﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-45800/2018

г. Краснодар

01 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 1 октября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Гранит» (ИНН 2338010203, ОГРН 1042321386964) – Мирошника Е.И. (доверенность от 29.01.2016), Никитенко А.Н. и Гуцева Е.В. (доверенности от 20.10.2018), от заинтересованного лица – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Сергиенко И.Г. (доверенность от 08.11.2018), в отсутствие третьих лиц: Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края и администрации муниципального образования Крыловский район, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гранит» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2019 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 (судьи Филимонова С.С., Гуденица Т.Г., Соловьева М.В.) по делу № А32-45800/2018, установил следующее.

ООО «Гранит» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:14:0603005:15 площадью 567 002 кв. м, местоположение относительно ориентира: Краснодарский край, Крыловский район, колхоз «Красная Звезда», участок № 65; возложении на заинтересованное лицо обязанности подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи данного земельного участка.

Требования обоснованы ссылками на положения статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), статьи 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ) и мотивированы наличием у общества права на приобретение испрашиваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность без проведения торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края и администрация муниципального образования Крыловский район.

Решением от 15.04.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.06.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что заявитель не доказал тождественность испрашиваемого земельного участка и предоставленного его правопредшественнику в аренду по договору от 20.02.1998 № 615. Размещение в пределах спорного участка объекта археологического наследия в отсутствие доказательств соблюдения требований Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) препятствует его предоставлению в собственность заявителю. 

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и удовлетворить его требования. По мнению заявителя, расположение на спорном земельном участке объекта культурного наследия не препятствует его предоставлению в собственность. Приказом администрации Краснодарского края от 11.05.2018 № 117-КН утверждено охранное обязательство в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:14:0603005:15, в границах которого находится объект культурного наследия. Согласно выписке от 01.11.2018 № 23/206/002/2018-1714 сведения о границах данного объекта внесены в ЕГРН. Ссылка судов на отсутствие сведений об объекте культурного наследия в генеральном плане сельского поселения, не имеет правового значения. Дополнительные соглашения к договору аренды не противоречат нормам гражданского и земельного законодательства, а сам договор от 20.02.1998 № 615 в связи с отсутствием возражений арендодателя и использованием земельного участка арендатором по назначению, возобновлен на неопределенный срок. Выводы судов, изложенные в судебных актах в рамках дел № А32-41619/2015 и А32-42377/2015, не имеют преюдициального значения для рассматриваемого спора. Суды не оценили заключение кадастрового инженера Сидоренко Ж.А. от 26.12.2018 № 1, в котором специалист пришел к выводу о тождественности испрашиваемого земельного участка и переданного по договору аренды от 20.02.1998 № 615. Департамент документально не опроверг заключение кадастрового инженера. Заявитель предоставил заинтересованному лицу полный пакет документов для приобретения участка в собственность. В приложении к письму от 13.02.2018 № 52-6396/18-32-11 департамент подтвердил наличие у общества преимущественного права на приватизацию спорного земельного участка. В процессуальном поведении заинтересованного лица имеются признаки злоупотребления правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). В направленных обществу письмах департамент подтверждал наличие между сторонами арендных правоотношений. 

В отзыве на кассационную жалобу департамент указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. 

Администрация Краснодарского края в отзыве просила рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие ее представителя.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в судебном заседании 17.09.2019 объявлялся перерыв до 24.09.2019, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru.

После перерыва в судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты надлежит отменить.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации Крыловского района от 20.02.1998 № 53 «О выделении и перераспределении земельных участков крестьянским хозяйствам» администрация Крыловского района (арендодатель) и КХ Мирошник В.А. (арендатор; правопредшественник общества) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.02.1998 № 615 сроком на пять лет.

В соответствии с пунктом 1.1 к договору прилагается план передаваемого в аренду земельного участка, количественная и качественная характеристика, культуртехническое состояние угодий и рекомендуемый режим использования арендуемых земель.

Графическое приложение (схема земельного участка), определяющее координаты земельного участка, в материалы дела не представлено.

25 сентября 2007 года стороны заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, которым пункт 6.1 договора изложен в следующей редакции: «Договор действует до 1 октября 2017 года».

11 июня 2014 года стороны заключили дополнительное соглашение № 387 к договору аренды, в котором пункт 6.1 договора изложили в следующей редакции: «Договор действует до 20 февраля 2044 года».

27 сентября 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о приобретении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:14:0603005:15.

В письме от 04.10.2018 № 52-44171/18-32-12 департамент отказал в предоставлении государственной услуги, мотивируя следующим:

– дополнительные соглашения от 25.09.2007 № 1 и 11.06.2014 № 387 к договору аренды от 20.02.1998 № 8814000004 (прежние номера № 615 и 1400000055) являются ничтожными сделками;

– отсутствует возможность установить тождественность испрашиваемого земельного участка с земельным участком, предоставленным по договору аренды от 20.02.1998 № 8814000004 (615);

– по информации Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, содержащейся в письме от 07.09.2018 № 78-19-9791/18 в границах участка расположен объект археологического наследия федерального значения курган «Плоский 6» (гос. № 7540), в связи с чем участок отнесен к землям, ограниченным в обороте, не предоставляется в частную собственность за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Общество, полагая, что отказ департамента противоречит положениям гражданского и земельного законодательства, а также нарушает его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Признание ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно только при одновременном несоответствии названных акта, действия (бездействия) нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса закреплено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Оборот земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в силу пунктов 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и регулируется Законом № 101-ФЗ.

Пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ установлено, что земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Пунктом 4 указанной статьи предусмотрена возможность передачи земельного участка его арендатору в собственность за плату по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Аналогичная норма содержится в статье 21 Закона № 532-КЗ.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В пункте 24 статье 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды, сославшись на обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А32-42377/2015 и указав на отсутствие в материалах дела графического приложения (схемы земельного участка), определяющего координаты земельного участка, предусмотренного пунктом 1.1 договора от 20.02.1998 № 8814000004, пришли к выводу о том, что общество не подтвердило тождественность испрашиваемого земельного участка с участком, предоставленным в 1998 году. Заключение кадастрового инженера признано ненадлежащим доказательством. Поскольку дополнительные соглашения от 25.09.2007 № 1 и от 11.06.2014 № 387 подписаны без проведения публичной процедуры, суды пришли к выводу об их недействительности (ничтожности).

Вместе с тем суды не учли следующее.

При обращении в суд с заявлением общество представило в материалы дела  заключение кадастрового инженера Сидоренко Ж.А. от 26.12.2018 № 1, в котором специалист с использованием материалов территориального землеустройства (выкопировки из плана землепользования колхоза «Красная Звезда») сделал вывод о том, что земельный участок, имеющий местоположение: Краснодарский край, Крыловский район, колхоз «Красная Звезда», отделение 2, поле 12, предоставленный по договору от 20.02.1998 № 615, тождественен земельному участку с кадастровым номером 23:14:0603005:15. Кадастровый инженер также указал на то, что земельные участки имеют не только одинаковое местоположение, но и площадь – 56,7 га (567 тыс. кв. м).

Выводы кадастрового инженера документально не опровергнуты. Документов, свидетельствующих о том, что по договору от 20.02.1998 № 615 крестьянскому хозяйству  Мирошник В.А. предоставлен иной участок, в деле не имеется. Данное противоречие могло быть устранено, в том числе посредством проведения по делу судебной экспертизы. 

Кроме того, суды установили, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:14:0603005:15 располагается объект археологического наследия федерального значения – курган «Плоский 6», который включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории культуры) народов Российской Федерации. Поскольку общество не доказало, что сведения об объекте археологического наследия внесены в генеральный план поселения (заявитель не подтвердил соблюдение требований, предусмотренных Законом № 73-ФЗ), суды пришли к выводу о том, что его размещение в пределах участка препятствует предоставлению спорного земельного участка обществу в собственность. 

В силу пункта 2 статьи 49 Закона № 73-ФЗ объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Согласно статье 50.1 Закона № 73-ФЗ, введенной Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ и вступившей в силу 24.01.2015, заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7 – 10 статьи 48 данного Закона.

В соответствии с пунктом 7 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 данного Закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного названным пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью такого договора.

В силу пункта 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ до утверждения в порядке, установленном статьей 47.6 этого Закона, охранного обязательства на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, к договорам, указанным в пункте 7 данной статьи, прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).

Согласно пункту 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 рассматриваемой статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 данного Закона или пунктом 8 этой статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 – 3 статьи 47.3 данного Закона, соблюдать установленный статьей 5.1 этого Закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ.

После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

Статья 49 Закона № 73-ФЗ устанавливает особенности владения, пользования и распоряжения объектом археологического наследия и земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия. В силу названной нормы в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных данным Законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия (пункт 1). Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно (пункт 2). Объекты археологического наследия, а также все археологические предметы, залегающие на поверхности земли, в земле или под водой, находятся в государственной собственности (пункт 3). В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта археологического наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта археологического наследия территорией объекта археологического наследия признается часть земной поверхности, водный объект или его часть, занятые соответствующим объектом археологического наследия (пункт 4).

В силу статьи 50 Закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов Российской Федерации, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат.

Таким образом, статья 50.1 Закона № 73-ФЗ, введенная Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ, допускает возможность предоставления в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору в случае нахождения на участке объекта археологического наследия (кургана) при условии соблюдения требований, установленных пунктами 7 – 10 статьи 48 данного Закона.

Общество обратилось в уполномоченный орган после вступления в законную силу указанных изменений. При обращении с заявлением общество предприняло необходимые меры, направленные на возможность приобретения спорного земельного участка в собственность.

11 мая 2018 года приказом администрации Краснодарского края № 117-КН утверждено охранное обязательство в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:14:0603005:15, в границах которого располагается объект археологического наследия федерального значения курган «Плоский 6».

Данный приказ, охранное обязательство, паспорт объекта культурного наследия направлены в адрес департамента одновременно с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка.

По заказу общества ФГБУ «Кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю выполнило работы по подготовке документов, содержащих описание местоположения границ территории объекта археологического наследия и охранной зоны объекта культурного наследия, формированию сведений о границах для внесения в Единый государственный реестр недвижимости.

Соответствующие сведения о границах внесены в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждается выпиской от 01.11.2018 № 23/206/002/2018-1714.

Данная документация содержит наименование объекта археологического наследия, его физические параметры, охранную зону, схему расположения на земельном участке. 

Названные сведения позволяют реализовать правила пункта 9 статьи 48, статьи 49, пункта 2 статьи 50.1 Закона № 73-ФЗ, обеспечить сохранность и раздельный оборот объектов археологического наследия и земельного участка. Следовательно, в данном случае факт нахождения в границах участка объектов археологического наследия не мог служить препятствием для его предоставления в собственность обществу в соответствии с правилами подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного решение и постановление апелляционного суда не могут быть признаны окружным судом законными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения данного дела, рассмотреть вопрос о проведении по делу судебной экспертизы, и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2019 по делу № А32-45800/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий								Е.Г. Соловьев

Судьи											В.Е. Епифанов

											И.В. Сидорова