35 отделение – тел. 600-99-07

Именем Российской Федерации

резолютивная часть решения

(в порядке ст. 176 АПК РФ)

г. Москва                Дело № А40-34271/17-35-312

20.06.2017г.

Резолютивная часть решения объявлена 13.06.2017г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующего: судьи Панфиловой Г. Е., 

Протокол ведет секретарь с/з Драгун Е.Н., 

с использованием средств аудиозаписи

рассматривает в судебном заседании 

дело по иску ООО «РиалХоум»

к  ответчику ООО «ГлавТехКомплект»

третье лицо Правительство Москвы

о признании недействительным договора субаренды недвижимого имущества от 16.03.2011г.

с участием:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.02.2017г. №б/н

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.02.2017г. №б/н 

от третьего лица – ФИО3 по доверенности от 01.09.2016г. №4-14-972/6

РЕШИЛ:

ООО «РиалХоум» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «ГлавТехКомплект» о признании недействительным договора субаренды недвижимого имущества от 16.03.2011 г.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 13.06.2017г. до 16 часов 00 мин. 13.06.2017г. 

ООО «ГлавТехКомплект» требования не признало на основании доводов, изложенных в отзыве и письменных пояснениях.

Правительство Москвы представило письменную позицию, пояснило, что возражает против выводов, изложенных в экспертном заключении, от предоставления времени для ознакомления с экспертным заключением отказалось, просило рассмотреть спор без учета выводов проведенной по делу судебной экспертизы.

ЗАО «Вертикаль» известило суд о возможности рассмотрения дела в отсутствие своего представителя, поддержало позицию ответчика.

Изучив материалы дела, суд считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Между ООО «ГлавТехКомплект (в качестве Арендатора) и ООО «РиалХоум» (в качестве Субарендатора), 16.03.2011 г. был заключен Договор субаренды недвижимого имущества, согласно условиям которого ответчик передает, а истец принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок здания, расположенные по адресу: 

<

...>, стр. 1,2,3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,17,20,21,22,24,25,32,41. Указанные объекты переданы от ответчика истцу по акту приема-передачи.

В обоснование иска ООО «РиалХоум» указало на недействительность договора субаренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также поскольку объектами субаренды являются самовольные постройки.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из пунктов 1, 2 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 ст. 651 ГК РФ установлены требования к форме договора аренды помещений - договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Между тем, согласно условиям спорного договора субаренды, он заключен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, статья 610 ГК РФ не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона и допускает заключение договора без определения срока его действия.

В п. 11 Письма ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Суд, оценив спорный договор субаренды приходит к выводу о том, что данный договор соответствует предъявляемым законом к такого вида сделкам требованиям, заключен в установленной форме, подписан единоличными исполнительными органами юридических лиц, то есть уполномоченными лицами, с соблюдением требований закона, ясно выражает волю сторон. Требование о государственной регистрации договора, в силу вышеуказанных норм закона, на данный договор не распространяется.

Следовательно, оснований для признания договора недействительным (ничтожным) ввиду отсутствия его государственной регистрации, не имеется.

Как следует из материалов дела, площадь арендованных истцом объектов недвижимого имущества в период действия договора субаренды была изменена (увеличена). По мнению истца, увеличение площади объектов недвижимости вызвано проведением ответчиком незаконной реконструкции без получения предусмотренных ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешений на строительство, в связи с чем данные объекты фактически были реконструированы и являются самовольными постройками. 

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В целях установления причин увеличения площади объектов недвижимости определением от 10.04.2017 г. по ходатайству ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза с постановкой перед экспертной организации вопросов:

1) Установить причины и определить конкретные работы, а также период их проведения, за счет которых произошло увеличение площади зданий, расположенных по адресу: 

<

...>:

стр. 1  с 31012,6 кв.м. до 89252,6 кв.м;

стр. 2 с 6592,7 кв.м. до 29433,5 кв.м;

стр. 3 с 2804,5 кв.м. до 7569 кв.м;

стр. 4 с 3444,9 кв.м. до 6858,2 кв.м;

стр. 5 с 876,1 кв.м. до 4133,1 кв.м;

стр. 6 с 3294,6 кв.м. до 6585,1 кв.м;

стр. 7 с 3388,1 кв.м. до 6910,1 кв.м;

стр. 9 с 380,1 кв.м. до 814,6 кв.м;

стр. 10 с 8658 кв.м. до 12429 кв.м;

стр. 11 с 2518,2 кв.м. до 6429,7 кв.м;

стр. 13 с 502,2 кв.м. до 586 кв.м;

стр. 14 с 1863,4 кв.м. до 4081,9 кв.м;

стр. 15 с 1476,9 кв.м. до 3071 кв.м;

стр. 16 с 1709,5 кв.м. до 3453,9 кв.м;

стр. 17 с 409,6 кв.м. до 7995,9 кв.м;

стр. 20 с 507,1 кв.м. до 1189,2 кв.м;

стр. 21 с 493,8 кв.м. до 951,5 кв.м;

стр. 22 с 843,7 кв.м. до 1340,3 кв.м;

стр. 24  с 30,9 кв.м. до 1001,6 кв.м;

стр. 25 с 254 кв.м. до 479,1 кв.м;

стр. 32 с 35,5 кв.м. до 121,9 кв.м;

стр. 41 с 598,4 кв.м. до 878,2 кв.м.

2) Имеются ли признаки нарушения градостроительных и строительных норм и правил в результатах работ, определенных экспертом по итогам ответа на 1 вопрос?

3) Затронуты ли работами, определенными экспертом по итогам ответа на 1 вопрос, конструктивные характеристики несущих конструкций зданий и другие характеристики их надежности и безопасности?.

4) Имеется ли угроза жизни и здоровью граждан в результате эксплуатации спорных зданий?

Экспертным заключением, выполненным экспертной организацией ООО «Дельта-Тэсэра», установлено, что увеличение площади указанных объектов недвижимого имущества произошло в результате выполнения работ, связанных с перепланировкой зданий. Признаков нарушения градостроительных и строительных норм и правил в результате работ, определенных экспертом не имеется. При осуществлении работ не затрагивались конструктивные характеристики несущих конструкций зданий и другие характеристики их надежности и безопасности.  Произведенные работы не затрагивают несущие конструкции объектов капитального строительства и выполнены без увеличения допустимых нагрузок и изменения характера их приложения, нарушения прочности, устойчивости несущих конструкций, при которых может произойти их разрушение и нарушение других характеристик их надежности и безопасности. 

Также, произведенные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и не требуют выдачи разрешения на строительство.Эксплуатация зданий, расположенных по адресу: 

<

...>, стр. 1,2,3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,17,20,21,22,24,25,32,41, не создает угрозы жизни и здоровью людей.

Суд считает, что экспертное заключение проведенное экспертом ФИО4 соответствует требованиям ст.68 АПК РФ, выводам эксперта дано обоснование и заключение экспертиз носит определенный характер, в связи с чем оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Судом также была дана оценка соответствия выводов эксперта методике и результатам проведенных экспертом исследований.

Указанные выводы экспертизы опровергают доводы истца о самовольной реконструкции зданий ответчиком. Ходатайства о проведении повторной или дополнительной строительно-технической экспертизы сторонами не заявлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно положениям ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны подтверждаться определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

В подтверждение того, что объекты являются самовольными постройками, истец представил свидетельства о государственной регистрации права собственности. Между тем, данные документы не могут служить надлежащими доказательствами указанных обстоятельств. К тому же доводы истца опровергаются результатами судебной строительно-технической экспертизы.

На основании материалов дела и выводов судебной экспертизы суд пришел к выводу, что увеличение площади зданий, а именно: строения 1  с 31012,6 кв.м. до 89252,6 кв.м; строения 2 с 6592,7 кв.м. до 29433,5 кв.м; строения 3 с 2804,5 кв.м. до 7569 кв.м;строения  4 с 3444,9 кв.м. до 6858,2 кв.м; строения 5 с 876,1 кв.м. до 4133,1 кв.м; строения  6 с 3294,6 кв.м. до 6585,1 кв.м;строения 7 с 3388,1 кв.м. до 6910,1 кв.м;строения 9 с 380,1 кв.м. до 814,6 кв.м; строения 10 с 8658 кв.м. до 12429 кв.м; строения 11 с 2518,2 кв.м. до 6429,7 кв.м; строения 13 с 502,2 кв.м. до 586 кв.м;строения 14 с 1863,4 кв.м. до 4081,9 кв.м;строения 15 с 1476,9 кв.м. до 3071 кв.м;строения 16 с 1709,5 кв.м. до 3453,9 кв.м;строения 17 с 409,6 кв.м. до 7995,9 кв.м;строения 20 с 507,1 кв.м. до 1189,2 кв.м;строения 21 с 493,8 кв.м. до 951,5 кв.м;строения 22 с 843,7 кв.м. до 1340,3 кв.мстроения 24  с 30,9 кв.м. до 1001,6 кв.м;строения 25 с 254 кв.м. до 479,1 кв.м;строения 32 с 35,5 кв.м. до 121,9 кв.м;строения 41 с 598,4 кв.м. до 878,2 кв.м., произошло в результате выполнения работ, при осуществлении которых конструктивные характеристики несущих конструкций зданий и другие характеристики их надежности и безопасности не затрагивались, и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

При этом п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В связи с вышеизложенным, для осуществления работ по ремонту и перепланировке зданий, расположенных по адресу: 

<

...>, стр. 1,2,3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,17,20,21,22,24,25,32,41, в результате которых их общая площадь увеличилась указанным образом, не требовалось получение разрешения на строительство, предусмотренное ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, что было установлено экспертным заключнием.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что признаков самовольной постройки, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ, не имеется, реконструкция зданий, расположенных по адресу: 

<

...>, стр. 1,2,3,4,5,6,7,9,10,11,13,14,15,16,17,20,21,22,24,25,32,41, не проводилась; признаков нарушения градостроительных и строительных норм и правил в результате работ, не имеется; эксплуатация указанных зданий не создает угрозы жизни и здоровью людей.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

П. 1 ст. 110 АПК РФ установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 65, 69, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 197, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ООО «РиалХоум» к  ООО «ГлавТехКомплект» о признании недействительным договора субаренды недвижимого имущества от 16.03.2011г.

Взыскать с ООО «ГлавТехКомплект» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «РиалХоум» (ОГРН 

<

***>) судебные расходы на сумму 40 000руб., а так же расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000руб.

Решение

 может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд, в срок не превышающий месяца с момента изготовления решения в полном виде. 

Судьи                                                                                           Г.Е. Панфилова