АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-23440/2023

г. Краснодар

24 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2023

Полный текст решения изготовлен 24.10.2023

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                                                 ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.11.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 230101001), г. Анапа,

ответчик: акционерное общество «Уральская большегрузная техника – Уралвагонзавод», (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.09.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 662301001), Свердловская область, г. Нижний Тагил

о обязании, о расторжении договора аренды

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2, по доверенности, диплом; 

 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику с требованием:

- обязать АО «Уральская большегрузная техника-Уралвагонзавод» в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования «строительство и дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной», расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Благовещенская, с приведением в первоначальное состояние, путем демонтажа некапитального объекта коммерческого назначения (кафе), размером (ориентировочно) 7,0 м х 7,0 м, пристройки некапитального сооружения навеса, размером (ориентировочно) 3,30 х 4,25, некапитального металлического сооружения, блоков ФСБ с деревянным настилом, некапитального сооружение - спасательной будки,

- обязать АО «Уральская большегрузная техника-Уралвагонзавод» в течении 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить самовольно занимаемую территорию земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:14, площадью (ориентировочно) 33 кв.м, с приведением земельного участка в первоначальное состояние.

- расторгнуть договор аренды от 20.12.2004 № 3700001803 в отношении земельного участка площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования «строительство и дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной», расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Благовещенская,

- указать в решении суда, что оно для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости об обременении права в виде аренды    в    отношении    земельного    участка    площадью    120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования        «строительство и  дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной»,   расположенного по   адресу: Краснодарский   край, ст. Благовещенская.

- в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с АО «Уральская большегрузная техника-Уралвагонзавод» администрации муниципального образования город-курорт Анапа 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора в части использования земельного участка не по целевому назначению, имеется самовольное занятие территории смежного земельного участка, а также захламление территории смежного участка (пункты 4.3.6, 4.3.9 договора аренды).

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что добровольно устранил выявленные нарушения. Ранее представил в материалы дела отзыв на иск, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая на то, что факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок не может служить основанием для удовлетворения требования о расторжении спорного договора.

В судебном заседании 24.10.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 17 часов 30 минут 24.10.2023.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительные доказательства, а также ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Как следует из материалов дела, ответчику на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.12.2004 № 3700001803 (далее - договор аренды), на основании Распоряжения администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 11.02.2014 №94-РЛ «О возложении обязанностей на ФИО3», принадлежит право аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования «строительство и дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной», расположенный по адресу: Краснодарский край, ст. Благовещенская, район базы отдыха «Малахит» сроком до 23.11.2029.

Данный земельный участок является муниципальной собственностью, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сделана соответствующая запись от 23.07.2009 № 23-23-26/084/2009-494.

Договор аренды, в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, о чем в ЕГРН сделана соответствующая запись от 25.02.2005 №23-01/26-44/2004-216.Соглашением о внесении изменений в договор аренды от 15.11.2012 внесены изменения в договор аренды и акта приема-передачи, а именно пункт 1.1. договора аренды слова «для размещения автостоянки» заменены словами «для благоустройства», изменена ставка арендной платы в год и общая сумма ежегодной платы за арендуемый участок.

Пунктом договора 4.3.6 установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления. Участок надлежит использовать строго по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора аренды.

Пунктом 4.3.9 установлена обязанность не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик вышеуказанного земельного участка.

05.12.2022 управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа проведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: ст. Благовещенская, с кадастровым номером 23:37:0203002:24.

В ходе осмотра с территории общего пользования установлено, что в границах земельного участка по адресу: ст. Благовещенская, с кадастровым номером 23:37:0203002:24 расположены следующие объекты:

- блоки ФБС с деревянным настилом (ранее являющихся основанием для торговых павильонов), которые, согласно данным интернет-ресурса «Геоинформационная система. Анапа» частично занимают территорию смежного земельного участка, с кадастровым номером 23:37:0204000:14, площадью (ориентировочно) - 27 кв.м;

- некапитальный объект коммерческого назначения (кафе), размером (ориентировочно) 7,0 м х 7,0 м, к указанному объекту осуществлена пристройка некапитального сооружения навеса, размером (ориентировочно) - 3.30 \ 4.25. на расстоянии менее 1 метра от границы земельного участка.

-  некапитальное металлическое сооружение, определить назначение, которого не представляется возможным, расположенное на расстоянии (ориентировочно) менее 1 метра от границы земельного участка.

-  некапитальное сооружение - спасательная будка, расположенная на смежном земельном участке, с кадастровым номером 23:37:0204000:14.

Объекты,  расположенные на земельном участке,  имеют сезонное назначение и функционируют в период летнего сезона, таким образом, в связи с завершением летнего сезона на момент проведения осмотра указанные объекты не функционировали.

Также, на части земельного участка и территории смежного земельного участка, с кадастровым номером 23:37:0204000:14 (являющимся земельным участком сельскохозяйственного назначения) усматривается наличие строительных отходов.

По результатам проведенного осмотра, истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 16.08.2022 № 27-05-5983/22 о необходимости устранения в 30-дневный срок с момента получения уведомления, нарушений договорных обязательств и представить в адрес управления имущественных отношений администрации подтверждение устранения нарушений. 

В связи с не устранением нарушений договора аренды в 30-дневный срок со дня получения уведомления от 16.08.2022 № 27-05-5983/22, истцом в адрес ответчика направлено повторное уведомление от 28.12.2022 № 27-05-9827/22, с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Как указано выше, ответчику на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.12.2004 № 3700001803, на основании Распоряжения администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 11.02.2014 №94-РЛ «О возложении обязанностей на ФИО3», принадлежит право аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 120 кв.м., с кадастровым номером 23:37:0203002:24, с видом разрешенного использования «строительство и дальнейшая эксплуатация кафе-закусочной», расположенный по адресу: Краснодарский край, ст. Благовещенская, район базы отдыха «Малахит» сроком до 23.11.2029.

В ходе осмотра с территории общего пользования установлено, что в границах земельного участка по адресу: ст. Благовещенская, с кадастровым номером 23:37:0203002:24 расположены следующие объекты:

- блоки ФБС с деревянным настилом (ранее являющихся основанием для торговых павильонов), которые, согласно данным интернет-ресурса «Геоинформационная система. Анапа» частично занимают территорию смежного земельного участка, с кадастровым номером 23:37:0204000:14, площадью (ориентировочно) - 27 кв.м;

- некапитальный объект коммерческого назначения (кафе), размером (ориентировочно) 7,0 м х 7,0 м, к указанному объекту осуществлена пристройка некапитального сооружения навеса, размером (ориентировочно) - 3.30 \ 4.25. на расстоянии менее 1 метра от границы земельного участка.

-  некапитальное металлическое сооружение, определить назначение, которого не представляется возможным, расположенное на расстоянии (ориентировочно) менее 1 метра от границы земельного участка.

-  некапитальное сооружение - спасательная будка, расположенная на смежном земельном участке, с кадастровым номером 23:37:0204000:14.

Объекты,  расположенные на земельном участке,  имеют сезонное назначение и функционируют в период летнего сезона, таким образом, в связи с завершением летнего сезона на момент проведения осмотра указанные объекты не функционировали.

Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Договор аренды действует до 23.11.2029 (пункт 7.1 договора), зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.1.4 закреплено право арендодателя на досрочное расторжение договора при существенных нарушениях: использование земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; нарушение арендатором условий, указанных в разделе 4 договора; невыполнение обязанностей, указанных в разделе 10 и пунктах 4.1 и 4.3 договора; невнесение арендной платы в течение одного квартала; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суд полагает, что в данном случае подлежат учету особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса (абзац 4 пункта 23 постановления N 11).

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Принимая во внимание, что договор аренды от 20.12.2004 № 3700001803 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0203002:24  площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ст. Благовещенская, район базы отдыха «Малахит», заключен на длительный срок, а расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд полагает необходимым признать избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

Материалы дела свидетельствуют, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды от 20.12.2004 № 3700001803, вменяемые обществу, устранены последним самостоятельно: объекты демонтированы. 

Указанное подтверждается, в том числе, письмом управления муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 04.10.2023 № 42-07-4345/23, согласно которого объекты коммерческого назначения на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0203002:24 демонтированы, в подтверждение представлены фотоматериалы.

В силу указанного суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

 

Руководствуясь статьями руководствуясь статьями 4, 9, 41, 110, 137, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

 

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

 

Судья

О.С. Левченко