АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-24096/20

г. Уфа

19 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 12.07.2021

Полный текст решения изготовлен 19.07.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи                Ганцева И.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Райхман М.В., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ООО "Индустрия строительства" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к УЗИО г. Уфы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка.

при участии в судебном заседании:

от истца -  ФИО2, доверенность от 11.01.2021,

от ответчиков: явки нет.

ООО "Индустрия строительства" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к УЗИО г. Уфы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка и об обязании заключить договор аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, согласно которым просит:

урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Индустрия строительства» и УЗИО г. Уфы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) при заключении договора аренды земельного участка;

обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) заключить с ООО «Индустрия строительства» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 11013 кв.м,  на следующих  условиях:

1) Абзац пятый  пункта 1.1. договора изложить в следующей редакции:

«целевое (функциональное): магазины, торгово-складская и торгово-закупочная деятельность, сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества, обслуживание автотранспорта».

2) Пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Срок аренды устанавливается с 11.11.2019 г. по 11.11.2068 г. (дата не включается в срок аренды).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ Стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между Сторонами с 11.11.2019 г.»

3) Пункт 5.3.2. Договора изложить в следующей редакции: 

«Арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать участок в субаренду с обязательным уведомлением арендодателя, передача прав и обязанностей по договору третьему лицу осуществляется в порядке и в случаях установленных законодательством».

4) Пункт 6.5. Договора изложить в следующей редакции:

«Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в случаях и порядке предусмотренных законодательством».

5) Пункт 8.6. Договора изложить в следующей редакции:

«Существенными условиями настоящего договора являются условия указанные в пунктах 1.1, 4.7, а также иные условия договора, которые являются существенными для договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством».

6)Пункт 8.7. Договора изложить в следующей редакции:

«Неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством».

7)Приложение № 2 к Договору аренды изложить в редакции предложенной истцом с установлением ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) равной 1,5% от кадастровой стоимости земли, начисления производить  по указанной ставке  начиная с 11.11.2019 г.

Табличную часть расчета арендной ставки изложить в следующей редакции:

«Данный расчет действует с 11.11.2019 по 31.12.2019

КСУ

Сап

Площадь

(кв.м.)

Годовая Апл (руб.)

17400000

1,5%

11013

11013

261000

Январь

0

Февраль

0

Март

0

Апрель

0

Май

0

Июнь

0

Июль

0

Август

0

Сентябрь

0

Октябрь

0

Ноябрь

14500

Декабрь

21750

Итого 36250

Данный расчет действует с 01.01.2020 по 31.12.2020

КСУ

Сап

Площадь (кв.м.)

Годовая Апл (руб.)

19332991,11

1,5%

11013

11013

289994,90

Январь

24166,24

Февраль

24166,24

Март

24166,24

Апрель

24166,24

Май

24166,24

Июнь

24166,24

Июль

24166,24

Август

24166,24

Сентябрь

24166,24

Октябрь

24166,24

Ноябрь

24166,24

Декабрь

24166,24

Итого 289994,90

Судом уточнение исковых требований принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Ответчиком УЗИО г. Уфы представлен отзыв с возражениями.

Суд, учитывая, что ответчики ходатайства о невозможности проведения судебного заседания без участия своих представителей не заявили, мотивированное ходатайство об отложении судебного заседания с указанием причин невозможности рассмотрения дела по имеющимся доказательствам не представили, посчитал возможным рассмотреть дело в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчиков, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания. 

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав пояснения истца,  арбитражный суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО «Индустрия строительства» является собственником объекта недвижимости – двухэтажного здания магазина  с кадастровым номером 02:55:030855:692, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030855:482 общей площадью 11013 кв.

На основании договора аренды земельного участка от 27.01.2017                          № 17-17 ООО «Индустрия строительства» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 общей площадью 11013 кв. м., расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, район Кировский, автодорога Уфа-Шакша.

Срок аренды установлен с 10.11.2016 года по 10.11.2019 года.

15.03.2017 Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации ГО г. Уфа РБ ООО «Индустрия строительства» выдано разрешение № 02-RU03308000-1 165П-2014 на ввод в эксплуатацию двухэтажного здания магазина с кадастровым номером 02:55:030855:692 общей площадью 1425,2 кв. м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030855:482.

На основании указанного разрешения заявителем зарегистрировано право собственности на указанный выше объект недвижимости с кадастровым номером 02:55:030855:692.

Истец обратился в УЗИО ГО г. Уфы с заявлением о выкупе в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, как собственник здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030855:482.

Истцу на основании п. 6 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации было отказано в выкупе участка в собственность, так как он является ограниченным в обороте.

Истец обжаловал отказ в выкупе в судебном порядке.

Решением суда по делу № А07- 23888/2017 отказ был признан обоснованным.

Как следует из обстоятельств, установленных решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан  от 21.02.2020 по делу № А07- 23888/2017, земельный участок с кадастровым номером 02:55:030855:482 расположен на территории второго пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения г. Уфы.

Истец обратился в УЗИО  г.Уфы с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.

УЗИО  г.Уфы (арендодатель) направило в адрес истца (арендатор) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482 расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 11013 кв.м.

Истец, рассмотрев проект договора, подписал его с протоколом разногласий и направил в адрес ответчика вместе с сопроводительным письмом № 8 от 21.07.2020 с описью вложения. Ответчик письмом № 23399 от 21.08.2020 полученного истцом 08.09.2020г., отказал в принятии условий протокола разногласий.

В частности протоколом разногласий предлагалось изменить следующие условия проекта договора аренды земельного участка:

Ответчик предложил расчет годовой арендной платы с применением ставки арендной платы равной:

- 10,52% от кадастровой стоимости земли за период с 10.09.2019 по 31.12.2019 и с 01.01.2020 по 13.04.2020;

- 1,5% от кадастровой стоимости земли за период с 14.04.2020 по 31.12.2020.

Истец предложил расчет годовой арендной платы с применением ставки арендной платы равной:

- 1,5% от кадастровой стоимости земли за период с 11.11.2019 по 31.12.2020.  (в размере равном ставке земельного налога, исходя из принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»). 

Истец указывает, что так как спорный земельный участок ограничен в обороте, что было установлено решением по делу А07- 23888/2017, то арендная плата не должна превышать ставку земельного налога 1,5% от кадастровой стоимости земли.

Истец также указывает, что в том же решении (стр. 28-29), судом акцентировано внимание на следующем: «Суд считает необходимым отметить, что Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 № 582), дополнены принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

На сегодняшний день, решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О земельном налоге» № 2/6 от 17.11.2005 (в редакции от 29.10.2018 № 32/6) рассматриваемый земельный участок отнесен к категории, в отношении которой максимальная ставка земельного налога установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

2) Срок договора аренды, согласно проекту договора аренды земельного участка, с 10.09.2019 по 10.09.2068.

Истец предложил указать срок аренды с 11.11.2019 по 11.11.2068, поскольку ранее заключенный договор аренды № 17-17 от 27.01.2017 согласно п. 3.1. заканчивается 10.11.2019, таким образом, новый договор должен заключаться с 11.11.2019.

3) Также у сторон возникли разногласия относительно абзаца пятого пункта 1.1. проекта договора, касающегося указания  целевого использования земельного участка.

Ответчик предложил:

целевое (функциональное): сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества.

Истец предложил:

«целевое (функциональное): магазины, торгово-складская и торгово-закупочная деятельность, сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества, обслуживание автотранспорта».

4) По пункту 5.3.2 договора истец предлагает редакцию:

«Арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать участок в субаренду с обязательным уведомлением арендодателя, передача прав и обязанностей по договору третьему лицу осуществляется в порядке и в случаях установленных законодательством.

Ответчик в проекте договора указывает, что субаренда и аренда возможны только с письменного согласия арендатора.

5) В п. 6.5. проекта договора аренды земельного участка ответчик предусмотрел право Арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора без каких-либо на то оснований.

Истец просит изложить данный пункт в следующей редакции:

«Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в случаях и порядке предусмотренных законодательством».

6) В п. 8.6. проекта договора указано, что существенными условиями договора являются условия, приведённые в пунктах 1,1, 4,7, 5,4 и разделе 6 договора.

Истец просит изложить данный пункт договора в следующей редакции:

«Существенными условиями настоящего договора являются условия указанные в пунктах 1.1, 4.7, а также иные условия договора, которые являются существенными для договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством».

7) В пункте 8.7. проекта договора указано, что неотделимые улучшения земельного участка возмещению не подлежат ни при каких условиях.

Истец просит принять данный пункт в следующей редакции:

«Неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством».

 ООО "Индустрия строительства" обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка и об обязани заключить договор в редакции истца.

На дату рассмотрения дела разногласия между сторонами не урегулированы, договор с истцом не подписан.

С 01.01.2021 года вступили в силу изменения в  статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в  Республики Башкортостан».

Статья 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в  Республики Башкортостан» дополнена частями 2-3 следующего содержания:

"2. Органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов Республики Башкортостан, за исключением городского округа закрытое административно-территориальное образование город Межгорье Республики Башкортостан, по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления.";

"3. Уполномоченный республиканский орган исполнительной власти в области земельных отношений предоставляет гражданам и юридическим лицам земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, с учетом правил землепользования и застройки, утвержденных органами местного самоуправления.".

В связи с чем, по ходатайству истца Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан привлечено к делу в качестве соответчика.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.   

В силу подпункта 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: в первом и втором поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

По общим правилам пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяемого во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и приобретают свои гражданские права своей волей и в своем интересе. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме,  достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3). 

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

При этом в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2107 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017.

Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582. 

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

При этом в силу разъяснений пункта 24 практики применения земельного законодательства, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 ЗК РФ (земельные участки, ограниченные в обороте). 

Как следует из материалов дела, договор аренды  заключается  сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено. 

Следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок в силу закона ограничен в обороте, что сторонами не оспаривается.

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан «О земельном налоге» № 2/6 от 17.11.2005 (в редакции от 29.10.2018 № 32/6) рассматриваемый земельный участок отнесен к категории, в отношении которой максимальная ставка земельного налога установлена в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Таким образом, учитывая изложенные выше обстоятельства и на основании Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482, находящегося по адресу: 

<

...> и являющегося ограниченным в обороте не может превышать установленного размера земельного налога в отношении земель, которые не имеют таких ограничений.

Поскольку в выкупе земельного участка отказано 23.06.2017, то  с этого момента истец имеет право на расчет арендной платы, исходя из ставки земельного налога в отношении земель, которые не имеют таких ограничений. Поскольку новый договор подлежит заключения с 11.11.2019, то, указанная ставка 1,5 % должна применяться с начала действия договора, а не с апреля 2020, как на то указывает ответчик.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор должен быть заключен с установлением арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости с даты начала действия договора.

Срок договора аренды, согласно проекту договора аренды земельного участка, предложенному ответчиком, указан  с 10.09.2019 по 10.09.2068.

Истец предложил указать срок аренды с 11.11.2019 по 11.11.2068.

Поскольку ранее заключенный договор аренды № 17-17 от 27.01.2017 согласно п. 3.1. заканчивается 10.11.2019, суд приходит к выводу, что предложенный истцом срок действия договора с 11.11.2019 по 11.11.2068 является корректным и правомерным и принимает данный пункт в редакции истца.

В части разногласий относительно абзаца пятого пункта 1.1. проекта договора, касающихся  целевого использования земельного участка, ответчик предложил указать:

«целевое (функциональное): сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества».

Истец предложил:

«целевое (функциональное): магазины, торгово-складская и торгово-закупочная деятельность, сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества, обслуживание автотранспорта».

Учитывая, что указанное истцом целевое (функциональное) использование земельного участка соответствует виду разрешенного использование участка, указанному в выписке из ЕГРН, и видам разрешенного использование земельного участка, указным в Градостроительном плане земельного участка № РУ 03308000-18-2530, учитывая, что в собственности истца находится здание магазина с кадастровым номером 02:55:030855:692, что подтверждается выпиской из ЕГРН, то суд принимает редакцию абзаца пятого пункта 1.1. проекта договора в редакции, предложенной истцом.

Устанавливая один вид целевого использования участка «сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества» ответчик  необоснованно ограничил виды целевого использования земельного участка.

Пунктом 5.3.2 договора в редакции истца предусмотрено следующее: 

 «Арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать участок в субаренду с обязательным уведомлением арендодателя, передача прав и обязанностей по договору третьему лицу осуществляется в порядке и в случаях установленных законодательством».

В редакции ответчика предусмотрено, что сдача в субаренду и передача прав по договору может быть осуществлена только по разрешению арендатора.

Договор заключается на срок более чем пять лет.

Между тем, в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что редакция истца не противоречит закону и принимает пункт 5.3.2 договора в редакции истца.

Пунктом 6.5 договора в редакции истца  предусмотрено следующее: 

«Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в случаях и порядке предусмотренных законодательством».

В п. 6.5. проекта договора аренды земельного участка ответчик предусмотрел право Арендодателя отказаться в одностороннем порядке от договора без каких-либо на то оснований.

Суд считает, что данное условие договора, не законно и ущемляет в правах Арендатора, тем более, что у последнего на земельном участке имеется находящийся в собственности объект недвижимости.

В частности, указанный пункт вступает в противоречие с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, где указано, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С учетом изложенного, пункт 6.5. проекта договора аренды земельного участка принимается судом в редакции истца.

В п. 8.6. проекта договора указано, что существенными условиями договора являются условия, приведённые в пунктах 1,1, 4,7, 5,4 и разделе 6 договора.

Истец просит изложить данный пункт договора в следующей редакции:

«Существенными условиями настоящего договора являются условия указанные в пунктах 1.1, 4.7, а также иные условия договора, которые являются существенными для договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством».

Существенными условиями для данного договора являются условия: о предмете, в том числе об объекте аренды (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ), о размере арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ), иные условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ, п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49).

В пункте 5.4 договора определены обязанности арендатора, при этом обязанности арендодателя определены в пункте 5.2.

Ответчик предложил в проекте договора указать, что существенными являются только обязанности арендатора, но не арендодателя.

Суд считает данное условие не справедливым и не отвечающим принципам добросовестности.

В разделе 6 проекта договора определены условия изменения и прекращения договора.

Учитывая, что спора между сторонами по условиям данного раздела не имеется, в данной части договор подписан истцом без замечаний.

Учитывая, что с даты подписания договора условия его изменения и прекращения, указанные в разделе 6 договора, становятся для сторон обязательными, то суд считает возможным не указывать раздел 6 в качестве существенных условий договора.

С учетом изложенного, суд принимает редакцию пункта 8,6 в редакции предложенной истцом.

В пункте 8.7. проекта договора ответчик предложил указать, что неотделимые улучшения земельного участка возмещению не подлежат ни при каких условиях.

Истец просит принять данный пункт в следующей редакции:

«Неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством».

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, законом предусмотрены случаи, когда не отделимые улучшения земельного участка возмещаются арендодателю.

С учетом изложенного условие о том, что они ни при каких условиях  не возмещаются судом не принимается, как не справедливое условие и суд считает  возможным принять пункт 8.7 у редакции истца, которой предусмотрено, что неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством.

С учетом изложенного, суд принимает спорные пункты договора в редакции, предложенной истцом, условия договора, предложенные истцом не противоречат законодательству, являются справедливыми, правомерными и сбалансированными, не нарушающими интересов ответчика.

Суд также учитывать, что  при заключении данного договора ответчики являются сильной стороной и должны при составлении условий договора действовать добросовестно и не включать в него условия, которые нарушают баланс интересов и являются заведомо невыгодными для истца.

С учетом вышеизложенного, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Учитывая, что с 01.01.2021 года вступили в силу изменения в  статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в  Республики Башкортостан» и полномочиями по заключению договора наделено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, то суд удовлетворяет требование истца об обязании Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан заключить договора аренды на условиях установленных судом.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине возлагаются на ответчика УЗИО г. Уфы в размере 6 000 руб., так как привлечение в качестве соответчика министерства было  обусловлено только тем, что в период рассмотрения спора полномочия по заключению договора были переданы министерству.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "Индустрия строительства" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «Индустрия строительства» и УЗИО г. Уфы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) при заключении договора аренды земельного участка.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) заключить с ООО «Индустрия строительства» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030855:482, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 11013 кв.м,  на следующих  условиях:

1) Абзац пятый  пункта 1.1. договора изложить в следующей редакции:

«целевое (функциональное): магазины, торгово-складская и торгово-закупочная деятельность, сдача в наем (аренду) собственного нежилого недвижимого имущества, обслуживание автотранспорта».

2) Пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции:

«Срок аренды устанавливается с 11.11.2019 г. по 11.11.2068 г. (дата не включается в срок аренды).

В соответствии со ст. 425 ГК РФ Стороны установили, что условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между Сторонами с 11.11.2019 г.»

3) Пункт 5.3.2. Договора изложить в следующей редакции: 

«Арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено законом, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать участок в субаренду с обязательным уведомлением арендодателя, передача прав и обязанностей по договору третьему лицу осуществляется в порядке и в случаях установленных законодательством.

4)Пункт 6.5. Договора изложить в следующей редакции:

«Арендодатель вправе отказаться от исполнения Договора в случаях и порядке предусмотренных законодательством».

5) Пункт 8.6. Договора изложить в следующей редакции:

«Существенными условиями настоящего договора являются условия указанные в пунктах 1.1, 4.7, а также иные условия договора, которые являются существенными для договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством».

6)Пункт 8.7. Договора изложить в следующей редакции:

«Неотделимые улучшения земельного участка возмещаются на условиях и в порядке, предусмотренном законодательством».

7)Приложение № 2 к Договору аренды изложить в редакции предложенной истцом с установлением ставки арендной платы (в процентах от кадастровой стоимости) равной 1,5% от кадастровой стоимости земли, начисления производить  по указанной ставке  начиная с 11.11.2019 г.

Табличную часть расчета арендной ставки изложить в следующей редакции:

«Данный расчет действует с 11.11.2019 по 31.12.2019

КСУ

Сап

Площадь

(кв.м.)

Годовая Апл (руб.)

17400000

1,5%

11013

11013

261000

Январь

0

Февраль

0

Март

0

Апрель

0

Май

0

Июнь

0

Июль

0

Август

0

Сентябрь

0

Октябрь

0

Ноябрь

14500

Декабрь

21750

Итого 36250

Данный расчет действует с 01.01.2020 по 31.12.2020

КСУ

Сап

Площадь (кв.м.)

Годовая Апл (руб.)

19332991,11

1,5%

11013

11013

289994,90

Январь

24166,24

Февраль

24166,24

Март

24166,24

Апрель

24166,24

Май

24166,24

Июнь

24166,24

Июль

24166,24

Август

24166,24

Сентябрь

24166,24

Октябрь

24166,24

Ноябрь

24166,24

Декабрь

24166,24

Итого 289994,90

».

Взыскать с УЗИО г. Уфы (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу ООО "Индустрия строительства" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья    И.В. Ганцев