Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения оглашена 20 мая 2019 года

Мотивированное решение изготовлено

Дело №А61-175/2019

г. Владикавказ

21 мая 2019 года

21 мая 2019 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи  Коптевой М.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании заявление Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к открытому акционерному обществу «Моздокское хлебоприемное предприятие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об изменении условий договоров аренды земельных участков,

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 29.10.2018, ФИО3 по доверенности 25.03.2019;

от ответчика – не явились;

установил:

Администрация местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с заявлением об изменении условий договоров аренды земельных участков заключенных с открытым акционерным обществом «Моздокское хлебоприемное предприятие» (далее – Общество, ответчик) а именно:

- внести изменения в договор аренды земельного участка от 18.02.2014 № 22-14, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 871 603 руб. 90коп.».

- внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.10.2013 № 151-13, изложив пункт  3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 5 111 115 руб. 70коп». 

- внести изменения в договор аренды земельного участка от 26.09.2012 № 246-12, изложив пункт  3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 10 324 983 руб.».

В заседании суда представители Администрации поддержали заявленные требования в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении. Представили актуальные сведения из ЕГРЮЛ в отношении Общества. 

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, отзыв на заявленные требования не представил. Заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя, суд установил следующее.

На основании Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей №07-12  СПК-колхоз «Терский»  на праве постоянного (бессрочного) принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами 15:01:0403001:22,  15:01:0502004:46, 15:01:0502004:45, 15:01:0502004:37, 15:01:0403003:53, 15:01:0403002:31, 15:01:0403003:54, 15:01:0502004:43,  15:01:0403002:56, 15:01:0403001:29, 15:01:0403002:55, 15:01:0403003:54 (том 1 л.д.11-17).

На основании Постановления Главы Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания от 19.09.2012 №569-3 с СПК-колхоз «Терский» заключен договор аренды земельных участков от 26.09.2012 №246-12 общей площадью 46 210 842 кв.м., в том числе:

-  земельный участок с кадастровым номером 15:01:0502004:37, площадью 4 130 000 кв.м., местоположение: Моздокский район, из земель фонда перераспределения района (участок фонда «Знамя Ленина»), район ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (производство сельскохозяйственной продукции)»;

- земельный участок с кадастровым номером 15:01:0403003:53, площадью 7 238 393 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (производство сельскохозяйственной продукции)»;

- земельный участок с кадастровым номером 15:01:0403002:31, площадью 503 645 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (производство сельскохозяйственной продукции)»;

- земельный участок с кадастровым номером 15:01:0403003:54, площадью 21 843 668 кв.м., местоположение: Моздокский район, земли за чертой населенного пункта ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (производство сельскохозяйственной продукции)»;

- земельный участок с кадастровым номером 15:01:0502004:43, площадью 12 495 136 кв.м., местоположение: Моздокский район, от южной границы района до границы Грузинского скотопрогона, территория урочища «Майское», категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования (производство сельскохозяйственной продукции)»; виды угодий в соответствии с экспликацией по состоянию на 01.01.2012. 

Срок аренды по договору установлен с 26.09.2012 по 26.09.2061 (том 1 л.д.24-29).

На основании Постановления Главы Администрации местного самоуправления Моздокского района от 14.02.2014 №127-З с СПК-колхоз «Терский» заключен договор аренды земельных участков от 18.02.2014 №22-14 общей площадью 3 236 073 кв.м., в том числе:

-  земельный участок с кадастровым номером 15:01:0403002:56, площадью 163 466 кв.м., местоположение: Моздокский район, ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства»;

-  земельный участок с кадастровым номером 15:01:0403001:29, площадью 1 034 413 кв.м., местоположение: Моздокский район, ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства»;

-  земельный участок с кадастровым номером 15:01:0403002:55, площадью 947 179 кв.м., местоположение: Моздокский район, ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства»;

-  земельный участок с кадастровым номером 15:01:0403002:54, площадью 1 091 015 кв.м., местоположение: Моздокский район, ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства»; виды угодий в соответствии с экспликацией по состоянию на 01.01.2012.

Срок аренды по договору установлен с 18.02.2014 по 18.02.2063 (том 1 л.д.30-37).

На основании Постановления Главы Администрации местного самоуправления Моздокского района от 08.10.2013 №564-З с СПК-колхоз «Терский» заключен договор аренды земельных участков от 20.10.2013 №151-13 общей площадью 18 924 067 кв.м., в том числе:

-  земельный участок с кадастровым номером 15:01:0403001:22, площадью 4 909 255 кв.м., местоположение: Моздокский район, ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства»;

-  земельный участок с кадастровым номером 15:01:0502004:46, площадью 4 740 469 кв.м., местоположение: Моздокский район, ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства»;

-  земельный участок с кадастровым номером 15:01:0502004:45, площадью 9 274 343 кв.м., местоположение: Моздокский район, ст.Терская, категория земель – «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования (целевое назначение) – «земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства»; виды угодий в соответствии с экспликацией по состоянию на 01.01.2012.

Срок аренды по договору установлен с 20.10.2013 по 20.10.2062 (том 1 л.д.38-44).

25.03.2016 в АМС Моздокского района РСО-Алания поступили уведомления СПК колхоз «Терский» от 15.03.2016 №294 №296 №297 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков ОАО «Моздокское хлебоприемное предприятие» (том 1 л.д.51-56). 

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков до 1 июля 2012 года.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в пределах трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Руководствуясь данной нормой Администрацией, при определении размера арендной платы за вышеуказанные участки, был применен коэффициент кадастровой стоимости равный 0,3 % (применена льготная ставка арендной платы).

Вместе с тем, Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018 был утвержден Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018), согласно пункту 17 которого, владельцы земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования вовремя не переоформившие это право должны платить за пользование участком по общим ставкам.

При отсутствии переоформления до 1 июля 2012 года права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, плата за пользование  таким участком до 1 марта 2015 года подлежала определению по правилам абзаца 5 пункта 10 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, с 1 марта 2015 года – по правилам, установленным пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ. 

Размер платы за пользование земельным участком подлежит определению на основании действующих нормативно-правовых актов субъекта Российской Федерации об установлении арендной платы.

Контрольно-счетной палатой РСО-Алания, на основании Постановления Парламента РСО-Алания от 21.12.2017 №127/5-6, пункта 1.8 Плана работы Контрольно-Счетной палаты РСО-Алания на 2018 год, была проведена проверка целевого и эффективного использования бюджетных средств, выделенных АМС Моздокского района РСО-Алания. 

Результаты проверки отражены в акте от 19.07.2018, согласно которому, АМС Моздокского района при расчете арендной платы по договорам, заключенным юридическими лицами при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования после 01.07.2012, то есть с нарушением установленного законодательством срока, был необоснованно применен коэффициент в размере 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, вследствие чего в проверяемом периоде недопоступление в бюджет Моздокского района доходов в виде арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения составило за 2016 – 2017 годы - 58 053,6 тыс. руб. (том 1 л.д.57-81).

Контрольно-счетной палатой РСО-Алания указано АМС Моздокского района на необходимость проведения работы по переводу арендаторов по указанным договорам с льготной ставки арендной платы на арендную плату, установленную Порядком определения размера арендной платы за земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Республики Северная Осетия-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории Республики Северная Осетия-Алания и предоставляемые без торгов, утвержденным постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016 № 79.

Администрацией в адрес Общества были направлены уведомления об изменении размера арендной платы от 27.08.2018 №5007, №5008, №5009, в которых указывался новый расчет размера арендной платы, с предложением заключить дополнительное соглашение к договорам аренды (том 1 л.д.82-90).

Вышеуказанные уведомления были получены ответчиком 03.09.2018, что подтверждается уведомлениями о вручении. Уведомления остались без ответа.

Администрацией в адрес Общества направлены предложения от 28.11.2018 №6919, №6920, №6921 об изменении условий вышеназванных договоров аренды с дополнительными соглашениями №51, №52, №53 (том 1 л.д. 91-105).  

Также Администрацией в адрес Общества направлялись претензии от 10.12.2018 №7136, №7137, №7138 об изменении условий договора аренды с приложением дополнительных соглашений №51, №52, №53 (том 1 л.д. 106-124).   

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1)в момент заключения договора стороны исходили из того, что такогоизменения обстоятельств не произойдет;

2)изменение обстоятельств вызвано причинами, которыезаинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при тойстепени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась похарактеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно части 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Заявляя требования об изменении условий договоров аренды земельных участков, Администрация  ссылается на положения статьи 451 ГК РФ. 

В силу того, что арендная плата на землю является регулируемой, с установлением ее предельного размера федеральным законом, применение новых значений является обязательным и не зависит от волеизъявления участников договора аренды на ее применение.

Так, при заключении договоров аренды от 18.02.2014 № 22-14, от 20.10.2013 № 151-13, от 26.09.2012 № 246-12 стороны исходили из того, что условия договора о его цене могут быть изменены только при изменении кадастровой стоимости земельного участка. 

Вместе с тем, Администрация не могла предвидеть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так как в момент заключения договоров аренды не было сформировавшейся судебной практики по данному вопросу, а также в законодательстве отсутствовал прямой запрет на применение льготной ставки арендной платы к лицам, переоформившим право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды после 01.07.2012, а позиция Президиума Верховного Суда РФ по данному вопросу была сформирована лишь 28.03.2018 года. 

Таким образом, суд полагает правомерным довод истца о том, что исполнение договоров без изменений их условий приводит к нарушениям со стороны АМС Моздокского района, указанным в акте Контрольно-счетной палаты РСО-Алания от 19.07.2018, в виде недопоступления в бюджет Моздокского района доходов от арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения. 

Поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор не исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и обратился до 1 июля 2012 года с надлежащим заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, размер платы за пользование спорными земельными участками, подлежит определению на основании действовавших в спорный период нормативных правовых актов РСО-Алания об установлении арендной платы.  

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным удовлетворить требования Администрации и внести изменения в пункт 3.1 договора аренды от 18.02.2014 № 22-14, изменив размер арендной платы за год - 871 603 руб. 90коп., в пункт 3.1 договора аренды от 20.10.2013 № 151-13, изменив размер арендной платы за год - 5 111 115 руб. 70коп. и  в пункт 3.1 договора аренды от 26.09.2012 № 246-12, изменив размер арендной платы за год - 10 324 983 руб.

В силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. 

 В порядке статьи 110 АПК РФ с ответчика надлежит взыскать в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 18 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167- 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации местного самоуправления Моздокского района РСО-Алания удовлетворить полностью. 

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 18.02.2014 № 22-14, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 871 603 руб. 90коп.».

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.10.2013 № 151-13, изложив пункт  3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 5 111 115 руб. 70коп.». 

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 26.09.2012 № 246-12, изложив пункт  3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Размер арендной платы за участок за 1 (один) год составляет 10 324 983 руб.».

Изменения арендной платы по договорам № 22-14 от 18.02.2014, № 151-13 от 20.10.2013,  № 246-12 от 26.09.2012 подлежат применению с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. 

Взыскать с открытого акционерного общества «Моздокское хлебоприемное предприятие» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 18 000 (восемнадцать тысяч) рублей.

Выдать исполнительные листы.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня  вынесения решения через Арбитражный суд РСО-Алания.

СудьяМ.Б. Коптева