﻿

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-104971/20-54-570

23 июня 2021 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2021 г.

Решение изготовлено в полном объеме 23 июня 2021 г.

Арбитражный суд в составе: 	

Председательствующего судьи:  Голоушкиной  Т.Г.  

членов суда: единолично 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каитовым А.М.,

рассмотрев в судебном заседании дело № А40-104971/20-54-570

по иску Общества с ограниченной ответственностью "РС-Инвест" (ОГРН: 1097746167298,  ИНН: 7725666288)

к Индивидуальному предпринимателю Мамонтовой Юлии Анатольевне (ОГРНИП: 311253606800046, ИНН: 253611491524)

третьи лица: 1) Маркус Лариса Ивановна; 2) Финансовый управляющий гр. Маркус Ларисы Ивановны Рожков Юрий Владимирович; 3) Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Хороший дом" 

о взыскании 3 837 699,16 руб.

по встречному иску Индивидуального предпринимателя Мамонтовой Юлии Анатольевны (ОГРНИП: 311253606800046, ИНН: 253611491524) к Обществу с ограниченной ответственностью "РС-Инвест" (ОГРН: 1097746167298,  ИНН: 7725666288) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 386 676 руб. 96 коп.

в заседании приняли участие: 

от истца: Карибджанов Р.К. по дов. № 77 А В 8009241 от 15.11.2018 года;

от ответчика: Бояркин А.С. по дов. № 01/10/20 от 01.10.2020 г.;

от третьих лиц: не явились;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "РС-Инвест" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Мамонтовой Юлии Анатольевне (далее – ответчик)  о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №43-ВЛВ/2018 от 01/01-2018 г. в размере 3 036 119,73 руб., в том числе задолженность по постоянной части арендной платы за 2019 г. в размере 1 634 241,85 руб., 490 364,32 руб. по переменной части арендной платы за 2018 г., 911 513,56 руб. по переменной части арендной платы за 2019 г. (с учетом принятого судом ходатайства об уменьшении размера заявленных требований в порядке ст.49 АПК РФ 11.02.2021 г.).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды в части внесения оплаты, со ссылкой на статья 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ.

Ответчик представил отзыв на иск, указывает, что договор является незаключенным,  не был зарегистрирован в связи с тем, что наложены обеспечительные меры о запрете по распоряжению имуществом являющимся предметом аренды, указывает, что фактически представители истца обманули ответчика, договор аренды у ответчика отсутствует, после получения уведомления от управления Росреестра о приостановлении регистрации в связи с наложением обеспечительных мер ответчик отказался от аренды помещения и освободил его с 01.05.2019, кроме того, решением Хамовнического районного суда г.Москвы от 28.05.2019 г. право собственности истца на вышеуказанное помещение прекращено, также подтверждением факта незаключенности договора является то обстоятельство, что между истцом и ответчиком не составлялись акты оказания услуг.

Определением от 15 декабря 2020 судом, в порядке ст. 132 АПК РФ, принято к производству встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя Мамонтовой Юлии Анатольевны к Обществу с ограниченной ответственностью "РС-Инвест" о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 151 769,12 руб., в том числе  461 694 руб. переданных представителю ООО «РС-Инвест» Малых Ю.Ю. в счет оплаты арендной платы и в качестве залога, также 1 852 695 руб. перечисленных в счет оплаты арендных платежей в период с 10.04.2018 по 07.12.2018, 837 380,12 руб. перечисленных в счет оплаты арендных платежей в период с 07.02.2019 по 16.07.2019 г. (с учетом принятого судом ходатайства об уменьшении размера заявленных требований в порядке ст.49 АПК РФ 24.05.2021 г.).

В обоснование встречного иска истец по встречному иску указывает, что договор аренды является незаключенным.

Ответчик по встречному иску возражает против удовлетворения заявленных требований, указывает, что не представлено доказательств передаче денежных средств представителю ООО «РС-Инвест» Малых Ю.Ю., поскольку у указанного лица не было полномочий на получение денежных средств, указывает, что отсутствует противоправность в действиях, поскольку не могло знать о ничтожности сделки по приобретению имущества до вынесения судебных актов.

Спор рассматривается в отсутствие третьих лиц по материалам дела на основании ст.123,  124, 156 АПК РФ.

Согласно п.7.3 договора аренды споры подлежат разрешению в Арбитражном суде города Москвы.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «PC-ИНВЕСТ» в качестве арендодателя и Индивидуальным Предпринимателем Мамонтовой Юлией Анатольевной в качестве арендатора был заключен Договор аренды нежилого помещения № 43-ВЛВ/2018 от 01/01-2018 г.

01.01.2018 г. сторонами был подписан Акт приема-передачи нежилого помещения в соответствии с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича, д.5а общей площадью 316,7 кв.м.

В соответствии с п. 5.1 Договора, за пользование помещением Арендатор (Ответчик) ежемесячно уплачивает Арендодателю (Истцу) Арендную плату, состоящую из двух частей: Постоянной величины арендной платы и Переменной величины арендной платы. Постоянная часть арендной платы определяется исходя из ставки: 650 рублей 00 копеек за один квадратный метр арендуемого имущества, за один месяц аренды, что соответственно составляет 205 855 рублей. Постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользования Имуществом.

Переменная часть арендной платы составляет стоимость за коммунальные платежи (содержание МОП, текущий ремонт, водоотведение, канализация, сточные воды, а также вывоз твердых бытовых отходов, охрана мест общего пользования здания, пожарная охрана, вентиляция, водоотведение, ХВС, ГВС, отопление, ОДН ХВС, ГВС, отопление, электроснабжение, парковка, вознаграждение поверенного).

Арендная плата производится ежемесячно в 5-дневный срок с момента выставления счета.

Арендная плата за пользование помещением вносится Арендатором в следующем  порядке: по Постоянной величине Арендная плата производится с 01 января 2018 года и последующие месяца платежи вносятся за каждый месяц не позднее 5-го числа каждого месяца; переменная часть Арендной платы производится в полном объеме до 05 числа каждого месяца, следующего за расчетным, начиная с 01 января 2018 года, согласно выставленным счетам.

В связи с принятием Федерального закона от 03.08.2018 N 303-ФЗ (ред. от 30.10.2018) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» ставка НДС с 1 января 2019 г. составила 20%. В связи с чем Истцом 11 декабря 2018 г. было составлено, подписано и направлено на подпись Ответчику дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым Стороны пришли к соглашению внести изменения в раздел 5 Договора «Расчеты по договору» и изложить его в следующей редакции: « 5.1. Ежемесячная арендная плата за Помещение по Договору включает в себя плату за пользование и владение арендуемым Помещением и определяется исходя из ставки 661 рубль 02 копейки за один квадратный метр арендуемого имущества за один месяц аренды, что соответственно составляет 209 345(Двести девять тысяч триста сорок пять) рублей 03 копейки за 1(один) календарный месяц аренды всего Помещения, в том числе НДС 20% в размере 34 890(Тридцать четыре тысячи восемьсот девяносто) рублей 84 копейки».

Истец указывает, что оригинал дополнительного соглашения к Договору ему возвращен не был.

Истец указывает (т.2 л.д.148-149), что задолженность по постоянной части арендной платы за 2019 г. составляет 1 634 241,85 руб., по переменной части арендной платы за 2018 г. составляет 490 364,32 руб., по переменной части арендной платы за 2019 г. составляет 911 513,56 руб.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ  стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений. 

Суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Постановлением Тверского районного суда Москвы от 01.09.2016г. на указанное нежилое помещение был наложен арест в рамках расследования по уголовному делу № 221896.

Из Постановления Тверского районного суда от 01.09.2016г. следует, что в ходе расследования по уголовному делу № 221896 был допрошен руководитель ООО «PC-Инвест» - Рязанцев Сергей Михайлович. Из показаний Рязанцева С.М. установлено, что ряд объектов недвижимости, в том числе и помещение по ул.Уборевича,5А в г.Владивостоке перешло в собственность ООО «PC-Инвест» в результате преступных действий руководства ООО «Внешпромбанк». Факт совершения мошеннических действий подтверждается Приговором Хамовнического суда г.Москвы от 12.05.2017г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Таким образом, законом предусмотрено, что сделка, заключенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом (правами), наложенного в установленном законом порядке в пользу его кредиторов, влечет иные правовые последствия, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 94 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной.

Кроме того, истцом представлено Постановление об отмене отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество от 16.02.2017г., согласно которому отменен запрет заключения договоров аренды в отношении в том числе спорного объекта недвижимости, который сдавался в аренду, вынесенное в соответствии с положениями статей 115, 123 - 125, 299 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Хамовнического районного суда города Москвы от 28 мая 2019 года по делу №2-375/2019 прекращено право собственности ООО «РС-Инвест» в том числе на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича, д.5а общей площадью 316,7 кв.м. Определением Московского городского суда от 16.07.2019 г. по делу №33-31577/19 указанное решение оставлено без изменения.

Из указанных судебных актов следует, что право собственности истца на помещение, которое сдавалось в аренду возникло в результате противоправных действий третьих лиц, выбыло из собственности Маркус Л.И. незаконно.

В материалы дела представлено уведомление от 28.05.2019 исх.№5047-МЛИ-140 от 28.05.2019 о смене собственника нежилого помещения с 28.05.2019 о необходимости с указанной даты перечислять денежные средства по реквизитам Маркус Л.И. (т.1 л.д.104) с отметкой ответчика о получении указанного уведомления на руки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что основания для удовлетворения требований о взыскании задолженности по постоянной арендной плате за период с мая 2019 по декабрь 2019 в размере 1 634 241,85 руб. отсутствуют.

В то же время истцом заявлены требования о взыскании задолженности по переменной части арендной платы в размере 490 364,32 руб. за 2018 год и 911 513,56 руб. за 2019 год.

Ответчик указывает, что освободил помещение с 01.05.2019, как узнал о незаконности сдачу помещения в аренду.

Судом не принимаются указанные доводы ответчика, поскольку в материалы дела не представлено акта-возврата помещения или иных доказательств, свидетельствующих об освобождении помещения, также уведомление о смене собственника была получено ответчиком на руки 28.05.2019, то есть после предполагаемой даты освобождения помещения, что противоречит доводам ответчика.

Истцом в материалы дела представлены доказательства несения расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, входящие в переменную часть арендной платы.

С учетом того, что истцом фактически понесены расходы связанные с необходимостью содержания помещения, указанные расходы подлежат возмещению, требования о взыскании переменной части арендной платы в размере 490 364,32 руб. за 2018 год и 911 513,56 руб. за 2019 год как расходов понесенных на содержание занимаемого ответчиком помещения, подлежат возмещению во избежание возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения.

Встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Предметом встречного искового заявления являются требования о взыскании неосновательного обогащения в сумме 3 151 769,12 руб., в том числе  461 694 руб. переданных представителю ООО «РС-Инвест» Малых Ю.Ю. в счет оплаты арендной платы и в качестве залога, также 1 852 695 руб. перечисленных в счет оплаты арендных платежей в период с 10.04.2018 по 07.12.2018, 837 380,12 руб. перечисленных в счет оплаты арендных платежей в период с 07.02.2019 по 16.07.2019 г.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду.

В случае, если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ)

С учетом изложенного, основания для удовлетворения встречных исковых требований отсутствуют. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы возлагаются на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

Руководствуясь статьями 167, 174, 303, 309, 310, 330, 333, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 101, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

         Взыскать с Индивидуального предпринимателя Мамонтовой Юлии Анатольевны (ОГРНИП: 311253606800046, ИНН: 253611491524) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "РС-Инвест" (ОГРН: 1097746167298,  ИНН: 7725666288) 1 401 877 (один миллион четыреста одна тысяча восемьсот семьдесят семь) руб. 88 коп. долга по переменной части арендной платы, 17 629 (семнадцать тысяч шестьсот двадцать девять) руб. расходов по уплате госпошлины.

         В части требований о взыскании постоянной части арендной платы в удовлетворении первоначального иска отказать.

         Обществу с ограниченной ответственностью "РС-Инвест" (ОГРН: 1097746167298,  ИНН: 7725666288) возвратить из федерального бюджета РФ 4 007 (четыре тысячи семь) руб. 50 коп. госпошлины, уплаченной по платежному поручению № 462 от 11.06.2020 года.

         В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Индивидуальному предпринимателю Мамонтовой Юлие Анатольевне (ОГРНИП: 311253606800046, ИНН: 253611491524) возвратить из федерального бюджета РФ 1 174 (одна тысяча сто семьдесят четыре) руб. госпошлины, уплаченной по платежному поручению № 100 от 14.12.2020 года.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия решения.

Судья						                                                 Т.Г. Голоушкина