АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-63205/2024

г. Краснодар

13 ноября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2025 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Эко-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 21.02.2025), от ответчика – администрации муниципального образования Крымский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 10.01.2025), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний юг», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Крымский муниципальный район Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу № А32-63205/2024, установил следующее.  

ООО «Эко-Инвест» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Крымский район Краснодарский край (далее – администрация) с требованиями о признании недействительным одностороннего отказа администрации от договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 12.03.2018 № 4500013574, заключенного по результатам аукциона; признании данного договора аренды действующим до 12.03.2028; восстановлении регистрационной записи в Едином государственном  

реестре недвижимости от 30.06.2021 № 23:15:1005000:1376-23/227/2021-11 об обременении земельного участка правом аренды общества с 18.06.2021 по 12.03.2041.  

Требования основаны на положениях статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием правовых оснований к одностороннему внесудебному отказу администрации от договора аренды, заключенного на срок более чем пять лет (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации), неуведомлением общества о таком отказе, его причинах, наличии каких-либо нарушений со стороны общества и необходимости их устранения, недействительностью сделки по одностороннему отказу от договора и неправомерностью исключения реестровой записи об аренде при таких обстоятельствах.  

Администрация обратилась в арбитражный суд с встречным иском к обществу об обязании привести спорный земельный участок в первоначальное состояние и возвратить его по акту приема-передачи администрации.  

Требования основаны на положениях статьи 450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим. Обществом систематически нарушались требования по своевременному внесению арендных платежей, а также без письменного согласия арендодателя земельный участок передан в субаренду третьему лицу.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «Группа компаний юг».  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2025 (с учетом определения об исправлении опечатки от 21.04.2025), оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.07.2025, требования общества удовлетворены. В удовлетворении встречных требований администрации отказано. Судебные акты мотивированы тем, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. Администрация доказательств наличия существенных нарушений со стороны арендатора в материалы дела не представила.  

Администрация обжаловала указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречных требований администрации.  

Податель жалобы повторяет доводы встречного иска о допущенных обществом нарушениях, отмечает, что договор предусматривал право арендодателя на односторонний отказ от его исполнения (пункт 3.2.4), в силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация правомерно реализовала данное право. Положения приведенной нормы не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований, предусмотренных законом или соглашением сторон, достаточно самого факта указания в договоре на соответствующее право. Общество считается уведомленным об отказе администрации от договора по правилам статьи 165.1 названного Кодекса, поскольку направленное по юридическому адресу арендатора уведомление возвращено отправителю за истечением срока хранения отделением почтовой связи. После прекращения договора и погашения записи о государственной регистрации обременения спорного земельного участка арендой, по юридическому адресу общества направлено требование о прекращении использования спорного земельного участка и необходимости его возвращения в течение 10-ти дней по акту приема-передачи в надлежащем состоянии. Данное требование также считается доставленным, так как не получено по обстоятельствам, зависящим от арендатора, возвращено отделением почтовой связи за истечением срока хранения. До настоящего времени требования о возврате участка обществом не исполнены, земельный участок не освобожден. Используя земельный участок без правовых оснований и документального оформления, общество нарушает права собственника земельного участка.  

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. 

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить решение и постановление.  

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.  

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация (арендодатель) и ООО «Виалекс эко» (арендатор) заключили договор аренды от 12.03.2018 № 4500013574, согласно которому арендодатель обязуется предоставить  

во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером 23:15:1005000:1376, площадью 100 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, р-н Крымский, с/п Нижнебаканское, в границах бывшего колхоза имени Советской Армии (секция 17 часть контура 1), для компостирования твердых бытовых отходов, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).  

Соглашением о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2020 арендатор (ООО «Виалекс эко») переуступил ФИО3 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.03.2018 № 4500013574. Впоследствии ФИО3 переуступила, а общество приняло на себя права и обязанности арендатора по данному договору аренды.  

Срок действия договора – 10 лет (пункт 7.3 договора). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора расчет размера годовой арендной платы за участок произведен на основании протокола № 2.3 по проведению аукциона от 26.02.2018 и составляет 210 тыс. рублей в год. Сумма задатка, перечисленная арендатором для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, засчитывается в счет арендной платы по договору.  

Согласно пункту 2.2 договора, годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, устанавливается сроком на 12 месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора. По истечении 12 месяцев со дня государственной регистрации данного договора размер арендной платы за земельный участок пересматривается в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Размер арендной платы за участок пересматривается в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с законодательством Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующим соответствующие правоотношения, а также в связи с вносимыми в него дополнениями и изменениями (пункт 2.3 договора).  

В силу пункта 2.4 договора аренды, по истечении 12 месяцев со дня государственной регистрации настоящего договора арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного пунктом 2.3 договора размера арендной платы за участок, за каждый день использования и вносится арендатором ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца каждого квартала.  

Как следует из приложения к договору аренды, величина арендной платы за 2024 год установлена арендодателем в размере 268 238 рублей 85 копеек.  

Общество (арендатор) и ООО «Группа компаний Юг» (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка от 01.09.2021, согласно которому арендатор предоставляет субарендатору часть земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:15:1005000:1376 площадью 1 тыс. кв. м во временное владение и пользование за плату для производственной деятельности, в том числе деятельности, связанной с отходами любых видов (пункт 1.1 договора).  

18 октября 2024 года представителями администрации при участии директора ООО «Группа компаний Юг» составлен акт комиссионного выезда, из которого следует, что в границах земельного участка ведется деятельность по накоплению, хранению и переработке отходов 4 – 5 классов опасности; эксплуатация земельного участка осуществляется ООО «Группа компаний Юг», при этом о факте субаренды администрация не извещена.  

Администрацией в адрес общества направлен односторонний отказ от договора от 26.09.2024 № 01-32/471 с требованиями вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:15:1005000:1376 в надлежащем состоянии, то есть не хуже того, в котором он находился в момент передачи в аренду, а также погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате. Соответствующее почтовое отправление с номером 80081601727110 возвращено отправителю (администрации) с отметкой «истек срок хранения».  

29 октября 2024 года ООО «Группа компаний Юг» по электронной почте направило обществу скан копию этого уведомления.  

Общество, ссылаясь на неполучение от администрации данного уведомления, равно как и каких-либо претензий в связи с нарушением условий договора, и полагая, что действия администрации по отказу от договора неправомерны, обратилось в арбитражный суд с иском.  

В свою очередь, исходя из правомерности отказа от договора ввиду допущенных арендатором систематических нарушений сроков внесения арендных платежей и неуведомления арендодателя о передаче участка в субаренду, полагая договор  

прекращенным, а обязанность общества по возврату участка не исполненной, администрация обратилась в суд с встречным иском.  

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).  

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе  

рассчитывать при заключении договора (пункты 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором, при условии, что иное не предусмотрено Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).  

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, что договор от 12.03.2018 № 4500013574 заключен сроком на 10 лет (пункт 7.3 договора), то есть более чем на пять лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Соответственно, в данном случае внесудебный порядок расторжения договора аренды не мог быть применен вне зависимости от согласования такого порядка в договоре.  

Разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.  

Таким образом, вопреки позиции заявителя, приведенная императивная норма права не может быть преодолена соглашением сторон. Ссылка администрации на пункт 3.2.4 договора аренды и положения статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае несостоятельна, поскольку не учитывает правило, сформулированное специальным законом.  

С иском о расторжении спорного договора аренды администрация в суд не обращалась. Следовательно, в отсутствие у администрации права на односторонний внесудебный отказ от исполнения обязательства, направленное в адрес общества уведомление соответствующие правовые последствия не породило (отказ юридически ничтожен), в связи с чем суды правомерно удовлетворили требования общества о признании договора аренды действующим и восстановили реестровую запись об обременении земельного участка арендой общества.  

Дополнительно судом первой инстанции проверены и подтверждены обстоятельства оплаты обществом арендной платы и пени; установлено, что на стороне общества имеется переплата.  

Исходя из того, что договор заключен на срок более пяти лет, принимая во внимание положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и положения пунктов 4.3.1 и 4.3.2 договора с учетом примечания 1, суды отметили, что передача части участка в субаренду допустима без согласия арендодателя при условии его уведомления. При этом суды установили, что соответствующее уведомление от 01.09.2021 направлено в адрес администрации и получено ею 23.09.2021, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления. При таких обстоятельствах суды посчитали, что доказательства существенных нарушений условий договора не представлены администрацией.  

При сохранении действия договора не имеется оснований к возврату земельного участка арендодателю, в связи с чем отказ в удовлетворении встречного иска правомерен, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам и предоставленным в материалы дела доказательствам, сделаны при правильном применении норм материального права. Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права. Все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, суды установили, доказательства исследовали и оценили в соответствии с требованиями главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Переоценка исследованных судами доказательств  

и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (части 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены. Основания для удовлетворения кассационной жалобы, отмены либо изменения обжалуемых судебных актов отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025 по делу № А32-63205/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий М.Н. Малыхина  

Судьи В.А. Анциферов  

 И.В. Сидорова