АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-6120/2020

г. Тюмень

23 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена 16 сентября 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 сентября 2020 года.

 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ООО «ИРИАН» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ООО «ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 48 708 849,08 руб., 

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2 по доверенности от 17.02.2020, ФИО3 по доверенности от 17.02.2020,

от ответчика:  ФИО4 по доверенности от 29.11.2019, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ИРИАН» (далее – истец, ООО «ИРИАН») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ» (далее – ответчик, ООО «ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ») о взыскании 48 708 849,08 руб., в том числе:  неосновательное обогащение в размере 39 972 500 рублей, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.05.2017г. по 20.04.2020г. в размере 8 736 349 рублей 08 копеек, а также истец просит начислить проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму долга в размере 39 972 500 рублей за период с 21 апреля 2020 года по день фактического исполнения данного обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Исковые требования со ссылками на статьи 1102, 1107, 575, 702, 708, 743 ГК РФ, предварительный договор аренды помещения от 22.05.2015 с приложениями к нему,  мотивированы отсутствием, по мнению истца, законных оснований у Арендатора (ООО «Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц») удерживать полученные от Арендодателя (ООО «ИРИАН») денежные средства в размере 39 972 500 рублей, которые подлежат возврату арендодателю на основании ст. 1102 ГК РФ. Наличие задолженности ООО «Эйч Энд Эм Хеннес энд Мауриц» в пользу ООО «ИРИАН» истец подтверждает подписанными обеими сторонами актами сверки взаимных расчетов за 2017, 2018 года, в которых задолженность в размере 39 972 500 рублей признается сторонами.

Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

По мнению истца, ввиду представленных ответчиком доказательств выполнения работ на сумму 42 132 522,45 рублей, которые по мнению истца являются недостоверными и не подтверждают реальную стоимость работ, а направлены на их искусственное завышение, в целях придания видимости реальности понесенных ответчиком затрат, ООО «Ириан» полагает возможным назначение по делу судебной экспертизы в целях опровержения доводов ответчика о понесенных затратах, дополнительном обосновании недобросовестного поведения ответчика.

Ответчик возражает против удовлетворения ходатайства. 

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство о назначении судебной экспертизы, находит его подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вышеуказанная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. По смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью.

При этом вопросы, разрешаемые экспертом, должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

В силу части 3 статьи 9 АПК РФ арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Таким образом, в тех случаях, когда у арбитражного суда имеется необходимость в получении компетентного заключения по вопросам, подлежащим разрешению исходя из предмета заявленных требований и конкретных обстоятельств дела, суд вправе назначить проведение по делу судебной экспертизы.

В соответствии с п. 6.1 приложения № 4 ПДА «ВКЛАД АРЕНДОДАТЕЛЯ В ПОДГОТОВКУ ПОМЕЩЕНИЯ К ОТКРЫТИЮ» (т. 1 л.д. 95) 

Арендодатель поручает, а Арендатор обязуется совершить юридические и иные действия по обеспечению выполнения части работ Арендодателя, специально оговоренных Сторонами в Приложении 3 (РАЗДЕЛИТЕЛЬНАЯ ВЕДОМОСТЬ) к предварительному договору, на общую сумму 79 945 000 рублей РФ, в том числе НДС.

Арендодатель вносит «вклад в работы Арендатора» в общем размере 79 945 000 рублей в соответствии с установленным графиком:

1.         50% суммы выплачивается Арендодателем в дату начала коммерческой деятельности Арендатора;

2.         25% суммы выплачивается Арендодателем по истечении первого года с даты начала коммерческой деятельности Арендатора;

3.         25% суммы выплачивается Арендодателем по истечении второго года с даты начала коммерческой деятельности Арендатора.

Ответчиком представлена переписка, которая велась между истцом и ответчиком на этапе согласования условий спорного договора.

Из содержания представленных писем, усматривается, что размер вклада рассчитывался сторонами исходя из стоимости работ за квадратный метр арендуемого помещения и был связан с иными коммерческими условиями ПДА (расположение помещения, размер витрины, размер арендной платы). 

Данный факт истцом не оспорен.

Стороны, свободные в заключении договора, определили размер вклада в твердой определенной сумме.

Из условий договора не следует, что размер вклада может изменяться в зависимости от каких-либо обстоятельств.

Материалы, при использовании которых арендатор будет производить работы, предусмотренные договором, сторонами не согласовывались. Размер вклада не является предметом рассмотрения в рамках данного спора. 

С учетом изложенных обстоятельств, в рассматриваемом случае экспертиза, о проведении которой заявлено истцом, не связана с предметом доказывания по настоящему делу.

Вопреки доводам истца, определение соответствия объемов и стоимости выполненных работ арендатора, подлежащих возмещению истцом, не является обстоятельством, подлежащим выяснению в рамках рассматриваемого дела. Размер вклада не является предметом спора, выяснению подлежит правовая природа его возникновения и обоснованности. Выяснение, какие материалы использовались и какие средства на них были затрачены, не имеет значения в рассматриваемом случае, поскольку, как установлено материалами дела, и не оспаривается сторонами, стоимость рассчитывалась за квадратный метр и установлена в твердой сумме. 

Таким образом, учитывая предмет доказывания по спору, исходя из доводов отзыва и имеющихся в деле доказательств, суд считает, что заявленное истцом ходатайство подлежит отклонению.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска на основании доводов, приведенных в письменном отзыве и возражениях на дополнения истца.

Согласно позиции ответчика,  арендатор выполнил обязательства по выполнению Подготовительных работ арендатора и по подготовке помещения к открытию, арендодатель принял  исполнение без каких-либо замечаний. Ответчик считает, что требование арендодателя о взыскании неосновательного обогащения противоречит п.3 ст.432 и ст.10 ГК РФ, противоречит главе 60 ГК РФ. Также ответчик указывает, что арендатор не признавал задолженность, указанную  в акте сверки, настаивает, что отражение задолженности в бухгалтерском учете арендатора соответствует ст. 39 Налогового кодекса РФ. Ответчик приводит доводы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ.   

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что рассматриваемые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 22 мая 2015 г. между Истцом и Ответчиком был заключен Предварительный договор аренды (далее - Предварительный Договор, ПДА) помещения, расположенного на 1 этаже торгово-развлекательного центра «Тюмень Сити Молл» по адресу: 625059, 

<

...> в границах, указанных в Приложении № 1 к Предварительному договору.

В соответствии с п. 13.5 данный договор является смешанным и объединяет элементы договоров аренды, подряда и услуг (т.1 л.д.53).

В соответствии с п. 6.1 приложения № 4 ПДА «ВКЛАД АРЕНДОДАТЕЛЯ В ПОДГОТОВКУ ПОМЕЩЕНИЯ К ОТКРЫТИЮ» (т. 1 л.д. 95) 

Арендодатель поручает, а Арендатор обязуется совершить юридические и иные действия по обеспечению выполнения части работ Арендодателя, специально оговоренных Сторонами в Приложении 3 (РАЗДЕЛИТЕЛЬНАЯ ВЕДОМОСТЬ) к предварительному договору, на общую сумму 79 945 000 рублей РФ, в том числе НДС.

Арендодатель вносит «вклад в работы Арендатора» в общем размере 79 945 000 рублей в соответствии с установленным графиком:

1.         50% суммы выплачивается Арендодателем в дату начала коммерческой деятельности Арендатора;

2.         25% суммы выплачивается Арендодателем по истечении первого года с даты начала коммерческой деятельности Арендатора;

3.         25% суммы выплачивается Арендодателем по истечении второго года с даты начала коммерческой деятельности Арендатора.

В соответствии с п. 1.19 ПДА термин «Подготовка Помещения к открытию» используется Сторонами в следующем значении: «Подготовка Помещения к открытию» - «Подготовительные Работы Арендатора», или «СМР», а также любые работы в Помещении, а также отделимые и неотделимые улучшения, произведенные Арендатором в Помещении, а также имущество Арендатора, наличие которых в Помещении обусловлено деятельностью Арендатора в Помещении в соответствии с настоящим договором» (т.1 л.д. 26-27).

В соответствии с п.1.15 ПДА термин «Подготовительные Работы Арендатора», или «СМР», означают строительно-монтажные, отделочные и другие работы, проводимые Арендатором для подготовки Помещения к осуществлению в нем коммерческой деятельности (т.1 л.д. 26-27).

Данный порядок оплаты был согласован сторонами по итогам длительных переговоров на этапе согласования Предварительного договора, что подтверждается электронной перепиской, заверенной нотариально.

В соответствии с п. 2.1.1 Приложения № 4 ПДА, размер арендной платы определяется следующим образом: с Даты начала Арендатором коммерческой деятельности и до истечения 1 (первого) года Срока Аренды - 5 % (пять) процентов от Оборота Арендатора за календарный год. В течение 2 (второго) года Срока Аренды - 5.5 % (пять, 5\10) процентов от Оборота Арендатора за календарный год. Начиная с 3 (третьего) года Срока Аренды и в течение всего Срока Аренды - 6.2 % (шесть, 2\10) процентов от Оборота Арендатора за календарный год (т. 1 л.д. 92).

26 января 2017 г. стороны подписали акт приема-передачи помещения, в котором подтвердили, что Арендодатель передал Арендатору помещение, пригодное для коммерческой деятельности площадью 2 439,7 м2.

В соответствии с п. 1.1. ПДА «Акт приема-передачи Помещения для выполнения Работ» (или «Акт приема-передачи») означает акт, подтверждающий факт передачи Арендодателем Помещения Арендатору для проведения Работ Арендатора, составляемый Сторонами в Дату приема-передачи Помещения для выполнения Подготовительных Работ Арендатора, и подписываемый Сторонами в Дату приема-передачи Помещения для выполнения Работ (т.1 л.д. 24).

В соответствии с п. 1.2 ПДА «Дата приема-передачи Помещения для выполнения Работ» (или «Дата приема-передачи») означает дату передачи Арендодателем Помещения Арендатору для проведения Подготовительных Работ Арендатора (т.1 л.д. 24).

Как следует из материалов дела, получив Помещение, Арендатор за свой счет выполнил Подготовительные Работы Арендатора в соответствии с разделом 5 Предварительного Договора. Арендатор выполнил Подготовительные Работы Арендатора в соответствии с приложением № 3 (Разделительная ведомость) и на основании Технических характеристик к Предварительному договору (т.1 л.д. 60-89).

В соответствии с п. 1.16 ПДА, Работы Арендодателя означают общестроительные, строительно-монтажные, и другие работы, проводимые Арендодателем в связи с подготовкой Торгового центра к сдаче в аренду и эксплуатации (т.1 л.д. 26-27). Перечень Работ Арендодателя содержится в Приложении 3 к Предварительному договору (т. 1 л.д. 61-89).

Таким образом, установлено, что Арендатор выполнял именно Подготовительные Работы Арендатора, направленные на подготовку Помещения к открытию (т.1 л.д. 61-89).

К 20 апреля 2017 г. Подготовительные Работы Арендатора были завершены, и в указанный день стороны подписали Акт приема-передачи Помещения для целей аренды. В этом Акте Стороны подтвердили, что Арендатор с 20 апреля 2017 г. приступил к ведению коммерческой деятельности в соответствии с положениями Предварительного договора.

24 апреля 2017 г. Арендодатель перечислил Арендатору первую часть вклада в размере 39 972 500 рублей на основании счета от 11 апреля 2017 г. (т. 2 л.д 96-97).

По утверждению ответчика, в период после перечисления Арендодателем первой части вклада (24 апреля 2017 г.) и до момента предъявления претензии, направленной 14 мая 2019 г., Арендодатель никогда не оспаривал, что вклад предназначен для возмещения расходов Арендатора на выполнение Подготовительных Работ Арендатора. Доказательств обратного истцом  в нарушение ст.ст. 9, 65 АПК РФ не представлено.

ПДА не содержит каких-либо сроков или формы отчетности Арендатора о выполнении Подготовительных Работ Арендатора, направленных на подготовку Помещения к открытию.

20 марта 2018 г. Арендатор направил представителю Арендодателя по электронной почте документы, подтверждающие понесенные расходы, для оплаты второй части вклада. Среди документов также были представлены документы по расходам, понесенным в 2017 г. в размере 39 972 500 рублей.

25 мая 2018 г. Арендатор направил Арендодателю сопроводительное письмо № 558 и комплект документов, подтверждающих результаты выполненных Подготовительных    Работ    Арендатора    на    полную    сумму    вклада 79 945 000 рублей. Письмо было получено Арендодателем 04 июня 2018 г.

06 апреля 2018 г. Арендатор направил счет на оплату второй части вклада, который не был оплачен.

Арендатор письмами от 13 июля 2018 г. № 592 и от 13 августа 2018 г. № 615 направлял уведомления о зачете арендной платы в счет оплаты оставшейся суммы вклада.

Арендодатель не согласился с уведомлением о зачете, полагая, что у Арендатора отсутствуют встречные требования к Арендодателю.

Арендатор оплатил арендную плату, оставив за собой право на взыскание неоплаченной суммы вклада в пределах сроков исковой давности (т. 2 л.д. 117-120).

12 марта 2019 г. Арендодатель впервые заявил требование о возврате суммы вклада в размере 39 972 500 рублей в ответ на письмо Арендатора с приложением первичных документов, подтверждающих понесенные расходы (письмо получено 17 марта 2019 г.) (т. 2 л.д. 107-109).

14 мая 2019 г. Арендодатель направил досудебную претензию Арендатору (получена 23 мая 2019 г.) (т.2 л.д. 120-131).

10 июля 2019 г. Арендатор письмом № 834 направил мотивированный отказ от возврата денежных средств (т. 2 л.д. 133-137).

Таким образом, в результате переговоров и длительной переписки, спор между сторонами в досудебном порядке не разрешен, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. 

Как следует из статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Оценив условия Предварительного договора, в частности п. 13.5, суд пришел к выводу, что стороны заключили смешанный договор, содержащий элементы предварительного договора аренды, договора об оказании услуг и договора подряда.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Стороны свободны в заключении и формировании условий договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (пункт 2 статьи 421 ГК РФ).

На основании статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, заключение договора и формирование его условий носит добровольный характер, базирующийся исключительно на соглашении сторон, определяемом их частными интересами.

Свобода договора проявляется в свободе заключения договора и отсутствии принуждения к вступлению в договорные отношения (п. 1 ст. 421 ГК РФ), в свободе определения юридической природы (характера) заключаемого договора (п. п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ), в свободе определения условий (содержания) заключаемого договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения означают, что субъекты гражданского права сами решают, заключать им или не заключать тот или иной договор, поскольку никто из них не обязан вступать в договор против своей воли. Свобода определения характера заключаемого договора состоит в том, что субъекты гражданского права сами решают, какой именно договор им заключить.

Арендодателем 24.04.2017г. перечислены Арендатору денежные средства на сумму 39 972 500 рублей по платежному поручению № 422 от 24.04.2017г. с назначением платежа: «Оплата по сч. 22 от 11/04/2017 вклад Арендодателя в подготовку помещения к открытию согл. П.6.1 приложения № 4 ПДА б/н от 20/05/2015».

Истец полагает, что данные денежные средства подлежат возврату ответчиком.

Вместе с тем, суд считает данную позицию истца ошибочной.

По мнению суда, вклад Арендодателя, предусмотренный разделом 6 (п. 6.1) приложения № 4 к Предварительному договору, представляет собой денежный взнос Арендодателя в стоимость Подготовительных Работ Арендатора. Вклад призван компенсировать расходы Арендатора на проведение именно Подготовительных Работ Арендатора, а не Работ Арендодателя. Этот факт подтверждается следующим.

В ПДА и приложениях к нему Стороны согласовали объем работ, которые выполняет Арендодатель (Работы Арендодателя), а также объем работ, которые подлежат выполнению Арендатором (Подготовительные Работы Арендатора). При этом Сторонами в абз. 2 п. 6.1 приложения № 4 к ПДА было согласовано, что Арендодатель обязан внести «вклад в работы Арендатора» в общем размере 79 945 000 рублей (т.1 л.д. 95).

Условиями ПДА было предусмотрено поэтапное выполнение работ. На первом этапе Арендодатель самостоятельно и за свой счет выполняет все Работы Арендодателя (работы, отнесенные к обязательствам Арендодателя в соответствии с приложением № 3 (Разделительная ведомость) к ПДА). На втором этапе, после передачи Помещения Арендатору, последний выполняет Подготовительные Работы Арендатора и оплачивает их (работы, отнесенные к обязательствам Арендатора в соответствии с приложением № 3 к ПДА), а Арендодатель после этого вносит вклад в Подготовительные Работы Арендатора в согласованном порядке и сроки в целях компенсации таких затрат Арендатора.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

ПДА не содержит условий о том, что при выполнении Арендатором работ в Помещении по оборудованию, обустройству, отделке, украшению и усовершенствованию, такие затраты не могут быть отнесены на счет Арендодателя. Также ПДА не содержит условий, о том, что все неотделимые улучшения, произведенные Арендатором, принадлежат на праве собственности Арендодателю и не подлежат компенсации. 

Напротив, Арендатор получил от Арендодателя предварительное согласие компенсировать расходы Арендатора на Подготовительные работы по подготовке Помещения к открытию для целей аренды в соответствии с положениями п. 1.19 ПДА и абз. 2 п. 6.1 приложения № 4 ПДА и ст. 623 ГК РФ. При заключении ПДА одновременно было получено согласие Арендодателя на выполнение работ (выполнение неотделимых улучшений) в Помещении в соответствии с Разделительной ведомостью и Техническим приложением с указанием, какие работы выполняются Арендатором.

Согласно пояснениям ответчика, вложения в форме неотделимых улучшений, произведенные арендаторами в помещениях до ввода торговых центров в эксплуатацию, обусловлены не стремлением осуществить безвозмездное предоставление в пользу арендодателя, а их заинтересованностью в открытии магазинов одновременно с официальным открытием нового торгового центра. Данная компенсация является обычной практикой делового оборота при взаимоотношениях между юридическими лицами в части аренды больших объемов недвижимого имущества.

Завершив выполнение Работ Арендодателя (раздел 4 ПДА), Арендодатель в порядке п.п. 4.3, 4.10 и 4.11 ПДА на основании Акта приема-передачи Помещения от 26 января 2017 г. передал Помещение Арендатору для выполнения Подготовительных Работ Арендатора.

Получив Помещение, Арендатор за свой счет выполнил Подготовительные Работы Арендатора (раздел 5 ПДА), то есть Арендатор оплатил их, как предусмотрено в Разделительной ведомости.

К 20 апреля 2017 г. Подготовительные Работы Арендатора были завершены и оплачены Арендатором, и в указанный день Стороны подписали Акт приема-передачи Помещения для целей аренды. В этом Акте Стороны подтвердили, что Арендатор с 20 апреля 2017 г. приступил к ведению коммерческой деятельности в соответствии с положениями ПДА.

24 апреля 2017 г. Арендодатель перечислил Арендатору первую часть вклада в размере 39 972 500 рублей. (50%) в соответствии с абз. 2 п. 6.1 приложения № 4 к ПДА. (т. 2 л.д 96).

В судебном заседании представитель истца подтвердил, что на момент перечисления денежных средств – 20.04.2017, все работы Арендодателя, отраженные в разделительной ведомости, были завершены.

Учитывая изложенное, суд полагает, что Арендодатель, перечисляя первую часть вклада, не мог полагать, что вклад направлен на возмещение расходов Арендатора на выполнение каких-либо Работ Арендодателя. 

Истец пояснил, что уплата денежных средств была произведена на случай, если арендатор решит дополнительно провести какие-то работы, с целью изменения результата работ, проведенных Арендодателем.

В то же время, в материалы дела представлена переписка сторон в ходе согласования условий спорного договора, из которой следует, что обе стороны понимали природу вклада, вносимого истцом.

По мнению суда, стороны с очевидностью не могли понимать вклад как направленный на компенсацию расходов Арендатора на выполнение Работ Арендодателя. 

В случае отсутствия договорных отношений между сторонами, истец должен был бы своими силами осуществлять все отделочные работы с целью подготовки помещения, являющегося собственностью арендодателя, к открытию.

Целевое назначение вклада как компенсации расходов Арендатора на выполнение Подготовительных Работ Арендатора подтверждается также системным толкованием условий ПДА, формы Краткосрочного договора аренды (далее – «КДА») и формы Долгосрочного договора аренды (далее – «ДДА»).

Так, Раздел 6 Приложения № 4 к ПДА, раздел 6 Приложения № 1 к КДА и раздел 6 Приложения № 1 к ДДА поименованы «ВКЛАД АРЕНДОДАТЕЛЯ В ПОДГОТОВКУ ПОМЕЩЕНИЯ К ОТКРЫТИЮ».

В соответствии с п.1.15 ПДА термин «Подготовительные Работы Арендатора», или «СМР», означают строительно-монтажные, отделочные и другие работы, проводимые Арендатором для подготовки Помещения к осуществлению в нем коммерческой деятельности. Перечень Подготовительных Работ Арендатора содержится в Приложении 3 к настоящему Предварительному договору.

В соответствии с п. 1.19 ПДА термин «Подготовка Помещения к открытию» используется Сторонами в следующем значении: «Подготовка Помещения к открытию» - «Подготовительные Работы Арендатора», или «СМР», а также любые работы в Помещении, а также отделимые и неотделимые улучшения, произведенные Арендатором в Помещении, а также имущество Арендатора, наличие которых в Помещении обусловлено деятельностью Арендатора в Помещении в соответствии с настоящим договором».

В соответствии с п. 1.1. ПДА «Акт приема-передачи Помещения для выполнения Работ» (или «Акт приема-передачи») означает акт, подтверждающий факт передачи Арендодателем Помещения Арендатору для проведения Работ Арендатора, составляемый Сторонами  в Дату приема-передачи  Помещения для  выполнения Подготовительных Работ Арендатора, и подписываемый Сторонами в Дату приема-передачи Помещения для выполнения Работ.

Пункт 5.9 ПДА предусматривает, что после прекращения действия Предварительного договора по инициативе Арендодателя, не связанной с виновными действиями Арендатора (за исключением случая, когда Стороны заключили КДА или ДДА Арендодатель обязуется возместить Арендатору в срок и порядке, указанных в п. 11.3., стоимость части неотделимых улучшений в Помещении, не компенсированных Арендодателем в соответствии с настоящим Предварительным Договором, произведенных Арендатором в результате проведения Подготовительных Работ Арендатора, а также иных дополнительных работ, согласованных с Арендодателем, и превышающих сумму, выплаченную Арендодателем в порядке п. 6.1 Приложения 4 к настоящему Предварительному соглашению. 

Пункт 11.3 ПДА устанавливает, при досрочном расторжении настоящего Предварительного договора по вине и/или инициативе Арендодателя любые улучшения Помещения, произведенные Арендатором, которые не могут быть удалены без повреждения Помещения (неотделимые улучшения), становятся собственностью Арендодателя при возмещении их стоимости Арендатору при условии, что Арендатор не заявит о намерении удаления неотделимых улучшений. В случае если указанная стоимость превышает размер выплаченной в порядке п. 6.1 Приложения 4 к настоящему Предварительному договору компенсации, то Арендодатель обязан компенсировать полученную разницу.

Пункт 13.9 КДА и п. 13.9 ДДА предусматривают, при досрочном расторжении настоящего Договора по вине и/или инициативе Арендодателя любые улучшения Помещения, произведенные Арендатором, которые не могут быть удалены без повреждения Помещения (неотделимые улучшения), становятся собственностью Арендодателя при возмещении их стоимости Арендатору при условии, что Арендатор не заявит о намерении удаления неотделимых улучшений. Расчет размера подлежащего возмещения производится на основании документального подтверждения понесенных Арендатором затрат, связанных с производством Подготовительных Работ Арендатора. Возмещение производится исходя из остаточной балансовой стоимости неотделимых улучшений. В случае если указанная стоимость превышает размер выплаченной в порядке п. 6.1 Приложения 1 к настоящему Договору Аренды компенсации, то Арендодатель обязан компенсировать полученную разницу. 

Пункт 5.2 ДДА предусматривает, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, Стороны пришли к соглашению, что условия настоящего Договора в отношении компенсации Арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных в Помещении, распространяются на отношения Сторон, возникшие до подписания настоящего Договора, а именно, на отношения Сторон в связи с Работами Арендатора, произведенными Арендатором в Помещении в рамках Предварительного договора, заключенного Сторонами 22.05.2015 года. 

Таким образом, при заключении ДДА стороны подтвердили, что Работы, выполненные Арендатором в рамках ПДА, являются неотделимыми улучшениями.

Понимание обеими Сторонами вклада как компенсации расходов Арендатора на выполнение Подготовительных Работ Арендатора следует, кроме того, из указанного выше счета ООО «ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ»и платежного поручения Арендодателя.

В счете ООО «ЭЙЧ ЭНД ЭМ ХЕННЕС ЭНД МАУРИЦ», выставленном в адрес ООО «ИРИАН» № 22 от 11 апреля 2017 г. на оплату первой части вклада в размере 39 972 500 рублей. (50%) сумма к оплате была обозначена как «Вклад Арендодателя в Подготовку помещения к открытию согласно п. 6.1. Приложения №4 к ПДА №б/н от 20.05.2015 г.»

При оплате указанного счета истец в своем платежном поручении № 422 от 24 апреля 2017 г. в назначении платежа также указал: «Оплата по сч. 22 от 11/04/2017 вклад Арендодателя в подготовку помещения к открытию согл. п. 6.1 приложения N4 ПДА N6 от 20/05/2015 Сумма 39972500-00 В т.ч. НДС (18%) 6097500-00» (т. 2 л.д 96-97).

Как уже было указано выше, согласно п. 1.19 ПДА термин «Подготовка Помещения к открытию» используется Сторонами для обозначения Подготовительных Работ Арендатора.

Таким образом, довод Истца о том, что у него отсутствует обязанность по оплате Подготовительных Работ Арендатора, противоречит также платежному документу, ранее оформленному и оплаченному Арендодателем.

Кроме того, в ответе на претензию от 10 октября 2019 г. Арендодатель указал, что если бы его иск о расторжении ПДА  был удовлетворен, то стоимость неотделимых улучшений подлежала бы зачету за счет суммы вклада. Тем самым, Арендодатель признает, что, во-первых, вклад Арендодателя предназначался именно для компенсации неотделимых улучшений и для компенсации Работ Арендатора, а не Работ Арендодателя; во-вторых, Арендатор произвел неотделимые улучшения; в-третьих, Арендодатель не поясняет, по каким причинам он не учитывает положения п. 1.19 ПДА, п. 1.15 ПДА, абз. 2 п. 6.1 приложения № 4 ПДА, диспозитивные положения п. 2 ст. 623 ГК РФ, главы 37 ГК РФ о приемке и оплате подрядных работ.

Суд, анализируя указанные условия, приходит к выводу о том, что в данном случае стороны согласовали оплату работ и неотделимых улучшений не только в случае расторжения ПДА или прекращении действия ДДА через 50 лет, но сразу после выполнения арендатором Подготовительных работ для начала коммерческой деятельности в Помещении.

Таким образом, довод Истца о том, что вклад предназначен только для компенсации работ Арендодателя, если бы такие работы Арендодателя были выполнены Арендатором за Арендодателя, противоречит абз. 2 п. 6.1 приложения № 4 к Предварительному Договору, положениям ПДА и фактическим обстоятельствам дела.

Представленными в материалы дела доказательствами также подтверждается, что Арендатор выполнил обязательства по выполнению Подготовительных работ Арендатора и по подготовке Помещению к открытию.

Так, согласно п. 2.1 Технического приложения к ПДА Арендатор имеет право на выбор подрядчиков по своему усмотрению.

Согласно п. 1.3 технического приложения к ПДА, Арендатор вправе привлечь для передачи и согласования с Арендодателем проектной документации профессиональных консультантов. Эта специализированная подрядная организация будет действовать от лица Арендатора, представляя его интересы при согласовании проектных решений по Помещению с Арендодателем (т.1 л.д. 65-68).

Как следует из материалов дела, 15 августа 2016 г. Арендатор заключил договор на выполнение предпроектных работ с ООО «Старкпро». 13 сентября 2016 г. стоимость работ по данному договору в размере 111 251,11 рубль была оплачена в полном объеме Арендатором, что подтверждается платежным поручением. 

12 декабря 2016 г. Арендатор заключил договор генерального подряда с ООО «СК Пирамида» для выполнения Подготовительных работ. 20 апреля 2017 г. работы были приняты у ООО «СК Пирамида» по акту КС-2 № 13 на сумму 42 132 552, 45 рубля (период работ с 12 декабря 2017 г. по 20 апреля 2017 г.). Арендатор оплатил работы по договору генерального подряда в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 21 февраля 2017 г., от 13 апреля 2017 г., от 25 апреля 2017 г.

30 ноября 2016 г. Арендатор заключил договор с ООО «Техсити» в целях проектирования планов эвакуации, осуществление технического надзора за процессом проведения монтажа систем противопожарной защиты, проектирование системы автоматической пожарной сигнализации и для выполнения иных работ в целях пожарной безопасности. Выполненные работы были приняты без замечаний, что подтверждается актом от 16 мая 2017 г. 23 мая 2017 г. стоимость работ по данному договору в размере 863 870,88 рублей была оплачена в полном объеме Арендатором, что подтверждается платежным поручением.

Также Арендатор понес иные затраты на общую сумму 79 945 000 рублей. Предметом исковых требований является только сумма вклада в размере 39 972 500 рублей (50%). Дополнительно Арендатор представил документы, подтверждающие дополнительно произведенные затраты.

В соответствии с п. 1.19 ПДА Подготовительные работы включают в себя также имущество Арендатора, наличие которого в Помещении обусловлено деятельностью Арендатора в Помещении в соответствии с настоящим договором.

Поскольку ПДА является смешанным договором, то отношения Арендатора и Арендодателя в части выполнения отделочных и других работ, регулируются главой 37 ГК РФ о договорах подряда.

В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. 

Предмет договора подряда был согласован сторонами в полном объеме в Разделительной ведомости и в Техническом приложении с указанием Подготовительных работ Арендатора для подготовки Помещения к открытию. 

В соответствии с п. 5.2 ПДА, стороны согласны, что после завершения Работ Арендодателя и в течение срока действия настоящего Предварительного договора все Подготовительные Работы Арендатора в Помещении, затрагивающие технические и архитектурные условия Помещения (включая, помимо прочего, любые изменения, модификации или работы по техническому или декоративному обслуживанию), выполняются в соответствии с Приложением 3 к настоящему Предварительному договору (т.1 л.д. 39).

В соответствии с п. 1 ст. 708 ГК РФ, в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

 В соответствии с п. 5.5 ПДА, работы Арендатора осуществляются в течение 120 (ста двадцати) дней после Даты приема-передачи Помещения для выполнения Подготовительных Работ при условии, что в течение указанного срока не возникли существенные обстоятельства, препятствующие проведению Работ Арендатора, не зависящие от воли Арендатора (т. 1 л.д. 41). 

Таким образом, вопреки доводам истца, срок выполнения работ был согласован сторонами.

К 20 апреля 2017 г. Подготовительные Работы Арендатора были завершены, и в указанный день Стороны подписали Акт приема-передачи Помещения для целей аренды. В этом Акте Стороны подтвердили, что Арендатор с 20 апреля 2017 г. приступил к ведению коммерческой деятельности в соответствии с положениями Предварительного договора. Арендодатель не заявлял каких-либо возражений. 

В соответствии с п. 1 ст. 711 ГК РФ заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок.

В соответствии с п. 1 ст. 720 ГК РФ установлена обязанность Заказчика в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Подписание акта приемки работ без замечаний лишает заказчика права ссылаться на то, что работы выполнены с недостатками, в том числе с явными - риск ответственности за указанные недостатки лежит на заказчике.

Данное толкование положений закона применимо также к смешанным договорам, содержащим элементы договоров аренды и подряда.

Таким образом, 20 апреля 2017 г. Арендодатель принял отделимые и неотделимые улучшения Помещения и не заявил своевременно какие-либо возражения. В силу п. 1 ст. 720 ГК РФ Арендодатель не вправе ссылаться на то, что Арендатор не выполнил какие-то работы, либо, на то, что какие-то работы отнесены исключительно к работам Арендатора без последующей их компенсации Арендодателем либо, что работы, которые обозначены Арендатором, отнесены только к работам Арендодателя, которые оплачиваются Арендодателем самостоятельно.

Доводы истца о незаключенности п. 6.1 приложения № 4 ПДА и как следствие этого основание взыскания всей суммы ранее перечисленного вклада как неосновательного обогащения, также подлежат отклонению.

Ответчик полагает, что отсутствуют какие-либо правовые основания для признания п. 6.1 приложения № 4 ПДА незаключенным и взыскания неосновательного обогащения.

Суд признает позицию ответчика обоснованной.

По мнению суда, условия договора были согласованы сторонами с максимальной степенью определенности. 

Перечень Работ Арендатора по подготовке Помещения к открытию содержится в разделительной ведомости и в Техническом приложении к Предварительному договору (т. 1 л.д. 60-89). Данные работы Арендатора были выполнены Арендатором в полном объеме и приняты Арендодателем. В соответствии с толкованием абз. 2 п. 6.1 приложения № 4 ПДА стоимость Подготовительных Работ Арендатора для Подготовки Помещения к открытию подлежит компенсации за счет вклада Арендодателя.

Правовые основания для применения норм о неосновательном обогащении отсутствуют, поскольку на дату перечисления суммы вклада между сторонами имелся заключенный и действующий Предварительный договор.

При подписании 20 апреля 2017 г. Акта приема-передачи Помещения для целей аренды Арендодатель знал и должен был знать, какие работы были выполнены Арендатором и сообщить о разногласиях (при наличии таковых). Представители Арендодателя знали о проводимых работах и взаимодействовали с представителями Арендатора. Данный факт подтверждается протоколом совещания от 26 февраля 2017 г.

Судом установлено и не оспорено истцом, что до 12 марта 2019 г. Арендодатель не заявлял, об ином понимании природы вносимого им вклада.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что на момент заключения договора арендодатель полагал об отсутствии у него обязанности по возмещению затрат арендатора по проведению им подготовительных работ для подготовки помещения к открытию.

Из материалов дела следует, что через один рабочий день после подписания акта от 20 апреля 2017 г., истец перечислил сумму вклада с назначением платежа «Оплата по сч. 22 от 11/04/2017 вклад Арендодателя в подготовку помещения к открытию согл. п. 6.1 приложения N4 ПДА N6 от 20/05/2015».

Арендодатель получил и принял от Арендатора исполнение в виде выполненных надлежащим образом Подготовительных Работ Арендатора для Подготовки Помещения к открытию.

Сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора («эстоппель»). Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

В исковом заявлении Арендодатель ссылается на признание долга со стороны Арендатора.

Однако, по мнению суда из материалов дела не следует, что Арендатор признал задолженность перед Арендодателем. 

Данный факт подтверждается ответом на претензию от 10 июля 2019 г. (письмо № 834) (т. 2 л.д. 133-137); письмом № 558 от 25 мая 2018 г., письмами от 13 июля 2018 г. № 592 и от 13 августа 2018 г. № 615. 

Также в обоснование своей позиции Истец представил в материалы дела акты сверки за 2017-2019 г. (т. 2 л.д. 97-100). Акты сверки за 2017 и 2018 года подписаны со стороны Арендатора главным бухгалтером. За 2019 г. акт сверки не подписан со стороны Арендатора. 

В то же время, акты сверки расчетов, подписанные главным бухгалтером, не свидетельствуют о признании долга. Акт сверки только подтверждает состояние расчетов, но не является признанием долга.

Акт сверки взаиморасчетов - это документ, отражающий состояние взаимных расчетов между сторонами за определенный период. Акт сверки взаимных расчетов только подтверждает наличие или отсутствие задолженности одной из сторон, возникшей на основании первичных учетных документов. Акт сверки не является первичным учетным документом, так как не соответствует требованиям, предъявляемым статьей 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете», и сам по себе не может подтверждать факт задолженности.

В случае невыполнения одной из сторон своих обязательств по договору, скрепленный подписью руководителя и печатью организации акт сверки может послужить лишь косвенным доказательством признания долга (если акт подписан второй стороной), так и доказательством отказа признавать долг (в случае неподписания акта).

Акт сверки взаимных расчетов не носит правопорождающего характера, поскольку не приводит к возникновению, изменению или прекращению правоотношений лиц, его подписавших, а только лишь констатирует итоги их расчетов по заключенному между сторонами договору, то данный акт в силу статьи 8 ГК РФ не может рассматриваться в качестве основания возникновения у должника гражданских прав и обязанностей перед кредитором и не влечет для должника негативных последствий.

Из пояснений ответчика усматривается, Письмо главного бухгалтера Арендатора, направленное в марте 2020 г. в адрес Арендодателя с просьбой подтвердить задолженность в размере 41 124 262,79 рублей по состоянию на 31 декабря 2019 г., на которое ссылается Истец в том числе как на основание своих требований, было направлено в рамках годовой аудиторской проверки Арендатора. Проверка по контрагенту ООО «Ириан» была включена в случайную выборку подтверждения остатков взаиморасчётов (т. 2 л.д 101-103).

С точки зрения бухгалтерского учета затраты Ответчика учтены как задолженность, поскольку акты и иные первичные бухгалтерские документы оформлены Ответчиком в одностороннем порядке и не признаны (не подписаны) Истцом. У Ответчика нет права признать реализацию, если контрагент не подписывает закрывающие документы (акт), поскольку реализацией признается передача работ, оказание услуг (п. 1 ст. 39 НК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ, доходы признаются на дату реализации. Таким образом, пока не подписан акт № 9 от 01 апреля 2018 г., реализация не состоялась.

Таким образом, доводы истца опровергаются представленными доказательствами и обоснованными пояснениями ответчика.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований расходы по уплате государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Бадрызлова М.М.