ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-11011/2022

25 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2023 года25 декабря 2023 года25 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Целищевой Н.Е., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): не явился, извещен

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-33687/2023, 13АП-33686/2023) (заявление) федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2023 по делу № А21-11011/2022 (судья Любимова С.Ю.), определение Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2023, принятых по иску

общества с ограниченной ответственностью «Балтимпэкс»

к федеральному государственному бюджетному учреждению «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области»

3-е лицо: Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» 

о расторжении контракта № К-157 от 02.08.2021, взыскании задолженности по контракту и неустойки 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Логистическое агентство «Балтимпэкс» (ОГРН117392601182, адрес регистрации: 236010, 

<

...>, пом. XVIII) (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» (ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 236010, 

<

...>) (далее – Учреждение, ответчик) задолженности по контракту № К-157 на субаренду федерального недвижимого имущества (ИКЗ: 211390403282039060100100100270036820244) в размере 1 148 558,71 руб. за период с 01.09.2021 по 01.10.2022 и неустойки по состоянию на 12.07.2022 в размере 113 429,34 руб. 

Кроме этого, истец просил суд расторгнуть контракт № К-157 на субаренду федерального недвижимого имущества (ИКЗ: 211390403282039060100100100270036820244). 

Определением от 15.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности».

В ходе судебного разбирательства от Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Дирекция) поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, с просьбой взыскать с Учреждения задолженность по оплате арендных платежей за спорные помещения за период с 30.03.2022 по 10.02.2023 в размере 1 220 120 руб.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2023 удовлетворено ходатайство Дирекции о вступлении в дело в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2023 по делу № А21-11011/2022 заявленные требования удовлетворены частично. 

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2023 в вышеуказанном решении исправлена арифметическая ошибка.

Не согласившись с решением суда и определением об исправлении опечатки, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции в части расторжения контракта, ссылаясь на то, что он был прекращен ранее в силу расторжения договора аренды. Кроме того, ответчик посчитал незаконным определение об исправлении опечатки, поскольку в данном случае, по его мнению, судом был принят новый судебный акт в нарушение статьи 178 АПК РФ. 

 В настоящее судебное заседание стороны и третье лицо не явились, истец и третье лицо отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между ФГУП «ДИД» (далее – Арендодатель) и ООО «Логистическое агентство Балтимпэкс» (далее – Арендатор) был 29.11.2020 заключен договор аренды федерального недвижимого имущества № 633/Д/АР.

Согласно п. 1.1. Договора, Арендодатель передал Арендатору, а Арендатор принял во временное владение и пользование следующие объекты недвижимости (далее именуемый — Объект): пом., № № 1,2,3, За, 4, 23, 24, подвал; пом., № № 5-1, 13-22, подвал; пом. № № 1-5, 9, 10, 12а, 12-21, 23-26, 26а, 27-32, этаж 1 пом., № 11, этаж 1; пом., № № 4, 5, 5а, этаж 2; пом. № № 17-19, этаж 2; пом. № 11, 11а, 12, 12а, 13, 14, 14а, 15, 15а, 16а, 166, 16в, этаж 2; пом. № №2, 3, 5, мансарда, расположенные в здании, находящемся по адресу: РФ, 

<

...>; кадастровый номер 39:15:121520:39, что подтверждается актом приема-передачи объектов недвижимости от 01.03.2021.

Уведомлением от 01.02.2022 № Исх-237/2022 Предприятие сообщило о расторжении договора, уведомлением от 01.03.2022 № Исх-546/2022 Предприятие повторно сообщило Арендатору о расторжении договора с 30.03.2022 ввиду нарушения его существенных условий, а именно, невнесения арендной платы в полном объеме (п. 4.4. Договора) и необходимости оплаты задолженности.

Общество обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Предприятию о признании уведомления № исх- 237 от 01.02.2022 о расторжении договора аренды № 633/Д/АР от 29.11.2020 (далее – Договор) недействительным. Решением от 29.12.2022 по делу № А56-94458/2022 в удовлетворении иска отказано.

Как установлено судом первой инстанции, без согласования с ФГУП «ДИД» Общество заключило договор субаренды № К-157 от 02.08.2021 (далее – Контракт) с ФГБУ «Управление «Калининградмелиоводхоз», по которому (п. 1.1.) передало в пользование ряд помещений, находящихся в объекте по адресу: 

<

...>.

В соответствии с контрактом № К-157 от 02.08.2021 на субаренду федерального недвижимого имущества (ИКЗ: 211390403282039060100100100270036820244) заключенным между федеральным государственным бюджетным учреждением «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» (далее -субарендатор, ответчик) и ООО «Логистическое агентство Балтимпэкс» (далее -арендатор, истец) субарендатору переданы в аренду объекты недвижимости пом. № 4 площадью 15,5 кв.м., № 5 площадью 9,9 кв.м., № 5а площадью 3,7 кв.м., № 11 площадью 14,5 кв.м., № Па площадью 4,8 кв.м., № 12 площадью 62,9 кв.м., № 12а площадью 1,9 кв.м., № 13 площадью 28,9 кв.м., № 14 площадью 17,1 кв.м., 14а площадью 0,5 кв.м., № 15 площадью 31,7 кв.м., № 15а площадью 14,5 кв.м., 16а площадью 1,2 кв.м., № 16в площадью 2,2 кв.м., № 17 площадью 22,4 кв.м., № 18 площадью 29,8 кв.м., № 19 площадью 15,8 кв.м., общей площадью 277,3 кв.м., расположенные в здании с кадастровым номером 39:15:121520:39, находящемся по адресу: Калининградская область, 

<

...> (далее соответственно - нежилые помещения, контракт).

Указанные нежилые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи помещений от 02.08.2021 и фактически используются им.

Пунктом 4.1. контракта установлен размер ежемесячной арендной платы, который составляет 400 рублей за 1 квадратный метр арендуемых помещений и составляет 110 920 (сто десять тысяч девятьсот двадцать) рублей в месяц, НДС не предусмотрен.

Срок действия контракта установлен до 28 ноября 2025 года. 

Согласно пункту 3.3.2 контракта субарендатор не позднее 10 дней с даты подписания контракта, совместно с арендатором, подать контракт на государственную регистрацию. Несмотря на то, что в установленный контрактом срок он не был зарегистрирован в установленном порядке, помещения арендатором арендодателю не были возвращены.

Пунктом 5.1 контракта установлено, что за просрочку платежей по арендной плате, по письменному требованию арендатора, субарендатор выплачивает неустойку в размере 1/300 двухкратной ключевой ставки Центрального Банка РФ в день, а также законные проценты на сумму просроченного платежа в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ за период пользования денежными средствами.

Как следует из иска, с момента приема-передачи нежилых помещений по настоящее время ответчиком не исполняются обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность по оплате арендных платежей, на которую истцом также была начислена неустойка.

Истец направил субарендатору претензию о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, которую ответчик оставил без удовлетворения.

Истцом направлено уведомление о расторжении контракта, которое ответчик также оставил без удовлетворения, нежилые помещения истцу не возвращены, ответчик продолжает пользоваться ими по настоящее время.

Ссылаясь на вышеизложенное, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение и определения суда первой инстанции подлежат отмене ввиду следующего.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В силу части 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Поскольку Общество и Учреждение при заключении контракта достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, то, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, его стороны должны исполнять вытекающие из него и требований закона (норм главы 34 ГК РФ) обязательства, касающиеся внесения арендной платы, уплаты неустойки за просрочку ее внесения, соблюдения порядка возврата арендуемого помещений.

При этом суд первой инстанции установил, что у ответчика не имелось препятствий в использовании арендованного имущества в соответствии с условиями контракта.

Доказательства того, что помещения в установленном порядке были переданы уполномоченному лицу истца в материалы дела не представлены.

С учетом указанных норм права и разъяснений их применения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Учреждение обязано было вносить плату за пользование помещениями до момента их надлежащей сдачи арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно расчету истца, представленному в исковом заявлении, им ко взысканию предъявлена задолженность по арендной плате по спорному контракту за период с 01.09.21 по 01.10.2022.

Однако решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2022 по делу № А56-94458/2022 признано законным уведомление № исх- 237 от 01.02.2022 о расторжении договора аренды № 633/Д/АР от 29.11.2020, следовательно, договор аренды № 633/Д/АР от 29.11.2020 прекратился с 30.03.2022.

Таким образом, в силу статьи 618 ГК РФ у истца отсутствовали основания для начисления арендной платы за период после 30.03.2022.

Решение суда первой инстанции в указанной части сторонами не оспаривалось.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что взысканию с ответчика в пользу истца подлежала сумма задолженности по контракту в размере 665 520,00 руб.

Однако, с учетом вышеприведенных положений законодательства у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требования истца о расторжении спорного контракта, поскольку он прекратил свое действие одновременно с прекращением основного договора аренды.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в третьем абзаце пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из абзаца четвертого пункта 12 указанного постановления следует, что собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Принимая во внимание вышеизложенные разъяснения, а также прекращение действия контракта 30.03.2022 в связи с прекращением договора аренды, арендная плата после указанной даты подлежала взысканию с ответчика в пользу третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в связи с чем судом первой инстанции были удовлетворены соответствующие требования Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности».

Кроме того, истцом были заявлены требования о взыскании неустойки по спорному контракту.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

 Пунктом 5.1 контракта установлено, что за просрочку платежей по арендной плате, по письменному требованию арендатора, субарендатор выплачивает неустойку в размере 1/300 двухкратной ключевой ставки Центрального Банка РФ в день, а также законные проценты на сумму просроченного платежа в размере ключевой ставки Центрального Банка РФ за период пользования денежными средствами.

Исходя из изложенного, принимая во внимание удовлетворение требований истца о взыскании арендной платы в размере 665 520,00 руб., согласно расчету апелляционного суда, сумма неустойки, начисленной в соответствии с п. 5.1. контракта, составляет 51 628,79 руб. по состоянию на 30.03.2022.

Ввиду изложенного, требования истца о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению в вышеуказанном размере.

С учетом сказанного, в связи с отменой решения суда, подлежит отмене также определение суда первой инстанции от 17.08.2023 об исправлении опечатки.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2023 и определение Арбитражного суда Калининградской области от 17.08.2023 по делу № А21-11011/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт. 

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Логистическое агентство «Балтимпэкс» задолженность по арендной плате по контракту № К-157 от 02.08.2021 за период с 10.09.2021 года по 30.03.2022 в размере 665 520 руб., неустойку по состоянию на 30.03.2022 в размере 51 628,79 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 14559,00 руб.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Калининградской области» в пользу Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» задолженность по арендной плате в размере 1 220 120 руб. за период с 30.03.2022 по 10.02.2023 и расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 201 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Логистическое агентство «Балтимпэкс» в доход федерального бюджета 3000,00 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

Н.Е. Целищева

 

 В.В. Черемошкина