Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-1202/2021

г. Хабаровск

14 октября 2022 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 12 октября 2022 года.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Медведевой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хэйлунцзянская Чжунтеская Лунсинская компания инвестиции и развития» (регистрационный номер 230199101008714; местонахождение: Харбинская экономическая зона развития, Наньганский сосредоточенный район, улица Хуашань, дом 10, Харбинский торговый центр «Ваньда», торговое здание 3, этаж 3, кабинет 307)

к  обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 

<

...>)

о понуждении передать  объект капитального строительства, понуждении осуществить государственную регистрацию перехода права собственности

Третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Таврида», общество с ограниченной ответственностью «Димер», общество с ограниченной ответственностью «Мастер» (ИНН 

<

***>)

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 29.12.2020, диплом; ФИО3, доверенность от 29.12.2020, диплом; ФИО4, доверенность от 29.12.2020, диплом;

от ответчика: ФИО5, доверенность от 22.07.2021, диплом

Общество с ограниченной ответственностью «Хэйлунцзянская Чжунтеская Лунсинская компания инвестиции и развития» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» (ИНН 

<

***>) о  возложении на ответчика обязанности:

- передать истцу объект капитального строительства «Группа жилых домов в с. Ракитное», расположенный по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Ракитное, в районе пруда, вдоль дороги, включающий в себя следующие объекты недвижимости:

земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302202:129 площадью 21 000кв.м;

здание с кадастровым номером 27:17:302202:595 площадью 2 602,2кв.м;

здание с кадастровым номером 27:17:302202:596 площадью 1 393,4кв.м; 

здание с кадастровым номером 27:17:302202:597 площадью 4 959,8кв.м; 

здание с кадастровым номером 27:17:302202:598 площадью 4 959,8кв.м; 

здание с кадастровым номером 27:17:302202:599 площадью 4 959,8кв.м; 

здание с кадастровым номером 27:17:302202:600 площадью 4 959,8кв.м; 

здание с кадастровым номером 27:17:302202:601 площадью 4 959,8кв.м; 

здание с кадастровым номером 27:17:302202:602 площадью 4 959,8кв.м;

- осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанные объекты недвижимости.

Определениями от 10.02.2021, 22.03.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Таврида», общество с ограниченной ответственностью «Димер», общество с ограниченной ответственностью «Мастер» (ИНН 

<

***>).

Определением от 23.03.2021 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А73-12012/2020.   Производство по делу возобновлено определением от 22.03.2022.

Представители истца в судебном заседании на требованиях настаивают, мотивируя их неисполнением ответчиком обязательств по передаче спорных объектов недвижимости в соответствии с условиями соглашения от 01.12.2014 о передаче объекта по жилью по доступной цене  «Ракитное село» в г. Хабаровске. Со своей стороны истец обязательства по данному соглашению в части оплаты стоимости передаваемого имущества исполнил в полном объеме через ООО «ДИМЕР», что подтверждается договором о передаче прав акций от 24.09.2015, заключенным истцом с ООО «Фусянская торговая компания города Мишань», контрактом генерального подряда на выполнение строительных работ по объекту от 29.10.2019, заключенным истцом с ООО «ДИМЕР», а также квитанциями по факту передачи денежных средств. В тоже время, ответчик не представил доказательства наличия у него собственных денежных средств, за счет которых осуществлялось финансирование строительства объектов.

Ответчик с иском не согласен, в возражениях ссылается на то, что не является собственником спорных объектов недвижимости. Кроме того, все представленные истцом  в обоснование требований документы составлены на китайском языке, подписаны на территории Китайской Народной Республики и заверялись с копий, что визуально видно в материалах дела, оригиналы документов в суд не представлены. Действительно, начиная с 2014 года ООО «Мастер» вело переговоры с истцом и его дочерней компанией ООО «Фусянская торговая компания города Мишань» о продаже строящихся объектов на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0302202:129. Кроме того, соглашение от 01.12.2014 подписано неуполномоченным лицом от имени ООО «Мастер», не содержит обязательство последнего передать объекты недвижимости истцу. В целях приобретения строящихся объектов, в 2017 году ООО «Фусянская торговая компания города Мишань» создано на территории Российской Федерации ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>), которым 29.10.2019 с ответчиком заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости. Обязательства по договору купли-продажи от 29.10.2019 исполнены ответчиком в полном объеме, а также произведена государственная регистрация перехода в права собственности на объекты недвижимости к ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>).

Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили, отзывы по существу заявленных требований в суд не представили. Спор рассмотрен судом на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании 28.09.2022 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлены перерывы до 05.10.2022, 12.10.2022, о чем лица, участвующие в деле, извещены публично, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Арбитражного суда Хабаровского края в сети Интернет.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Согласно выпискам из ЕГРН от 04.02.2022, следующие объекты незавершенного строительства: Многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, село Ракитное, в районе пруда, вдоль дороги, на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0302202:129, общей площадью 21 000кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под многоквартирный жилой дом (более четырех этажей), являющиеся предметом настоящего спора, с 11.11.2019 являются собственностью ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>): 

1) дом №1, общая проектная площадь 4 959,8кв.м, степень готовности 60%, кадастровый номер 27:17:0302202:602;

2) дом №2, общая проектная площадь 4 959,8кв.м, степень готовности 60%, кадастровый номер 27:17:0302202:597;

3) дом №3, общая проектная площадь 4 959,8кв.м, степень готовности 60%, кадастровый номер 27:17:0302202:601;

4) дом №4, общая проектная площадь 4 959,8кв.м., степень готовности 60%, кадастровый номер 27:17:0302202:600;

5) дом №5, общая проектная площадь 4 959,8кв.м., степень готовности 35%, кадастровый номер 27:17:0302202:599;

6) дом №6, общая проектная площадь 4 959,8кв.м., степень готовности 35%, кадастровый номер 27:17:0302202:598;

7) дом №7, общая проектная площадь 2 602,2кв.м., степень готовности 11%, кадастровый номер 27:17:0302202:595;

8) дом №8, общая проектная площадь 1 393,4кв.м., степень готовности 9%, кадастровый номер 27:17:0302202:596,

Регистрация перехода права собственности на объекты незавершенного строительства и земельный участок, на котором они расположены, осуществлена на основании договора купли-продажи от 29.10.2019, заключенного между ответчиком (Продавец) и покупателем ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>).

Кроме того, истцом в материалы настоящего дела в обосновании заявленных требований представлены следующие документы: 

- соглашение от 01.12.2014 о передаче объекта по жилью по доступной цене  «Ракитное село» в г. Хабаровске между (далее – объект) истцом (сторона Б) и ответчиком (сторона А), по условиям которого сторона А в срок до 30 июля 2015 года передает стороне Б все права и обязанности в отношении объектов капитального строительства – многоквартирных жилых домов по доступной цене  «Ракитное село» в г. Хабаровске, а именно: по утвержденным разрешениям на планирование и начало строительства объекта, по контракту на обратную покупку жилья, заключенному с ООО Фонд жилищного строительства г. Хабаровска в отношении данного объекта, по контракту генерального подряда на выполнение строительных работ по объекту от 20.09.2014, заключенному между ООО «Мастер» и ООО «Димер».

Общий объем инвестиций по соглашению от 01.12.2014 составляет 120 000 000 китайских юаней. Согласно пункту 4 соглашения от 01.12.2014, ООО «Димер» оплатило 20% от общего объема суммы по объекту, что составляет 15 000 000 китайских юаней. Сторона Б несет обязательство по оплате 20% от общего объема выполняемых работ на объекте (15 000 000 китайских юаней), не оплаченных ООО «Димер». Условиями соглашения от 01.12.2014 также предусмотрено, что сторона Б обещает вместо стороны А выплатить ООО «Димер» 20% от общего объема завершенных работ, что составляет 15 000 000 китайских юаней, в рассрочку в срок до 31.12.2015.

- договор о передаче прав акций от 24.09.2015, согласно которому Нин Юйцзюнь, обладающий 100% доли в уставном капитале ООО «Фусянская торговая компания города Мишань» (стоимость доли - 1 000 000 юаней), передал истцу, а истец принял 90% доли в уставном капитале компании (стоимость доли - 900 000 китайских юаней).

В качестве гарантии передачи объекта, ООО «Фусянская торговая компания города Мишань», создавшее ООО «Мастер» путем инвестирования, в соответствии с условиями указанного соглашения на основании Контракта о залоге прав акций от 01.12.2014 предоставило истцу 90% доли в уставном капитале компании (стоимость заложенных прав 900 000 китайских юаней), срок действия залога до 30 августа 2015 года.

- Контракт генерального подряда на выполнение строительных работ по объекту от 09.04.2015, заключенный между истцом и ООО «Димер», в соответствии с которым ООО «Димер» приняло на себя обязательства по поручению истца осуществить строительство объекта во втором квартале 2017 года. Стоимость Контракта составляет 120 000 000 китайских юаней, в том числе 15 000 000 китайских юаней в счет оплаты объема завершенных работ.

- четырехстороннее соглашение от 20.05.2015 между ООО «Димер», Шанхайским торгово-экономическим ООО «Фусян», ответчиком и истцом, согласно которому ООО «Димер» поручило Шанхайскому торгово-экономическому ООО «Фусян» инкассирование суммы объекта у истца. Сумма объекта определяется на основе Контракта генерального подряда на выполнение строительных работ по Объекту, заключенному между ООО «Димер» и ответчиком от 20.09.2014 и составляет 120 000 000 китайских юаней.

В рамках приведенных выше соглашений истец перечислил на счет Шанхайского торгово-экономического ООО «Фусян» денежные средства в размере 120 000 000 китайских юаней, согласно представленным в дело квитанциям, обратным распискам банка, учетным свидетельствам.

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по передаче спорых объектов капитального строительства истцу в соответствии с приведенными соглашениями, при наличии встречного исполнения истцом обязательств по оплате стоимости объектов, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По мнению истца, представленное в материалы дела соглашение от 01.12.2014, заключенные во исполнение него: контракт о залоге прав акций от 01.12.2014, договор о передаче прав акций от 24.09.2015, контракт генерального подряда на выполнение строительных работ по объекту от 09.04.2015, четырехстороннее соглашение от 20.05.2015, а также факт оплаты истцом стоимости приобретенного имущества свидетельствуют о том, что между истцом и ответчиком возникли правоотношения по договору купли-продажи недвижимости.

В тоже время, истцом в материалы дела не представлены оригиналы указанного соглашения и иных договоров. Соглашение от 01.12.2014, иные договоры составлены только на китайском языке. При этом, суд относится критически к представленным истцом в материалы дела нотариально заверенным в КНР копиям договоров, их переводов ввиду следующего. Из текста нотариального свидетельства следует, что перевод соответствует оригиналу, содержание переводного варианта на русском языке соответствует содержанию оригинала на китайском языке. В тоже время, приложенные к нотариальному свидетельству документы являются копиями, сделанными с фотокопий, с проставлением на них даты и времени фотографирования, что не опровергнуто представителями истца.

Ходатайство истца об истребовании оригиналов данных договоров в полиции г. Харбин отделе по борьбе с экономическими преступлениями провинции Хэйлунзян КНР судом отклонено, учитывая отсутствие доказательств их передачи истцом в полицию.

В силу части 6 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтвержденный только копией письменного доказательства, если не передан оригинал документа, а копии этого документа, представленные участвующими в деле лицам, не тождественны и невозможно установить подлинное содержание первоисточника.

При оценке представленных в материалы дела документов судом принято во внимание противоречие указанных документов установленным вступившими в законную силу судебными актами по делам № А73-3623/2021, А73-12012/2020 обстоятельствам.

Так, судебными актами по делам № А73-3623/2021, А73-12012/2020 установлено, что 29.10.2019 между истцом (Продавец) и ООО «Мастер» ИНН  

<

***> (Покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить спорные объекты незавершенного строительства – Многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район, село Ракитное, в районе пруда, вдоль дороги, а также земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302202:129, на котором они расположены.

Договор купли-продажи от 29.10.2019 содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости: определен предмет договора, стоимость продаваемых объектов недвижимости, порядок ее оплаты, порядок перехода права собственности на объекты к Покупателю.

Кроме того, указанными судебными актами установлен факт исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи от 29.10.2019. Во исполнение условий договора между сторонами подписан акт приёма-передачи имущества от 28.11.2019 и акт приёма-передачи документации по объекту «Группа жилых домов в с.Ракитное» по договору купли-продажи от 29.10.2019 от 12.11.2019. На основании договора произведена государственная регистрация права собственности Покупателя на имущество 11.11.2019 в установленном законом порядке.

Также Арбитражным судом Хабаровского края при вынесении решения от 15.06.2021 по делу № А73-12012/2020 установлены обстоятельства, свидетельствующие о действительности договора купли-продажи от 29.10.2019, исполнении обязательств сторон по нему. Так, из установленных по делу обстоятельств в совокупности суд пришел к выводу, что ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>) не мог не знать о совершении спорной сделки, поскольку с момента ее совершения принял на себя вытекающие из нее правовые последствия и обязательства, нес бремя содержания приобретенного по сделке имущества, платил налоги, участвовал в контрольных мероприятиях государственных органов, нес затраты и производил консервацию объектов строительства, и таким образом, своими действиями предоставил ответчику и третьим лицам основание полагаться на действительность сделки и ее исполнение.

Кроме того, соглашение от 01.12.2014 подписано от имени ООО «Мастер» Нин Юйцзюнь, являвшейся учредителем Общества. В тоже время, согласно выписке из ЕГРЮЛ, Устава ООО «Мастер», лицом, вправе действовать от имени Общества без доверенности, его единоличным исполнительным органом, осуществляющим руководство его текущей деятельностью, является директор. У участников Общества отсутствуют права на заключение сделок от имени ООО «Мастер».  

Таким образом, истцом в суд не представлено соглашение, содержащее обязанность ответчика передать истцу спорные объекты недвижимости. 

Ссылаясь на оплату предусмотренной соглашением от 01.12.2014 стоимости объектов капитального строительства, истец не представил в суд документы, свидетельствующие о перечислении им ответчику денежных средств, в том числе через третьих лиц.  Копии квитанций, обратных расписок банка, учетных свидетельств о перечислении истцом денежных средств на расчетный счет ООО «Фусянская торговая компания города Мишань» не являются доказательством получения денежных средств в указываемом истцом размере ответчиком.

Напротив, из договора купли-продажи от 29.10.2019 следует, что обязанность по оплате стоимости объектов незавершенного строительства лежит на Покупателе по договору ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>). Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2021 по делу № А73-3623/2021 задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 29.10.2019 в размере 1 979 212 040 руб. взыскана с ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>).

Также судом принято во внимание, что на момент судебного разбирательства спорное недвижимое имущество не является  собственностью ответчика, право собственности на него зарегистрировано за ООО «Мастер» (ИНН 

<

***>) на основании договора купли-продажи от 29.10.2019, фактически находится во владении последнего согласно актам приема-передачи от 12.11.2019, 28.11.2019.

Учитывая изложенное, основания для удовлетворения требований истца о возложении на ответчика обязанности передать истцу спорные объекты недвижимости, осуществить регистрацию перехода права собственности, отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине относятся судом на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

СудьяО.В. Медведева