АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-10564/2020

город Саранск

21 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 21 декабря 2021 года.

 Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи   Салькаевой А.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску   публичного акционерного общества "Саранский домостроительный комбинат" к   Администрации городского округа Саранск   о  взыскании неосновательного обогащения  в сумме 2 200 583рубля 

при участии в заседании:

от истца:  ФИО2, 

от ответчика: не явились, 

у с т а н о в и л:

публичное акционерное общество "Саранский домостроительный комбинат"  обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия  с исковым заявлением о взыскании с Администрации городского округа Саранск   неосновательного обогащения в сумме 2 200 583рубля.

            Требования основаны  на  статьях 413, 309, 310, 1102 Гражданского кодекса РФ,  и мотивированы   заключением между сторонами спора  договоров аренды №16711, №16712, №16713 земельных участков со сроком действия договоров с 18.01.2019 по 18.01.2021. Государственная регистрация  договоров   произведена.  Администрацией выдано разрешение на строительство  и разрешение на ввод  в эксплуатацию  жилого дома, расположенного на участке,  после чего последовало досрочное расторжение договоров аренды 10.12.2019 и на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в общей  сумме 2 200 583рубля, поскольку арендная плата  внесена истцом за весь срок действия договоров аренды.   

 Представитель истца поддержала  исковые требования.

  Представитель ответчика не явился в судебное заседание, ранее  в судебном заседании и отзыве на иск не признал иск, пояснил, что Соглашение  об изъятии  недвижимости  для муниципальных  нужд  от 12.12.2018 предусматривало  переход  г.о.Саранск права собственности  на объекты недвижимости, расположенные  

<

...> и приобретение публичным акционерным обществом "Саранский домостроительный комбинат"    прав аренды  соответствующих земельных участков. В разделах 3  договоров  №16711, 16712, №16713  от 23.01.2019 аренды земельных участков имеются ссылки  на Соглашение  об изъятии недвижимости  от 12.12.2018 и Отчет №18/11/554-н об оценке  рыночной стоимости права  аренды земельных участков, но указанные разделы не  предусматривают  размер и  условия внесения арендной платы.  Следовательно, договоры  аренды считаются незаключенными, так как между  Администрацией городского округа Саранск    и ПАО "Саранский домостроительный комбинат"   не были достигнуты  соглашения  о размере арендной платы, а,  следовательно, на стороне  Администрации не возникло  неосновательное обогащение, арендная плата истцом не вносилась. Соглашение  об изъятии недвижимости  от 12.12.2018 предусматривало  мену объектов  недвижимости, принадлежащих истцу,  на право  Общества  заключить  с органом местного самоуправления  договоры аренды земельных участков, а 11 058 900рублей, определенные в Отчете  об оценке,   являются рыночной стоимостью указанного права, а не арендной платой. В соответствии с пунктами 2.1, 2.3, 2.4 Соглашения  от 12.12.2018  ПАО не вправе требовать   каких-либо  иных доплат за изымаемое имущество.  

Как следует из материалов дела  12.12.2018   между Администрацией г.о. Саранск  и  публичным акционерным обществом "Саранский домостроительный комбинат"    заключено Соглашение  об изъятии недвижимости для муниципальных  нужд.   

Предметом данного Соглашения  является  изъятие  для муниципальных  нужд г.о. Саранск Администрацией  у ПАО в целях строительства  городской магистрали  от улицы Коваленко до проспекта 50 лет Октября  с мостом через реку Саранка  земельного участка  с кадастровым номером 13:23:0911215:15 площадью 1 000кв.м, жилого дома  с кадастровым номером  13:23:0911215:288 площадью 202кв.м, бани  площадью 21,6кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> (п.1.1 Соглашения). 

 Согласно пункту 1.10  Соглашения  в результате  изъятия для муниципальных нужд Администрация становится  правообладателем земельного участка, жилого дома,  бани, а ПАО  в счет возмещения  изымаемого имущества  передаются  на праве  аренды земельные участки, указанные в п.п.1.5 – 1.9. 

Для целей настоящего Соглашения  стороны на основании п.1 статьи 568 ГК РФ признают  размер возмещения  за изымаемую  недвижимость равным  рыночной стоимости  права аренды  земельных участков, указанных  в п.1.5- 1.9 (п.2.1 Соглашения). Общество подтверждает, что убытков , возникающих  в связи с невозможностью  исполнения  обязательств перед третьими лицами и упущенной выгоды, у него не возникает. 

23.01.2019  между сторонами спора  заключен  договор №16711 аренды земельного участка, в соответствии с которым  Администрация передала  Обществу  в аренду земельный участок  с кадастровым номером  13:23:1101099:2752, находящийся по адресу: 

<

...> вид разрешенного использования  -  многоэтажная жилая застройка, площадью 2 376кв.м. (п.1.1.) Срок  действия договора  с 18.01.2019 по 18.01.2021. 

 Рыночная стоимость  права аренды участка за период с 18.01.2019 по 18.01.2021 определена  на основании отчета об оценке по состоянию на 23.11.2018 и составляет 1872900рублей (п.3.1 договора). На основании  п.2.1 Соглашения  об изъятии недвижимости  для муниципальных  нужд от 12.12.2018 рыночная стоимость  права аренды  участка признается равной размеру возмещения за изымаемую  недвижимость.   По указанному  соглашению  предоставление  права аренды  участка  совершается  без доплаты какой-либо  из сторон (2.2. договора). 

23.01.2019 между Администрацией и Обществом заключен аналогичный договор аренды №16712 о передаче в аренду земельного участка  с кадастровым номером  13:23:1101099:2753, находящегося по адресу: 

<

...> вид разрешенного использования  -  многоэтажная жилая застройка, площадью 60кв.м. (п.1.1.) с аналогичным сроком действия договора. Рыночная стоимость  права аренды участка за период с 18.01.2019 по 18.01.2021 определена  на основании отчета об оценке по состоянию на 23.11.2018 и составляет 47 300рублей (п.3.1 договора).  Также заключен договор аренды №16713 о передаче в аренду земельного участка  с кадастровым номером  13:23:1101099:18, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, 192,  вид разрешенного использования  -  многоэтажная жилая застройка, площадью 2463кв.м. (п.1.1.) с аналогичным сроком действия договора. Рыночная стоимость  права аренды участка за период с 18.01.2019 по 18.01.2021 определена  на основании отчета об оценке по состоянию на 23.11.2018 и составляет 1 941 400рублей (п.3.1 договора).

Согласно пунктам 3.1 договоров аренды  срок аренды установлен с 18.01.2019 до 18.01.2021.

 В связи с завершением  строительства  жилого дома и вводом его в эксплуатацию по адресу: 

<

...>, 10.12.2019  между  сторонами подписаны  Соглашения   о расторжении  с 28.11.2019 указанных договоров аренды.  

В результате досрочного расторжения  договоров  аренды  от 23.01.2019, по мнению истца,   на стороне  ответчика образовалось неосновательное обогащение – по договору №16711 в сумме 1 067 297рублей, по договору №16712 в сумме 26 954рубля, по договору №16713 в сумме 1 106 332рубля.  

Полагая, что на стороне арендодателя в связи с досрочным прекращением договоров аренды №16711,  №16712,  №16713  от 23.01.2019, имеет место неосновательное обогащение в общей сумме 2 200 583 рубля, публичное акционерное общество "Саранский домостроительный комбинат" обратилось  в суд  с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В пункте 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания неосновательного обогащения необходимо доказать факт получения или сбережения ответчиком имущества или денежных средств без установленных законом или иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.

Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений на момент возникновения правоотношений сторон регламентировался нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации. Общий порядок предоставления земельного участка в аренду для целей строительства предполагает проведение торгов (аукциона) по продаже права на заключение договора аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается, в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

           При этом, указание  истца о том, что   арендная плата уже оплачена ответчику   путем предоставления в муниципальную собственность изымаемого имущества  по Соглашению от 12.12.2018 и включена в стоимость права аренды земельного участка, суд отклоняет. 

          Правовая природа понятий  стоимость права аренды земельного участка и арендная плата различна. Стоимость права аренды земельного участка представляет собой  стоимость, которую готов выплатить потенциальный арендатор за право заключить договор аренды земельного участка. При этом арендная плата в последующем уже должна будет определяться, исходя из соглашения арендодателя и арендатора, либо будет определяться императивно, в случае нахождения земельного участка в публичной собственности, за исключением определения размера арендной платы по результатам торгов. 

         После приобретения права аренды земельного участка путем заключения соответствующего договора арендатор в силу положений статьи 65 ЗК РФ обязан вносить арендную плату. При этом стоимость права аренды не включает в себя саму плату за пользование земельным участком.     

Кроме того,  стороны договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного не по результатам торгов, не имеют правовой возможности определять самостоятельно размер арендной платы.  

          В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам указано учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Расчет арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных (предоставляемых) в аренду без торгов, должен осуществляться в соответствии с  Порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Республики Мордовия от 25.12.2007 №593. 

         Таким образом, даже при неверном указании в положениях договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, условий о размере и порядке определения размера арендной платы, в любом случае стороны должны руководствоваться вышеназванным Порядком №593, что исключает считать договор аренды незаключенным по мотиву отсутствия согласованного размера арендной платы.  

         Вывод истца о том, что  указанная в пунктах 3.1 договоров аренды земельных участков  рыночная стоимость  права аренды участков, определенная на основании  отчетов об оценке, является арендной платой, установленной  на весь срок аренды, является ошибочным. 

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" даны разъяснения, согласно которым, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 При рассмотрении дел А39-128/2021, №А39-127/2021, №А39-129/2021, до вступления в законную силу решений по которым приостанавливалось  производство по  настоящему делу,  по искам  Администрации городского округа Саранск  к публичному акционерному обществу "Специализированный застройщик "Саранский домостроительный комбинат" о взыскании неосновательного обогащения,  судом исследован  довод Администрации  о незаключенности договоров аренды и не согласовании сторонами договора размера арендной платы. Суд указал,  что  договор аренды земельного участка не может быть признан незаключенным, поскольку  сторонами исполнялся, земельный участок передан от арендодателя арендатору, использовался по своему прямому назначению (для строительства многоквартирного дома), истец выдавал ответчику разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, где одним из основных документов для выдачи разрешительной документации является документ о праве на земельный участок. Признание незаключенным договора аренды земельного участка, предназначенного для размещения дома многоэтажной жилой застройки, способно поставить под сомнение легитимность выданных органом местного самоуправления разрешения на строительство многоквартирного дома и разрешения на ввод объекта капитального строительства (многоквартирного дома) в эксплуатацию, что в свою очередь может вызвать негативные последствия для правообладателей помещений в многоквартирном доме в части регистрации права собственности на квартиры и земельный участок под домом.   

Кроме того, стороны договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного не по результатам торгов, не имеют правовой возможности определять самостоятельно размер арендной платы. 

Суд указал, что расчет арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных (предоставляемых) в аренду без торгов, должен осуществляться в соответствии с  Порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Республики Мордовия от 25.12.2007 №593, и пришел к выводу о том, что у ответчика обязательства по внесению земельных платежей именно как неосновательного обогащения не возникли, а взыскал с ответчика  задолженность по арендной  плате за пользование участками.

Постановлениями  Первого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2021 и  26.05.2021 по делам А39-128/2021, №А39-127/2021  решения оставлены без изменений и вступили в законную силу.

              В соответствии с частью 1 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. 

В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязанность его предоставить отпала, в связи с чем, при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Применительно к фактическим обстоятельствам настоящего спора,   суд отмечает, что    между администрацией г.о. Саранск  и ПАО "Саранский домостроительный комбинат"  заключены договоры аренды земельных  участков №16711, №16712 и №16713, земельные участки переданы в пользование обществу, последнее ими пользовалось в целях осуществления строительства объекта, результатом такого пользования явилось завершение строительства многоквартирного дома, арендная плата  по договорам аренды взыскана с арендатора в судебном порядке в рамках рассмотренных  дел №А39-128/2021, №А39-127/2021, №А39-129/2021. 

По Соглашению  об изъятии  недвижимости  для муниципальных нужд от 12.12.2018  определен  размер возмещения  за изымаемую недвижимость  равным рыночной стоимости права аренды земельных  участков (2.1 Соглашения).   

 Таким образом,  не имеется оснований для вывода об отсутствии встречного предоставления по договорам аренды. Напротив, судом установлено, что  арендная плата  по договорам аренды арендатором не вносилась.  

 Учитывая вышеизложенные обстоятельства, представленные в дело доказательства и нормы законодательства,      суд   считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению. 

        руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

р е ш и л:

исковые требования публичного акционерного общества "Саранский домостроительный комбинат" к   Администрации городского округа Саранск   о  взыскании неосновательного обогащения  в сумме 2 200 583рубля  оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                          А.А. Салькаева