АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-6651/2023

г. Чебоксары

25 марта 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 15 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе судьи Лазаревой Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом заседании суда дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 318213000051279, ИНН 

<

***>, Чувашская Республика, г. Чебоксары, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Волга», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 603087, 

<

...>, помещение П3, 

о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.05.2018 № ЛВ-1022-10/2018, 

при участии: 

истца – ФИО2,

от ответчика – представителей ФИО3 по доверенности от 19.07.2023, ФИО4 по доверенности от 01.09.2023, ФИО5 по доверенности от 15.06.2023,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Волга» (далее – ответчик, ООО «Лабиринт-Волга», общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.05.2018 № ЛВ-1022-10/2018, обязании ответчика передать истцу нежилое помещение по акту приема-передачи имущества в течение 7 календарных дней, погашении записи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о договоре аренды нежилого помещения от 11.05.2018 № ЛВ-1022-10/2018.

Заявленное требование основано на статьях 450, 451, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что в нарушение пункта 3.2 договора ответчик отказывается пересматривать размер постоянной части арендой платы, кроме того, ответчиком регулярно допускается нарушение сроков оплаты переменной части арендной платы.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме по изложенным в иске и дополнениям к возражениям на отзыв ответчика основаниям, пояснил, что не намерен урегулировать спор во внесудебном порядке, не согласен на предложение ответчика об увеличении арендной платы до 90 000 руб., с учетом допущенных ответчиком нарушений истец поддерживает требование о расторжении договора. Полагал заключенный договор кабальным для ответчика. В связи с допущенными ответчиком просрочками в оплате переменной части арендной платы  за периоды октябрь 2019 года и июнь 2020 года, с августа 2022 года по февраль 2023 года, август и сентябрь 2023 года просил расторгнуть договор аренды. Пояснил, что все необходимые документы, в том числе доказательства оплаты услуг в адрес ресурсоснабжающих организаций, управляющей компании, истцом передавались, при этом ответчиком необоснованно документы не принимались со ссылками на неправильное оформление актов, недопустимость оплаты услуг чеками безналичной оплаты, оплата производилась только после переписки со значительными пропусками сроков. Пояснил, что неоднократно в переписке истец указывал на необходимость своевременной оплаты переменной части арендной платы; указал, что предусмотренные пунктом 4.3 договора аренды меры по приостановлению исполнения своих обязательств ответчиком не принимались, следовательно, исходя из смысла пункта 5.4 договора истец вправе требовать расторжения договора в связи с несвоевременной оплатой в том числе и переменной части арендной платы.

В судебном заседании представители ответчика иск не признали по изложенным в отзывах основаниям, пояснили, что в счетах на оплату за период с августа 2022 года по февраль 2023 года, выставленных истцом только в марте 2023 года, истцом были указаны неверные реквизиты банковского счета (противоречащие ее письму от 12.11.2019) в связи с чем оплата не могла быть произведена ответчиком, кроме того, истцом неверно оформлялись счета на оплату, и бухгалтерия не могла их оплатить до исправления. Полагали, что письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства по оплате переменной части арендной платы в разумный срок, предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перед предъявлением требования о расторжении договора, истцом представлено не было, по состоянию на дату подачи иска в суд задолженность по переменной части арендной платы отсутствовала, в настоящее время задолженности также не имеется. Дополнительно пояснили, что ответчик готов к внесудебному урегулированию спора в части увеличения арендной платы, однако истец не имеет намерения урегулировать спор во внесудебном порядке.

Выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

11.05.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № ЛВ-1022-10/2018, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 128,3  квадратных метров, этаж   № 1, кадастровый номер 21:01:000000:54759, находящееся по алдресу: 

<

...>.

Согласно пункта 5.1  договора срок аренды по настоящему договору составляет 10 лет с момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике – Чувашии.

Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2018.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 13.06.2018 произведена государственная регистрация договора аренды (номер регистрации 21:01:000000:54759-21/001/2018-11).

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной части и переменной части.

Размер постоянной части арендной платы с 11 месяца ее начисления составляет 60 000 руб. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен (пункт 3.1.1 договора).

Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсация затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (отапливается газом), услуг по содержанию и ремонту (ограничивающихся услугами по поддержанию в надлежащем техническом состоянии инженерных сетей (тепло/водоснабжения и водоотведения), а также электросетей, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг, на основании показаний счетчиков, либо при отсутствии счетчиков, пропорционально площади арендуемых помещений. (пункт 3.1.2 договора).

Пунктом 3.2 предусмотрено, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Чувашской Республики - Чувашии, но не более 10%. Первое повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента установления ставки постоянной части арендной платы в сумме      60 000 рублей, предусмотренной п.3.1.1. настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

Порядок и сроки оплаты арендной платы предусмотрены пунктом 3.3 договора.

Так пунктом 3.3.1 установлен порядок и сроки оплаты постоянной части арендной платы:

а) Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на основании настоящего договора. Стороны договорились, что Акт оказанных услуг по постоянной части арендной платы не выставляется и не подписывается.

Пунктом 3.3.20 установлен порядок и сроки оплаты переменной части арендной платы.

а)        для оплаты переменной части арендной платы Арендодатель направляет Арендатору на факс 

<

***>, либо на электронный адрес: expl@krasnoe-beloe.ru. следующие документы:

-счет для оплаты переменной части арендной платы, соответствующий образцу, указанному в Приложении №3 к настоящему договору);

-копии документов, подтверждающие получение Арендодателем этих услуг от третьих лиц, обладающих правом предоставления этих услуг (копии сведений (счетов, счетов-фактур) от соответствующей снабжающей организации), заверенные подписью и печатью Арендодателя;

-расшифровку переменной части арендной платы, соответствующую образцу, указанному в Приложении № 5 к настоящему договору.

-копии платежных поручений, подтверждающих произведенные Арендодателем расходы по оплате счетов снабжающих организаций по обеспечению помещения коммунальными услугами и энергоресурами (услуги по обеспечению помещения энерго/тепло/водоснабжением и водоотведением).

б)        При условии предоставления Арендодателем документов, указанных в п.п. «а» п. 3.3.2 настоящего договора,оплата переменной части арендной плиты производится в течение 10 банковских дней (за предшествующий месяц) с момента предоставления вышеуказанных документов.

в)        Оплата за энерго/тепло/водоснабжение и водоотведение производится согласно показаниям приборов учета(счетчика), сведений (счетов) снабжающих организаций и документов, подтверждающих оплату Арендодателем перечисленных услуг.

Пунктом 3.4. установлено, что в случае выставленных счетов и актов на оплату переменной части арендной платы, не соответствующих образцам, указанных в Приложении №3 и №4 к настоящему договору, а также в случаях отсутствия расшифровки услуг переменной части арендной платы (Приложение №5 к настоящему договору), отсутствиядокументов, подтверждающих получение Арендодателем услуг от соответствующей снабжающей организации, а также отсутствия документов, подтверждающих ее оплату, арендатор вправе приостановить выплату арендной платы до момента надлежащего исполнения арендодателем обязанности по предоставлению надлежащим образом оформленных  документов, перечень которых указан в настоящем пункте, при этом штрафные санкции, указанные в пункте 4.1 настоящего договора, в отношении арендатора не применяются.

27.01.2021  истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой повысить  постоянную часть арендной платы  на 5 000 руб. (т. 1 л.д. 25).

04.02.2021 ответчик  сообщил, что вынужден отказать в увеличении арендной платы сохранив ставку арендной платы на действующем уровне (т. 1 л.д. 26).

22.06.2022 истец направил в адрес ответчика  письмо с просьбой повысить арендную плату на 7 000 руб. (т. 1 л.д. 27).

10.03.2023  истец повторно направил в адрес ответчика  письмо с просьбой повысить арендную плату до 110 000 руб. (т. 1 л.д. 28).

07.07.2023 истец направил в адрес ответчика  уведомление о расторжении  договора аренды, указав на несоблюдение пунктов 3.2, 5.4 договора аренды  и кабальность сделки, просил освободить помещение до 17 августа 2023 года (т. 1 л.д. 29).

Ответчик в письме от 13.07.2023 указал, что не заинтересован  в досрочном расторжении договора, также указал, что основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя отсутствуют. 

Истец не согласившись с отказом ответчика в досрочном расторжении договора обратился в суд с требованием  расторгнуть договор аренды  нежилого помещения.

Проанализировав представленные в материалы дела документы суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат отказу исходя из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

 В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и сохраняется в течение всего времени осуществления полномочий владения и пользования объектом аренды.

Факт исполнения арендодателем своих обязательств по передаче ответчику нежилых помещений общей площадью 128,3 кв. м подтвержден актом от 01.06.2018.

Спора относительно наличия задолженность по постоянной части арендной платы стороны не имеют. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В рассматриваемом случае договор аренды заключен на 10 лет.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

Так, в статье 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки.

Таким образом, договор может быть расторгнут (прекращен) двумя способами - по требованию одной стороны в судебном порядке, и путем заявления стороной договора отказа от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

В пункте 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее чем за 30 календарных дней, в случаях существенного  нарушения следующих условий арендатором:

- неоднократная просрочка внесения арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 настоящего договора на срок более 30 календарных дней. Если же причиной невнесения арендатором в срок платежей по постоянной и/или переменной части арендной платы, явились основания, по которым в отношении арендодателя  были применены санкции, указанные в пункте 4.3 настоящего договора, арендодателю не предоставляется возможности  расторгнуть договора, ссылаясь на данные обстоятельства

-использование арендуемых площадей не  по назначению.

В обоснование исковых требований истец указал, что общество допустило просрочку внесения переменной части арендной платы в октябре 2019 года и июне 2020 года, в период с августа 2022 года по февраль 2023 года, в августе и сентябре 2023 года. На момент рассмотрения спора задолженность по всем платежам погашена. 

При этом в уведомлении о расторжении договора истец указывает на кабальность договора аренды, неповышение  размера постоянной части арендной платы, наличие просрочек более чем на 30 дней по внесению переменной части арендной платы.

 В ходе судебного разбирательства дела ответчик указывал, что намерен сохранить имеющиеся договорные отношения, просрочка в оплате переменной части арендной платы не допускалась, все платежи были оплачены своевременно с момента  загрузки в систему всех необходимых документов. Кроме того указали, что обществом положительно решен вопрос о повышении арендной платы до 90 000 руб. в месяц, в связи с чем общество предлагает урегулировать спор во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление №54) при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения одна должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункта 2 статьи 168 ГК РФ).

Из правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2015 № 305-ЭС15-2415 следует, что при существенном нарушении условий договора его стороной другая сторона имеет право на требование о расторжении договора в разумный срок после такого нарушения. Также имеют правовое значение обстоятельства, из которых следует, находились ли стороны в прежних правоотношениях без каких-либо претензий по поводу освобождения спорного помещения после уведомления об отказе от исполнения договора, состоялось ли прекращение договора, было ли реализовано стороной волеизъявление об отказе от исполнения договора. Иная оценка этих обстоятельств позволяет непредсказуемо долго удерживать ситуацию в состоянии неопределенности для контрагента, что не отвечает охраняемым законом принципам равенства участников гражданских правоотношениях, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

Данная правовая позиция с учетом требований, изложенных в пункте 14 Постановления № 54, является общим правовым подходом к основаниям расторжения договора.

В ходе судебного разбирательства дела между сторонами возник спор относительно толкований  пункта 5.4 договора. Истец полагал, что договором предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора,  в том числе и в связи с просрочкой внесения переменной части арендной платы. Ответчик полагал, что   договором предусмотрено право арендодателя на расторжение договора только в связи с просрочкой внесения постоянной части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом обе стороны сделки при указании в договоре условий, имеющих многосмысленность и вариативность их толкования, несут риск того, что при возникновении спора такие условия будут истолкованы судом в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ.

Таким образом, в силу вышеназванных норм ГК РФ и разъяснений пленума ВС РФ, суды не связаны с толкованием условий договора его стороной и должны самостоятельно истолковать условия договора по правилам статьи 431 ГК РФ.

Проанализировав приведенные правовые нормы и условия договора, суд приходит к выводу, что подписание договора со стороны истца без разногласий свидетельствует о согласовании им пункта 5.4, содержащего положение предусматривающее его право потребовать досрочного расторжения договора в случае неоднократной просрочки внесения арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1  настоящего договора, а именно постоянной части арендной платы, на срок более 30 календарных дней.  Обозначив в следующем предложении  причины невнесения арендатором постоянной и/или переменной части арендной платы стороны согласовали  условие, при котором  не предоставляется возможным расторгнуть договор.  

Данное условие не является уточняющим в отношении части арендной платы, а именно переменной, в связи с невнесением которой у истца возникает право на досрочное расторжение договора. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено право арендодателя на предъявление иска о расторжении договора в разумный срок даже при условии уплаты долга по договору аренды. Вместе с тем вопрос о расторжении договора решается судом при оценке всех обстоятельств дела.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Аналогичная позиция изложена в пункте 29 "Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой" (приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66) и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Из системного толкования приведенных положений следует, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как установлено в ходе судебного разбирательства дела   пунктом 3.6 предусмотрена  обязанность арендатора до 20 числа месяца, следующего за расчетным предоставлять документы, указанные в пункте 3.3.2 договора, а так же акт оказанных услуг по переменной части арендной платы, оформленный в соответствии с приложением № 4 к настоящему договору на почтовый адрес: 454007, 

<

...>, с отметкой «для бухгалтерии». В случае  нарушения арендодателем срока предоставления документов, оговоренных настоящим пунктом, арендатор вправе приостановить оплату арендной платы за текущий период до момента исполнения арендодателем обязанности по предоставлению указанных документов, при этом  штрафные санкции, указанные в пункте 4.1 настоящего договора, в отношении арендатора не применяются.

В ходе судебного разбирательства истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не представил доказательств направления в адрес ответчика документов, указанных в пункте 3.3.2 договора. Истец полагал достаточным направление документов посредством электронного документооборота, также предусмотренного договором.

 Суд полагает необходимым отметить, что условия договора аренды от 11.05.2018 № ЛВ-1022-10/2018 предусматривают обязанность арендодателя  направлять документы по переменной части арендной платы как на электронный адрес, так и на почтовый, выполнение арендодателем одного пункта договора в части направления документов в электронном виде не освобождает его от обязанности направлять документы на почтовый адрес. 

В судебном заседании истец пояснял, что в связи с тем, что находится не в городе, где располагается нежилое помещение, переданное в аренду, и не имеет возможности своевременно получать документы от управляющей компании,  предъявление к оплате переменной части происходит по факту сбора всех необходимых документов. Собранные документы загружаются в электронном виде в систему указанную арендатором, после чего ожидается оплата.

Как следует из материалов дела счета на переменную часть арендной платы за период с августа 2022 года по январь 2023 года были созданы в электронном виде в личном кабинете 02.03.2022. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается. Таким образом,  истец за период с августа 2022 года по январь 2023 года создал счета на оплату в один день.  За февраль 2023 года (по ремонту котла) истец создал счет на оплату 11.09.2023. За август - сентябрь 2023 года  истец создал счет в личном кабинете 22.10.2023.

Разногласия сторон возникли во вопросу оплаты созданных счетов, истец полагал, что ответчик обязан оплатить переменную часть арендной платы с момента создания счета; ответчик указывал, что  обязанность по оплате возникает с момента надлежащего оформления истцом документов и их отправки.

Ответчиком в материалы дела представлены скришоты переписки сторон с личного кабинета арендодателя.

Представленный в материалы дела ответчиком скриншот личного кабинета арендодателя – истца содержит информацию относительно  даты создания счета  и даты отправки (т. 2 л.д. 71-74, т. 3 л.д. 105-108).

 Из скриншотов и переписки сторон следует, что 17.05.2023 истец направил в электронном виде ответчику исправленные с учетом его замечаний счета на оплату переменной части арендной платы за период с августа 2022 года по январь 2023 года. 27.06.2023 ответчик оплатил выставленные счета.

За февраль 2023 года (по ремонту котла) созданный 11.09.2023 счет был оплачен 15.09.2023.

За август - сентябрь 2023 года  истец 10.11.2023 направил счет ответчику, 21.11.2023 ответчик произвел оплату.

Истец обратился в суд с иском 22.08.2023, следовательно счета на оплату переменной части за февраль 2023 года (по ремонту котла) с датой создания -  11.09.2023 и за август - сентябрь 2023 года  с датой создания - 22.10.2023 даже не были созданы на момент обращения в суд с иском. 

Доводы истца о несвоевременности оплате переменной части арендной платы за октябрь 2019 года и июнь 2020 года не имеют правового значения поскольку о данных фактах истцом заявлено с нарушением разумного срока, по истечении более 3 лет.

Исходя из того, что арендодателем в ходе судебного разбирательства дела не было представлено доказательств, свидетельствующих о направлении документов по переменной части арендной платы на почтовый адрес арендатора; учитывая то, что истец не своевременно выставлял в адрес арендатора счета на оплату арендной платы (за период с августа 2022 года по январь 2023 года счета созданы в один день 02.03.2022); счета за февраль 2023 года, август - сентябрь 2023 года  выставлены ответчиком  уже в ходе судебного разбирательства дела; обязанность по оплате переменной части арендной платы исполнена ответчиком, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора не имеется. Оснований полагать, что ответчик регулярно и систематически несвоевременно производит оплату переменной части арендной платы у суда не имеется. 

Суд также отмечает, что уведомление о расторжении договора  от 07.07.2023 не содержит указаний на факты несвоевременной оплаты переменной части арендной платы, ее сумме и периоде. 

Довод истца о кабальности условий договора аренды, подлежит отклонению, поскольку исковых требований о признании его недействительным предприниматель не заявлял. В то время как кабальная сделка, в силу статьи 179 ГК РФ относится к оспоримой сделке, которая может быть признана недействительной судом лишь по иску потерпевшего.

Также суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды по основанию отказа арендатора в увеличении размера арендной платы.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснил следующее.

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены (пункт 12).

Из пункта 3.2 договора, следует, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы по решению арендодателя, такое изменение возможно только по соглашению сторон.

 В рассматриваемом случае, пункт 3.2 договора не наделяет истца правом повышения постоянной части арендной платы в одностороннем порядке, а равно не накладывает на ответчика обязанность уплачивать арендную плату в повышенном размере на основании письменного уведомления истца. Указанный пункт наделяет обе стороны равнозначным правом предложить пересмотр размера постоянной части арендной платы, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, однако лишь при достижении об этом согласия сторон, оформленного в дополнительном соглашении к договору, размер постоянной части арендной платы будет изменен. Ни одна из сторон договора не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Из изложенного следует, что отказ арендатора на предложение арендодателя о повышении размера арендной платы не может являться основанием для расторжения договора. В случае несогласия  предпринимателя с  отказом общества он имеет возможность обратиться в суд с требованием о внесении изменения в договор аренды, в части размера арендной платы. 

При этом суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства дела ответчик неоднократно предлагал истцу урегулировать вопрос размера арендной платы, определив ее в размере 90 000 руб. в месяц, однако предприниматель не согласилась с предложением общества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, обязания ответчика передать истцу нежилое помещение и погашения записи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о договоре аренды нежилого помещения от 11.05.2018 № ЛВ-1022-10/2018.

Расходы по уплате государственной пошлины, суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья

Т.Ю. Лазарева