﻿039/2021-18190(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

29 марта 2021 года Дело № А56-35860/2020  

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 года.  Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2021 года.  

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «СПБ-Групп  Девелопмент» адвоката Королева А.В. (доверенность от 13.04.2020), от  предпринимателей Ивановой В.А. и Аксельруда Т.И. представителя  Голышковой Э.А. (доверенности от 15.06.2020 и 15.06.2020 от каждого),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «СПБ-Групп Девелопмент» на  решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 17.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 23.12.2020 по делу № А56-35860/2020,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «СПБ-Групп Девелопмент»,  адрес: 198332, Санкт-Петербург, Ленинский пр., д. 72, к. 1, лит. А, пом. 17-Н,  ОГРН 1167847419013, ИНН 7807141860 (далее - Общество), обратилось в  Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к  индивидуальным предпринимателям Ивановой Валентине Александровне,  ОГРНИП 318784700078553, ИНН 781309418973, и Аксельруду Тимуру Ильичу,  ОГРНИП 314784728100421, ИНН 781311792304, о взыскании 2 303 890 руб.  убытков, включающих 800 000 руб. в виде выплаченной арендной платы и  1 503 890 руб. в возмещение затрат на проведение ремонта помещения, в том  числе по 1 151 945 руб. с каждого из ответчиков.  

Предприниматели Иванова В.А. и Аксельруд Т.И. обратились к Обществу  со встречным иском о взыскании 3 164 423 руб., в том числе 400 000 руб.  задолженности по арендной плате за апрель 2020 года, 121 200 руб. пеней за  период с 28.03.2020 по 06.07.2020, 200 000 руб. штрафа за нарушение порядка  расторжения договора, 2 443 223 руб. в счет возмещения стоимости работ,  необходимых для приведения помещения в первоначальное состояние.  

Решением от 17.09.2020 в удовлетворении первоначального иска  отказано; встречный иск удовлетворен.  

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  23.12.2020 данное решение оставлено без изменения.  

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные  акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и  процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и  направить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, спорный  

договор аренды является ничтожной сделкой в силу пункта 10 статьи 48  Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного  наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»  (далее - Закон № 73-ФЗ); произведенные Обществом ремонтные работы имеют  косметический характер и не требуют дополнительных разрешений; уплаченная  по ничтожному договору арендная плата подлежит возврату, а задолженность  не может быть взыскана; суды не применили статью 431.2 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

Предприниматели в отзыве на кассационную жалобу возражают против  ее удовлетворения, считая выводы судов об отсутствии оснований для  удовлетворения иска Общества и об удовлетворении встречного иска  предпринимателей соответствующими нормам права и обстоятельствам спора.  

В судебном заседании представитель Общества поддержал  кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель  предпринимателей Ивановой В.А. и Аксельруда Т.И. против удовлетворения  жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.  

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, предприниматели Иванова В.А. и  Аксельруд Т.И. (арендодатели), с одной стороны, и Общество (арендатор), с  другой стороны, заключили договор от 12.12.2019 аренды объекта нежилого  фонда - части площадью 108 кв. м помещения площадью 165,3 кв. м с  кадастровым номером 78:07:0003138:4, расположенного на первом этаже  здания по адресу: Санкт-Петербург, Большая Зеленина ул., д. 13, лит. А,  

пом. 1Н, сроком до 30.11.2024 для использования под предприятие  общественного питания.  

Согласно пункту 1.8. договора на момент заключения договора  сдаваемый объект не продан, не заложен, в спорах и под арестом не состоит и  не обременен правами третьих лиц.  

Пунктом 2.3 договора предусмотрены следующие обязанности  арендатора:  

- при необходимости перепланировки\переоборудования помещения,  системы вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации,  электроснабжения и других конструкций инженерных систем согласовать проект  с арендодателем и всеми необходимыми организациями в порядке,  предусмотренном законом (пункт 2.3.3);  

- письменно уведомить арендодателя о намерении освободить  арендуемый объект не позднее 45 дней до предстоящего освобождения в  случаях досрочного расторжения договора по инициативе арендатора на  основании пункта 6.5 договора (пункт 2.3.13);  

- не наносить ущерба зданию в целом, помещению, его конструкциям и  коммуникациям объекта; своими силами и за свой счет привести объект в  надлежащее состояние в случае, если в результате виновных действий или  виновного бездействия арендатора объект пришел в аварийное состояние либо  его состояние существенно ухудшилось (пункт 2.3.16).  

Пунктом 3.1 договора ежемесячная арендная плата согласована в  размере 400 000 руб., подлежащих уплате по 200 000 руб. на счет каждого из  предпринимателей; оплата производится раз в месяц до 28-го числа месяца,  предшествующего оплачиваемому.  

Согласно пункту 3.5 договора арендатор вносит обеспечительный платеж  в течение пяти рабочих дней после подписания договора в размере одного  месяца арендной платы. Данная сумма может использоваться арендатором в  

счет оплаты одного последнего месяца аренды в момент окончательного  расчета при прекращении договора, если на нее не будут распространяться  штрафные санкции.  

Пунктом 4.1 договора арендатору предоставлено право производить  монтаж/демонтаж межкомнатных гипсокартонных перегородок, которые не  являются несущими (капитальными), без письменного уведомления  арендодателя в рамках согласованного проекта.  

В силу пункта 4.6 договора в случае нарушения арендатором порядка  проведения работ и своевременности получения соответствующей  документации либо обнаружения арендодателем самовольных перестроек,  нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или  прокладок сетей, искажающих первоначальный вид объекта или искажающих  его состояние, данные изменения приводятся в первоначальный вид. Все  убытки, штрафы, возникшие в связи со своевольной перепланировкой,  оплачиваются арендатором (пункт 4.8).  

Пунктом 5.3 за просрочку внесения арендной платы установлена  ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,3 процента с  просроченной суммы за каждый день просрочки.  

В случае возврата объекта в состоянии худшем, чем то, в каком он был  принят по акту приема-передачи на момент подписания договора, арендатор  возмещает арендодателю причиненный ущерб и затраты на необходимый  ремонт (пункт 5.5).  

Пунктом 5.16 договора за нарушение арендатором обязанности,  предусмотренной пунктом 2.3.13, установлена ответственность арендатора в  виде штрафа в размере месячной арендной платы.  

Пунктом 6.5 договора арендатору предоставлено право в одностороннем  внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при отсутствии  нарушений со стороны арендодателя с уведомлением его о прекращении  договора за 45 дней до предполагаемой даты прекращения договора.  

Помещение передано Обществу по акту приема-передачи от 12.12.2019, в  котором указано, что объект передается в исправном состоянии с  действующими системами водоснабжения, канализации, отопления, освещения,  без недостатков; в состоянии, удовлетворяющем арендатора полностью; какие- либо претензии к арендодателям относительно технического состояния  помещения у арендатора отсутствуют.  

Дополнительным соглашением от 28.01.2020 № 1 к договору стороны  продлили предусмотренную пунктом 3.7 договора отсрочку по внесению  арендной платы до 12.02.2020, указав, что начисление арендной платы  начинается с 13.02.2020.  

В декабре 2019 года Общество во исполнение договора перечислило  арендодателям 400 000 руб. обеспечительного платежа и 400 000 руб. арендной  платы.  

После принятия помещения Общество начало проводить в нем работы в  целях приспособления для использования по указанному в договоре  назначению.  

Арендодатели, ссылаясь на поступающие к ним жалобы от жильцов  многоквартирного дома и претензии от контролирующих организаций,  направили Обществу уведомление от 03.03.2020 о необходимости предоставить  разрешительную документацию на проведенные в помещении работы, а также  уведомление от 19.03.2020 о необходимости восстановить оконные проемы на  фасаде здания.  

В дальнейшем Общество направило предпринимателям уведомление от  

26.03.2020 о расторжении договора с 10.02.2020. Указанное письмо получено  арендодателями 30.03.2020.  

В досудебной претензии от 31.03.2020 арендодатели, ссылаясь на  нарушение Обществом порядка расторжения договора, просили его уплатить  200 000 руб. штрафа (с учетом частичного зачета в счет штрафа  обеспечительного платежа), погасить задолженность по арендной плате в  сумме 400 000 руб. за апрель 2020 года и уплатить неустойку за просрочку  внесения арендной платы, устранить недостатки помещения, вызванные  незаконной перепланировкой, и возвратить помещение в состоянии на дату  передачи его в аренду.  

В дальнейшем Общество 17.04.2020 направило в адрес арендодателей  односторонний акт от 30.03.2020 возврата помещения, по получении которого  04.05.2020 арендодатели ответным письмом сообщили об отказе от подписания  акта приема-передачи ввиду ненадлежащего состояния передаваемого  имущества.  

Как указал истец, в ходе проведения работ в помещении ему стало  известно, что на основании приказа Комитета по государственному контролю,  использованию и охране памятников истории и культуры Администрации Санкт- Петербурга от 20.02.2001 № 15 здание, расположенное по адресу: Санкт- Петербург, Большая Зеленина ул., д. 13, включено в Список вновь выявленных  объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную  культурную ценность (далее – Список). Однако в нарушение пункта 10 статьи 48  Закона № 73-ФЗ в договор не были включены в качестве существенных условий  обязательства пользователя по выполнению требований названного Закона.  

Общество, ссылаясь на ничтожность договора аренды в силу прямого  указания пункта 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с  настоящим иском.  

В свою очередь, предприниматели, ссылаясь на нарушение Обществом  обязательства по внесению арендной платы, порядка расторжения договора и  самовольное без надлежащего согласования с арендодателями и получения  разрешительной документации изменение помещения, обратились со  встречными требованиями.  

Суды, установив, что охранное обязательство с собственниками  помещения не заключалось, а информация об отнесении имущества к вновь  выявленным объектам культурного наследия имеет публичный характер, с  учетом непредставления Обществом доказательств того, что включение здания  в Список и отсутствие соответствующей информации в договоре каким-либо  образом нарушило его права как арендатора и препятствовало в проведении  работ, правомерно исходя из статей 166, 168 ГК РФ пришли к выводу об  отсутствии оснований для признания договора аренды ничтожной сделкой.  

Факт проведения работ в помещении и изменение его состояния по  сравнению с тем, в каком оно было передано в аренду, подтверждается  материалами дела, при этом разрешительная документация на проведение  работ Обществом не представлена. Согласование арендодателями плана  расстановки и перепланировки внутри помещения не освобождает Общество от  обязанности получить необходимые согласования и разрешения на проведение  работ от контролирующих органов и соответствующих организаций. Поскольку  об одностороннем расторжении договора Общество сообщило только в  уведомлении от 26.03.2020, предприниматели в соответствии с пунктами 2.3.13,  5.16, 6.5 договора правомерно начислили арендную плату за апрель 2020 года,  а также штраф в размере месячной арендной платы за нарушение порядка  расторжения договора. Материалами дела также подтверждено, что помещение  

возвращено арендатором в состоянии, отличающемся от того, в каком оно было  передано в аренду, и в непригодном для использования. В обоснование затрат  на приведение помещения в надлежащее состояние предприниматели  представили заключение специалиста; размер предъявленного  предпринимателями к возмещению реального ущерба в виде расходов, которые  истцы по встречному иску должны будут произвести для восстановления  помещения, Общество документально не опровергло.  

При таких обстоятельствах суды правомерно в соответствии со статьями  15, 309, 310, 314, 330, 393, 606, 615 ГК РФ удовлетворили встречные  требования предпринимателей Ивановой В.А. и Аксельруда Т.И. и отказали  Обществу в возмещении ему за счет арендодателей стоимости произведенных  в помещении работ.  

Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание. Сам по  себе факт включения в Список здания, где расположено предоставленное в  аренду помещение, в отсутствие сведений о заключении с собственниками  помещения охранного обязательства и доказательств невозможности или  затруднительности для арендатора в связи с этим использовать помещение не  свидетельствует в данном случае о наличии оснований для признания договора  ничтожным. Доводы об отсутствии нарушений со стороны арендатора условий  договора относятся к фактической стороне спора, которая устанавливается  судами первой и апелляционной инстанций по результатам исследования и  оценки доказательств. Несоответствия выводов судов в этой части имеющимся  в деле доказательствам суд кассационной инстанции не усматривает;  нарушений положений главы 7 АПК РФ при сборе, исследовании и оценке  доказательств судами не допущено. Что касается ссылки Общества на статью  431.2 ГК РФ, то о наличии обстоятельств, при которых она могла бы быть  применена, материалы дела не свидетельствуют.  

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые  решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей  288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований  для отмены данных судебных актов.  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 17.09.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 23.12.2020 по делу № А56-35860/2020 оставить без  изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «СПБ-Групп Девелопмент» – без удовлетворения.  

Председательствующий И.В. Сергеева Судьи А.В. Кадулин 

 Е.В. Чуватина