АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

              

                                          

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А35-5275/2022

01 сентября 2023 года

город Калуга

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

Крыжскoй Л.А.,

судей

Силаевой Н.Л.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

от иных участвующих деле лиц:

не явился, извещен надлежаще;   

не явились, извещены надлежаще;

  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу министерства имущества Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 по делу № А35-5275/2022,

 

                                              УСТАНОВИЛ:

 

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Курский баскетбольный клуб «Русичи» (далее - ООО «Курский БК «Русичи», общество, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2 685 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в течение                     30 дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, участвуют Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской и Белгородской областях, Управление Росреестра по Курской области.

В ходе рассмотрения дела арбитражным судом в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменено наименование истца Комитета по управлению имуществом Курской области на Министерство имущества Курской области (далее - министерство, истец).

Решением Арбитражного суда Курской области от 16.03.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 решение суда области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, Министерство имущества Курской области (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить.   

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и  апелляционной инстанций при разрешении спора  необоснованно не принято во внимание, что право собственности общества на изъятый и не реализованный посредством  публичных торгов объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке,  не прекращено, о чем свидетельствует актуальная запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее -  ЕГРН); несостоявшиеся торги являются основанием для предоставления земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства; заявление самого  общества о предоставлении земельного участка свидетельствует о его  заинтересованности в получении земли.

Кассатор и иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с  частью 3 статьи  284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены решения суда области и апелляционного постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что  решением Комитета по управлению имуществом Курской области от 09.11.2012 № 01-19/3075 образован земельный участок с кадастровым номером 46:29:103026:42 площадью 2 685 кв.м (далее - земельный участок, спорный земельный участок), который предоставлен ООО «Курский БК «Русичи» в аренду сроком на 3 года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями.

Между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО «Курский БК «Русичи» (арендатор) 23.11.2012 заключен договор № 4297-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска (далее -  договор аренды от 23.11.2012),  в силу которого  обществу сроком на три года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями, предоставлен земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

За ООО «Курский БК «Русичи» 24.12.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103026:151 площадью застройки 1 900 кв.м, степенью готовности 5%, расположенный в границах земельного участка (далее - объект незавершенного строительства).

Между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «Курский БК «Русичи» 20.03.2016 заключен договор № 01-27/21-5407-16ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории г. Курска (далее - договор аренды от 20.03.2016), в силу которого земельный участок предоставлен обществу в аренду на очередные три года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями с указанием на тот факт, что на участке имеется объект незавершенного строительства. 

В связи с окончанием срока действия договора уведомлением от 16.01.2019                   № 05.4-01-20/261 комитет предложил обществу возвратить земельный участок по акту приема-передачи в 3-дневный срок со дня окончания договора, а также разъяснил право на обращение в комитет с заявлением о заключении нового договора при наличии оснований, предусмотренных частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, и в порядке статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ссылаясь на то, что договор аренды от 20.03.2016 истек 16.02.2019, комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об изъятии у общества объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-8068/2019 от 11.11.2019 исковые требования комитета удовлетворены, у общества объект незавершенного строительства изъят путем его продажи с публичных торгов. Решение обжаловано не было и вступило в законную силу.

Вместе с тем, ссылаясь на то, что согласно выписке из ЕГРН на вышеуказанном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности обществу, истцом подготовлен и направлен в адрес ООО «Курский БК «Русичи» для согласования и подписания проект договора № 07-19/6377-21ю аренды спорного земельного участка.

Ответчик действий для урегулирования данного вопроса не произвел, подписанные экземпляры договора аренды земельного участка в адрес истца не направил, что явилось основанием для обращения комитета в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды двух инстанций, приняв во внимание состоявшийся по делу  № А35-8068/2019  судебный акт, которым у общества изъят  объект незавершенного строительства  путем его продажи с публичных торгов,  исходили из того факта, что с даты  вступления в законную силу указанного судебного акта право собственности ООО «Курский БК «Русичи» на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, прекратилось, в связи с чем основания для понуждения общества  к заключению договора аренды указанного земельного участка без проведения торгов отсутствуют. Так, по мнению судов двух инстанций, воспользовавшись правом изъятия объекта у собственника и продажи его с публичных торгов, истец лишил ответчика права владеть, пользоваться и распоряжаться объектом незавершенного строительства, несмотря на наличие в ЕГРН актуальной записи о праве собственности последнего  на данный объект.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как несоответствующими имеющимся в деле доказательствам, сделанными при неправильном применении норм материального права.

Суд округа исходит из следующего.

Материалы дела свидетельствуют о том, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда объект незавершенного строительства  изъят у общества путем его продажи с публичных торгов.

На основании указанного судебного акта в соответствии с решениями  комитета от 12.11.2020 и 04.02.2021 объявлялся аукцион по продаже объекта незавершенного строительства. 

Согласно протоколу рассмотрения заявок от 23.12.2020, 23.03.2021 аукцион по продаже объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся, объект не реализован.

Из дела также следует, что ссылаясь на  подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, общество 21.04.2021 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду сроком на три года для строительства спортивного комплекса с залом и вспомогательными помещениями.

Истцом 25.10.2021 подготовлен и направлен в адрес ООО «Курский БК «Русичи» для согласования и подписания проект договора № 07-19/6377-21ю аренды спорного земельного участка в заявленных целях, который обществом не подписан.

По смыслу подпункта 2 пункта 5 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта  собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в трех случаях:

- в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов;

- либо судом отказано в удовлетворении вышеназванного требования (например, если доказана связь нарушения сроков строительства с действиями (бездействием) органа местного самоуправления);

- или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020                    № 304-ЭС20-19559,  собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 01.03.2015, обладают правом на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Правовая позиция относительно применения положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, в кассационных определениях Судебной коллегии по административным  делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2019 № 89-КА19-2, от 19.01.2022                              № 19-КАД21-17-К5. 

Согласно правовой позиции, закрепленной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  от 27.10.2022 № 306-ЭС22-15090,  арбитражным судам при разрешении споров указанной категории следует применять нормы права, регулирующие правоотношения по предоставлению земельных участков для завершения строительства без торгов с учетом вышеуказанных правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации и фактических обстоятельств каждого конкретного дела.

В рассматриваемом случае в обоснование иска комитет указал на положения пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ, в силу которого уполномоченный орган вправе обратиться  в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок. При этом истец обратил внимание суда на тот  факт, что  согласно выписке из ЕГРН объект незавершенного строительства, находящийся  на вышеуказанном земельном участке, принадлежит на праве собственности обществу, однако, последнее действий по надлежащему оформлению землепользования не совершило.

Суд округа полагает ошибочным вывод судов двух инстанций о том, что право собственности ООО «Курский БК «Русичи» на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, прекратилось с даты  вступления в законную силу судебного акта, которым у общества изъят  объект незавершенного строительства  путем его продажи с публичных торгов, исходя из следующего.

Так,  в силу пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 447 ГК РФ, пункта 19 постановления Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» следует, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131, пункт 2 статьи 223, пункт 1 статьи 551 ГК РФ, пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены»).

Таким образом, в случае вынесения судебного акта в порядке статьи 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, следовательно, собственник объекта незавершенного строительства до указанного момента продолжает нести бремя содержания своего имущества.

Учитывая изложенное, по мнению суда округа,  с учетом вышеприведенных правовых позиций высшей судебной инстанции в рассматриваемом случае судами двух инстанций не дана надлежащая правовая оценка  указанным  доводам истца по делу  и неверно применен закон.

При этом, как полагает окружная коллегия, суды двух инстанций применительно к дате вступления в законную силу судебного акта об изъятии  объекта незавершенного строительства  путем его продажи с публичных торгов  ошибочно отождествили понятия прекращения права собственности на объект и прекращения обязанности по оплате землепользования под ним. Так, фактическое пользование (без наличия договорных отношений) земельным участком собственником  расположенного на нем объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) предполагается, в то время как изъятие  судебным актом по основаниям, предусмотренным законом, расположенного на земельном участке объекта  свидетельствует   об ограничении составляющих права собственности (владение, пользование, распоряжение). Таким образом,  в судебных актах, на которые суд апелляционной инстанции сослался как на подтверждение выработанного судебной практикой правового подхода, речь идет о прекращении обязанности собственника объекта незавершенного строительства вносить плату за земельный участок, на котором этот объект расположен, с даты вступления  в законную силу решения суда об изъятии  объекта незавершенного строительства (Определение Верховного Суда РФ от 30.05.2022 № 310-ЭС22-7416).

Суд кассационной инстанции полагает, что неправильное в рассматриваемом случае применение норм материального права не позволило судам двух инстанций  дать надлежащую правовую оценку исковым требованиям, основанным в частности на положениях пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ.

С учетом изложенного, принятые в рамках настоящего дела судебные акты не могут быть признаны законными и обоснованными, а потому подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, оценить правовое основание заявленного иска, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства,  с соблюдением требований главы 7 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам, проверить доводы сторон, и при соблюдении норм процессуального права принять законный и обоснованный судебный акт.

        Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст.  289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 16.03.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2023 по делу                            № А35-5275/2022 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                                 Н.Л. Силаева 

               

                                                                                                     ФИО1