ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-1159/2024

г. Саратов

11 декабря 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2024 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Заграничного И. М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сариевой Г. У.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Саратов» на решение Арбитражного суда Саратовской  области от 07 октября 2024 года по делу № А57-1159/2024

 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Комитет по финансам Администрации муниципального образования «Город Саратов», Комитет по управлению имуществом города Саратова, 

о взыскании выкупной цены за нежилое помещение,

при участии в судебном заседании:

- от ИП ФИО1 представитель ФИО2 по доверенности от 16.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) к Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

- взыскать с муниципального образования «Город Саратов» в лице Комитета по финансам Администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в счет выкупной цены нежилого помещения площадью 30,2 кв.м., кадастровый номер 64:48:020313:1410, расположенного по адресу: 

<

...>, денежную сумму в размере 2 903 100 руб.; 

- прекратить принадлежащее ФИО1 право собственности на нежилое помещение площадью 30,2 кв.м., кадастровый номер 64:48:020313:1410, расположенное по адресу: 

<

...>; 

- взыскать расходы по оплате досудебного экспертного исследования в размере 30 000 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.10.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.10.2024 отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 30.2 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома № 6 ул. Барнаульской г. Саратова.

Указанное недвижимое имущество приобретено по договору купли-продажи нежилого помещения от 14.02.2018.

На основании распоряжения Администрации МО «Город Саратов» от 22.02.2017 № 143-р, многоквартирный дом № 6 по ул. Барнаульской г. Саратова признан аварийным и подлежащим сносу, включен в ведомственную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2022-2023 годах, утвержденной постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 28.11.2022 №4803.

Снос указанного дома, согласно пункту 2.2. вышеуказанного распоряжения, должен быть осуществлен до 27 января 2018 года.

До настоящего времени снос не произведен, собственники жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, не выселены.

Истец обратился в Администрацию МО «Город Саратов» с заявлением о выплате выкупной стоимости нежилого помещения в рамках реализации ведомственной целевой программы по переселению граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда.

Письмом № 02-05-07-1868н от 21.12.2022 истцу было сообщено, что выплата выкупной стоимости собственникам нежилых помещений программой не предусмотрена. Тем не менее, в самом ответе из Администрации МО «Город Саратов» рекомендовано обращаться с исковым заявлением в суд.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. 

В силу пункта 2 статьи 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. 

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обоснованно решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). 

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда (пункт 2 статьи 282 ГК РФ). 

В соответствии с подпунктами 1, 4 пункта 1 статьи 56.11 ЗК РФ вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности, и для прекращения права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и расположенные на изымаемом земельном участке. 

Согласно части 2 статьи 56.8 ЗК РФ, в случае если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, части 1 статьи 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ. 

В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. 

В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 статьи 32 ЖК РФ. 

В силу части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. 

В силу положений части 2 статьи 32 ЖК РФ изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

В силу части 4 статьи 32 ЖК РФ и части 2 статьи 56.10 ЗК РФ собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, а также подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, установленные законом. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. 

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. 

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). 

До настоящего времени соглашения между истцом и Администрацией об изъятии принадлежащего ему имущества не подписано, вариантов заключения такого соглашения представлено не было. 

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

С целью определения выкупной стоимости спорного объекта судом первой инстанции определением от 28.06.2024 была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «РусЭксперт» – ФИО3.

Согласно экспертному заключению № 313/2024 от 31.07.2024 размер возмещения за нежилое помещение с учетом рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящемся по адресу: 

<

...> на момент проведения экспертизы составляет 2 903 100 руб.

Оценив экспертное заключение № 313/2024 от 31.07.2024 по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции счел его соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. 

Экспертное заключение № 313/2024 от 31.07.2024 принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по настоящему делу.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе, результаты судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика стоимости изымаемого имущества в размере 2 903 100 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Доводы заявителя жалобы о том, что решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции, судом апелляционной инстанции отклоняются.

Как указывалось выше, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 30.2 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома № 6 ул. Барнаульской г. Саратова.

На основании распоряжения Администрации МО «Город Саратов» от 22.02.2017 № 143-р, многоквартирный дом № 6 по ул. Барнаульской г. Саратова признан аварийным и подлежащим сносу, включен в ведомственную целевую программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2022-2023 годах, утвержденной постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 28.11.2022 №4803.

Снос указанного дома, согласно пункту 2.2. вышеуказанного распоряжения, должен быть осуществлен до 27 января 2018 года.

Вместе с тем, до настоящего времени (конец 2024 года) снос аварийного дома не произведен, собственники жилых и нежилых помещений, находящихся в доме, не выселены.

При этом несоблюдение определенной предварительной процедуры (направление органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции; принятие органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции), на которую ссылается Администрация, - результат бездействия самой Администрации по принятию соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Право частной собственности согласно статье 35 Конституции РФ охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 28.03.2017 N 624-О высказался о том, что положения статьи 32 Жилищного кодекса, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения. 

В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для их использования по назначению.

Законодателем определены основания для признания помещений многоквартирного дома непригодными. При этом независимо от оснований признания дома аварийным всем собственникам помещений в таких домах должна быть гарантирована равная защита права собственности. 

Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации неоднократно высказывалась правовая позиция, допускающая в отсутствие в законе нормы, предусматривающей возможность изъятия нежилых помещений, расположенных в домах, признанных аварийными, по тем же основаниям, которые регламентированы законом для жилых помещений в целях защиты прав собственников всех помещений в многоквартирном доме (определения от 03.07.2018 N 309-КГ17-23598, от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252) и недопустимости нарушения гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и охраняемых свобод. 

Использование истцом спорного нежилого помещения по целевому назначению невозможно ввиду аварийного состояния всего дома. 

В рассматриваемом случае установлено бездействие Администрации по выкупу спорного помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, которое привело к нарушению права собственности истца. 

Таким образом, требования истца судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. 

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 07 октября 2024 года по делу № А57-1159/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                                                О. И. Антонова  

Судьи                                                                                                               С. А. Жаткина

                                                                                                                          И. М. Заграничный