ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-58050/2017

Дело № А40-67780/2017

г. Москва

16 января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 16 января 2018 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               Мухина С.М., 

судей:

Вигдорчика Д.Г., ФИО1,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление акционерного общества «АльфаСтрахование»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: ООО «Проджектор девелопмент»

о признании недействительным уведомления, 

при участии:

от заявителя:

ФИО3 по доверенности от 30.06.17;

от ответчика:

ФИО4 по доверенности от 21.12.17;

от третьего лица: 

не явился, извещен; 

У С Т А Н О В И Л:

решением Арбитражного суда города от 02.10.2017, принятым по настоящему делу, отказано в удовлетворении требований акционерного общества «АльфаСтрахование» (далее – Общество, заявитель) о признании недействительными уведомлений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, ответчик) от 21.02.2017 № 77/011/0007/2017-1364 о приостановлении государственной регистрации и от 22.05.2017 № 77/011/007/2017-1364 об отказе в государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества по адресу: 

<

...> и об обязании Управления Росреестра по Москве зарегистрировать прекращение права аренды на указанный объект.

Не согласившись с вынесенным судебным актом Общество обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить полностью.

Исследовав и оценив представленные сторонами спора доказательства и материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ, с учетом разъяснений пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" следует перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, о чем 30.11.2017 вынесено определение.

Путем посредством электронной почты, представителем заявителя представлены письменные объяснения в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых АО «АльфаСтрахование» просит заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

В деле участвует третье лицо - ООО «Проджектор девелопмент», представитель которого в судебное заседание не явился в связи с чем, при отсутствии возражений представителей сторон дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ, в его отсутствие.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и требования, изложенные в заявлении, письменных объяснениях.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение следует отменить по безусловным основаниям, принять новый судебный акт об удовлетворении требований АО «АльфаСтрахование» в полном объеме.

Как следует из материалов дела, 25.04.2008 АО «АльфаСтрахование» (арендатор) и ООО «Проджектор девелопмент» (арендодатель) заключили договор аренды нежилого помещения, по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 4 209, 2 кв. м по адресу: 

<

...>.

Согласно пункту 8.4 договора, указанный договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке по инициативе арендатора не ранее второго года действия договора путем направления арендодателю письменного уведомления не позднее чем за 6 месяцев до предполагаемой даты его расторжения.

25.07.2016 заявитель на основании п. 8.4 договора и ст. 450.1 ГК РФ направил ООО «Проджектор девелопмент» уведомление о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке, которое было получено арендодателем 25.07.2016.

Соответственно с 25.01.2017 Договор аренды от 25.04.2008 между АО «АльфаСтрахование» и ООО «Проджектор девелопмент» в виду Закона и положений договора считается расторгнутым.

10.02.2017 АО «АльфаСтрахование» обратилось в Управление Росреестра по Москве в целях государственной регистрации прекращения права аренды.

Государственная регистрация была приостановлена уведомлением от 21.02.2017 № 77/011/0007/2017-1364.

Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 22.05.2017 № 77/011/007/2017-1364 заявителю отказано в государственной регистрации.

Основанием приостановления и отказа в государственной регистрации явилось то обстоятельство, что на уведомлении арендатора имеется отметка о его получении арендодателем, проставленная ФИО5, в то время как согласно сведениям ЕГРЮЛ руководителем (лицом, имеющим право действовать от имени арендодателя без доверенности) является ФИО6

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего. 

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела, в своем уведомлении о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества по адресу: 

<

...> от 21.02.2017 № 77/011/007/2017-1364 и в последующем отказе от 22.05.2017 в государственной регистрации прекращения аренды Управление ссылается на пункт 8.4 Договора аренды, заключенного 25.04.2008 между ООО «Проджектор Девелопмент» и АО «АльфаСтрахование» (зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 07.07.2008), указывая, что «арендатор вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке с предварительным письменным уведомлением об этом арендодателя не менее, чем за шесть календарных месяцев до дня досрочного расторжения Договора».

Несмотря на то, что АО «АльфаСтрахование» полностью выполнило условия Договора аренды и письменно уведомило арендодателя за шесть календарных месяцев до дня досрочного расторжения Договора, а потом представило все необходимые документы для государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества по адресу: 

<

...> от 21.02.2017, Управление Росреестра по Москве незаконно и безосновательно приостановило государственную регистрацию, а потом и отказало в ее совершении, чем существенно нарушило законные права и интересы заявителя.

Таким образом, в Договоре аренды, заключенным 25.04.2008 между ООО «Проджектор Девелопмент» и АО «АльфаСтрахование», прямо предусмотрено право арендатора (АО «АльфаСтрахование») в одностороннем, внесудебном порядке, немотивированно отказаться от Договора аренды, расторгнуть указанный Договор письменно уведомив арендодателя за шесть месяцев до его расторжения.

Это право не зависит никоим образом, от волеизъявления арендодателя, или иных условий, оно безусловно и реализация его осуществляется арендатором по своему усмотрению, без каких-либо дополнительных мотивировок. Не требуется, достижений каких-либо соглашений с арендодателем, здесь достаточно волеизъявления арендатора, чтобы договор считался расторгнутым.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Закона о регистрации любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды.

Материалами дела установлено, что ООО «Проджектор Девелопмент» было надлежащим образом уведомлено, что 24.01.2017 состоится передача арендованных АО «АльфаСтрахование» помещений, и не обеспечило присутствие своего представителя и подписание акта приема-передачи, тем самым уклонившись от получения возвращаемых помещений, не означает, что АО «АльфаСтрахование» не исполнило свои обязанности по возврату помещений по окончании аренды.

25.07.2016 АО «АльфаСтрахование» направило в адрес ООО «Проджектор Девелопмент» Уведомление исх. № 58 от 25.07.2016 (т.1, л.д.10, л.д.81, л.д.123, т.2 л.д.20) об отказе от договора аренды помещений № б/н от 25.04.2008, указав, что с 25.01.2017 в соответствии со статьями 450.1 ГК РФ и пунктом 8.4 Договора аренды полностью отказывается от Договора аренды нежилого помещения № б/н от 25.04.2008.

Таким образом, последний день аренды был определен еще 25.07.2016 и им являлся день - 24.01.2017.

16.01.2017 АО «АльфаСтрахование» направило в адрес ООО «Проджектор Девелопмент» Уведомление исх. № 02 (т.2 л.д.21), еще раз напомнив, что 24.01.2017 состоится передача (возврат) помещений по адресу. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22 и приглашая представителей ООО «Проджектор Девелопмент» на осмотр, прием и подписание акта приема-передачи.

Однако, никто от ООО «Проджектор Девелопмент» на осмотр, прием и подписание акта приема-передачи 24.01.2017 не явился, что подтверждается протоколом осмотра от 24.01.2017, представленным заявителем в материалы дела.

В связи с чем, в Управление Росреестра по Москве был направлен акт приема-передачи, подписанный только АО «АльфаСтрахование», так как вторая сторона уклонилась от его подписания.

Следует отметить, что поскольку договором аренды предусмотрено право одностороннего немотивированного внесудебного отказа от договора аренды, то единственным необходимым и достаточным документом являлось только уведомление, полученное арендодателем об отказе от договора аренды. 

В абзаце втором пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 ГК РФ определяет, что заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Уведомление АО «АльфаСтрахование» исх. № 58 от 25.07.2016 было удостоверено подписью и оттиском печати юридического лица отправителя (АО «АльфаСтрахование») и доставлено нарочным 25.07.2016 в офис ООО «Проджектор Девелопмент» и вручено должностному лицу: помощнику исполнительного директора ФИО5

Непосредственно на самом уведомлении указано должностное положение лица ООО «Проджектор Девелопмент», которое получило это уведомление - это помощник исполнительного директора ФИО5

Это было сделано в полном соответствии с пунктом 11.1 Договора аренды, который прямо предусматривает доставку любых уведомлений арендодателю нарочным с подтверждением получения по адресу офиса, указанное в договоре.

В статье 11.1 данного договора также содержится указание, что уведомления считаются доставленными с момента первого получения под расписку уполномоченным на то должностным лицом.

Данное должностное лицо всегда находилось на приеме корреспонденции направляемой АО «АльфаСтрахование» в адрес ООО «Проджектор Девелопмент», что в частности подтверждается имеющейся в материалах дела перепиской (т. 2 л.д. 9-19), где на всех письмах, направляемых в адрес ООО «Проджектор Девелопмент» и доставляемых согласно Договору аренды нарочным, указана подпись и расшифровка подписи ФИО5

Тот факт, что никогда у сторон не возникали вопросы по поводу такого способа передачи корреспонденции и все «доходило» до адресата, подтверждает, в частности тот факт, что в одном из писем, имеющихся в материалах настоящего дела, АО «АльфаСтрахование» направляет 4 экз. дополнительного соглашения № 11 к Договору аренды, которое потом было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Москве.

Следует отметить, что в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 указано, что полномочие лица на получение корреспонденции может явствовать из обстановки, в которой действует лицо, принимающее корреспонденцию (например, это секретарь, сотрудник канцелярии).

Уведомление АО «АльфаСтрахование» исх. № 58 от 25.07.2016 было удостоверено подписью и оттиском печати юридического лица и доставлено нарочным 25.07.2016 в офис ООО «Проджектор Девелопмент» и вручено должностному лицу: помощнику исполнительного директора ФИО5

Таким образом, все требования Закона и Договора аренды по извещению об одностороннем отказе от Договора аренды АО «АльфаСтрахование» были соблюдены.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что государственная регистрация носит заявительный характер; сторона, воспользовавшаяся правом немотивированного одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе; государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя.

Поскольку арендные отношения между сторонами договора прекращены, доказательств обратного в материалах дела не представлено, с 25.01.2017 у Управления Росреестра по г. Москве отсутствовали основания, предусмотренные Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для приостановления или отказа в государственной регистрации, так как все необходимые документы были представлены.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что уведомления Управления Росреестра по Москве о приостановлении государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества по адресу: 

<

...> от 21.02.2017 № 77/011/007/2017-1364 и об отказе в государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества по вышеуказанному адресу, не соответствует положениям Федерального закона N 218-ФЗ, Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанций пришел к выводу, что в данном случае решение регистрационного органа признан не правомерно и нарушает права и законные интересы Общества, поскольку подтверждено наличие совокупности оснований, предусмотренных ст. 198 АПК РФ для удовлетворения требований.

Кроме того, суд в соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ обязывает Управление Росреестра по Москве восстановить нарушенные права и интересы заявителя в установленном законом порядке

Судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной заявителем за рассмотрение иска и апелляционной жалобы, в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возврату из федерального бюджета.

В соответствии с абзацем 2 п. 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. 

Принимая во внимание изложенное и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.10.2017 по делу № А40-67780/2017 отменить.

Признать недействительными уведомления Управления Росреестра по Москве от 21.02.2017 № 77/011/0007/2017-1364 о приостановлении государственной регистрации и от 22.05.2017 № 77/011/0007/2017-1364 об отказе в государственной регистрации прекращения аренды на объект недвижимого имущества по адресу: 

<

...>.

Обязать Управление Росреестра по Москве зарегистрировать прекращение право аренды на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу акционерного общества «АльфаСтрахование» расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в сумме 6 000 руб., по апелляционной жалобе в сумме 1 500 руб.

Возвратить акционерному обществу «АльфаСтрахование» из федерального бюджета государственную пошлину по заявлению в сумме 3 000 руб., по апелляционной жалобе – 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в  Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:                        С.М. Мухин 

Судьи:        Д.Г. Вигдорчик 

                         ФИО1