АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело №А38-1653/2020

г. Йошкар-Ола

29» марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 29 марта 2021 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл 

в лице судьи Щегловой Л.М.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Крестьянское подворье - АГРО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании основного долга по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянское подворье – АГРО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании основного долга

без участия представителей:

от истца – не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствии,

от ответчика - не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

УСТАНОВИЛ:

Истец, общество с ограниченной ответственностью «Крестьянское подворье - АГРО», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская», о взыскании долга по арендной плате в сумме 2670729 руб. 95 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 95055 руб. 39 коп., всего 2765785 руб. 34 коп.

В исковом заявлении изложены доводы о ненадлежащем исполнении арендатором (ответчиком) условий договора аренды о сроке внесения арендной платы (т.1, л.д.6-8).

Кроме того, общество с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская», обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянское подворье – АГРО» о взыскании стоимости проведенного капитального ремонта в сумме 2702920 руб. 98 коп.

В исковом заявлении изложены доводы о ненадлежащем исполнении арендодателем (встречным ответчиком) обязанности по производству капитального ремонта арендованного имущества (т.2, л.д.6-7).

Определением арбитражного суда от 08.06.2020 указанное исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А38-3048/2020.

Определением арбитражного суда от 16.07.2020 дело А38-3048/2020 объединено с делом № А38-1653/2020 в одно производство для их совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен № А38-1653/2020.

Истец, ООО «Крестьянское подворье - АГРО», о времени и месте судебного заседания извещенный надлежащим образом, явку уполномоченного представителя не обеспечил, в иске и дополнениях к нему указал, что арендатором нарушено условие договора аренды о сроке внесения арендной платы.

Возражая на встречное исковое заявление, истец пояснил, что условиями договора аренды обязанность по проведению как текущего, так и капитального ремонта возложена на арендатора, арендодатель согласие на проведение капитального ремонта не давал, ремонт был проведен по собственной инициативе арендатора. Дополнительно истцом отмечено, что проведение зачета встречного однородного требования с учетом признания истца банкротом нарушает установленный пунктом 4 статьи 134 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» очередность удовлетворения требований кредиторов.

Кроме того, участник спора сообщил, что о недостатках сданного в аренду имущества арендатору было известно с момента заключения договора аренды. Арендатор также был извещен о том обстоятельстве, что арендодатель на основании решения арбитражного суда признан банкротом и не располагает средствами по проведению капитального ремонта арендованного имущества. 

Ответчик, ООО «Птицефабрика Приволжская», извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание также не явился, в письменных пояснениях размер арендных платежей не оспаривал. Вместе с тем отметил, что им, как арендатором, проведен капитальный ремонт имущества, стоимость которого составила 5373650 руб. 93 коп. Ответчик указал, что реализовал свое право, закрепленное в пункте 1 статьи 616 ГК РФ, и зачел стоимость ремонта в счет арендной платы. Тем самым, арендатор полагает, что у него с учетом проведенного зачета возникло право взыскания стоимости капитального ремонта в сумме 2702920 руб. 98 коп.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие сторон по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить первоначальный иск, а в удовлетворении встречного искового заявления отказать по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 11 октября 2017 года обществом с ограниченной ответственностью «Крестьянское подворье - АГРО» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская» (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого истец обязался сдать арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения, указанные в приложении №1 к договору, а арендатор принял на себя обязательство выплачивать арендную плату в размере и в сроки, предусмотренные договором (т.1, л.д. 23-26).

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2.1. договора размер арендной платы составляет 760000 руб. в месяц.

Договор был заключен сроком с 01.10.2017 до 30.03.2018. 

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650-655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ). Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче нежилых помещений в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, в силу пункта 1.3. договора последний имеет силу акта приема-передачи. При этом перечень недвижимого имущества, передаваемого в аренду, определен приложением №1 к договору (т.1, л.д. 27-31).Факт непосредственного принятия нежилых помещений в аренду арендатором не оспаривался.

30 марта 2018 года по акту приема-передачи часть арендованного имущества возвращена арендодателю (т.1, л.д. 35-37).

Одновременно приложением №2 к договору аренды уточнен список арендованного имущества.

В силу статей 309, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом.

Статья 614 ГК РФ устанавливает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ. Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что арендная плата составляет 760000 руб. за один месяц. Арендная плата в указанном размере начислялась до внесения изменений в договор аренды на основании дополнительного соглашения от 31.03.2018.

31 марта 2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Крестьянское подворье - АГРО» (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская» (арендатором) заключено в письменной форме дополнительное соглашение к договору аренды от 11.10.2017 об изменении размера арендной платы. По дополнительному соглашению с 31 марта 2018 года размер арендной платы составил 250545 руб. 94 коп. в месяц.

Анализ имеющихся доказательств позволяет заключить, что между арендатором и арендодателями не имеется разногласий о размере арендной платы.

Также между сторонами нет разногласий о размере арендной платы, начисленной, но не уплаченной за период аренды с 26.02.2019 по 01.03.2020, который составляет 2670729 руб. 95 коп.

Вместе с этим между сторонами спора возникли существенные разногласия относительно правовых последствий проведенного арендатором капитального ремонта арендованного имущества.

В качестве основания встречного искового заявления о взыскании стоимости проведенного капитального ремонта ООО «Птицефабрика «Приволжская» указывает, что им, как арендатором, произведен капитальный ремонт, стоимость которого составила 5373650 руб. 93 коп. Арендатор пояснил, что реализовал свое право, закрепленное в пункте 1 статьи 616 ГК РФ, и зачел стоимость ремонта в счет арендной платы. Тем самым сторона полагает, что у него с учетом проведенного зачета возникло право взыскания стоимости капитального ремонта в сумме 2702920 руб. 98 коп.

Возражая на встречное исковое заявление, ответчик (арендодатель) пояснил, что условиями договора аренды обязанность по проведению как текущего, так и капитального ремонта возложена на арендатора, арендодатель согласие на проведение капитального ремонта не давал, ремонт был проведен по собственной инициативе арендатора. Применительно к недостаткам сданного в аренду имущества арендодатель указал, что об этих обстоятельствах арендатору было известно с момента заключения договора аренды. Кроме того, арендатору было известно и о том, что арендодатель на основании решения арбитражного суда признан банкротом и не располагает средствами на проведение капитального ремонта арендованного имущества.

Указанные обстоятельства, по мнению встречного ответчика, исключают возможность реализации арендатором (ответчиком по первоначальному иску) способа защиты, закрепленного в части 3 пункта 1 статьи 616 ГК РФ.

Позиция арендодателя соответствует гражданскому законодательству.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 2 статьи 612 ГК РФ указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела и не оспаривается самим арендатором, ООО «Птицефабрика «Приволжская» до заключения договора аренды от 11.10.2017 имело доступ к арендованному имуществу на основании договора №02 от 08.07.2017, по которому оказывало услуги по временному уходу и содержанию сельскохозяйственной птицы (т.3, л.д. 10-13).

Инициатива по заключению договора аренды вместо вышеуказанного договора на оказание услуг по временному уходу и содержанию сельскохозяйственной птицы также исходила от ООО «Птицефабрика «Приволжская».

18.09.2017 генеральный директор ответчика, ООО «Птицефабрика «Приволжская», направил в адрес истца, ООО «Крестьянское подворье - АГРО», письмо о заключении договора аренды. Из содержания данного письма следует, что будущему арендатору еще до заключения договора было известно о состоянии спорного недвижимого имущества и о необходимости капитального ремонта этих объектов (т.3, л.д. 14-15).

Следовательно, ответчику (арендатору) о недостатках передаваемого в аренду имущества было известно до заключения самого договора аренды. При таких обстоятельствах арендодатель, ООО «Крестьянское подворье - АГРО», не должно отвечать за недостатки арендованного имущества.

Кроме того в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Однако в материалы дела не представлены доказательства, объективно свидетельствующие о получении согласия арендодателя на проведение ремонтных работ в их фактическом объеме, и утверждении стоимости этих работ.

Более того, пунктом 3.2.2. договора аренды именно на арендатора возложена обязанность по ремонту объектов аренды, а также несение иных расходов, связанных с деятельностью птицефабрики (т.1, л.д. 25). Договор не содержит условия, что данная обязанность арендатора ограничивается текущим ремонтом арендованного имущества.

Возмещение стоимости неотделимых улучшений до расторжения договора аренды также не предусмотрено его условиями, доказательств уклонения арендодателя от исполнения обязанности по проведению капитального ремонта в материалах дела не имеется. Из переписки сторон за период с момента заключения договора аренды до проведения капитального ремонта арендованного имущества не усматривается, чтобы арендодатель давал согласие на проведение такого ремонта в счет уплаты арендных платежей (т.1, л.д. 83-90).

При таких обстоятельствах арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АКП РФ, приходит к выводу, что ответчик, ООО «Птицефабрика «Приволжская», не вправе взыскивать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Следовательно, основания для удовлетворения встречного искового заявления отсутствуют.

В условиях, когда арендатор расходы на капитальный ремонт не вправе зачесть в счет арендной платы, последняя подлежит уплате в полном объеме.

Соответственно, является правомерным и подлежащим удовлетворению исковое заявление ООО «Крестьянское подворье - АГРО» о взыскании основного долга по арендной плате

По расчету истца, на момент разрешения судебного спора, у ответчика за период аренды с 26.02.2019 по 01.03.2020 имеется задолженность по арендной плате в сумме 2670729 руб. 95 коп.

Следовательно, ответчик необоснованно уклоняется от уплаты долга, хотя срок платежа наступил. Доказательств погашения имеющейся задолженности ответчиком в суд не представлено.

Тем самым с ответчика, ООО «Птицефабрика «Приволжская», подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 2670729 руб. 95 коп.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме процентов за пользование чужими денежными средствами.

 Согласно пункту 1 статьи 395 ГК  В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец требует взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы по правилам статьи 395 ГК РФ за период с 26.02.2019 по 01.03.2020 в сумме 95055 руб. 39 коп. исходя из составленного им расчета.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами проверен арбитражным судом и признан не противоречащим положениям гражданского законодательства и условиям заключенного сторонами договора. Ответчиком расчет истца не оспаривался.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о принудительном взыскании с ответчика суммы основного денежного долга и санкции (статья 11, 12 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины. Арбитражный суд считает возможным взыскать с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт, в доход федерального бюджета государственную пошлину в уменьшенном размере 2000 руб.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 марта 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 29 марта 2021 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крестьянское подворье - АГРО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) основной долг в сумме 2670729 руб. 95 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 95055 руб. 39 коп.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.

3. В иске общества с ограниченной ответственностью «Птицефабрика «Приволжская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Крестьянское подворье - АГРО» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании стоимости капитального ремонта в сумме 2702920руб. 98 коп. отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья                                                                                                     Л.М. Щеглова