Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-28133/2023

Резолютивная часть постановления объявлена   17 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   18 октября 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                  Щанкиной А.В.,

судей                                                                  Рахматуллина И.И.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 22.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Кондрашкина А.Б.) и постановление от 16.07.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Апциаури Л.Н., Киреева О.Ю., Лопатина Ю.М.) по делу        № А45-28133/2023 по иску Администрации города Каргата Каргатского района Новосибирской области (632402, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка и обязании освободить земельный участок.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3 Оглы.

В заседании принял участие индивидуальный предприниматель ФИО2 - лично, паспорт.

Суд установил:

Администрации города Каргата Каргатского района Новосибирской области (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка и обязании освободить земельный участок.

          К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3 Оглы (далее – ФИО4 И.Х.О.).

Решением от 22.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 16.07.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка на территории города Каргата от 12.07.2021 № 10, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области 27.07.2021 (далее - договор аренды), с предпринимателем. Суд обязал предпринимателя в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 54:09:010125:498 площадью 82 кв.м (далее - земельный участок), путем демонтажа каркаса фундамента из металлических свай и вывоза самостоятельно за счет собственных средств. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ИП ФИО2 обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчик приводит следующие доводы: суды при рассмотрении данного дела применили формальный подход; нарушение проектной документации не является достаточным основанием для расторжения договора; демонтаж является крайней мерой ответственности; ответчик действовала добросовестно и с должной осмотрительностью, в установленном порядке получила ордер на земляные работы; на момент заключения договора истцу не было известно о прохождении магистрали газопровода под земельным участком; над магистралью газопровода отсутствовали информационные таблички.

В судебном заседании предприниматель полностью поддержала доводы кассационной жалобы; устно пояснила, что после вынесения судебных актов обращалась в Администрацию за повторным получением земельного участка с кадастровым номером 54:09:010125:498 площадью 82 кв.м в связи с истечением срока действия договора аренды и для целей размещения нестационарного торгового объекта (далее – НТО), в предоставлении было отказано в связи с изменением вида разрешенного использования участка с  «размещения объектов торговли»  на «комплексное благоустройство территории», предложены иные земельные участки. 

ФИО4 И.Х.О. в своем отзыве на кассационную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на доказанность факта монтажа свай и нарушения требований согласованного проекта. 

Отзыв на кассационную жалобу от Администрации в материалы дела не представлен.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев кассационную жалобу в пределах ее доводов, которыми ограничивается рассмотрение дела судом кассационной инстанции (часть 1 статьи 286 АПК РФ, определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС15-17338), суд округа полагает, что выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.07.2021 между администрацией (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок во временное пользование за плату с разрешенным использованием: объекты оптовой и розничной торговли и специализированные торговые центры. Местоположение: Новосибирска область, Каргатский район. Г. Каргат, ул. Советская, земельный участок 134а, общей площадью 82 кв.м, кадастровый номер 54:09:010125:498.

При этом сведений о том, что договор заключен по результатам конкурентных процедур (торгов, аукциона, конкурса), также как и указаний на возможность строительства (возведение) капитальных объектов (цель предоставления участка), не имеется.

Администрацией 20.10.2021 предпринимателю выдано постановление № 364 «О разрешении на строительство объекта: «Строительство магазина смешанных товаров по адресу: 

<

...>» и разрешение № 54-509-05-10-2021 на строительство объекта капитального строительства - магазина смешанных товаров по адресу: 

<

...>, согласно проектной документации, подготовленной ООО «Проект - Комплекс» шифр проекта 123-ПКС-21 (далее - проектная документация).

Согласно разделу проектной документации «Технические условия на конструкции и материалы» фундамент строения – ленточный сборный железобетонный. 

При выполнении работ по монтажу фундамента ответчиком вместо ленточного сборного железобетонного фундамента смонтированы сваи глубиной до 3 м, что повлекло повреждение подземного газопровода низкого давления, принадлежащего смежному землепользователю - третьему лицу – ФИО4.

11.05.2023 в адрес ответчика направлено письмо о приведении строительных конструкций здания в соответствии с проектной документацией.

12.05.2023 от ответчика поступило письмо о намерении внесения изменений в проектную документацию.

21.06.2023 администрацией ответчику направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени строительная конструкция здания не приведена в соответствии с проектной документацией, газопровод низкого давления третьего лица не восстановлен и необходим доступ для его восстановления через земельный участок ответчика, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением о расторжении договора и обязании освободить и возвратить земельный участок с демонтажем свай. 

Руководствуясь статьями 8, 209, 307, 309, 310, 450, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 32 Федерального закона от 31.03.1999    № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» (далее - Закона о газоснабжении), разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), правовой позицией, содержащейся в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 № 2318-О, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.09.2016 № 309-ЭС16-5381, проанализировав условия договора аренды, установив, что материалами дела подтверждается нарушение предпринимателем условий договора в части использования участка, строительства капитального объекта капитального без указания в договоре на предоставление для целей строительства, нарушение строительных норм и правил при начальной стадии возведения фундамента (установки свай), а также нарушения прав смежных землепользователей (в части повреждения газопровода низкого давления третьего лица), суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

При повторном рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы.

Кассационная инстанция по результатам рассмотрения доводов жалобы приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ после 01 марта 2015 года договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Конкретный закрытый перечень оснований, по которым земельные участки из публичной собственности предоставляются в аренду без торгов, приведен в пункте 2 указанной статьи.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статьях 450, 619 ГК РФ, статье 46 ЗК РФ.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 Постановления № 11).  

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Частью 1.2 статьи 52 ГрК РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются в соответствии с проектной документацией и рабочей документацией.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями ГрК РФ), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия (часть 6 статьи 52 ГрК РФ).

Учитывая, что договор аренды от 12.07.2021 не содержит указаний на цель его предоставления для строительства (возведения) капитальных объектов; установив, что в нарушение условий договора, проектной документации и выданного разрешения на строительство  предпринимателем при выполнении работ по монтажу фундамента вместо ленточного сборного железобетонного фундамента смонтированы сваи глубиной до 3 м., в результате чего поврежден газопровод низкого давления смежного землепользователя, суды пришли к выводам о том, что в настоящем случае такое использование земельного участка для строительства капитального объекта с нарушением проектной документации, требований законодательства о градостроительной деятельности, приведшее к повреждению имущества третьих лиц (отсутствие газоснабжения здания по адресу ул. Советская, д. 134), должно быть квалифицировано как существенное нарушение договора, влекущее возникновение у Администрации как арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды применительно к положениям статей 450, 619 ГК РФ.

Доводы ответчика о получении ордера на проведение земляных работ, также как и об отсутствии опознавательных знаков о расположении газопровода, правомерно отклонены судами как не подтверждающие правомерность отступлений ответчика от согласованной проектной документации.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется. Иного по материалам дела кассатором не доказано.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из того, что в настоящее время спорный договор аренды прекращен за истечением срока действия (июль 2024 года), Администрация как уполномоченный на распоряжение земельным участком орган выразила свое волеизъявление на расторжение/прекращение арендных правоотношений (уведомление от 21.06.2023 исх.№ 0923) и возврат участка из аренды в порядке статьи 622 ГК РФ, согласие на продолжение/возобновление на новый срок аренды Администрацией не давалось (по устным пояснениям предпринимателя в предоставлении участка на новый срок отказано в том числе в связи с изменением вида разрешенного использования, что соответствует данным из публичной кадастровой карты), доводы предпринимателя об отсутствии существенного нарушения условий договора аренды и оснований для досрочного расторжения договора подлежат отклонению судом округа как не имеющие правового значения с учетом обстоятельств настоящего спора.

Таким образом, суды пришли к аргументированными выводам о наличии оснований для расторжения договора аренды и обязании предпринимателя возвратить земельный участок в порядке статьи 622 ГК РФ с демонтажем смонтированных свай.

При наличии выраженного Администрацией волеизъявления на прекращение/расторжение арендных правоотношений и отсутствии законных оснований для получения ответчиком земельного участка на новый срок без проведения торгов (такие основания ответчиком не заявлены), не предъявления ответчиком встречных требований о признании права в порядке статьи 222 ГК РФ, доводы кассатора о формальном подходе при рассмотрении настоящего дела и ссылки на возможность применения статьи 222 ГК РФ отклоняются судом округа как основанные на несогласии с принятыми судебными актами. 

Иные доводы предпринимателя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются как основанные на неправильном толковании норм материального права. Кроме того, по существу заявленные в кассационной жалобе доводы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 АПК РФ.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения участвующих в деле лиц и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 22.05.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 16.07.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-28133/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                       А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                                    И.И. Рахматуллин

 

ФИО1