АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-8702/2017

г. Астрахань

26 января 2018 года

Резолютивная часть  решения объявлена сторонам 23 января 2018 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи Сериковой Г.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества Администрации Муниципального образования «Город Астрахань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 649 771 руб. 60 коп., неустойки в сумме 666 593 руб.52 коп., а также о расторжении договора аренды № 8660 от 04.07.2002г.  и об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> литер А пом.001, общей площадью 72,6 кв.м.

при участии:

от истца: ФИО3, представитель по доверенности № 60 от 24.08.2017г.

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности от 02.12.2017г.

Управление муниципального имущества Администрации Муниципального образования «Город Астрахань» в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2  о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 649 771 руб. 60 коп., неустойки в сумме 666 593 руб.52 коп., а также о расторжении договора аренды № 8660 от 04.07.2002г.  и об обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> литер А пом.001, общей площадью 72,6 кв.м.

Представитель истца исковые требования поддержал, изложил доводы искового заявления, а также приобщил к материалам дела альтернативный расчет исковых требований с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.

Представитель ответчика с иском не согласился, изложил доводы отзыва на иск, просит в иске отказать, а также заявил о применении срока исковой давности и снизить неустойку в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Судом заявления о применении срока исковой давности и о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ приняты к рассмотрению. 

  Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела,  выслушав представителей сторон, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов арбитражного дела  в соответствии с условиями договора на аренду муниципальных нежилых помещений № 8660, заключенного 04.07.2002 между комитетом по управлению имуществом города Астрахани (истец) и ИП ФИО5, последнему было передано во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 80 кв.м.

Факт передачи указанного нежилого помещения подтвержден актом приема-передачи от 04.07.2002г.

Срок договора аренды  определен сторонами с 01.07.2002г. по 25.06.2003г., в последующем указанный договор аренды пролонгировался в установленном законом порядке.

Индивидуальный предприниматель ФИО5 передал свои права и обязанности по договору аренды № 8660 от 04.07.2002г. ФИО2 в порядке статьи 389 ГК РФ, о чем составлено соглашение от 14.05.2010г. В этой связи  дополнительным соглашением от 19.04.2013г. стороны внесли в договор аренды соответствующие изменения, в том числе в преамбулу и предмет договора.

Согласно пункту 1.2 договора сумма арендной платы в месяц составляет 15 300 руб.

Согласно пункту 4.1 договора за просрочку внесения месячного платежа арендатор уплачивает пени в размере 0,1% суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением своих обязательств, предусмотренных договором аренды, за ответчиком согласно расчету за период с 01.02.2010г. по 31.07.2017г. сложилась задолженность по арендной плате в размере 649 771 руб. 60 коп., а также в период с 11.12.2008г. по 24.07.2017г. начислены пени в сумме 666 593 руб. 52 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия оставлена без удовлетворения.

Данные обстоятельства побудили истца обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности доводы истца, обстоятельства по делу и имеющиеся доказательства, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими  частичному удовлетворению.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из материалов дела следует, что между сторонами 04.07.2002г. заключен договор аренды нежилого помещения № 8660 (Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 14.05.2010г.).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. 

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

При заключении договора аренды, указанного выше, стороны согласовали все существенные условия, присущие для договоров данного вида, а именно объект аренды, предмет договора, цену аренды.

Согласно  статье 610 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

 Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            Из материалов дела усматривается, что ответчик взятые на себя обязательства по договору по арендной плате выполнял ненадлежащим образом, что привело к образованию задолженности в период с 01.02.2010г. по 31.07.2017г. сложилась задолженность по арендной плате в размере 649 771 руб. 60 коп.

Проверив расчет долга, суд считает его правильным.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о  пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 3 названной статьи Кодекса по обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъявить требование об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется льготный срок для исполнения такого требования, исчисление исковой давности начинается по окончании указанного срока.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Пропуск срока исковой давности при предъявлении требований об оплате задолженности является основанием для отказа в удовлетворении иска на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исковое заявление подано истцом 03.11.2017г.  

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2010г. по 31.07.2017г. 

Исследовав представленные доказательства и оценив их с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что к моменту подачи искового требования о взыскании долга за период с 01.02.2010г. по 03.11.2014г. находятся за пределами срока исковой давности, а потому исковые требования за указанный период не подлежат удовлетворению.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению за период с 03.11.2014г.по 31.07.2017г. в сумме 330 397 руб. 25 коп. 

Кроме взыскания суммы основного долга, истец заявил требование о взыскании с ответчика пени за несвоевременную уплату арендной платы в размере 666 593 руб.52 коп. за период просрочки платежа с 11.12.2008г. по 24.07.2017г.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание   пени является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно положениям пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса  Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.    

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно  п.4.1 договора за просрочку внесения месячного платежа  арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Установив факт нарушения договорных обязательств, проверив представленный истцом расчет штрафных санкций, суд, считает, что начисление пени произведено истцом правомерно, на основании действующего законодательства и условий договора.

В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В связи с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности неустойка, начисленная до  03.11.2014г. не подлежит взысканию в связи с пропуском срока исковой давности.

Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с  03.11.2014г. по 24.07.2017г. в сумме 171 900 руб. 47 коп. 

Представитель ответчика   не согласен с размером неустойки, считает, что неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства и просит суд применить ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.    

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Судебной практикой выработаны принципы определения соразмерности и основания для снижения размера неустойки, при этом учитываются следующие обстоятельства:

- право суда на снижение размера неустойки противодействует неосновательному обогащению одной из сторон за счет другой;

- применение нормы статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации должно соответствовать гражданско-правовым принципам равенства и баланса интересов сторон;

- применение нормы о снижении неустойки приводит применение ответственности в соответствие с общеправовым принципом соответствия между тяжестью правонарушения и суровостью наказания;

- снижение неустойки должно соответствовать ее компенсационной природе как меры ответственности;

- правило направлено на защиту слабой стороны договора, которая в силу особой заинтересованности в заключении договора, отсутствия времени или других причин не имеет возможности оспорить включение в договор завышенных санкций.

По смыслу части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан выяснить соответствие взыскиваемой неустойки наступившим у кредитора негативным последствиям нарушения должником обязательства и установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора, о чем Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих Определениях (от 21 декабря 2000 года по жалобе гражданина ФИО6 на нарушение его конституционных прав частью первой статьи 333 ГК Российской Федерации; от 14 октября 2004 г. N 293-О; от 20 декабря 2001 г. N 292-О; от 21 декабря 2000 г. N 277-О).

В Определении Конституционного Суда РФ от 10 января 2002 г. N 11-О отмечено, что статья 333 ГК РФ "направлена на реализацию основанного на общих принципах права требования о соразмерности ответственности".

В Определении от 20 декабря 2001 г. N 292-О Конституционный Суд РФ напоминает, что в Определении от 14 марта 2001 года N 80-О Конституционный Суд Российской Федерации констатировал, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение; не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК Российской Федерации вместе с тем управомочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре; это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц; именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Один из принципов гражданского права - меры ответственности, применяемые к последствиям нарушения обязательства, должны носить восстановительный, компенсационный характер (принцип закреплен в п. 1 ст. 1 ГК РФ, ст. 333 ГК РФ и другие статьи).

К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), или неимущественные права, на которые истец мог рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.  Взысканная в итоге сумма должна компенсировать истцу возможные минимальные убытки вследствие нарушения стороной  обязательства.

При рассмотрении вопроса о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд должен учитывать интересы обеих  сторон.

  В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81"О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

При рассмотрении иска о взыскании неустойки (пени) суд не только вправе, но и обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате нарушения договорных обязательств. 

Снижение размера неустойки (пени) в случае ее несоразмерности как раз и служит цели установления баланса прав и интересов сторон.

Учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу о несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки  последствиям нарушения обязательства.

Суд считает, что размер неустойки 0,1 % в день, установленный договором, является высоким.

Учитывая  изложенное, исходя из балансов интересов сторон и принципов справедливости, суд считает, что неустойка подлежит уменьшению до размера двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ в сумме 162 559 руб. 50 коп. 

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 04.07.2002г. в связи с тем, что арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в  тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).

Истцом 26.07.2017г.  ответчику  направлено уведомление исх. № 30-10-02-3180  о необходимости оплаты долга с предложением расторгнуть договор аренды, освободить нежилое помещение.

При указанных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора о расторжении договора аренды по требованию арендодателя. 

Установив существенные нарушения условий договора в части невнесения арендной платы арендатором, а также соблюдение истцом досудебного порядка, суд считает исковые требования о расторжении договора аренды № 8660 от 04.07.2002г.  обоснованными и подлежащими удовлетворению.

            Истцом заявлено требование об обязании ответчика  освободить  и передать нежилое помещение, расположенное  по адресу: 

<

...>, литер А пом. 001, общей площадью 72,6 кв.м. 

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендуемое имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Поскольку договора аренды расторгнут, то ответчик обязан освободить помещение.

При подаче настоящего искового заявления истец не оплачивал государственную пошлину, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден. 

При таких обстоятельствах, в силу  пункта  3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды № 8660 от 04.07.2002г.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> литер А пом.001, общей площадью 72,6 кв.м.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления муниципального имущества Администрации Муниципального образования «Город Астрахань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> задолженность по арендной плате в сумме 330 397 руб. 25 коп., неустойку в сумме 162 559 руб.50 коп.

В остальной части иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 24 859 руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Г.В. Серикова