ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-10619/2014

06 сентября 2017 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  07 августа 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 сентября 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Семёновой Т.П.,

судей  Бодунковой С.А., Шаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарём ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8523/2017, 08АП-8364/2017) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Медицинский Центр «На Бударина» Кузнецова Михаила Викторовича и общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Омский ювелир» на определение Арбитражного суда Омской области от 30.05.2017 по делу № А46-10619/2014 (судья Хвостунцев А.М.), вынесенное по заявлениям конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Медицинский Центр «На Бударина» Кузнецова Михаила Викторовича о признании недействительной сделки должника - договора купли-продажи от 07.05.2014 нежилых помещений 1П, 7П, 11П, находящихся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Бударина, д. 1, заключённого между должником и обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Омский ювелир» (ИНН 5505041696, ОГРН 1065505029260), а также о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Омский ювелир» на указанные помещения, об обязании освободить данные помещения, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи о праве собственности должника на нежилые помещения 1П, 7П, 11П, находящиеся в нежилом строении, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Бударина, д. 1, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Медицинский Центр «На Бударина» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей:  

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Медицинский Центр «На Бударина» ФИО2 – лично, по паспорту, 

от товарищества с ограниченной ответственностью «Labnet» (Лабнет) - ФИО3 по паспорту, доверенности от 13.12.2016, срок действия три года, 

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска – ФИО4 по водительскому удостоверению, доверенности от 03.08.2017, срок один год

установил:

Товарищество с ограниченной ответственностью «Labnet» (Лабнет) (далее - ТОО «Labnet» (Лабнет), заявитель по делу) 01.08.2014 обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Медицинский Центр «На Бударина» (далее - ООО «Медицинский Центр «На Бударина», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением арбитражного суда от 12.09.2014 (резолютивная часть определения объявлена 04.09.2014) по делу № А46-10619/2014 в отношении ООО «Медицинский Центр «На Бударина» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утверждён ФИО2 (далее – ФИО2).

Решением арбитражного суда от 27.01.2015 (резолютивная часть судебного акта объявлена 20.01.2015) ООО «Медицинский Центр «На Бударина» признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утверждён ФИО2

В рамках дела о банкротстве 30.04.2015 конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки должника - договора купли-продажи от 07.05.2014 нежилых помещений 1П, 7П, 11П, находящихся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: 

<

...>, заключённого между должником и обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом «Омский ювелир» (далее - ООО ТД «Омский ювелир»).

Определением арбитражного суда от 09.07.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2015, в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2015 отменены судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Конкурсный управляющий ФИО2 27.11.2015 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании договора купли-продажи от 07.05.2014 нежилых помещений 1П, 7П, 11П, находящихся в нежилом строении литера А, расположенном по адресу: 

<

...>, заключённого между должником и ООО ТД «Омский ювелир» на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Кроме того, конкурсным управляющим заявлены требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО ТД «Омский ювелир» на указанные помещения, об обязании освободить данные помещения, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) регистрационные записи о праве собственности должника на нежилые помещения 1П, 7П, 11П, находящиеся в нежилом строении, расположенном по адресу: 

<

...>. 

Определением суда от 02.02.2016 заявления конкурсного управляющего ФИО2 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением арбитражного суда от 28.06.2016 в удовлетворении требований конкурсного управляющего отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2016 определение суда от 28.06.2016 отменено, принят новый судебный акт. Признан  недействительным договор, применены последствия недействительности сделки.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2017 отменено постановление апелляционного суда, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

Определениями суда от 20.01.2017, от 20.02.2017, от 09.03.2017, от 30.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее – Банк ВТБ (ПАО), Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее – Банк ВТБ 24 (ПАО), акционерное общество «БМ-Банк» (далее – АО «БМ-Банк»), оценщик  ФИО5 – сотрудник общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и оценка региональной собственности» (далее – Радеева Т.Г).

Определением арбитражного суда от 30.05.2017 отказано в удовлетворении требований конкурсного управляющего должника, с ООО «Медицинский Центр «На Бударина» в доход федерального бюджета взыскано 15 000 руб. государственной пошлины. С ООО  «Медицинский Центр «На Бударина» в пользу Банка ВТБ (ПАО) взыскано 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины. С ООО «Медицинский Центр «На Бударина» в пользу ООО ТД «Омский ювелир» взыскано 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины. С депозитного счёта Арбитражного суда Омкой области ООО ТД «Омский ювелир» возвращено 30 000 руб.

Не согласившись с вынесенным определением суда, конкурсный управляющий ФИО2 и ООО ТД «Омский ювелир» подали апелляционные жалобы.

ООО ТД «Омский ювелир» в своей жалобе просит изменить определение суда, принять по делу новый судебный акт с той же резолютивной частью, но иной мотивировочной частью, исключив из неё выводы суда первой инстанции о «хорошем» техническом состоянии спорных помещений и их рыночной стоимости в размере 10 040 000 руб. на дату совершения оспариваемой сделки 07.05.2014.

От ООО ТД «Омский ювелир» поступили также ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости объектов недвижимости, рассмотрении апелляционных жалоб и ходатайств в отсутствие  его представителя.

Впоследствии от ООО ТД «Омский ювелир» поступили ходатайства об отказе от ходатайства о назначении повторной экспертизы, возврате с депозитного счёта апелляционного суда денежных средств в сумме 30 000 руб., перечисленных за проведение экспертизы.

Кроме того, ООО ТД «Омский ювелир» заявило отказ от апелляционной жалобы с прекращением производства по его жалобе.

Конкурсный управляющий в своей жалобе просит отменить определение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

В обоснование своей жалобы конкурсный управляющий приводит следующие доводы:

- суд не изучал аналогичные сделки по продаже схожих нежилых помещений, расположенных в том же районе или близких к рассматриваемому району в тот же период времени;

- считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на единственную аналогичную сделку – договор купли-продажи от 07.10.2013 № 156 между муниципальным образованием г. Омск и ООО «Абсолют-В», поскольку спорные помещения находятся в исторической части города, их стоимость не сопоставима с аналогичными помещениями по адресу: ул. Ленина, д. 20;

- суд не учёл договор ипотеки от 27.06.2014 № 00070/19/017-МБ-9 при сравнении аналогичных сделок;

- продажа помещений по цене приобретения за 6 418 020 руб. причинила вред имущественным правам кредиторов,  реальная стоимость помещений более чем на 20% превышает стоимость, по которой совершена сделка.

От заявителя по делу ТОО «Labnet» (Лабнет) поступили письменные пояснения по апелляционным жалобам,  в которых оно просит удовлетворить апелляционную жалобу конкурсного управляющего ФИО2, отменить определение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

От ООО ТД «Омский ювелир» поступил отзыв на жалобу конкурсного управляющего, в котором оно просит оставить определение суда в оспариваемой части без изменения, считает данную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Представители ООО  ТД «Омский ювелир», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, ФИО5, Банка ВТБ (ПАО), Федеральной налоговой службы № 12 по Омской области, АО «БМ-Банк», извещённых о судебном заседании  07.08.2017 надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с учётом поступившего ходатайства ООО ТД «Омский ювелир» о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя рассмотреть апелляционные жалобы в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Конкурсный управляющий ФИО2 не возражает против принятия судом заявленного отказа от ходатайств о назначении экспертизы и об отказе от жалобы ООО ТД «Омский ювелир». Поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе. 

Представитель ТОО «Labnet» (Лабнет) поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает определение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ФИО2 – удовлетворить. 

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска оставил вопрос по заявленным требованиям на усмотрение суда.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство ООО ТД «Омский ювелир» с учётом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным принять отказ от апелляционной жалобы по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 265 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, её подписавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству в арбитражный суд поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ принят арбитражным судом в соответствии со статьёй 49 АПК РФ.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц (часть 5 статьи 49 АПК РФ).

Настоящее ходатайство об отказе от апелляционной жалобы подано директором ООО ТД «Омский ювелир» ФИО6

Принимая во внимание, что ходатайство об отказе от апелляционной жалобы подано уполномоченным лицом, апелляционный суд считает возможным принять данный отказ, поскольку он не противоречит требованиям закона и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

В связи с принятием судом апелляционной инстанции отказа ООО ТД «Омский ювелир» от апелляционной жалобы, производство по его апелляционной жалобе подлежит прекращению на основании части 1 статьи 265 АПК РФ.

Помимо ООО ТД «Омский ювелир» на определение суда, как указывалось выше, подана апелляционная жалоба конкурсным управляющим должника ФИО2, которая рассматривается апелляционным судом по существу.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной  жалобы конкурсного управляющего, отзывов на неё, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции полно и правильно, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Предметом оспаривания в рассматриваемом случае является заключённый 07.05.2014 между ООО «Медицинский Центр «На Бударина» (продавец) и ООО ТД «Омский ювелир» (покупатель)  договор купли-продажи нежилых помещений (далее - договор купли-продажи, т. 1 л.д. 13-14), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилые помещения: 1П, площадью 155,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1-11, 13-15, этаж 2; 7П, площадью 6,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 8, 10, этаж 1; 11П, площадью 16,5 кв.м, этаж 1, находящиеся в нежилом строении, литера А, расположенном по адресу: 

<

...> (далее – нежилые помещения), стоимостью 6 418 020 руб.

До заключения указанного договора  должник приобрёл нежилые помещения у Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (продавец) по договору купли-продажи № 171 от 27.02.2014 за такую же стоимость (т. 4 л.д. 15-21), 19.03.2014 заключил с ООО ТД «Омский ювелир» предварительный договор купли-продажи этих нежилых помещений (т. 4 л.д. 64-65).

07.05.2014 сторонами подписан акт приёма-передачи спорных нежилых помещений (т. 1 л.д. 15).

14.05.2014 произведена государственная регистрация права собственности.

Конкурсный управляющий должника оспаривает договор купли-продажи по статье 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве) как подозрительную сделку, а также по пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) как притворную сделку.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы настоящего спора доказательства в соответствии со статьёй 71 АПК РФ исходя из приведенных заявителей обстоятельств, пришёл к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований конкурсного управляющего ФИО2 по обоим правовым основаниям.

Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Оспаривание сделки по статье 61.2. Закона о банкротстве.

Как разъяснено  в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 63), при  определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания её недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

  Согласно пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.Согласно пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

   Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица. 

Учитывая, что оспариваемая сделка купли-продажи 07.05.2014 по сроку её совершения относительно даты принятия судом заявления о признании должника банкротом (08.08.2014) подпадает под регулирование пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, то в данном случае достаточно установления судом обстоятельств, указанных в этой норме для признания сделки недействительной.

В связи с чем согласно вышеприведённым разъяснениям конкурсному управляющему в рассматриваемом случае не требуется доказывать недобросовестность контрагента ООО ТД «Омский ювелир».

Для признания сделки недействительной по основанию пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает признание её недействительной судом, а именно: то, что сделка заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота), и неравноценное встречное исполнение обязательств, при этом неравноценность должна иметься в нарушение интересов должника.

Только при наличии совокупности обоих признаков оспариваемая сделка может рассматриваться как подозрительная по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Как разъяснено в абзацах 1 - 4 пункта 8 Постановления № 63, пункт 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент её заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

При этом по правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ конкурсный управляющий ФИО2  не представил надлежащих доказательств, безусловно свидетельствующих о том, что условия сделки купли-продажи существенно в худшую для должника сторону отличаются от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. 

Как следует из материалов дела, незадолго до спорной продажи 07.05.2014 должником имущества покупателю ООО ТД «Омский ювелир» сам должник приобрёл это имущество 27.02.2014 у Департамента имущественных отношений Администрации города Омска  по договору, заключённому, в том числе на основании заявления должника о соответствии условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным законодательством.

Из договора от 27.02.2014 также следует, что объект являлся муниципальной собственностью. 

Таким образом, сделка должника с ООО ТД «Омский ювелир» состоялась немногим более двух месяцев спустя после приобретения должником нежилых помещений в свою собственность.

Цена имущества по обоим договорам одинакова.

Но в данном случае применительно к положениям пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве конкурсный управляющий ФИО2 обязан доказать неравноценность сделки от 07.05.2014 на момент её совершения исходя из условий непосредственно этой сделки.

Поэтому принимая во внимание совершение должником сделки купли-продажи, в которой он участвовал сам как покупатель, и цена сделки была равна цене, по которой продано должником имущество ООО ТД «Омский ювелир», в качестве сравнения также следует учесть стоимость спорного имущества по договору от 27.02.2014 исходя из небольшого временного промежутка между двумя сделками 27.02.2014 и 07.05.2014.

Суд первой инстанции, ссылаясь на статью 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ),  правильно указал, что в связи с тем, что органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями вышеуказанного Федерального закона, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчёте независимого оценщика, данная оценка является для них обязательной.

Согласно отчёту № 702-12/13 от 27.12.2013 ООО «ЭКОРС» по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, заказчиком которого являлся Департамент (продавец по сделке от 27.02.2014)  (т. 11 л.д. 18-115), рыночная стоимость нежилых помещений составляет 6 418 020 руб.

При этом при описании объекта оценки указана субъективная оценка (состояние объекта) как хорошее (т. 11 л.д. 48).

Помимо отчёта ООО «ЭКОРС»  по заказу Департамента проведена оценка ещё одним оценщиком ЗАО «Компания «СТАТУС» (отчёт № МК-ОМ2-148, т. 4 л.д. 116-150), согласно которому на дату 31.05.2013 (почти за год до сове6ршения оспариваемой сделки 07.05.2014) рыночная стоимость  объекта оценки составляет 12 285 478 руб. При оценке объекта применительно к материалам фундамента, стен, перекрытий, кровли использовано техническое состояние как удовлетворительное, при описании внутренней отделки помещений (напольное, настенное, потолочное покрытие) указано техническое состояние как хорошее.

Кроме того, в рамках настоящего спора была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос в уточнённой редакции: какова по состоянию на 07.05.2014 рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных в нежилом строении литера А по адресу: 

<

...>: нежилого помещения 1 П, площадью 155,8 кв.м, номера на поэтажном плане 1-11, 13-15, этаж 2; нежилого помещения 7 П, площадью 6,2 кв.м, номера на поэтажном плане 8, 10, этаж 1; нежилого помещения 11 П, площадью 16,5 кв.м, этаж 1, в неудовлетворительном, удовлетворительном, хорошем состоянии».

В соответствии с представленным ООО «ОМЭКС» заключением эксперта № 20/16 от 10.05.2016 (т. 12 л.д. 31-147) по состоянию на 07.05.2014 рыночная стоимость спорных объектов составила: при хорошем состоянии внутренней отделки объектов исследования - 10 040 000 руб.; при удовлетворительном состоянии – 7 890 000 руб.; при неудовлетворительном состоянии – 6 800 000 руб.

Таким образом, в зависимости от состояния внутренней отделки нежилых помещений рыночная стоимость этих помещений, по мнению эксперта, определена в диапазоне цен от 6 800 000 руб. до 10 040 000 руб.

При этом, как отражено в заключении эксперта,  согласно определению суда состояние объектов оценки на дату осмотра не учитывается, рыночная стоимость объектов оценки на дату оценки определяется для состояний: неудовлетворительное, удовлетворительное, хорошее (страница 15 заключения). В данном исследовании определение рыночной стоимости объектов исследования производилось с использованием только сравнительного подхода (страница 63 заключения).  В ответ на вопрос, поставленный перед экспертом в определении суда, эксперт провёл исследование рынка недвижимости и расчётным путём определил рыночную стоимость объектов исследования (страница 64 заключения).

ООО ТД «Омский ювелир»  указывает о том, что состояние приобретённого недвижимого имущества являлось неудовлетворительным.

При этом в акте приёма-передачи от 07.05.2014 не отражено, в каком действительном техническом состоянии находились нежилые помещения на момент их передачи покупателю.

Суд первой инстанции, разрешая спор, определяя для сравнения рыночную стоимость объекта, исходил из хорошего технического состояния отделки помещений, поскольку в дело не представлено документов, свидетельствующих о наличии объективных обстоятельств, которые могли существенным образом повлиять на техническое состояние объекта после проведения осмотров оценщиками в 2013 году.

В связи с чем суд первой инстанции принял во внимание оценку эксперта ООО «ОМЭКС» № 20-16, согласно которой   рыночная стоимость объекта на 07.05.2014 составляла 10 040 000 руб.

Несмотря на то, что объект продан по цене 6 418 020 руб., в то время как рыночная стоимость данного объекта составляла 10 040 000 руб., суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что стоимость переданного должником имущества не превышает существенно стоимость полученного встречного исполнения обязательств.

Апелляционный суд поддерживает данный вывод суда первой инстанции, учитывая при повторном рассмотрении спора следующие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 2 Постановления от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица».

Под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка, цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление, полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента). 

Аналогичные разъяснения содержатся также в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», согласно которому о наличии явного ущерба для стороны сделки свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два и более раза ниже стоимости предоставления, совершённого обществом в пользу контрагента. 

Учитывая такие разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, применяемые в рассматриваемом случае по аналогии, суд апелляционной инстанции считает, что имеющиеся в деле доказательства не свидетельствуют о существенном (кратном) превышении цены аналогичных сделок цены оспариваемой сделки. 

Имеющиеся в деле доказательства (отчёты, заключение судебной экспертизы)  даже при хорошем состоянии внутренней отделки объекта указывают о меньшей цене объекта.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что надлежащих доказательств, которые бы подтверждали тот факт, что на дату 07.05.2014 нежилые помещения переданы должником покупателю ООО ТД «Омский ювелир»  действительно по явно заниженной цене конкурсным управляющим суду не представлено.

В отсутствие таких доказательств конкурсный управляющий не доказал наличие условий для применения пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

 Конкурсный управляющий ФИО2 указывает в жалобе на то, что реальная стоимость помещений более чем на 20% превышает стоимость, по которой совершена сделка, ссылаясь на договор ипотеки, который не учтён судом первой инстанции.

Как указывает в жалобе конкурсный управляющий, согласно ответу ОАО «Банк Москвы» при заключении договора ипотеки от 27.06.2014 № 00070/19/017-МБ-9 оценка предмета ипотеки производилась по взаимному согласию сторон на основании среднерыночных цен аналогичных объектов на момент заключения договора ипотеки и составила 9 471 000 руб.

Однако договор ипотеки между Банком и ООО ТД «Омский ювелир» (т. 1 л.д. 122-130, 146-148) заключён позднее оспариваемого (07.05.2014).

И указанная оценка также не свидетельствует о превышении продажной цены как минимум в два раза.

К тому же собственником заложенного имущества уже являлся покупатель по оспариваемой сделке, и это имущество обеспечивало исполнение покупателем заёмных обязательств по кредитному договору от 29.04.2014, по которому покупателю предоставлен кредит в сумме 6 030 000 руб. на цели: инвестиции в основные средства (приобретение нежилой недвижимости по адресу: 

<

...>).

Также конкурсный управляющий считает необоснованной ссылку суда первой инстанции на единственную аналогичную сделку – договор купли-продажи от 07.10.2013 № 156 между муниципальным образованием г. Омск и ООО «Абсолют-В», поскольку спорные помещения находятся в исторической части города, их стоимость не сопоставима с аналогичными помещениями по адресу: ул. Ленина, д. 20. 

При этом сам конкурсный управляющий указывает о том, что  суд первой инстанции не изучал аналогичные сделки по продаже схожих нежилых помещений, расположенных в том же районе или близких к рассматриваемому району в тот же период времени.

Между тем, бремя доказывания обоснованности своих требований в силу закона и разъяснений Постановления № 63 возлагается на конкурсного управляющего.

Суд первой инстанции оценил все имеющиеся в деле доказательства при определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений и обоснованно не усмотрел оснований считать, что сделка совершена на условиях неравноценности.

 Объекты по ул. Бударина, 1 и ул. Ленина, 20 находятся территориально в одном районе центра г. Омска, сравнительно недалеко друга от друга (на противоположных берегах небольшой реки Омь).

По договору купли-продажи № 156 от 07.10.2013 между муниципальным образованием город Омск и ООО «Абсолют-В»,  который принят во внимание судом первой инстанции, проданы нежилые помещения площадью 258,6 кв.м, расположенные

по адресу 

<

...>, по цене 5 075 596 руб., то есть, по цене 19 627,2 руб. за 1 кв.м., в то время как при совершении спорной сделки стоимость 1 кв.м. составила 34 442,7 руб.

Наличие данного договора также не подтверждает неравноценности оспариваемой сделки.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Таким образом,  конкурсным управляющим не представлены доказательства наличия второго условия, подлежащего обязательному доказыванию для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве (неравноценность сделки).

Доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего ФИО2 не опровергли правильности вывода суда первой инстанции об отсутствии признака неравноценности сделки купли-продажи.

Суд первой инстанции дал оценку договору купли-продажи и по пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, в признании недействительным которого отказано и по этому основанию ввиду  недоказанности факта причинения имущественного вреда кредиторам должника в результате совершения оспариваемой сделки, поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами не подтверждено совершение сделки с неравноценным встречным исполнением.

Конкурсный управляющий ФИО2, указывая в жалобе на то, что продажа помещений причинила вред кредиторам, по сути также приводит возражения, основанные на неравноценности сделки, но не раскрывает данного признака допустимыми доказательствами, которые действительно подтверждают явное занижение должником  цены нежилых помещений на дату 07.05.2014.

 Кроме того, конкурсным управляющим ФИО2 заявлено требование о признании сделки притворной по пункту 2 статьи 170 ГК РФ, прикрывающей сделку по приобретению недвижимого имущества у Департамента имущественных отношений Администрации города Омска непосредственно ООО ТД «Омский ювелир».

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ в редакции на дату 07.05.2014 притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктов 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом её существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Суд первой инстанции, применив пункт 2 статьи 170 ГК РФ, разъяснения Постановления № 25, исходя из фактических обстоятельств спора, пришёл к следующим выводам. 

Федеральный закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. 

С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощённом (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего

предпринимательства.

Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается (пункт 7 статьи 4 Закона).

Для признания сделки притворной конкурсному управляющему, как указал суд первой инстанции,  следовало доказать, что Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент), заключая сделку в феврале 2014 года, знал о том, что фактический выкуп нежилых помещений будет производиться не субъектом малого предпринимательства, а также доказать осведомлённость Департамента о наличии между ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО «Торговый дом «Омский ювелир» договоренностей о приобретении имущества фактически, и за счёт ООО «Торговый дом «Омский ювелир».

Соответствующие доказательства в материалы дела не представлены.

В договоре купли-продажи № 171 от 27.02.2014 отражено, что договор заключён на основании заявления покупателя о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства установленным законодательством (преамбула договора).

В соответствии с пунктами 1.2., 1.3. договора объект обременён договором аренды от 10.06.2013 № 41732/3. 

С 01.07.2010 по 10.06.2013 объект использовался покупателем на условиях договора аренды № 35197/3 от 17.10.2007. 

Задолженность по договору аренды отсутствует.

Предварительный договор ООО «Медицинский центр «На Бударина» и ООО «Торговый дом «Омский ювелир» заключён в марте 2014 года после заключения договора с Департаментом.

Из пояснений представителя ООО «Торговый дом «Омский ювелир» следует, что ООО «Медицинский центр «На Бударина»,  подписав договор купли-продажи № 171 от 27.02.2014, не имел возможности отказаться от его исполнения, поскольку в соответствии с пунктом 5.1 договора, это явилось бы основанием для выплаты продавцу – Департаменту штрафа в размере 20 % от цены продажи объекта.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что объективными доказательствами не подтверждено, что воля Департамента при реализации спорного объекта ООО «Медицинский центр «На Бударина» не была направлена на установление реальных правоотношений по отчуждению объекта недвижимости субъекту малого предпринимательства, а ООО «Медицинский центр «На Бударина», обращаясь с заявлением о выкупе помещений в ноябре 2013 года и подписывая договор в феврале 2014 года с Департаментом, намеревался его продать ООО «Торговый дом «Омский ювелир».

Исходя из чего суд первой инстанции и пришёл к выводу об отсутствии оснований для признания сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ.

А в связи с отсутствием оснований для признания договора купли-продажи недействительным суд первой инстанции также отказал в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки, в том числе, о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО ТД «Омский ювелир» на указанные помещения, об обязании освободить данные помещения, восстановить в ЕГРП регистрационные записи о праве собственности должника на нежилые помещения 1П, 7П, 11П, находящиеся в нежилом строении, расположенном по адресу: 

<

...>.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего ФИО2 не содержит каких-либо возражений ни в части выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении его требования по пункту 2 статьи 170 ГК РФ, ни в части отказа в применении последствий недействительности сделки, что исключает возможность  апелляционному суду проверить эти доводы и дать им соответствующую правовую оценку.

С учётом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего удовлетворению не подлежит.Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в её удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

В связи с принятием от ООО ТД «Омский ювелир» отказа от апелляционной жалобы ему следует в порядке статьи 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации возвратить из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, перечисленной по платёжному поручению № 930 от 13.06.2017.

Кроме того, ООО ТД «Омский ювелир» было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, от которой оно впоследствии отказалось.

В силу части 1 статьи 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счёт арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство.

На депозитный счёт Восьмого арбитражного апелляционного суда ООО ТД «Омский ювелир» для целей проведения экспертизы перечислены по платёжному поручению № 1208 от 19.07.2017 денежные средства в сумме 30 000 руб.

Поскольку экспертиза не была проведена апелляционным судом и в связи с принятием  настоящего постановления, перечисленные ООО ТД «Омский ювелир» денежные средства в сумме 30 000 руб. подлежат возврату с депозитного счёта Восьмого арбитражного апелляционного суда.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 265, 270, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять от общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Омский ювелир» отказ от апелляционной жалобы (регистрационный номер 08АП-8523/2017) на определение Арбитражного суда Омской области от 30.05.2017 по делу № А46-10619/2014.

Производство по апелляционной жалобе (регистрационный номер 08АП-8523/2017) общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Омский ювелир» прекратить.

Определение Арбитражного суда Омской области от 30.05.2017 по делу № А46-10619/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8364/2017) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Медицинский Центр «На Бударина» ФИО2 – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Омский ювелир» из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, перечисленной по платёжному поручению № 930 от 13.06.2017.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Торговый дом «Омский ювелир» с депозитного счёта Восьмого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 30 000 руб., перечисленные по платёжному поручению № 1208 от 19.07.2017 за проведение экспертизы по делу № А46-10619/2014, по следующим реквизитам:

ИНН/КПП 

<

***>/550501001

р/счёт 

<

***>

в филиале муниципальный ПАО Банка «ФК Открытие» г. Новосибирск

к/с 30101810250040000867 БИК 045004867

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

С.А. Бодункова

 Н.А. Шарова