Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

№ А32-26671/2016

г. Краснодар

23 июня 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2017 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хабаху С.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Топ проджект», г. Москва

к ООО «Авиор А», г. Омск

третьи лица:

ООО «Сочи-Наш Дом», г. Сочи

ФИО1, г. Сочи

ФИО2, г. Сочи

ФИО3, г. Сочи

индивидуальный предприниматель ФИО4, г. Сочи

о взыскании 7 300 731 руб. излишне уплаченного задатка, 1 250 505 руб. уступленного

права требования

по иску ООО «Авиор А», г. Омск

к ООО «Топ Проджект», г. Москва

о   признании   недействительной  (ничтожной),   совершенную   ООО   «Топ   проджект»

одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 б/н, взыскании 12 951 939 руб. задолженности по субарендной плате за период с 01.01.2014г. по 15.04.2014г. и 15 048 302 руб. 84 коп. договорной неустойки за период с 11.02.2014г. по 24.05.2017г.

при участии в судебном заседании:

от ООО «Топ Проджект»: ФИО5, ФИО6,

от ООО «Авиор А»: ФИО7,

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО «Топ проджект» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Авиор А» о взыскании 7 300 731 руб. излишне уплаченного задатка, 1 250 505 руб. уступленного права требования, а также расходов на оплату госпошлины.

Определением суда от 24.08.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Сочи-Наш Дом», ФИО1, ФИО2, ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4.

Определением суда от 12.10.2016 требования ООО «Топ проджект» к ООО «Авиор А» о взыскании 1 250 505 руб. стоимости уступленного права (задолженности по договорам аренды с физическими лицами) выделено в отдельное производство и направлено на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Калужской области.

07.11.2016г. ООО «Авиор А» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Топ проджект» о признании незаконным прекращение договора субаренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ, взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки в размере 6 554 152 руб. 80 коп. (дело № А32-39311/2016).

Определением суда от 01.12.2016 дела №А32-26671/2016 и №А32-39311/2016 объединены в одно производство.

В ходе рассмотрения спора ООО «Авиор А» уточнил свои требования и просит суд признать недействительной (ничтожной), совершенную ООО «Топ проджект» одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 б/н, а также взыскать с ООО «Топ проджект» 12 951 939 руб. задолженности по субарендной плате за период с 01.01.2014г. по 15.04.2014г. и 15 048 302 руб. 84 коп. договорной неустойки за период с 11.02.2014г. по 24.05.2017г. Указанное ходатайство ООО «Авиор А» удовлетворено определением суда от 24.05.2017.

Представитель ООО «Топ проджект» в судебном заседании настаивал на иске, против встречных требований ООО «Авиор А» возражал, поддержал заявленное ходатайство о пропуске срока исковой давности по встречным исковым требованиям ООО «Авиор А».

Представитель ООО «Авиор А» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ООО «Топ проджект», настаивал на удовлетворении встречных требований.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены в порядке ст. 123 АПК РФ

В судебном заседании 08.06.2017г. объявлялся перерыв до 10 час. 00 мин. 15.06.2017г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

В судебном заседании 15.06.2017г. перерыв продлен до 12 час. 00 мин. 16.06.2017г., по окончании которого судебное заседание продолжено с участием тех же представителей сторон.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования ООО «Топ проджект» не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ООО «Авиор А» подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и ООО «Сочи - Наш Дом» (арендатор) заключен договор аренды помещений от 25.03.2013 г., удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8(зарегистрировано в реестре № 2-857.858), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 2-й и 3-й этажи дома Литер А, общей площадью 474,3 кв.м., этажность 3 этажа, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Общинная, д. № 54, кадастровый № 23:49:0402041:0:109.

Право собственности ФИО4 на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.02.2012 № 604326, регистрационная запись № 23-23-22/090/2011-052.

Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 г. по 15.04.2014 г.

Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1).

Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013 г. установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4 994 000 руб. (пункт 2 соглашения).

Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 498 200 руб. (пункт 3 соглашения).

График платежей установлен пунктом 5 соглашения, стороны определили, что арендатор перечисляет:

- с 09.11.2013 г. по 30.11.2013 г. - 582 633 руб.

- с 01.12.2013 г. по 05.12.2013г. - 582 633 руб.

- с 01.01.2014 г. по 15.01.2014 г. - 582 633 руб.

- с 01.02.2014 г. по 05.02.2014 г. - 582 633 руб.

- с 01.03.2014 г. по 05.03.2014 г. - 582 633 руб.

- с 01.04.2014 г. по 05.04.2014 г. - 582 633 руб.

В соответствии с п. 12 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек.

Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.

Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.

Между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Сочи - Наш Дом» (арендатор) заключен договор аренды здания от 25.03.2013 г., удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8 (зарегистрировано в реестре № 2-854), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание Литер Ш, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым № 23-23-22/051/2010-150 общей площадью 483,8 кв.м., этажность 4 этажа + мансарда.

Право собственности ФИО3 на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.05.2012 серии 23-АК№ 670801, регистрационная запись № 23-23-22/051/2010-150. 

Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 г. по 15.04.2014 г. 

Размер  и  сроки  внесения  арендной  платы  согласно  пункту 4.1   определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение № 1).

Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013 г. установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4 994 000 руб. (пункт 2 соглашения).

Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 498 200 руб. (пункт 3 соглашения).

График платежей установлен пунктом 5 соглашения, стороны определили, что арендатор перечисляет:

- с 09.11.2013  г. по 30.11.2013 г. - 582 633 руб.

- с 01.12.2013 г. по 05.12.2013г. - 582 633 руб.

- с 01.01.2014 г. по 15.01.2014 г. - 582 633 руб.

- с 01.02.2014 г. по 05.02.2014 г. - 582 633 руб.

- с 01.03.2014 г. по 05.03.2014 г. - 582 633 руб.

- с 01.04.2014 г. по 05.04.2014 г. - 582 633 руб.

В соответствии с п. 12 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек.

Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.

Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.

Между ФИО9 (арендодатель) и ООО «Сочи - Наш Дом» (арендатор) заключен договор аренды помещений от 25.03.2013 г., удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8 (зарегистрировано в реестре № 2-850), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 2-й, 3-й этажи здания Литер А, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым № 23-23-22/099/2010-375, общей площадью 472,6 кв.м, этажность 3 этажа.

Право собственности ФИО9 на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.04.2011  № 647802, регистрационная запись № 23-23-22/201/2010-024.

Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 г. по 15.04.2014 г.

Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение№ 1).

Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013 г. установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 7 491 000 руб. (пункт 2 соглашения).

Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 2 247 300 руб. (пункт 3 соглашения).

График платежей установлен пунктом 5 соглашения, стороны определили, что арендатор перечисляет:

- с 09.11.2013 г. по 30.11.2013 г. - 873 950 руб.

- с 01.12.2013 г. по 05.12.2013г. - 873 950 руб.

- с 01.01.2014 г. по 15.01.2014 г. - 873 950 руб.

- с 01.02.2014 г. по 05.02.2014  г. - 873 950 руб.

- с 01.03.2014 г. по 05.03.2014 г. - 873 950 руб.

- с 01.04.2014 г. по 05.04.2014 г. - 873 950 руб.

В соответствии с п. 12 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 60 человек.

Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.

Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.

Между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Сочи - Наш Дом» (арендатор) заключен договор аренды помещений от 25.03.2013 г., удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО8 (зарегистрировано в реестре № 2-846), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 2-й, 3-й этажи здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Тросниковая, д. № 12, с кадастровым № 23-49:0402042:1333, общей площадью 637,6 кв.м., этажность 3 этажа.

Право собственности ФИО2 на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2012 г. серии 23-АК № 259449, регистрационная запись № 23-23-22/061/2012-221.

Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 г. по 15.04.2014 г. 

Размер  и   сроки  внесения   арендной  платы  согласно  пункту 4.1   определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение№ 1).

Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 25.03.2013 г. установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 7 831 500 руб. (пункт 2 соглашения).

Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 2 349 450 руб. (пункт 3 соглашения).

График платежей установлен пунктом 5 соглашения, стороны определили, что арендатор перечисляет:

- с 09.11.2013  г. по 30.11.2013 г. - 913 675 руб.

- с 01.12.2013 г. по 05.12.2013г. - 913 675 руб.

- с 01.01.2014 г. по 15.01.2014 г. - 913 675 руб.

- с 01.02.2014 г. по 05.02.2014 г. - 913 675 руб.

- с 01.03.2014 г. по 05.03.2014 г. - 913 675 руб.

- с 01.04.2014 г. по 05.04.2014 г. - 913 675 руб.

В соответствии с п. 12 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в п. 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 69 человек.

Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора).

В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.

Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.

26.03.2013 г. между ООО «Сочи - Наш Дом» (арендатор) и ООО «Топ проджект» (субарендатор) было подписано соглашение о задатке, по условиям которого стороны выразили намерение заключить основной договор субаренды с арендной платой из расчета за одно койко-место в размере 1170 руб. в сутки в отношении:

- помещений общей площадью 370,8 кв.м в здании Литера А, расположенного по адресу: 

<

...>;

- помещений общей площадью 591,4 кв.м в здании Литера Ш, расположенного по адресу: 

<

...> а;

- помещений общей площадью 370,5 кв.м. в здании Литера А, этажность - 3 этажа, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Общинная, д. № 54;

- помещений общей площадью 428,2кв.м. в здании Литера А, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 2.5 соглашения о задатке для обеспечения исполнения намерения субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со ст. 380 и ст. 381 ГК РФ в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 754 155 руб.

Пунктом 3.2 соглашения о задатке стороны определили, что основной договор будет заключен в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения.

Во исполнение условий соглашения о задатке ООО «Топ проджект» перечислило ООО «Сочи - Наш Дом» задаток в размере 27 754 155 руб. по платежному поручению от 03.04.2013 №258.

25.04.2013 года между ООО «Топ проджект» (субарендатор) и ООО «Сочи - Наш Дом» (арендатор) был заключен договор субаренды жилых помещений, согласно п. 1.8 которого (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2013 г.) истец арендовал следующие помещения:

1. Помещения на 60 койко-мест в здании Литер А, расположенном по адресу: 

<

...>, с кадастровым № 23-23-22/099/2010-375, общей площадью 555,7 кв.м., этажность - 4 этажа, со следующими техническими характеристиками:

-  2 этаж на 20 койко-мест общей площадью 185,9 кв.м., с расположенными на нем: лестничная клетка 11,7 кв.м., комната 20,2 кв.м.(4 койко-места), санузел 3,6 кв.м., санузел 3,9 кв.м., комната 14,3 кв.м. (3 койко-места), коридор 16,9 кв.м., комната 9,6 кв.м. и комната 15,6 кв.м.(проходная 4 койко-места), санузел 4,2 кв.м., санузел 4,2кв.м., комната 15,6 кв.м.(3 койко-места), комната 17,1 кв.м. (3 койко-места), санузел 3,0 кв.м., санузел 3,3 кв.м., комната 17,5 кв.м. (3 койко-места), балкон 9,2 кв.м., балкон 9,2 кв.м., терраса 6,8 кв.м.;

-  3 этаж на 20 койко-мест общей площадью 184,9 кв.м., с расположенными на нем: лоджия 11,3 кв.м., комната 20,1 кв.м.(4 койко-места), санузел 3,4 кв.м., санузел 3,8 кв.м., комната 14,2 кв.м. (3 койко-места), коридор 16,8 кв.м., комната 9,6 кв.м. и комната 15,6 кв.м. (проходная 4 койко-места), санузел 4,3 кв.м., санузел 4,1кв.м., комната 15,7 кв.м. (3 койко-места), комната 17,2 кв.м. (3 койко-места), санузел 3,0 кв.м., санузел 3,0 кв.м., комната 17,5 кв.м.(3 койко-места), балкон 9,2 кв.м., балкон 9,2 кв.м., терраса 6,9 кв.м.;

-   4 этаж на 20 койко-мест общей площадью 184,9 кв.м., с расположенными на нем: лоджия 11,3 кв.м., комната 20,1 кв.м. (4 койко-места), санузел 3,4 кв.м., санузел 3,8 кв.м., комната 14,2 кв.м. (3 койко-места), коридор 16,8 кв.м., комната 9,6 кв.м. и комната 15,6 кв.м. (проходная 4 койко-места), санузел 4,3 кв.м., санузел 4,1кв.м., комната 15,7 кв.м. (3 койко-места), балкон 9,2 кв.м., балкон 9,2 кв.м., терраса 6,9 кв.м.

2.  Помещения на 40 койко-мест в здании Литер Ш, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым № 23-23-22/051/2010-150, общей площадью 591,4 кв.м., этажность - 4 этажа + мансарда, со следующими техническими характеристиками:

-   1 этаж общей площадью 95,8кв.м., с расположенными на нем помещением для стирки одежды;

-  2 этаж на 10 койко-мест общей площадью 122,4 кв.м., с расположенными на нем: комната 16,8 кв.м. (3 койко-места), комната 8,7 кв.м.(1 койко-место), подсобное помещение 3,4 кв.м., подсобное помещение 3,0 кв.м., комната 14,7 кв.м.(3 койко-места), комната 12,9 кв.м., подсобное помещение 2,6 кв.м., подсобное помещение 2,8 кв.м., подсобное помещение 7,3 кв.м., коридор 17,6 кв.м., подсобное помещение 5,7 кв.м., балкон 11,6 кв.м., балкон 4,1 кв.м., балкон 11,2 кв.м.;

-  3 этаж на 10 койко-мест общей площадью 122,4 кв.м., с расположенными на нем: коридор 17,6 кв.м., подсобное помещение 5,7 кв.м., комната 16,8 кв.м.(3 койко-места), комната 8,7 кв.м. (1 койко-место), подсобное помещение 3,4 кв.м., подсобное помещение 3,0 кв.м., комната 14,7 кв.м.(3 койко-места), комната 12,9 кв.м.(3 койко-места), подсобное помещение 2,6кв.м., подсобное помещение 2,8 кв.м., подсобное помещение 7,3 кв.м., балкон 11,2 кв.м., балкон 4,1 кв.м., балкон 11,6 кв.м.;

-  4 этаж на 10 койко-мест общей площадью 124,9 кв.м., с расположенными на нем: подсобное помещение 6,0 кв.м., балкон 11,6 кв.м., комната17,8 кв.м. (3 койко-места), коридор 18,0 кв.м., комната 9,0 кв.м.(1 койко-место), подсобное помещение 3,4 кв.м., подсобное помещение 3,1 кв.м., комната 14,9 кв.м.(3 койко-места), балкон 11,2 кв.м., комната12,9 кв.м.(3 койко-места), подсобное помещение 2,6 кв.м., подсобное помещение 2,7 кв.м., подсобное помещение 7,6 кв.м., балкон 4,1 кв.м.;

- мансарда на 10 койко-мест общей площадью 125,9 кв.м., с расположенными на ней: балкон 11,6 кв.м., комната 17,8 кв.м. (3 койко-места), комната 9,4 кв.м.(1 койко-места), подсобное помещение 3,6 кв.м., подсобное помещение 3,1 кв.м., комната 14,9 кв.м. (3 койко-места), балкон 11,2 кв.м., комната 12,8 кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,6 кв.м., подсобноепомещение2,7кв.м., подсобноепомещение7,9кв.м., коридор 18,1 кв.м., балкон 4,1 кв.м., подсобное помещение 6,1 кв.м.

3.  Помещения на 40 койко-мест в здании Литер А, общей площадью 370,5 кв.м., этажность - 3 этажа, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый № 23:49:0402041:0:109, со следующими техническими характеристиками:

-  2 этаж на 20 койко-мест общей площадью 185,8 кв.м., с расположенными на нем: лестничная клетка 11,8 кв.м., комната 20,3 кв.м.(4 койко-места), санузел 3,6 кв.м., санузел 3,9 кв.м., комната 14,2 кв.м.(3 койко-места), коридор 16,7 кв.м., комната 9,6 кв.м. и комната 15,6 кв.м.(проходная 4 койко-места), санузел 4,2 кв.м., санузел4,2 кв.м., комната 15,4 кв.м. (3 койко-места), комната 17,2 кв.м.(3 койко-места), санузел 3,1 кв.м., санузел 3,2 кв.м., комната 17,6 кв.м. (3 койко-места), балкон 9,2 кв.м., балкон 9,2 кв.м., терраса 6,8 кв.м.;

-  3 этаж на 20 койко-мест общей площадью 184,7 кв.м., с расположенными на нем: лоджия 11,3 кв.м., комната 20,3 кв.м.(4 койко-места), санузел 3,5 кв.м., санузел 3,8 кв.м., комната 14,2 кв.м. (3 койко-места), коридор 16,9 кв.м., комната 9,6 кв.м. и комната 15,5 кв.м.(проходная 4 койко-места), санузел 4,2 кв.м., санузел 4,0кв.м., комната 15,5 кв.м.(3 койко-места), комната 17,0 кв.м. (3 койко-места), санузел 3,0 кв.м., санузел 3,1 кв.м., комната 17,5 кв.м. (3 койко-места), балкон 9,2 кв.м., балкон 9,2 кв.м., терраса 6,9 кв.м.

4. Помещения на 69 койко-мест в здании, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Тросниковая, д. № 12, с кадастровым № 23-49:0402042:1333, общей площадью 549,0 кв.м., этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:

-   2 этаж на 36 койко-мест общей площадью 273,9 кв.м., с расположенными на нем: детская 15,0 кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв.м., кабинет 15,2 кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,5 кв.м., библиотека 15,0 кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв.м., зал 15,1 кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв.м., гостиная 15,0кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв.м., спальня 15,0 кв.м.(3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв.м., комната 15,0 кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,7 кв.м., детская 15,1 кв.м.(3 койко-места), подсобное помещение 2,5 кв.м., кабинет 15,0 кв.м.(3 койко-места), подсобное помещение 2,9 кв.м., библиотека 15,0 кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв.м., зал 15,1 кв.м. (3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв.м., гостиная 15,0 кв.м.(3 койко-места), подсобное помещение 2,8 кв.м., балкон 60,4 кв.м.;

- 3 этаж на 33 койко-места общей площадью 275,1 кв.м., с расположенными на нем: кабинет 15,0 кв.м.(3 койко-места), спальня 15,0 кв.м.(3 койко-места), столовая 15,0 кв.м. (3 койко-места), гостиная 15,0 кв.м.(3 койко-места), кабинет 15,0 кв.м.(3 койко-места), комната 15,1 кв.м.(3 койко-места), детская 15,1 кв.м. (3 койко-места), зал 15,1 кв.м. (3 койко-места), столовая 15,0 кв.м.(3 койко-места), библиотека 15,0 кв.м. (3 койко-места), спальня 15,3 кв.м. (3 койко-места), балкон 60,6 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное 2,8 кв.м., подсобное2,8кв.м., подсобное 2,8кв.м., подсобное 2,8 кв.м.

В договоре субаренды отражено, что право собственности на здания, в которых расположены указанные в пунктах 1.8.1-1.8.4 Помещения, передаваемые по настоящему договору в субаренду, принадлежат на праве собственности гр. ФИО9, гр. ФИО3, гр. ФИО4, гр. ФИО2

В пункте 1.3 договора субаренды стороны указали, что сумма в размере 27 754 155 руб., уплаченная по платежному поручению от 03.04.2013 № 258 (задаток по соглашению от 26.03.2013 г.), является задатком по договору субаренды в счет причитающихся с субарендатора платежей.

В соответствии с п. 1.10 договора субаренды стоимость одного койко-места является твердой денежной суммой и составляет 1 170 руб. в сутки.

Согласно п. 6.1 договора субаренды стороны пришли к соглашению, что цена договора - является твердой денежной суммой, не подлежащей изменению, и рассчитывается, исходя из стоимости одного койко-места, периода размещения и количества персонала, что составляет 55 508 310 руб.

Передача помещений субарендатору подтверждается Актом приема-передачи помещений от 01.09.2013 года.

Помимо задатка в размере 27 754 155 руб., ООО «Топ проджект» по договору субаренды от 25.04.2013г. перечислило арендную плату в соответствии с графиком платежей платежными поручениями:

- № 1006 от 25.10.2013 г. сумму 3 700 544 руб.

- № 1141 от 11.11.2013 г. на сумму 3 700 544 руб.

- № 1326 от 11.12.2013 г. на сумму 3 700 554 руб. 

- № 1387 от 18.12.2013 г. на сумму 3 700 554 руб.

Всего перечислено денежных средств на сумму 42 556 371 руб. 

В период действия договора субаренды произошла смена арендатора.

02.12.2013 г. ООО «Сочи - Наш Дом» заключило с ООО «Авиор А» договор уступки прав и обязанностей по договорам аренды помещений от 25.03.2013 г., заключенных с собственниками помещений - ФИО9, ФИО3, ФИО4, ФИО2

Согласно пункту 3 договора уступки к ООО «Авиор А» в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса РФ переходят права и обязанности ООО «Сочи - Наш Дом» в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего договора. Одновременно с правами и обязанностями арендатора ООО «Авиор А» принимает на себя задолженности арендодателей и арендатора в полном объеме.

Пунктом 7 договора уступки ООО «Авиор А» было поставлено в известность, что помещения обременены правом субаренды со стороны субарендатора ООО «Топ проджект».

12.01.2014 г. (согласно почтовым штампам на конвертах) собственниками помещений в адрес арендатора - ООО «Авиор А» были направлены уведомления от 31.12.2013 г. о расторжении договоров аренды помещений от 25.03.2013г. в связи с регулярным ненадлежащим исполнением обязательств арендатора по внесению арендной платы. 

Арендодатели указали, что полагают договоры аренды от 25.03.2013 г. расторгнутыми с 30.12.2013 г.

Ответными письмами №№ 1, 2, 3, 4, направленными в адрес арендодателей - ФИО3, ФИО2, ФИО10, ИП ФИО4 24.02.2014 г., ООО «Авиор А» сообщило о несогласии с односторонним расторжением договоров аренды, поскольку на дату подписания и направления в адрес арендатора уведомлений об одностороннем расторжении у ООО «Авиор А» отсутствовала задолженность по арендной плате перед собственниками жилых помещений.

В связи с направлением арендодателями уведомлений об одностороннем расторжении договоров аренды от 25.03.2013 г., субарендатор - ООО «Топ Проджект» также направил в адрес ООО «Авиор А» уведомление от 31.12.2013 г. № 1646/4 о расторжении договора субаренды со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса РФ и просил возвратить часть задатка в сумме 12 723 711 руб., уплаченного за период, в котором временное пользование помещениями не предоставлялось.

Данное уведомление получено ООО «Авиор А» 20.01.2014 г., что подтверждается штампом Обнинского отделения № 219032 Калужской области ФГУП «Почта России» и не оспаривается сторонами.

В ответном письме № 5 в адрес ООО «Топ Проджект», ООО «Авиор А» также сообщило о несогласии с односторонним расторжением договора субаренды от 25.04.2013 б/н, поскольку договоры аренды от 25.03.2013 продолжают действия. В названном письме ООО «Авиор А» сообщило о необходимости оплаты арендных платежей за январь и февраль 2014 года.

Как указывает ООО «Топ Проджект» в исковом заявлении, действие заключенного между сторонами договора субаренды от 25.04.2013 г. было прекращено на основании ст. 618 Гражданского кодекса РФ с 16.01.2014 г. в связи прекращением основных договоров аренды. 

Судом установлено, что ООО «Топ проджект» внес задаток в сумме 27 754 155 руб. и арендную плату в сумме 14 802 216 руб., то есть всего оплатил 42 556 371 руб.

Между тем, согласно приведенному ООО «Топ проджект» в иске расчету за период с 01.09.2013 г. по 07.01.2014 г. субарендатор должен был уплатить 31 555 056 руб. из расчета по 1170 руб. за каждые сутки каждого из 29 койко-мест (209x1170x129).

В исковом заявлении истец указывает, что ответчик безосновательно удерживает 7 300 731 руб. (38 855 787 руб. - 31555 056 руб.), поскольку пользование помещениями после прекращения договора субаренды не осуществлялось, и ООО «Топ проджект» заключило договоры аренды тех же помещений уже напрямую с собственниками помещений:

- с индивидуальным предпринимателем ФИО3 от 16.01.2014 г., на срок аренды с 16.01.2014 г. по 15.04.2014 г., с оплатой арендных платежей в размере 1 980 000 руб., исходя из стоимости одного койко-места 550 руб. в сутки;

-  с индивидуальным предпринимателем ФИО2 от 16.01.2014 г., на срок аренды с 16.01.2014 г. по 15.04.2014 г., с оплатой арендных платежей в размере 3 726 000 руб., исходя из стоимости одного койко-места 600 руб. в сутки;

- с индивидуальным предпринимателем ФИО4 от 16.01.2014 г., на срок аренды с 16.01.2014 г. по 15.04.2014 г., с оплатой арендных платежей в размере 2 160 000 руб., исходя из стоимости одного койко-места 600 руб. в сутки;

-  с индивидуальным предпринимателем ФИО10 от 10.02.2014 г., на срок аренды с 10.02.2014 г. по 15.04.2014 г., с оплатой арендных платежей в размере 2 640 000 руб., исходя из стоимости одного койко-места 676 руб. 92 коп. в сутки.

Оплата по прямым договорам аренды ООО «Топ проджект» произведена полностью, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, претензий со стороны арендодателей не имеется.

Помимо этого, 16.01.2014 г. между ООО «Топ проджект» и собственниками помещений были заключены договоры уступки права требования (цессии) по спорным договорам аренды помещений от 25.03.2013 г., в соответствии с которыми к ООО «Топ проджект» были переданы права требования к ООО «Сочи - Наш Дом», представляющие собой задолженности, образовавшиеся в результате неуплаты должником (арендатором) арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 15.01.2014 г. включительно, в частности по договору с ФИО3 - 350 460 руб., по договору с ФИО2 - 549 585 руб., по договору с ИП ФИО4 - 350 460 руб.

Как указано выше, ООО «Топ проджект», полагая прекращенным договор субаренды в связи с прекращением договоров аренды, произвел расчет субарендной платы до 16.01.2017 г. включительно, установил, что фактически произведенная оплата превышает должную (причитающуюся по условиям договора за соответствующее количество суток) и требует вернуть безосновательно удерживаемую сумму в размере 7 300 731 руб.

05.09.2014 г. истец по первоначальному иску направил в адрес ООО «Авиор А» претензию исх. № 526 с требованием о возврате части оплаченного задатка по аренде жилых помещений в общей сумме 7 300 761 руб., а также 1 250 505 руб. уступленного права требования.

Данная претензия была оставлена ответчиком по первоначальному иску без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «Топ Проджект» в суд с первоначальным иском.

ООО «Авиор А» не согласилось с исковыми требованиями ООО «Топ Проджект», считая, что договоры аренды от 25.03.2013, заключенные между ним и собственниками спорных помещений не прекратили своего действия, поскольку у арендодателей отсутствовали правовые основания для расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, ввиду чего субарендатор также не имел оснований считать договор субаренды от 25.04.2013 г. прекращенным, в связи с чем полагает недействительной (ничтожной), совершенную ООО «Топ проджект» одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013 б/н.

Как указывает ответчик по первоначальному иску - ООО «Авиор А», субарендатором не выполнена обязанность по внесению в полном объеме арендной платы по договору субаренды от 25.04.2013 г., в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 12 951 939 руб. за период с 01.01.2014г. по 15.04.2014г. и 15 048 302 руб. 84 коп. договорной неустойки за период с 11.02.2014г. по 24.05.2017г. (требования, уточненные в ходе рассмотрения спора).

Претензией исх. № 1 от 23.09.2016 г., направленной в адрес ООО «Топ Проджект» ООО «Авиор А» просило оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.12.2013 г. по 09.02.2014 г. в сумме 10 897 380 руб., а также уплатить договорную неустойку в размере 10 559 014 руб. 83 коп.

Указанная претензия оставлена субарендатором без ответа и удовлетворения.

При рассмотрении настоящего спора суд полагает исходить из следующего.

Согласно п. 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Основания прекращения договора субаренды определяются общими правилами о расторжении договоров (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными правилами статей 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) устанавливала общие основания расторжения договора:

- по соглашению сторон,

- по требованию одной из сторон в судебном порядке;

- путем внесудебного одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. 

Доводы первоначального иска основаны на том, что договоры аренды с собственниками помещений прекращены по пункту 6.2 данных договоров ввиду неуплаты арендатором арендной платы, что повлекло соответственно прекращение договора субаренды.

Исходя из содержания датированных 31.12.2013г. уведомлений арендодателей, досрочное расторжение договоров аренды от 25.03.2013г. мотивировано регулярным ненадлежащим исполнением обязательств арендатора (ООО «Авиор А») по договорам аренды от 25.03.2013г.

Согласно аналогичным пунктам 6.1 договоров аренды от 25.03.2013г., договор может быть расторгнут досрочно:

- по письменному соглашению сторон;

- в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором;

- по требованию одной из сторон в судебном порядке в соответствии с законом и настоящим договором. 

В соответствии с аналогичными пунктами 6.2 договоров аренды от 25.03.2013г. Договор аренды также прекращает свое действие в следующих случаях:

- ликвидация организации – Стороны по Договору в установленном порядке;

- признание организации – Стороны по Договору несостоятельной (банкротом);

- по окончании срока Договора при наличии возражений со стороны Арендодателя на заключение Договора аренды на новый срок;

- неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение № 1 к договору).

Таким образом, для законности отказа от исполнения договоров аренды подлежит установлению факт неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы, установленной в пункте 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендной платы (приложение № 1 к договору аренды), то есть, то обстоятельство, что на дату направления уведомления от арендодателя арендатор являлся неисправным, то есть наступило предусмотренное пунктом 6.2 договора основание прекращения договора аренды -«неуплата денежных средств», предусмотренных Соглашением сторон.

По состоянию на 12.01.2014г. (дата направления почтой уведомления от 31.12.2013г. об отказе от договора аренды) ООО «Сочи - Наш Дом» (первоначальный арендатор) и ООО «Авиор А» перечислили ФИО9 (арендодателю) денежные средства в общем размере 5 577 000 рублей (платежные поручения № 14 от 24.04.2013 г. на сумму 2 000 000 руб., № 22 от 17.05.2013 г. на сумму 50 000 руб., № 50 от 15.10.2013 г. на сумму 750 000 руб., № 52 от 23.07.2013 г. на сумму 100 000 руб., № 69 от 01.11.2013 г. на сумму 700 000 руб., № 6 от 17.12.2013 г. на сумму 609 000 руб., № 7 от 17.12.2013 г. на сумму 91 000 руб., № 14 от 21.12.2013 г. на сумму 501 990 руб., № 15 от 21.12.2013 г. на сумму 75 010 руб., № 10 от 19.12.2013 г. на сумму 609 000 руб., № 11 от 19.12.2013 г. на сумму 91 000 руб.). 

Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение № 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 05.02.2014 должно было быть оплачено 4 869 150 рублей (2 247 300 + 873 950 + 873 950 + 873 950). 

Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО «Авиор А» (арендатором) в срок с 01 по 05 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 05.02.2014 года.

Таким образом, по состоянию на 12.01.2014г. (дата направления уведомления от 31.12.2014г. об отказе от договоров аренды) со стороны арендатора – ООО «Авиор А»  имела место переплата арендной платы в сумме 707 850 руб.

По состоянию на 12.01.2014 (дата направления почтой уведомления от 31.12.2013г. об отказе от договоров аренды) ООО «Сочи - Наш Дом» (первоначальный арендатор) и ООО «Авиор А» перечислили ФИО3 (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 663 466 рублей (платежные поручения № 61 от 05.08.2013 г. на сумму 1 498 200 руб., № 67 от 30.10.2013 г. на сумму 500 000 руб., № 68 от 01.11.2013 г. на сумму 82 633 руб., № 3 от 15.12.2013 г. на сумму 582 633 руб.).

Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение № 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 12.01.2014 должно было быть оплачено 2 663 466 (1 498 200 + 582 633 + 582 633). 

Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен истцом (арендатором) в срок с 1 по 15 января 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 15.01.2014 года.

Таким образом, по состоянию на 12.01.2014г. (дата направления уведомления от 31.12.2013г. об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.

По состоянию на 12.01.2014г. (дата направления уведомления от 31.12.2013г. об отказе от договора аренды) ООО «Сочи - Наш Дом» (первоначальный арендатор) и ООО «Авиор А» перечислили ФИО11 (арендодателю) денежные средства в общем размере 4 176 800 рублей (платежные поручения № 70 от 01.11.2013 г. на сумму 913 675 руб., № 11 от 17.04.2013 г. на сумму 2 349 450 руб., № 1 от 15.12.2013 г. на сумму 913 675 руб.).

Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение № 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 12.01.2014 должно было быть оплачено 4 176 800 (2 349 450 + 913 675 + 913 675). 

Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен истцом (арендатором) в срок с 1 по 15 января 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 15.01.2014 года.

Таким образом, по состоянию на 12.01.2014г. (дата направления уведомления от 31.12.2013г. об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.

По состоянию на 12.01.2014г. (дата направления уведомления от 31.12.2013г. об отказе от договора аренды) ООО «Сочи - Наш Дом» (первоначальный арендатор) и ООО «Авиор А» перечислили ФИО4 (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 663 466 рублей (№ 1 от 27.03.2013 г. на сумму 1 498 200 руб., № 60 от 05.08.2013 г. на сумму 200 000 руб., № 71 от 01.11.2013 г. на сумму 382 633 руб., № 2 от 15.12.2013 г. на сумму 582 633 руб.).

Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение № 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 12.01.2014 должно было быть оплачено 2 663 466 рублей (1 498 200 + 582 633 + 582 633).

Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен истцом (арендатором) в срок с 1 по 15 января 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 15.01.2014 года.

Таким образом, по состоянию на 12.01.2014г. (дата направления уведомления от 31.12.2013г. об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.

Подлежит отклонению довод истца по первоначальному иску о том, что договоры аренды от 25.03.2013 ранее прекратили свое действие, поскольку со стороны арендатора (ООО «Авиор А») имели место просрочки оплаты промежуточных платежей.

Во-первых, согласно пункту 6.2 договора аренды он прекращает свое действие в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение № 1 к договору). 

Исходя из буквального понимания указанного пункта, суд считает, что условия договора связывают факт возможности досрочного прекращения договора аренды с обстоятельством неуплаты арендной платы, а не с наличием просрочки в оплате промежуточных платежей, которые хотя и с просрочкой, но на дату направления уведомлений о расторжении договоров аренды были оплачены арендатором (ООО «Авиор А») в полном объеме.

Во-вторых, арендодатели (собственники жилых помещений) не заявили о расторжении договоров аренды в связи с наличием просрочки промежуточных платежей в период с октября по ноябрь 2013 года. 

Довод истца по первоначальному иску о том, что для прекращения договорных правоотношений не требуется совершение каких-либо действий со стороны арендодателя, является ошибочным. 

По смыслу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Также подлежит отклонению довод истца по первоначальному иску о том, что договоры аренды от 25.03.2013 прекратили свое действие в момент получения от арендодателей уведомлений от 31.12.2013.

По смыслу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Правомочие на одностороннюю сделку об отказе от договора подлежит определению на момент совершения такой сделки. 

Сделки совершены в момент направления уведомлений (12.01.2014), которые датированы 31.12.2013г., когда на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендных платежей.

В этой связи, у арендаторов отсутствовали соответствующие правомочия на досрочное расторжение договорных правоотношений. 

Кроме этого, суд учитывает содержание спорных уведомлений, где арендаторы заявили (волеизъявление) о расторжении договоров аренды с 30.12.2013г., то есть волеизъявление арендаторов не было направлено на расторжение договоров аренды с момента истечения срока оплаты очередного арендного платежа (15.01.2014), как того требует ООО «Топ проджект», которое фактически не является участником спорных правоотношений в рамках договоров аренды и не может устанавливать (определять) волеизъявление собственников жилых помещений.

Также из материалов дела следует, что все уведомления арендаторов ФИО1 ФИО2, ФИО3, ФИО4 датированы одним числом и имеют идентичный текст, а конверты в адрес ООО «Авиор А» подписаны одним почерком и сданы в отделение почты в один день 12.01.2014г.  

Уведомление ООО «Топ проджект» в адрес ООО «Авиор А» о прекращении договора субаренды от 24.04.2013г. б/н также датировано 31.12.2013г. и сдано на почту  12.01.2014г. 

После чего, 16.01.2014 г. и 10.02.2014 г. между ФИО1 ФИО2, ФИО3, ФИО4 (арендодателями) и ООО «Топ проджект» (арендатор) подписаны прямые договоры аренды в отношении тех же помещений, из условий которых следует, что арендная плата для арендатора – ООО «Топ проджект» установлена в два раза ниже, чем по условиям договора субаренды от 25.03.2013г. б/н, заключенного с ООО «Авиор А».  

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункты 50 и 51 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Вышеизложенные обстоятельства совершения ООО «Топ проджект» односторонней сделки по досрочному расторжению договора субаренды с ООО «Авиор А» (со ссылкой на ст. 618 ГК РФ) суд оценивает как недобросовестное поведение (злоупотребление правом) с целью приобрести выгоду в виде пониженной арендной платы за используемые помещения, поскольку по условиям договора субаренды право ООО «Топ проджект» на односторонний отказ от исполнения договора было ограничено перечисленными в пункте 10.3 договора основаниями. Субарендатор не мог отказаться от исполнения договора субаренды безусловно и немотивированно.

Также суд отмечает, что на дату направления (12.01.2014г.) ООО «Топ проджект» уведомления о прекращении договора субаренды на основании ст. 618 ГК РФ и на дату его получения ООО «Авиор А» (20.01.2014г.), договор аренды между ФИО10 и ООО «Авиор А» был оплачен до 17.02.2014г., в связи с чем, ООО «Топ проджект» в любом случае не имело права на отказ от договора субаренды от 25.04.2013г. б/н в полном объеме.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Верхового суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, при заключении которого допущено злоупотребление правом, подлежит признанию недействительным на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ по иску лица, чьи права или охраняемые законом интересы нарушает этот договор. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015)

ООО «Топ проджект» заявлено об истечении срока исковой давности.

По смыслу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Таким образом, сделка об одностороннем отказе от исполнения договора считается совершенной с момента направления данного уведомления другой стороной договора.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оспариваемую одностороннею сделку ООО «Топ проджект» совершило 12.01.2013г., а ООО «Авиор А» о ней узнало - 20.01.2014 (почтовый конверт о получения уведомления от 31.12.2013 №1646/4).

ООО «Авиор А» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным прекращение договора субаренды в ноябре 2016 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

На основании вышеизложенного, суд считает подлежащим удовлетворению требование ООО «Авиор А» о признании недействительной (ничтожной) совершенную ООО «Топ проджект» одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.04.2013г.

Также по вышеуказанным основаниям, суд отказывает ООО «Топ проджект» в удовлетворении исковых требований о взыскании 7 300 731 руб. излишне уплаченного задатка.  

При рассмотрении встречных исковых требований ООО «Авиор А» к ООО «Топ проджект» о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки суд полагает исходить из следующего.

Поскольку односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013г. не повлекла юридических последствий, на которые она была направлена, ООО «Авиор А» вправе получить от субарендатора (ООО «Топ проджект») все причитающиеся ему арендные платежи по договору субаренды от 25.04.2013г.

В данном случае право на получение платежей по договору субаренды является законным интересом ООО «Авиор А», подлежащим судебной защите.

Как установлено материалами дела, ООО «Топ Проджект» во исполнение договорных условий внес задаток в сумме 27 754 155 руб. и арендную плату в сумме 14 802 176 руб., то есть всего оплатил 42 556 371 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № 258 от 03.04.2013 г., № 1006 от 25.10.2013 г., № 1141 от 11.11.2013 г., № 1326 от 11.12.2013 г., № 1387 от 18.12.2013 г. и не оспаривается сторонами.

Согласно представленному ООО «Авиор А» расчету уточненных исковых требований, в рамках настоящего дела им предъявлена ко взысканию с ООО «Топ Проджект» задолженность по оплате арендных платежей за январь - апрель 2014 года, которая составила 12 951 939 руб. (разница между ценой договора субаренды, составляющей 55 508 310 руб., и суммой всех фактически перечисленных ООО «Топ проджект» субарендных платежей, составившей 42 556 371 руб.).

Субарендатор (ООО «Топ проджект») обязан был перечислить в адрес ООО «Авиор А» до окончания срока аренды субарендную плату в размере 12 951 939 рублей (по 3 700 554 руб. за январь, февраль, март 2014 года и 1 850 227 рублей за апрель 2014 года).

ООО «Топ проджект» заявлено об истечении срока исковой давности.

ООО «Авиор А» с требованием о взыскании задолженности по субарендной плате за январь и февраль 2014 года в сумме 3 369 600 руб. и неустойки в сумме 3 184 552 руб. 80 коп. обратилось в арбитражный суд 07.11.2016 года.

Таким образом, трехлетний срок исковой давности в отношении платежей за январь и февраль 2014 года в сумме 3 369 600 руб. ООО «Авиор А» не пропущен.

24 мая 2016 года судом принято уточнение исковых требований ООО «Авиор А», в котором увеличен размер субарендной платы за январь и февраль 2014г., а также добавлена ко взысканию задолженность по субарендной плате за март и апрель 2014 года. Ходатайство об уточнении требований удовлетворено судом. 

С учетом даты заявления ходатайства об уточнении встречных исковых требований (24.05.2016) трехлетний срок исковой давности в отношении платежей за март и апрель 2014 года, а также в части суммы, превышающей изначально заявленную сумму (3 369 600 руб.) за январь и февраль 2014 года, обществом ООО «Авиор А» пропущен.

Таким образом суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Авиор А» в части взыскания задолженности по субарендной плате подлежат удовлетворению в сумме 3 369 600 руб. 

В удовлетворении остальной части требований ООО «Авиор А» о взыскании основного долга следует отказать.   

Суд отклоняет довод ООО «Топ проджект» о том, что субарендные платежи за январь и февраль 2014 года были погашены за счет обеспечительного платежа.

В отзыве на встречное исковое заявление ООО «Топ проджект» заявило о том, что внесло субарендную плату в общей сложности за 174,03 дня, то есть по 21.02.2014г.

При этом, ООО «Топ проджект» считает, что сумма обеспечительного платежа (задатка) погашала в полном объеме субарендную плату за период с января по февраль 2014 года.

Однако, указанное обществом «Топ проджект» назначение обеспечительного платежа не соответствует условиям соглашения о задатке от 26.03.2013 б/н.

В соответствии с пунктом 2.5 соглашения о задатке от 26.03.2013 б/н для обеспечения исполнения намерения арендатора и субарендатора, последний перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 754 155 рублей.

В приложении № 1 к соглашению о задатке от 26.03.2013 б/н («График платежей по Соглашению и Основному договору») стороны согласовали, что из общей суммы ежемесячного арендного платежа (7 401 108 рублей) ежемесячно удерживается аванс в размере 3 700 554 рублей, что составляет 50% от суммы платежа; остальная часть ежемесячной субарендной платы подлежит оплате согласно Графику платежей по договору субаренды (приложение № 2 к договору субаренды).

В пункте 6.3.2 договора субаренды от 25.04.2013 б/н стороны также согласовали, что из ежемесячного платежа будет удерживаться задаток пропорционально периоду размещения персонала.

Из изложенного следует, что обеспечительный платеж (задаток), оплаченный обществом «Топ проджект» платежным поручением от 03.04.2013 № 258, не мог в полном объеме покрывать весь ежемесячный платеж в январе и феврале 2014 года.

Иными словами, из условий договора субаренды от 25.04.2013 б/н и соглашения о задатке от 26.03.2013 б/н следует, что обеспечительный платеж удерживался в январе и феврале 2014 года только в размере 50% от суммы ежемесячного платежа; оставшаяся часть в размере 3 700 554 рублей за каждый месяц подлежала оплате согласно утвержденному сторону Графику платежей (приложение № 2 к договору субаренды).

Таким образом, задолженность ООО «Топ проджект» перед ООО «Авиор А» за январь и февраль 2014г. составляет 7 401 108 руб., однако, суд применив трехлетний срок исковой давности удовлетворил требования ООО «Авиор А» в части изначально заявленной суммы 3 369 600 руб., что входит в сумму задолженности только за январь 2014г. (3 700 554 руб.). 

Также истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании 15 048 302 руб. 84 коп. договорной неустойки за период с 11.02.2014г. по 24.05.2017г..

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором, денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 7.2 договора субаренды установлено, что при несвоевременном перечислении ежемесячных платежей по настоящему договору, субарендатор выплачивает арендатору пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В отношении договорной неустойки (дополнительное требование) за нарушение срока оплаты субарендной платы за март и апрель 2014 года обществом «Авиор А» пропущен срок исковой давности ввиду пропуска трехлетнего срока давности в отношении основного требования.

В отношении договорной неустойки (дополнительное требование) за нарушение срока оплаты платежей за январь и февраль 2014 года обществом «Авиор А» может быть взыскана неустойка на сумму 3 369 600 руб., заявленную в пределах трехлетнего срока исковой давности. 

В части остальной суммы 4 031 508 руб. (основного долга за январь и февраль 2014г.) судом применен срок исковой давности, в связи с чем, неустойка, начисленная на указанную сумму, взысканию не подлежит.     

В приложении № 2 к договору субаренды (пункт 6.3 договора) стороны согласовали сроки оплаты субарендных платежей: срок оплаты за январь 2014 года истёк 10.02.2014г..

Судом самостоятельно произведен расчет неустойки, согласно которому сумма неустойки составила 4 036 780 руб. 80 коп.:

3 369 600 руб. (платеж за январь 2014 года в пределах срока исковой давности) *1098  дней (с 10.02.2014г. по 24.05.2017г.)* 0,1%. 

Таким образом, с ООО «Топ Проджект» в пользу ООО «Авиор А» подлежит взысканию договорная неустойка в размере 4 036 780 руб. руб. 80 коп.

В удовлетворении остальной части иска о взыскании неустойки следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат возложению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Топ-проджект» отказать.

Исковые требования ООО «АВИОР А» удовлетворить в части.

Признать недействительной (ничтожной) совершенную ООО «ТОП ПРОДЖЕКТ» одностороннюю сделку по досрочному расторжению (отказу от исполнения) договора субаренды жилых помещений от 25.03.2013г.

Взыскать с ООО «ТОП ПРОДЖЕКТ» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «АВИОР А А» (ИНН 

<

***>) 3 369 600 руб. основной задолженности, 4 036 780 руб. 80 коп. неустойки.

В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «АВИОР А» отказать.

Взыскать с ООО «ТОП ПРОДЖЕКТ» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 49 195 руб. 27 коп. государственной пошлины.

Взыскать с ООО «АВИОР А» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 119 805 руб. 73 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                     Н.А. Ермолова