АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж                                                                                               Дело № А14-8876/2024

«08» октября 2024 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Тимашова О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пашукевич О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Фатон», Воронежская обл. (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к муниципальному образованию – Борисоглебский городской округ Воронежской области в лице администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области, Воронежская обл. (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о соразмерном уменьшении покупной цены и возврате излишне уплаченной денежной суммы, 

Третье лицо: Управление по охране культурного наследия Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель по доверенности №06 от 05.07.2024, документ, удостоверяющий личность – паспорт гражданина РФ;

от ответчика – ФИО2, представителя по доверенности №6 от 09.01.2024, документ, удостоверяющий личность – паспорт гражданина РФ;

иные лица, участвующие в деле, явку полномочного представителя не обеспечили;

Установил:

в Арбитражный суд Воронежской области посредством системы «Мой арбитр» (согласно отметке канцелярии) поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Фатон» (далее по тексту – истец, ООО «Фатон») к муниципальному образованию – Борисоглебский городской округ Воронежской области в лице администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области (далее по тексту – ответчик, Администрация) о соразмерном уменьшении покупной цены и возврате излишне уплаченной денежной суммы. 

Определением суда от 30.05.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу. Определением суда от 08.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление по охране культурного наследия Воронежской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), судебное разбирательство по делу назначено на 24.09.2024.

В порядке ст.ст. 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

Суд установил, что 20.09.2024 по системе «Мой Арбитр» в материалы дела поступило ходатайство третьего лица о проведении судебного заседания в его отсутствие. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что пожар относится к категории форс-мажорных обстоятельств.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 24.09.2024 объявлялся перерыв до 08.10.2024. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась на доске объявлений в здании арбитражного суда и в информационном окне в сети интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

После перерыва судебное заседание продолжено, лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

В рамках аукциона по продаже муниципального имущества подлежало продаже следующее имущество (единый Лот №7): здание с кадастровым номером 36:04:0102014:105, площадью 476, 9 кв.м., автоклавная с кадастровым номером 36:04:0102014:102, площадью 8,1 кв.м., прачечная с кадастровым номером 36:04:0102014:97, площадью 165,8 кв.м., котельная с кадастровым номером 36:04:0102014:103, площадью 5,8 кв.м., кухня с кадастровым номером 36:04:0102014:96, площадью 39,6 кв.м., автогараж с кадастровым номером 36:04:0102014:94, площадью 30,5 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером 36:04:0102014:63, площадью 4425 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, о чем было размещено информационное сообщение с присвоением реестрового номера торгов – 2021-12А (л.д. 17-19).

Цена контракта определялась на основе отчета об оценке №313/21, изготовленного ООО «Региональный экспертный центр» 14.04.2021 (л.д. 21-56).

Согласно вышеуказанному отчету, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 36:04:0102014:105, площадью 476, 9 кв.м. составляет 1 228 595 руб. (л.д. 22).

На основании протокола об итогах электронного аукциона (реестровый номер 2021-12А) от 05.07.2021, победителем торгов признано ООО «Фатон», в связи с чем с последним 05.07.2021 был заключен договор купли-продажи №7 (л.д. 57-58).

08.07.2021 произошел пожар в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в результате чего нежилое здание повреждено огнем, что подтверждается справкой МЧС России от 18.10.2021 №584-4-7-10-47 (л.д. 16).

15.07.2021 между муниципальным образованием Борисоглебский городской округ Воронежской области (Продавец) и ООО «Фатон» (Покупатель) был подписан акт приема-передачи, в том числе, спорного здания с кадастровым номером 36:04:0102014:105, площадью 476, 9 кв.м., по которому Истец принял объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи №7 от 05.07.2021 (л.д. 59). К указанному акту приема-передачи ООО «Фатон» также приложил протокол разногласий, в котором указано на повреждение здания с кадастровым номером 36:04:0102014:105, площадью 476, 9 кв.м. в результате пожара, произошедшего 08.07.2021.

Согласно техническому заключению №130-2021 от 02.09.2021 по причине пожара, произошедшего 08.07.2021 в неэксплуатируемом здании КВД, расположенном по адресу: 

<

...>, причиной возникновения данного пожара могло послужить как загорание горючих материалов от тлеющего табачного изделия, так и загорание горючих материалов в результате искусственного инициирования горения (л.д. 101-104).

По признакам состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 167 «Уголовного кодекса Российской Федерации» (умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества совершенное из хулиганских побуждений, путем поджога, взрыва или иным общеопасным способом либо повлекшие по неосторожности смерть человека или иные тяжкие последствия), было возбуждено уголовное дело №12101200002240996, предварительное следствие по которому приостановлено постановлением следователя СО отдела МВД России по Борисоглебску Воронежской области 01.10.2023 в связи с невозможностью установления лица, совершившего преступление (л.д. 106).

В связи с повреждением здания с кадастровым номером 36:04:0102014:105, площадью 476,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, ООО «Фатон» направлял в адрес администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области претензию о безвозмездном устранении недостатков здания, несоответствующих условиям договора купли-продажи недвижимости, а также претензию о соразмерном уменьшении покупной цены здания, не соответствующего условиям договора, и возврате излишне уплаченной денежной суммы. 

В удовлетворении обеих претензий ответчиком было отказано со ссылкой на то, что переход права собственности на объекты недвижимости, указанные в договоре от 05.07.2021, от муниципального образования к ООО «Фатон» зарегистрирован 04.08.2021.

Ссылаясь на то, что рыночная стоимость здания с кадастровым номером 36:04:0102014:105, площадью 476, 9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, после пожара составляет 115 000 руб., что подтверждается отчетом об оценке №154, изготовленным ИП ФИО3 (л.д. 70-91), истец обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Изучив представленные по делу письменные доказательства, заслушав устные пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Отношения сторон основаны на договоре купли-продажи, заключенном по результатам торгов в форме аукциона по продаже муниципального имущества, принадлежавшего Борисоглебскому городскому округу Воронежской области.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (пункт 1 статьи 224 ГК РФ).

Материалами настоящего дела подтверждается, что спорный объект недвижимости был передан по акту приема-передачи ООО «Фатон» 15.07.2021.

Обосновывая свое заявление, истец ссылается на п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенное нарушение условий договора одной из сторон является основанием для изменения договора по решению суда.  

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В зависимости от предмета и основания заявленных требований, на истца возлагается обязанность доказать такие обстоятельства нарушения со стороны ответчика условий договора, которые являются основанием для его расторжения (пункт 2 статьи 65 АПК РФ).

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определении от 28.02.2017 N 430-О, подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, указывающий в качестве основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон существенное нарушение договора другой стороной, предполагает определение судом в конкретном деле в рамках его дискреционных полномочий, является ли нарушение договора существенным по смыслу данной нормы, и направлен на защиту интересов одной стороны договора при нарушении договора другой стороной.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении действиями Борисоглебского городского округа Воронежской области условий договора купли-продажи №7, отсутствуют. Ссылка заявителя на неисполнение ответчиком обязанности по охране объекта культурного наследия ничем не подтверждается, поскольку умышленное уничтожение чужого имущества путем поджога осуществляется всегда тайно. Вина ответчика в возгорании предмета аукциона не установлена и ничем не подтверждается.  

В результате пожара изменились качественные характеристики одного из объектов недвижимости, составляющего общий лот №7, реализуемый в рамках одних торгов.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом согласно пункту 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае при подписании договора купли-продажи №7 стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом цена договора к таковым в силу закона не относится.  

Кроме того, заключение договора купли-продажи №7 от 05.07.2021 оформляет собой факт приватизации муниципального имущества посредством проведения электронного аукциона открытого по составу участников (п. 8 Постановления Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области от  24.05.2021  № 1389).

 Отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". При этом под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц (статья 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Из положений статьи 421 ГК РФ следует, что стороны свободны в заключении договора и могут определять его условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 12 указанного выше Закона о приватизации начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем шесть месяцев.

Как указывалось выше, оценка Лота №7, в состав которого вошли: здание с кадастровым номером 36:04:0102014:105, площадью 476,9 кв.м., автоклавная с кадастровым номером 36:04:0102014:102, площадью 8,1 кв.м., прачечная с кадастровым номером 36:04:0102014:97, площадью 165,8 кв.м., котельная с кадастровым номером 36:04:0102014:103, площадью 5,8 кв.м., кухня с кадастровым номером 36:04:0102014:96, площадью 39,6 кв.м., автогараж с кадастровым номером 36:04:0102014:94, площадью 30,5 кв.м., а также земельный участок с кадастровым номером 36:04:0102014:63, площадью 4425 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, была проведена ООО «Региональный экспертный центр» и оформлена отчетом №313/21, что соответствует вводной части Постановления Администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области от  24.05.2021  № 1389.

Приватизация муниципального имущества осуществляется, в частности, путем продажи на аукционе (подпункт 2 пункта 1 статьи 13 Закона о приватизации).

Как следует из пункта 1 статьи 18 Закона о приватизации на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Пунктом 3 указанной нормы закрепляется, что предложения о цене государственного или муниципального имущества заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. По итогам торгов с победителем аукциона заключается договор. В случае, если заявку на участие в аукционе подало только одно лицо, признанное единственным участником аукциона, договор заключается с таким лицом по начальной цене продажи государственного или муниципального имущества.

Выбор способа продажи муниципального имущества на аукционе предполагает, что оно может быть продано по цене, превышающей рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что согласуется с позицией Президиума ВАС РФ указанной в Информационном письме от 30.05.05 N 92.

Следовательно, начальная цена продаваемого на аукционе имущества, не может быть ниже его стоимости, определенной независимым оценщиком, но не обязательно должна быть ей идентична. Цена продажи приватизируемого имущества, определяется по результатам аукциона, а не волей сторон. 

Применительно к рассматриваемому спору это означает, что цена продажи Лота №7, реализуемого в рамках электронного аукциона по продаже муниципального имущества (реестровый номер торгов 2021-12А), не может быть ниже цены, установленной отчетом об оценке №313/21, изготовленным ООО «Региональный экспертный центр». Обратное означало бы предоставление необоснованной преференции ООО «Фатон», выразившейся в продаже ему муниципального имущества по цене, определенной самим покупателем в обход правил, установленных Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также к нарушению базового принципа приватизации – равенство покупателей государственного и муниципального имущества и открытость деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Кроме этого, согласно действующему гражданскому законодательству существенные нарушения требований к качеству товара влекут правовые последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора), а существенные нарушения условий договора - правовые последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (расторжение договора).

В рассматриваемом случае претензии истца сводятся к существенному изменению качества здания с кадастровым номером 36:04:0102014:105, площадью 476, 9 кв.м., вызванного пожаром, т.е. к существенному нарушению качества товара.

В связи с тем, что к отношениям по продаже муниципального имущества применяются специальные положения Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", а не общие правила о договоре, а также в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты, в удовлетворении настоящего иска следует отказать. 

Дополнительно суд считает необходимым отметить, что довод ответчика о том, что пожар, произошедший 08.07.2021, относится к категории форс-мажорных обстоятельств (абз. 3 п. 1.3 ст. 1 "Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор)" (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14)), исключающих ответственность стороны в договорных правоотношениях (п. 3 ст. 401 ГК РФ), подлежит отклонению поскольку в силу абз. 4 п. 1.3 ст. 1 "Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор)" установлено, что к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) не могут быть отнесены преступные действия неустановленных лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Механизм определения выигравшей стороны строится на основе выводов суда о правомерности или неправомерности заявленного требования в итоговом судебном акте. 

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, на основании статьи 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца. При подаче иска истцом уплачена госпошлина в установленном порядке.

Руководствуясь положениями ст. ст. 9, 65, 86, 101, 110, 167-170, 176 АПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок путем подачи жалобы в Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                    О.А. Тимашов