АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-44376/2024

               Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2025 года

               Решение изготовлено в полном объеме 26 сентября 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Академ Павильон" (ОГРН: 

<

***>; 630090, 

<

...>, этаж 3, помещ. 24), г. Новосибирск, 

к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Сибирское отделение Российской академии наук" (ОГРН: 

<

***>; 630090, 

<

...>), г. Новосибирск,

о признании  недействительным в полном объеме изложенное в уведомлении  увеличение размера арендной платы,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно  предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Центр аналитики и оценки»  (ОГРН: 

<

***>, 630004, 

<

...>).

объединенному с делом №А45-44220/2024 по иску Федерального государственного бюджетного учреждения "Сибирское отделение Российской академии наук" (ОГРН: 

<

***>; 630090, 

<

...>), г. Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Академ Павильон" (ОГРН: 

<

***>; 630090, 

<

...>, этаж 3, помещ. 24), г. Новосибирск

о взыскании 129 765 рублей 68 копеек,

при участии в судебном заседании представителей:  

общества с ограниченной ответственностью "Академ Павильон": ФИО1 – доверенность от 14.08.2025, паспорт, диплом; ФИО2 – руководитель, протокол от 30.04.2024, паспорт.

Федерального государственного бюджетного учреждения "Сибирское отделение Российской академии наук": ФИО3 - доверенность от 18.12.2024 №47, удостоверение

третьего лица: не явился, извещен,

                                               установил:

общество с ограниченной ответственностью "Академ Павильон" (далее-истец, Арендатор, ООО "Академ Павильон") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Сибирское отделение Российской академии наук"  (далее-ответчик, Арендодатель, СО РАН) о признании недействительным изложенное в Уведомлении № 15120-8117-1745/24-0-0 от 20.09.2024 г. увеличение Федеральным государственным бюджетным учреждением «Сибирское отделение Российской академии наук» с 01.10.2024 г. размера арендной платы по заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Академ Павильон» договору аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, № 4001/21 от 13.05.2021 г., в части превышения над размером арендной платы, определенным согласно Заключению эксперта ООО Центр оценки «СКОРИНГ» № 27171/1-2025, а именно:

-        над ставкой 3 896,20 руб./год за 1 кв. м, без учета НДС 20%;

-        над размером ежемесячной платы 295 254,04 руб./мес, в т.ч НДС 20%.

В рамках дела №А45-44220/2024 СО РАН  обратилось с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ о взыскании с  ООО "Академ Павильон" суммы задолженности по арендной плате по Договору № 4001/21 от 13.05.2021 года за период с 01.10.2024 по 31.01.2025 года в размере 126 158 рублей 56 копеек.

Определением от 27.01.2025 года дела №А45-44376/2024 и №А45-44220/2024 были объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебном заседании представители сторон, настаивающие на удовлетворении своих требований, признали взаимные требования исков.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из представленных доказательств, между СО РАН (Арендодатель) и ООО «Академ Павильон» заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, №4001/21 от 13.05.2021 г. (далее - Договор).

В соответствии с условиями Договора СО РАН передало, а ООО «Академ Павильон» приняло по акту приема-передачи имущества от 01.06.2021 г. (Приложение № 1 к Договору) во временное владение и пользование нежилые помещения (помещения №№ 5, 6, 9-11, 35, 36 на поэтажном плане 1 этажа; помещения № 109, 26-38 на поэтажном плане 2 этажа) общей площадью 757,80 кв. м, расположенные в здании (Торговый центр) по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:091692:977, реестровый номер федерального имущества П12880000468 (далее - Объекты аренды) для размещения универсальных помещений.

Согласно п. 5.2 Договор действует до 30.04.2026 г.

В п. 3.1 Договора Стороны предусмотрели, что:

- Арендатор уплачивает арендную плату по ставке 3 480,00 руб. за 1 кв. м в год (без НДС и коммунальных платежей), а с учетом НДС (20%) в размере 4 176,00 руб. за 1 кв. м в год;

-за площадь в размере 757,80 кв. м (на основании Отчета об оценке № 210323/05-ОС от 23.03.2021 г., выполненного ООО «Белазор») размер ежемесячной арендной платы составляет 263 714,40 руб., в т.ч. НДС.

Согласно п. 3.6 Договора размер арендной платы может быть пересмотрен СО РАН в одностороннем порядке не более одного раза в год.

От СО РАН в адрес ООО «Академ Павильон» поступило Уведомление № 15120-8117-1745/24-0-0 от 20.09.2024 г. об увеличении арендной платы (далее - Уведомление), исходя из которого ООО «Академ Павильон» с 01.10.2024 г. обязано уплачивать арендную плату по Договору по ставке 4 336,20 руб. за 1 кв. м в год, определенную на основании Отчета об оценке №24/161-РС, выполненного ООО «Центр Аналитики и Оценки», а также НДС 20%. Таким образом, согласно Уведомлению размер ежемесячной арендной платы составляет 328 597,24 руб., в т.ч. НДС.

В ответ на Уведомление ООО «Академ Павильон» направило в СО РАН письмо б/н от 24.09.2024 г. о несогласии с размером увеличения арендной платы. По указанным основаниям ООО «Академ Павильон»  обратилось с иском в суд на предмет оспаривания этого уведомления.

В свою очередь СО РАН обратилось с иском о взыскании суммы арендной платы недоплаченной ОО «Академ Павильон», в виде разницы между  старой ставкой (оплата была) и ставкой увеличения арендной платы. После проведения судебной экспертизы СО РАН уточнило исковые требования, уменьшив разницу в соответствии со рыночной ставкой арендной платы, установленной экспертным заключением ООО Центр оценки «СКОРИНГ» № 27171/1-2025.

В соответствии с пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В ходе судебного разбирательства, определением арбитражного суда Новосибирской области была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО Центр оценки «СКОРИНГ» ФИО4,  которой представлено заключение эксперта № 27171/1-2025.

Согласно скорректированному Заключению эксперта ООО Центр оценки «СКОРИНГ» № 27171/1-2025:

-        ставка аренды составляет 3 896,20 руб./год за 1 кв. м, без учета НДС 20% (что ниже 4 336,20 руб. за 1 кв. м в год, определенных СО РАН);

-        ежемесячная арендная плата составляет 295 254,04 руб./мес, в т.ч НДС 20%. (что ниже 328 597,24 руб./месяц, определенных СО РАН).

Указанное заключение выполнено в соответствие с требованиями АПК РФ. Из заключения видно, что эксперт обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и многолетней квалификацией  для дачи экспертного заключения. Также нужно указать, что эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что оформлено письменной подпиской в   заключении.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, как доказательство, предусмотренное ст.ст. 64,86 АПК РФ, экспертное заключение содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких-либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется.

Также в судебном заседании установлено, что при увеличении арендной платы Уведомлением № 15120-8117-1745/24-0-0 от 20.09.2024, ООО «Центр аналитики и оценки» по заданию СО РАН исчислило новый размер арендной платы с учетом операционных расходов СО РАН, которые в силу договора аренды и действующего законодательства лежат исключительно на арендодателе.

Операционные расходы - периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.

В соответствии с п. 5 абз. 2 раздела «Расходы по обычным видам деятельности» Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99», утвержденного Приказом Министра финансов Российской Федерации от 06.05.1999 № ЗЗн, в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, расходами по обычным видам деятельности считаются расходы, осуществление которых связано с этой деятельностью. Следовательно, данная часть операционных расходов приходится на деятельность СО РАН, как Арендодателя.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что новый размер арендной платы в уведомлении № 15120-8117-1745/24-0-0 от 20.09.2024 по договору аренды непропорционален изменению средних рыночных ставок

Таким образом, при исполнении договора аренды недвижимого имущества находящегося в федеральной собственности, № 4001/21 от 13.05.2021 г., сторонам необходимо руководствоваться ставкой арендной платы определенной заключением эксперта ООО Центр оценки «СКОРИНГ» № 27171/1-2025, за период, начиная с даты увеличения арендной платы в уведомлении № 15120-8117-1745/24-0-0 от 20.09.2024.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. 

Из этого следует, что уведомление об увеличении арендной платы является односторонней сделкой.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что оспариваемая сделка не соответствует требованиям действующего законодательства, то исковые требования о признании ее недействительной подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1. Договора размер ежемесячной арендной платы подлежит перечислению Арендатором до 10 числа текущего месяца на лицевой счет Арендодателя.

В этом случае, также подлежат удовлетворению исковые требования СО РАН о взыскании задолженности.

Согласно  п.3 ст. 49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Фактические обстоятельства указанные в исковом заявлении подтверждены соответствующими письменными доказательствами. Арбитражный суд принимает от ответчика и истца  признание иска как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц. 

Согласно ч.3 п. 4 ст. 170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

В связи с вышеуказанным взаимные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п.п.3 п.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при заключении мирового соглашения (соглашения о примирении), отказе истца (административного истца) от иска (административного иска), признании ответчиком (административным ответчиком) иска (административного иска), в том числе по результатам проведения примирительных процедур, до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу (административному истцу) подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины, на стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции - 50 процентов, на стадии рассмотрения дела судом кассационной инстанции, пересмотра судебных актов в порядке надзора - 30 процентов.

Кроме того, сумма излишне оплаченной государственной пошлины (в связи с уменьшением иска) подлежит возврату СО РАН  из федерального бюджета.

Вопреки доводам ООО «Академ Павильон», какого-либо процессуального злоупотребления правом в действиях СО РАН  судом не установлено. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным изложенное в Уведомлении № 15120-8117-1745/24-0-0 от 20.09.2024 г. увеличение Федеральным государственным бюджетным учреждением «Сибирское отделение Российской академии наук» с 01.10.2024 г. размера арендной платы по заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «Академ Павильон» договору аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, № 4001/21 от 13.05.2021 г., в части превышения над размером арендной платы, определенным согласно Заключению эксперта ООО Центр оценки «СКОРИНГ» № 27171/1-2025, а именно:

-        над ставкой 3 896,20 руб./год за 1 кв. м, без учета НДС 20%;

-        над размером ежемесячной платы 295 254,04 руб./мес, в т.ч НДС 20%.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Сибирское отделение Российской академии наук» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Академ Павильон»  расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 рублей,        расходы по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Академ Павильон" из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 35 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Академ Павильон"  в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения "Сибирское отделение Российской академии наук" сумму задолженности по арендной плате по Договору № 4001/21 от 13.05.2021 года за период с 01.10.2024 по 31.01.2025 года в размере 126 158 рублей 56 копеек, сумму государственной пошлины в размере 3392 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Академ Павильон" из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 8096 рублей.

В результате зачета, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Академ Павильон»  в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения «Сибирское отделение Российской академии наук» денежную сумму в размере 69 550 рублей 56 копеек.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов