АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7486/24 

Екатеринбург

25 февраля 2025 г.

Дело № А50-26035/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Беляевой Н.Г., Гуляевой Е.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 по делу № А50-26035/2023 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле № А50-26035/2023, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проведено судом округа путем использования системы веб-конференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании в режиме «онлайн» приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность от 10.03.2022),

акционерного общества «Тандер» - ФИО4 (доверенность от 22.02.2024).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» - ФИО5 (доверенность от 09.06.2024).

Общество с ограниченной ответственностью «Элемент-трейд» (далее –  общество «Элемент-трейд») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –  предприниматель ФИО2) о признании уведомления от 07.07.2023 о расторжении договора аренды от 21.09.2011 № 14-ТМК недействительным. 

Определением Арбитражного суда Пермского края  от  27.12.2023 на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят встречный иск предпринимателя ФИО2 к обществу  «Элемент-трейд» о возложении обязанности освободить занимаемые нежилые помещения площадью 438,10 кв. м, расположенные на первом этаже здания площадью 3702,40 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410856:24, по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 23. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Универсал-сервис», акционерное общество «Тандер» (далее –  общество «Тандер»). 

Решением арбитражного суда от 10.06.2024 в удовлетворении первоначального иска отказано. 

Встречные исковые требования удовлетворены: на общество «Элемент-трейд» возложена обязанность освободить занимаемые нежилые помещения площадью 438, 10 кв. м, расположенные на первом этаже здания площадью  3702, 40 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410856:24, по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 23. 

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 решение Арбитражного суда Пермского края от 10.06.2024 отменено. Первоначальный иск удовлетворен: признано незаконным уведомление от 07.07.2023 о расторжении договора аренды от 21.09.2011                 № 14-ТМК, направленное предпринимателем ФИО2 

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права, ссылается на несоответствие выводов суда, содержащихся в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам в связи с чем, просит обжалуемое постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Согласно доводам  заявителя, спор между сторонами возник по поводу того, распространяются ли условия дополнительного соглашения от 02.09.2019 к спорному договору аренды, продлившего срок аренды помещений до 01.10.2026,  на предпринимателя ФИО2,  и должен ли был он знать о существовании указанного дополнительного соглашения, не прошедшего в нарушение закона государственную регистрацию в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Как указывает предприниматель, в договоре купли-продажи и приложениях к нему не содержатся сведения о сроке действия спорного договора аренды и не поименованы заключенные дополнительные соглашения к нему; на момент приобретения здания по адресу: 

<

...>, объект не имел каких-либо зарегистрированных в ЕГРН обременений, ограничений, в том  числе прав аренды/субаренды, что подтверждается выпиской ЕГРН от 26.10.2023, являющейся приложением № 1 к договору купли-продажи здания и уступки права аренды земельного участка от 19.12.2022, выпиской ЕГРН от 20.12.2022.

По утверждению ФИО2, он не предполагал и не мог предполагать то, что существует дополнительное соглашение к договору аренды от 02.09.2019 о продлении срока договора аренды до 01.10.2026, которое в соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежало обязательной государственной регистрации в ЕГРН, но не было зарегистрировано в связи с бездействием общества «Элемент-трейд».

Заявитель утверждает, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу спорного дополнительного соглашения от 02.09.2019 предыдущим собственником здания по адресу: 

<

...>, предпринимателю ФИО2, а также доказательства того, что указанное соглашение передавалось/направлялось обществом «Элемент-трейд» в подписанном виде кому-либо из собственников указанного здания. Ссылаясь на пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации,  заявитель отмечает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Предприниматель ФИО2 указывает, что в соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»: по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации  в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, а в отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, поскольку момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды». 

На основании  вышеизложенного, предприниматель ФИО2 настаивает на том, что не знал и не должен быть знать о наличии незарегистрированного дополнительного соглашения от 02.09.2019, являющегося самостоятельной сделкой и порождающего существенное обременение в виде долгосрочной аренды. Предприниматель ФИО2 указывает, что является третьим лицом по отношению к дополнительному соглашению от 02.09.2019, и оно не сохранило свое действие при смене собственника, а выводы суда апелляционной инстанции о том, что предприниматель ФИО2 не является третьим лицом и о том, что согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды на условиях этого соглашения, приняты в нарушение норм материального права.

Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 02.09.2019,  подлежащее регистрации и не зарегистрированное, не сохранило свое действие для ФИО2 при приобретении им здания, заявитель считает вывод апелляционного суда о том, что спорный договор аренды не является расторгнутым с 17.10.2023  путем одностороннего отказа от договора уведомлением от 07.07.2023,  противоречащим нормам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Элемент-трейд»  просит оставить оспариваемый судебный акт без изменения, кассационную жалобу предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Обществом «Тандер» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором просит кассационную жалобу удовлетворить, обжалуемое постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены  решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 21.09.2011 между обществом с ограниченной ответственностью «ТД Малахит» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд - Н.Тагил» (субарендатор) заключен договор аренды нежилого помещения площадью 438, 1 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (приложение № 1) (далее - договор). 

Цель аренды - для осуществления торговой деятельности под коммерческим обозначением ТС «Монетка». 

20.01.2012 договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю, запись о регистрации № 59-59-23/057/2011-436. 

15.11.2012 между обществом с ограниченной ответственностью «Элемент-Трейд-Н.Тагил» и обществом «Элемент-Трейд» заключен договор передачи прав и обязанностей по названному выше договору аренды, который также зарегистрирован в установленном порядке. 

18.05.2015 между обществом с ограниченной с ограниченной ответственностью «ТД Малахит» и обществом «Элемент-Трейд» подписано соглашение о продлении срока действия договора аренды до 01.10.2020. 

01.01.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Санрайз групп» и обществом «Элемент-Трейд» подписано дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора со стороны арендодателя, а также срока аренды до 30.11.2017. С 30.11.2017 договора субаренды является договором аренды. 

01.01.2018 заключено дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 31.10.2018. 

31.10.2018 заключено дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 30.09.2019.

02.09.2019 заключено дополнительное соглашение о продлении срока аренды до 01.10.2026. 

24.09.2021 собственником объекта аренды является общество с ограниченной ответственностью «Универсал-Сервис». 

29.11.2021 между обществом с ограниченной ответственностью «Универсал-Сервис» и обществом «ЭлементТрейд» заключено дополнительное соглашение об изменении преамбулы договора в части арендодателя. 

19.12.2022 между обществом с ограниченной ответственностью «Универсал-Сервис» (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи здания и уступки права аренды земельного участка. 

Предпринимателем ФИО2 приобретено здание с кадастровым номером 59:01:4410856:24, по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 23, площадью 3702, 4 кв. м. 

На первом этаже указанного выше здания расположены нежилые помещения, площадь которых, составляет 431, 1 кв. м, в границах которых общество «Элемент-трейд» осуществляет торговую деятельность. 

Право собственности предпринимателя ФИО2 зарегистрировано 23.12.2022. 

30.01.2023 общество «Элемент-Трейд» уведомило предпринимателя ФИО2 об изменении преамбулы договора в части арендодателя. 

27.06.2023 между обществом «Элемент-Трейд» и предпринимателем ФИО2 подписано дополнительное соглашение об изменении преамбулы в части арендодателя и размера арендной платы.

07.07.2023 предприниматель ФИО2 заключил договор аренды №  ПрмФ/14718/2023 здания с обществом «Тандер», договор зарегистрирован в порядке, установленном в законе 19.07.2023. 

17.07.2023 общество «Элемент-Трейд» получило уведомление  от 07.07.2023 о расторжении договора с предпринимателем ФИО2 на основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в уведомлении указан последний день аренды 17.10.2023. 

В ответ 13.09.2023 общество «Элемент-Трейд» уведомило предпринимателя ФИО2  о том, что договор аренды  действует до 01.10.2026, основания для расторжения договора отсутствуют. 

18.09.2023 предприниматель ФИО2  уведомил общество «Элемент-Трейд»  о необходимости освобождения помещения. 

03.10.2023 общество «Элемент-Трейд»  направило предпринимателю ФИО2 нотариальную копию дополнительного соглашения от 02.09.2019 о продлении срока действия договора до 01.10.2026. 

Ссылаясь на то, что уведомление арендодателя от 07.07.2023 о расторжении договора является незаконным, так как договор аренды является срочным, заключен до 01.10.2026, при этом переход права собственности на имущество, которое передано в аренду к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, общество  «Элемент-Трейд» обратилось в суд с иском о признании уведомления от 07.07.2023 о расторжении договора аренды № 14-ТМК от 21.09.2011 недействительным. 

Как указывает истец 27.06.2023 между обществом «Элемент-Трейд» и предпринимателем ФИО2 подписано дополнительное соглашение к договору, по условиям которого стороны не изменили иные условия договора аренды, кроме преамбулы договора; предприниматель ФИО2  приобрел все права и обязанности по договору аренды предыдущего арендодателя, при этом факт отсутствия регистрации договора аренды не может повлиять на права и обязанности предпринимателя ФИО2, поскольку государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде;  предприниматель ФИО2 фактически с момента перехода права собственности знал о заключении договора с обществом «Элемент-Трейд» на определенный срок; с момента перехода права собственности по истечении семи (7) месяцев, предприниматель ФИО2 не запросил у истца договора аренды, копии дополнительных соглашений. 

Кроме того, общество «Элемент-Трейд» ссылается на злоупотребление правом со стороны предпринимателя ФИО2, поскольку арендатор надлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по договору аренды; основания для расторжения договора аренды в судебном порядке у арендодателя отсутствуют. 

Возражая против удовлетворения исковых требований, предприниматель ФИО2  предъявил встречный иск об освобождении арендуемых нежилых помещений. 

В обоснование требований предприниматель ФИО2  ссылался на то, что спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок после истечения срока договора аренды 30.09.2019. 

По утверждению предпринимателя ФИО2, он  не располагал сведениями о заключении дополнительного соглашения от 02.09.2019 о продлении срока аренды до 01.10.2026; срок действия договора субаренды истек, так как он был заключен на 4 года с момента подписания договора, то есть до 21.09.2015 (пункт 7.1 договора), договор зарегистрирован, о чем имеется соответствующая отметка;  18.05.2015 между арендатором и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Малахит» подписано дополнительное соглашение к договору субаренды нежилых помещений №14-ТМК о продлении срока аренды до 01.10.2020. 

Вместе с тем, дополнительное соглашение не было зарегистрировано, так как срок договора субаренды нежилых помещений № 14-ТМК превышает срок договора аренды от 20.09.2011 № 1 (сообщение об отказе в государственной регистрации от 24.07.2015).

Дополнительным соглашением от 01.01.2017 стороны договора изменили договор субаренды на договор аренды нежилых помещений № 14-ТМК, установив срок аренды на  11 месяцев, до 30.11.2017.  

В последующем срок аренды продлялся до 31.10.2018, до 30.09.2019.

Все дополнительные соглашения к договору аренды, которые изменили срок аренды, не прошли государственную регистрацию. 

На момент приобретения здания предпринимателем, здание не имело никаких зарегистрированных в ЕГРН обременений, ограничений, в том числе аренды/субаренды, о чем имеются соответствующие выписки от 26.10.2023, от 20.12.2023. 

На основании изложенного, предприниматель ФИО2 считает, что срок действия договора аренды после 30.09.2019 истек и был возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем арендодатель имел право на основании закона заявить арендатору об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. 

07.07.2023 между предпринимателем ФИО2 и обществом «Тандер» заключен договор аренды № ПрмФ/14718/23. 

Объект аренды - нежилые помещения, расположен по адресу: 

<

...>. В объект аренды по договору входят нежилые помещения, площадью 438, 1 кв. м. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, отсутствие у арендатора законных оснований для занятия нежилых помещений, предприниматель ФИО2 заявил встречный иск об обязании  общества «Элемент-трейд» освободить занимаемые нежилые помещения. 

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, установив, что объект аренды по спорному договору не имел зарегистрированных в ЕГРН обременений, ограничений, в том числе, прав аренды/субаренды, о чем имеются соответствующие выписки, представленные в материалы дела, регистрация дополнительного соглашения от 02.09.2019  о продлении срока аренды до 01.10.2026  не произведена, пришел к выводу, что срок действия договора аренды истек 30.09.2019, спорный договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признал правомерным односторонний отказ арендодателя  от исполнения договора в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку  спорный договор аренды является расторгнутым  и на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан возвратить арендованное имущество, суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска, удовлетворив встречный иск полностью.

Отменяя решение суда первой инстанции и признавая  односторонний отказ арендодателя от договора аренды незаконным, суд апелляционной инстанции исходил из условий дополнительного  соглашения от  02.09.2019,  заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Санрайз групп» и обществом «Элемент-Трейд»,  которым  срока аренды продлен до 01.10.2026.

Установив, что спорное дополнительное соглашение от 02.09.2019 о продлении договора аренды до 01.10.2026  не прошло необходимую государственную регистрацию, соответственно оно не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и о содержании его условий, апелляционный суд пришел к выводу, что  предприниматель ФИО2   к указанным третьим лицам не относится, поскольку является стороной договора аренды, так как знал о его наличии на момент заключения договора купли-продажи недвижимости и фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды,  в связи с чем положения пункта  3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему не могут быть применены. 

Кроме того, суд пришел к выводу  об осведомленности предпринимателя относительно наличия дополнительного соглашения от 02.09.2019, в связи с чем заключил, что указанное дополнительное соглашение связало сторон обязательством на изложенных в нем условиях. 

Поскольку в таком случае договор аренды заключен на определенный срок до 01.10.2026, условий о досрочном расторжении договора путем  одностороннего отказа от его исполнения договор не содержит, апелляционный суд признал незаконным уведомление арендодателя от 07.07.2023 о расторжении договора аренды, в связи с чем удовлетворил требования общества «Элемент-Трейд» по первоначальному иску, отказав в удовлетворении встречного иска предпринимателя ФИО2   об освобождении помещений.

         В соответствии с положениями пунктов 1, 2  статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

 В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как правильно квалифицировано судами, спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды № 14-ТМК.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

При оценке правомерности расторжения спорного договора аренды арендодателем путем одностороннего отказа от его исполнения в порядке пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обоснованно исходили из необходимости исследования и установления условий спорного договора о сроке аренды, с учетом изменения сторон спорного договора в период его действия.

           В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

         Как установлено судами, предприниматель ФИО2 является новым собственником здания, площадью 3702, 4 кв. м, в котором находятся спорные нежилые помещения, кадастровый номер 59:01:4410856:24.

         Новый собственник здания как арендодатель спорного нежилого помещения  07.07.2023  уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая договор аренды по истечении срока, установленного до 30.09.2019,  возобновленным в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.

Возражая против доводов арендатора  об установлении дополнительным соглашением  от 02.09.2019, заключенным с предыдущим  собственником помещений, срока аренды до 01.10.2026, предприниматель ссылается на отсутствие государственной регистрации данного дополнительного соглашения и каких-либо зарегистрированных в ЕГРН обременений в отношении объекта аренды по спорному договору, в том числе прав аренды/субаренды из договора, устанавливающего срок аренды  более года, а также на отсутствие у него осведомленности относительно наличия указанного дополнительного соглашения на момент заключения договора купли-продажи спорного объекта.

          В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Отклоняя довод предпринимателя о том, что дополнительное соглашение от  02.09.2019  не порождает для него каких либо правовых последствий, поскольку он  не знал о факте заключения данного соглашения и о содержании его условий, апелляционный суд пришел к выводу, что  предприниматель ФИО2   к указанным третьим лицам не относится, поскольку является стороной договора аренды, так как знал о его наличии на момент заключения договора купли-продажи недвижимости и фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды,  в связи с чем положения пункта  3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему не могут быть применены.

Между тем, апелляционным судом не учтено, что на момент заключения арендодателем и арендатором спорного дополнительного соглашения от 02.09.2019   к договору аренды №14-ТМК предприниматель  ФИО2   стороной указанного  договора  и спорного дополнительного соглашения не являлся.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

В соответствии с разъяснениями, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Из положений вышеуказанным норм следует, что обстоятельством, подлежащим исследованию и установлению для цели рассмотрения настоящего спора, является факт осведомленности приобретателя недвижимого имущества на момент заключения договора купли-продажи о наличии в отношении этого имущества  договора аренды, подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированного, то есть обременения арендой на срок более года (в рассматриваемом случае,  факт осведомленности  предпринимателя о наличии дополнительного соглашения, изменяющего условия договора аренды № 14-ТМК о сроке, составляющем менее года, на срок более одного года  - до 01.10.2026,  влекущего необходимость государственной регистрации договора аренды с измененным условием и являющегося заключенным  для третьих лиц с момента его регистрации).

 Между тем, суд первой инстанции указанное обстоятельство не исследовал.

          Вывод суда апелляционной инстанции об осведомленности  предпринимателя на момент приобретения им объекта аренды о наличии  дополнительного соглашения от 02.09.2019 о продлении договора аренды до 01.10.2026  не соответствует материалам дела.

         Из договора купли-продажи здания, на который ссылается суд в обоснование своего вывода, следует, что общество «Элемент-Трейд» является арендатором  помещений  на основании договора аренды от 21.09.2011 № 14-ТМК, прошедшего государственную регистрацию, со сроком аренды 4 года, каких-либо ссылок на не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение от  02.09.2019,  устанавливающее  срок аренды до 01.10.2026, договор купли-продажи не содержит, в том числе в  пункте 1.6 договора и в приложении № 3 к договору.

Ссылки апелляционного суда на  второй абзац пункта 1.6 договора купли-продажи от 19.12.2022, из которых следует, что продавец при подписании договора передает покупателю оригиналы или нотариально удостоверенные копии всех действующих договоров аренды/субаренды помещений зданий и дополнительных соглашений, приложений, юридически значимых уведомлений к ним, из чего следует, что предприниматель ФИО2 был уведомлен о том, что на момент подписания настоящего договора помещения в здании сданы в аренду, также несостоятельны, так как конкретного перечня соглашений и приложений, кроме указанного в приложении № 3 к договору  договора аренды от 21.09.2011 № 14-ТМК, не приведено.

С учетом изложенного  решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принятые с неправильным применением норм материального права, при неполном исследовании значимых для дела обстоятельств,  несоответствии выводов суда установленным  фактическим обстоятельствах и имеющимся в деле доказательствам подлежат отмене на основании частей 1, 2 статьи  288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств,  что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с  пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках данного спора, с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку всем доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 10.06.2024 по делу                          № А50-26035/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.    

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                               М.В. Торопова 

Судьи                                                                            Н.Г. Беляева 

                                                                                             Е.И. Гуляева