ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-6061/2017

город Ростов-на-Дону

05 сентября 2018 года

15АП-11011/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Филимоновой С.С.,

судей Гуденица Т.Г., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии конкурсного управляющего заявителя ФИО2, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО3 по доверенности от 24.08.2018, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

конкурсного управляющего закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой" ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  04.05.2018 по делу № А32-6061/2017, принятое в составе судьи Данько М.М.по заявлению закрытого акционерного общества "Кубанькапстрой"к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краютретьи лица: публичное акционерное общество "Сбербанк России"; ФИО4; ФИО5; ФИО6; общество с ограниченной ответственностью  "БК "Мацеста"; ФИО7; ФИО8; ФИО9; ФИО10; ФИО11; ФИО12; ФИО13; ФИО14; ФИО15 о признании незаконными действий регистрирующего органа

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Кубанькапстрой» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просило (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ) признать незаконными действия Управления государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – заинтересованное лицо, управление) по регистрации в пользу ПАО «Сбербанк России» обременения (ипотеки) в отношении объекта незавершенного строительством 18-этажного монолитного жилого дома (кадастровый номер 23:49:0303008:1135), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, мкр. «Средняя Мацеста»; обязать регистрирующий орган внести изменения в ЕГРП - запись о погашении обременения (ипотеки в отношении объекта незавершенного строительством 18-этажного монолитного жилого дома (кадастровый номер 23:49:0303008:1135), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, мкр. «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/2); признать незаконными действия управления по регистрации в пользу ПАО «Сбербанк России» обременения (ипотеки) в отношении земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/1); обязать регистрирующий орган внести изменения в ЕГРП - запись о погашении обременения (ипотеки) в отношении земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/1), признать подлежащей погашению запись о регистрации договора аренды № 4900004133 от 31.05.2007 земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер регистрации 23-23-19/001/2008-285 от 22.02.2008).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована неверным выводом суда первой инстанции о том, что спорный жилой дом построен полностью за счет целевого кредита. Также апеллянт указывает, что администрация г. Сочи не давала согласия на предоставление в залог права аренды по договору от 23.09.2013.  

Заинтересованное лицо с доводами жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в возражении, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» с доводами жалобы не согласилось по основаниям, изложенным в письменных пояснениях, просило решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

В судебном заседании представители заявителя и третьего лица ПАО «Сбербанк России» поддержали правовые позиции по делу, заинтересованное лицо и иные третьи лица явку не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражения заинтересованного лица и письменных пояснений третьего лица ПАО «Сбербанк России», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявителю на праве собственности принадлежит незавершенный строительством 18-этажный 96-квартирный жилой дом степенью готовности 75%, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста», что подтверждается свидетельством 23-АК 180029 от 31.08.2013 (регистрационная запись 23:49:0303008:0:25).

17.06.2008 заявителем и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 10010. 

В обеспечение исполнения обязательств по этому договору сторонами были заключены договоры ипотеки № 10010-И-1 от 17.06.2008, № 10010-И-2 от 31.07.2010, № 100100-И-3 от 12.05.2010, № 100100-И-4 от 12.05.2010 и договор залога имущественных прав № 10010-3-1 от 17.06.2008, которые впоследствии прошли регистрацию в установленном законом порядке. 

Договором ипотеки № 10010-И-1 от 17.06.2008 предусматривалась передача в залог права аренды земельного участка сроком площадью 7000 кв.м в соответствии с кадастровым планом и планом границ земельного участка. 

Право аренды заявителя в отношении земельного участка возникло из договора № 4900004133 от 31.05.2007, заключенного с администрацией г. Сочи сроком до 13.03.2010. 

Согласно договора залога имущественных прав № 10010-3-1 от 17.06.2008 в залог переданы имущественные права на строящиеся площади в 18-этажном 96-квартирном жилом доме в размере не менее 5533,75 кв. м при общей площади дома - 6312,32 кв. м. 

Заявителю в декабре 2017 года стало известно о том, что 29.09.2016 управлением в отношении земельного участка площадью 7000 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303008:75, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» зарегистрировано обременение в пользу ПАО «Сбербанк России» в виде ипотеки на основании договора № 10010-И-1 от 17.06.2008 (номер государственной регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/1). 

29.09.2016 на основании этого же договора ипотеки был зарегистрирован залог в отношении всего объекта незавершенного строительством 18-этажного 96-квартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер государственной регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/2) в пользу ПАО «Сбербанк России». 

Считая регистрацию незаконной, общество обратилось в суд с рассматриваемым в настоящем деле заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Частями 4, 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства: нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности; несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту. 

При этом, отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя. 

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

В соответствии с пунктом 3 статьи. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. 

В силу пункта 1 и 2 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. 

В силу пункта 3 статьи 9 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции федерального органа в области государственной регистрации относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона об ипотеке установлено, что предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. 

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. 

Согласно договору ипотеки, сторонами получено согласие собственника земельного участка на передачу права его аренды в залог кредитору (пункт 3.1.3 договора).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге (пункт 3 статьи 334 ГК РФ). 

В силу п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. 

В соответствии с пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. 

Таким образом, жилой дом, построенный на денежные средства, полученные на основании кредитного договора с банком (полностью или в виде частичного финансирования), в силу закона должен быть обременен ипотекой в пользу банка.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. 

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

С учетом вышеизложенных норм, с момента регистрации права собственности за заемщиком (застройщиком) на незавершенный строительством объект – жилой дом, он по заявлению кредитора – банка должен был быть обременен залогом в полном объеме, а не как указывает заявитель, в части площади, согласованной сторонами в договоре об ипотеке.

Обременение земельного участка, на котором построен на кредитные средства жилой дом, также соответствует закону.

Таким образом, залог в отношении всего объекта незавершенного строительством 18-этажного 96-квартирного жилого дома по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, «Средняя Мацеста» (номер государственной регистрации 23-23/050-23-23-19/044/2008-045/2) правомерно зарегистрирован в пользу ПАО «Сбербанк России».

Довод общества о том, что договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку, получая кредитные средства, заемщик и кредитор исходили из его действительности. 

Кроме того, в резолютивной части судебных актов по делу № A32-22226/2016 вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества не решен, следовательно, судебные акты по указанному делу не являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Также из материалов дела усматривается, что право собственности на незавершенный строительством жилой дом зарегистрировано за заявителем 31.08.2011. 

В дело представлен договор аренды спорного участка от 23.09.2013 и дополнительное соглашение к нему от 08.12.2014, то есть заключенные в период нахождения на участке легального, возведенного на основании разрешения на строительство объекта. 

Этот договор был заключен сторонами в период, когда местное самоуправление имело полномочия на распоряжение земельными участками в городе Сочи, в том числе, как под объектом недвижимого имущества, так и для завершения строительства этого объекта. 

Из указанного следует, что регистрация ипотеки здания и земельного участка осуществлены уполномоченным органом в соответствии с законом. 

Также суд апелляционной инстанции указывает, что истечение срока действия договора аренды не является основанием для удовлетворения требований истца о погашении записи об аренде, поскольку как до, так и после 24.11.2017, стороны сделки аренды не отказались от нее, земельный участок находится в фактическом владении арендатора, договор  возобновился на неопределенный срок этой же датой в силу положений пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В удовлетворении требования заявителя о признании подлежащей погашению записи о регистрации договора аренды № 4900004133 от 31.05.2007 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:75 судом первой инстанции также отказано обоснованно, поскольку доказательств обращения сторон сделки за погашением записи об аренде указанного договора в уполномоченный орган в материалы дела не представлено.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  04.05.2018 по делу № А32-6061/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                           С.С. Филимонова

 

Судьи                                                                                             Т.Г. Гуденица

 

М.В. Соловьева