АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-9038/2018

г. Ставрополь

02 августа 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2018 года

                          Решение изготовлено в полном объеме 02 августа 2018 года   

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чернусской Е.Н., рассмотрев в  судебном заседании исковое заявление 

комитета по муниципальной собственности города-курорта Ессентуки Ставропольского края, г. Ессентуки, ОГРН 

<

***>, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г.-к. Кисловодск», г-к. Кисловодск,  ОГРН 

<

***>, 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,    

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 09.09.2018   № 04,  представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 05.02.2018 № 01-24/05,

УСТАНОВИЛ:

комитет по муниципальной собственности города-курорта Ессентуки Ставропольского края (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г.-к. Кисловодск» (далее - общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 16.03.2009 № 53 за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 3 581 295,9 рубля и пени за период с 15.09.2016 по 31.03.2017 в размере 426 693,27 рубля.

От комитета поступили уточнения исковых требований, согласно которым истец заявил отказ от требования о взыскании основного долга, а также уменьшил сумму неустойки, просил взыскать с общества пени за период с 15.09.2016 по 31.03.2017 в размере 187 879,12 рубля. 

Заявленный отказ от основного долга в размере 3 581 295,9 рубля не противоречит закону и принят судом. Производство по делу в данной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

В отзыве общество просило в иске отказать, ссылаясь на то, что просрочка внесения арендной платы вызвана исключительной одной причиной – длительной процедурой реализации права общества на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее в размере рыночной, а также  ходатайствовало о снижении пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сославшись на ее несоразмерность. Неустойка в соответствии с контррасчетом ответчика составила 43 682,09 рубля.

В судебном заседании представитель комитета просил уточненные исковые требования удовлетворить, представитель общества сообщил об отсутствии оснований для начисления пени и просил снизить размер неустойки до ключевой ставки Банка России.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд посчитал уточненные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Ессентуки от 28.01.2009 № 131 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 16.03.2009 № 53, предметом которого является земельный участок площадью 138 648,4 кв.м с кадастровым номером 26:30:000000:22, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования - под лечебно-оздоровительный центр (пункт 1.1 договора). 

Договор аренды зарегистрирован  в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись о государственной регистрации от 29.06.2009 № 26-26-30/018/20098-741.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 5 лет с  20.10.2008 по 19.10.2013, который продлевался дополнительным соглашением к  договору от 19.10.2013 на срок с 20.10.2013 по 19.09.2018. 

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями в полном объеме до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11.

За нарушение сроков внесения арендной платы в установленный договором срок начисляется пеня в размере 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора). 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, в претензии от 19.04.2017 № 1535/6-з комитет предложил обществу добровольно оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в размере 3 581 295,9 рубля и пени.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, истец обратился с иском в арбитражный суд. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Земельный кодекс) использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ размер, порядок, условия, сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В спорном случае арендная плата за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 рассчитывалась комитетом на основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п.

Расчет арендной платы произведен путем умножения кадастровой стоимости земельного участка (257 268 000 рублей) на ставку арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка (1,5%), исходя из вида разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения».

При этом судом учтено, что земельный участок с кадастровым номером 26:30:000000:22 расположен на территории курорта Ессентуки, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а в последующем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее - Закон № 244-ФЗ) земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу названного Закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 вышеназванной статьи.

Из части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ следует, что к муниципальной собственности относятся земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу данного Закона.

Поскольку на момент вступления в силу Закона № 244-ФЗ право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, объекты недвижимого имущества, принадлежащие федеральной собственности или собственности субъекта Российской Федерации, на нем отсутствовали, в силу положений части 11 статьи 1 Закона № 244-ФЗ спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации. 

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки, (далее – Порядок) утвержден решением Совета города-курорта Ессентуки Ставропольского края от 23.12.2011 № 130 и опубликован в городской общественно-политической газете «Ессентукская панорама» от 29.12.2011 № 51/СВ (1025).

В пункте 3 Порядка указано, что арендная плата за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка. 

Внесение арендной платы за земельный участок осуществляется равными долями ежеквартально. Сроки внесения арендной платы за земельный участок указываются в договоре аренды (пункт 5 Порядка).

Базовый размер арендной платы за земельные участки под зданиями (строениями) оздоровительного назначения, установлен в размере ставки земельного налога.

Решением Совета города Ессентуки от 10.11.2010 № 14 «Об установлении и введении земельного налога на территории муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки» (далее – Решение от 10.11.2010 № 14) в редакции от 24.02.2016, которая распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 января 2016 года и в редакции от 29.06.2016, распространяющей свое действие с 1 июля 2016 года, ставка земельного налога определена в размере 1,3% от кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.1). Согласно действующей с 1 января 2017 года редакции Решения от 10.11.2010 № 14 (от 23.11.2016) ставка земельного налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о необходимости применения для расчета арендной платы за 2016 базового размера арендной платы 1,3% от кадастровой стоимости, за 2017 год – 1,5% от кадастровой стоимости. 

В 2016 году размер арендной платы составлял 792 341,42 рубля (60 949 340,64 рубля*1,3%), по 198 085,36 рубля в квартал, в 2017 году – 914 240,11 рубля (60 949 340,64 рубля*1,3%), по 228 560,03 рубля в квартал. Расчет задолженности с учетом имевших место оплат произведен следующим образом:

Период задолженности 

кадастровая стоимость

ставка, %

Размер арендной платы

дата оплаты

Размер оплаты

сумма долга

1 кв. 2016

257 268 000

1,3

836 121

15.03.2016

1 212 677,83

переплата 376 556,83

2 кв. 2016

257 268 000

1,3

836 121

14.06.2016

1 212 677,83

переплата 753 113,66

3 кв. 2016

257 268 000

1,3

836 121

 

83 007,34

 

 

07.11.2016

387 515,35

переплата 304 508,01

4 кв. 2016

257 268 000

1,3

836 121

 

531 612,99

1 кв. 2017

257 268 000

1,5

964 755

15.03.2017

46 752,24

1 449 615,75

На момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 полностью погашена платежным поручением от 28.06.2018 № 2666.

Поскольку общество производило уплату арендных платежей несвоевременно, комитет, руководствуясь пунктом 5.2 договора, начислил ответчику неустойку за период с 15.09.2016 по 31.03.2017 в размере 187 879,12 рубля. 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 ГК РФ). В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с неправильным определением суммы основного долга, истцом неверно рассчитан заявленный ко взысканию размер пени.

По расчету суда размер пени за период с 15.09.2016 по 31.03.2017 с учетом состоявшихся оплат составил 224 265,39 рубля. Расчет произведен следующим образом: 

период просрочки

кол-во дней

период образования основного долга

задолженность по арендной плате, руб

сумма пени, руб.

15.09.2016

07.11.2016

54

3 кв. 2016

83 007,34

4 482,40

08.11.2016

14.11.2016

7

4 кв. 2016

0

0,00

15.11.2016

31.12.2016

47

4 кв. 2017

531 612,99

24 985,81

01.12.2016

14.03.2017

104

1 кв. 2017

531 612,99

55 287,75

15.03.2017

31.03.2017

17

1 кв. 2017

1 449 615,75

24 643,47

 

 

 

109 399,43

Ссылаясь на чрезмерно высокий процент и несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчик заявил ходатайство об уменьшении размера штрафных санкций до 43 682,09 рубля с применением в расчетах ключевой ставки Банка России. 

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) определил новые правовые подходы к применению арбитражными судами статьи 333 ГК РФ.

Пунктом 71 указанного постановления установлено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). 

Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункт 73 постановления № 7).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункт 75 постановления № 7).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Согласно пункту 77 постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Установленный пунктом 5.2 договора размер неустойки - 0,1% за каждый день просрочки является обычно принятым в деловом обороте, соответствует сложившейся практике договорных отношений хозяйствующих субъектов и отвечает принципам разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства и не считается чрезмерно высоким.

Поскольку ответчик в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представил доказательств явной несоразмерности неустойки, в отзыве лишь указал на право суда снизить неустойку, но не обосновал необходимость такого снижения, суд посчитал необходимым отказать обществу в снижении неустойки.

С учетом обстоятельств настоящего дела снижение размера неустойки противоречит принципам гражданского законодательства, в соответствии с которыми каждое обязательство должно исполняться надлежащим образом, а в случае неисполнения обязательства соответствующая сторона должна нести установленную законом или договором ответственность. Неустойка является санкцией за нарушение обязательства, а не льготным кредитованием неисправного ответчика по ставке более низкой, чем среднерыночные ставки коммерческого кредитования без предоставления обеспечения. 

В случае необоснованного снижения неустойки происходит и утрата присущей ей обеспечительной функции, состоящей в стимулировании сторон обязательства к его надлежащему исполнению. В этой связи исполнение обязательства в срок становится для ответчика экономически нецелесообразным, поскольку ставка за использование денежных средств истца будет значительно ниже рыночной ставки кредитования, ввиду чего при изложенных обстоятельствах неустойка не может быть снижена судом.

Довод общества об отсутствии вины в неисполнении обязательства не принят судом.

Вина, как условие ответственности, отсутствует, если поведение неисправного должника соответствует критериям, установленным в абзаце 2 пункта 1 статьи 401 ГК РФ, либо вызвано случаем, непреодолимой силой или действиями третьих лиц. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на ответчике.

Согласно пункту 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. 

В этой связи ссылка ответчика на пункт 2 статьи 330 ГК РФ, устанавливающего, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, является несостоятельной.

Доказательства того, что обязанность внести арендную плату не исполнена арендатором вследствие обстоятельств непреодолимой силы, ответчик не представил.

Общество является коммерческой организацией (статья 50 ГК РФ), осуществляет предпринимательскую деятельность, которой, согласно статье 2 ГК РФ, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Субъекты предпринимательской деятельности осуществляют эту деятельность с определенной степенью риска и несут ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств независимо от наличия в этом их вины (абзац 3 пункта 1 статьи 2, пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Оспаривание размера кадастровой стоимости земельного участка не относится к обстоятельствам непреодолимой силы и не является основанием для освобождения от исполнения гражданско-правового обязательства по договору аренды. К тому же, в случае изменения размера арендной платы в связи с уменьшением кадастровой стоимости земельного участка и установлением ее в размере рыночной, арендатор не лишен права на обращение с требованием о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по арендным платежам или с заявлением о зачете переплаты в счет иных периодов.

В связи с чем,  основания для вывода о существовании обстоятельств, обусловивших нарушение общества обязанности по внесению арендной платы в спорный период, и освобождения общества от ответственности за нарушение обязанностей по уплате арендной платы в рамках спорных обязательств в форме взыскания неустойки отсутствуют.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

 Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования о взыскании пени за период с 15.09.2016 по 31.03.2017 в размере 187 879,12 рубля удовлетворить частично.   

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г.-к. Кисловодск», г-к. Кисловодск,  ОГРН 

<

***>, в пользу комитета по муниципальной собственности города-курорта Ессентуки Ставропольского края, г. Ессентуки, ОГРН 

<

***>, пени за период просрочки с 15.09.2016 по 31.03.2017 в размере 109 399,43 рубля.

В остальной части требования о взыскании пени отказать.

Производство по требованию о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 581 295,9 рубля прекратить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Курортное управление» (холдинг) г.-к. Кисловодск», г-к. Кисловодск,  ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета 3 864 рубля государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия  и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в  законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы. 

 

 Судья                                                                                             В.Л. Карпель