Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-77383/18

27 декабря 2018 года

г.Москва

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА к ООО "ЖК "ТАМАНЬ", 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерство имущественных отношений МО, 

о взыскании, расторжении договора, 

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 27.12.2018, 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилищный комплекс «Тамань»" (далее – ответчик, арендатор) с требованиями: о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 19.09.2007 № 2045 за период с 18.04.2017 по 30.06.2018 в размере 979071 руб. 40 коп., пеней за период с 18.04.2017 по 30.06.2018 в размере 377467 руб. 99 коп., а всего в общей сумме 1356539 руб. 39 коп.; о расторжении  договора аренды от 19.09.2007 № 2045, заключенного между КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА и ООО "ЖК "ТАМАНЬ" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070616:633; об обязании ООО "ЖК "ТАМАНЬ" по акту приема-передачи передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070616:633.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 19.09.2007 № 2045 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно не вносит своевременно арендную плату за владение и пользование земельным участком, в результате чего у него образовалась взыскиваемая задолженность, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, пени, начисленные на данную задолженность, а также расторгнуть договор аренды земельного участка.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений МО.

В предварительное судебное заседание лица не явились, извещены. 

Суд, в отсутствие возражений сторон и руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, определил: завершить предварительное судебное заседание и перейти к рассмотрению дела судом первой инстанции. Предварительное судебное заседание закрыто. Открыто судебное разбирательство в суде первой инстанции.

В материалах дела имеются доказательства направления определения о принятии настоящего искового заявления к производству в адрес истца, ответчика и третьего лица. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что ответчик и третье лицо извещены надлежащим образом о дате, месте и времени предварительного судебного разбирательства.

Дело рассмотрено в порядке частей 1, 3 и 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 27.12.2018.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном АПК РФ. 

Как установлено материалами дела, между истцом и гр. ФИО2 заключен договор аренды от 19.09.2007 № 2046 земельного участка (далее – договор аренды) с кадастровым номером 50:20:0070616:0633 из земель населенных пунктов, общей площадью 2469 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, р-н Одинцовский, г.п. Голицыно, в районе д.Кобяково; вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

Договор аренды был заключен на срок с 03.10.2007 по 02.10.2017 (пункт2.1. договора аренды). Договор аренды не расторгнут, считается возобновленным на тех же условиях  на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3.1. договора аренды и приложением № 2 к нему установлено, что размер арендной платы определяется по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Арендная плата должна вноситься арендатором в полном объеме не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.3. договора аренды).

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0,05 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктами 4.1.1., 6.2. договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении её не в полном объеме на протяжении указанного периода.

19.11.2007 произведена государственная регистрация договора аренды за №50-50-20/111/2007-369.

В материалы дела представлены юридически значимые документы, согласно которым права арендатора на земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070616:0633 по договору аренды от 19.09.2007 № 2045 последовательно передавались, в результате чего с 18.04.2017 на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.04.2017 является ООО " ЖК "ТАМАНЬ", о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись от 18.04.2017.

Согласно расчету задолженности по договору аренды образовалась дебиторская задолженность по внесению арендной платы за период с 18.04.2017 по 30.06.2018 в размере 979071 руб. 40 коп.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендных платежей, истец начислил пени за период с 18.04.2017 по 30.06.2018 в размере 377467 руб. 99 коп.

Истцом 25.07.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 25.07.2018 №б/н, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням до 27.08.2018, в противном случае было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка. Претензия оставлена без ответа, на момент подачи искового заявления задолженность не погашена.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Таким образом, задолженность подлежит взысканию.

Также истцом заявлено требование о взыскании пеней в соответствии с условиями договора за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Пунктом 5.2. договора  аренды установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. 

Судом расчет начисления пеней, представленный истцом, проверен и признан верным, ответчиком о применении ст. 333 ГК РФ не заявлено.

Таким образом, начисленные пени подлежат взысканию.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с внесением арендной платы за пользование земельным участком не в полном объеме. 

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о доказанности существенного нарушения обязанности по внесению арендной платы в полном объеме два раза подряд, ввиду причинения истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Как следует из положений части 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом 25.07.2018 в адрес ответчика направлена претензия от 25.07.2018 №б/н, в которой истец уведомил о необходимости погашения имеющейся задолженности по арендной плате и пеням до 27.08.2018, в противном случае было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка. 

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного законом претензионного порядка в части требования о расторжении договора аренды.

При расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно пункту 6.3. договора аренды, при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии. 

Ответчиком не представлены доказательства возвращения земельного участка; отзыв или иные мотивированные возражения также не представлены.

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110, 137, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО "ЖК "ТАМАНЬ" в пользу КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА по договору аренды от 19.09.2007 № 2045 задолженность за период с 18.04.2017 по 30.06.2018 в размере 979071 руб. 40 коп., пеней за период с 18.04.2017 по 30.06.2018 в размере 377467 руб. 99 коп., а всего в общей сумме 1356539 руб. 39 коп.

Расторгнуть договор аренды от 19.09.2007 № 2045, заключенный между КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ОДИНЦОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА и ООО "ЖК "ТАМАНЬ" в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0070616:633. 

Обязать ООО "ЖК "ТАМАНЬ" по акту приема-передачи передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070616:633. 

Взыскать с ООО "ЖК "ТАМАНЬ" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 26565 руб. 39 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья                                                                                Ю.С. Петропавловская