﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1781/2021

05 мая 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

 

судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

 

при участии:

от ИП Тугиной Л.В.: Ломакин Д.М., представитель по доверенности              от 25.11.2020

от администрации г. Южно-Сахалинска: Васильченко О.В., представитель по доверенности от 23.06.2020 № Д07-0123

от ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр»: представитель               не явился

 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу администрации города Южно-Сахалинска

 

на решение от 03.12.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2021

 

по делу № А59-6759/2019 Арбитражного суда Сахалинской области

 

по иску индивидуального предпринимателя Тугиной Любови Вячеславовны

 

к администрации города Южно-Сахалинска, обществу с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр»

 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной на основании отчета от 22.08.2019 № 257, урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества

Индивидуальный предприниматель Тугина Любовь Вячеславовна (ОГРНИП 305650101700301, ИНН 650100233409; далее – ИП Тугина Л.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области            с иском к администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129,         ИНН 6501026762, адрес: 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 173;         далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью              «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (ОГРН 1097232011271,           ИНН 7202196077, адрес: 625003, г. Тюмень, ул. Республики, 14/1, 2; далее – ООО «ЗСКЦ») о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 72 кв.м, расположенного на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 155,  с кадастровым номером 65:01:0601002:2764, определенную в размере               9 199 440 руб. на основании отчета от 22.08.2019 № 257, выполненного          ООО «ЗСКЦ». Также предприниматель просила определить условия договора купли-продажи указанного недвижимого имущества, подлежащего заключению с администрацией, действующей от имени городского округа «Город Южно-Сахалинск» в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом, с учетом протокола разногласий от 27.09.2019, а именно, из преамбулы договора исключить фразу «… отчета об определении рыночной стоимости от 22.08.2019 № 257 …» и изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора, составляет 4 125 000 руб. (НДС не облагается)» (с учетом уточнения заявленных требований и привлечения соответчика в порядке статей 46, 49 АПК РФ).

 

Решением суда от 03.12.2020, оставленным постановлением          Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2021 без изменения, уточненные требования ИП Тугиной Л.В. удовлетворены – признана недостоверной величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения в размере 9 199 440 руб. и условия договора купли-продажи определены с учетом протокола разногласий от 27.09.2019.

 

В остальной части требований производство по делу прекращено                  на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ ввиду отказа предпринимателя от иска.

 

В кассационной жалобе администрация выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, не выяснены        все фактические обстоятельства спора, в связи с чем просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении заявленных предпринимателем требований отказать.

 

Как полагает заявитель, заключение судебной экспертизы, на основе которого приняты обжалуемые судебные акты, является недостоверным              и недопустимым доказательством. Полагает, что представленный администрацией отчет ООО «ЗСКЦ» от 22.08.2019 № 257, напротив, подтверждает достоверность предложенной им величины рыночной стоимости спорного имущества. Кроме того, указывает, что предпринимателем при обращении в суд с иском не представлено иных доказательств, безусловно опровергающих стоимость спорного имущества,               а приложенная им справка ООО «СОК «Максимум» от 26.09.2019 не могла подменять собой заключение эксперта. По мнению администрации, в такой ситуации у судов не имелось правовых оснований для назначения судебной экспертизы. Настаивает на том, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом                           от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), производится исключительно уполномоченными органами и не может пересматриваться               в судебном порядке.

 

ИП Тугина Л.В. в отзыве на кассационную жалобу опровергла все приведенные в ней доводы, и предложила оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.

 

Дополнительно от администрации поступило ходатайство о приобщении к материалам дела следующих доказательств: уведомление                 от 23.03.2021 № 013-00252/ДУМИ об отказе от договора аренды;                     акт приема-передачи объекта недвижимого муниципального имущества; уведомление о вручении почтового отправления.

 

Данное ходатайство судом округа рассмотрено в судебном заседании                  и отклонено, поскольку в силу норм главы 35 АПК РФ возможность исследования и оценки новых доказательств на стадии кассационного производства отсутствует. Документы, приложенные к ходатайству, подлежат возврату заявителю после завершения кассационного производства.

 

Представитель администрации в судебном заседании, проведенном               в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. Кроме того, указал на то, что в настоящее время предприниматель утратил право выкупа спорного имущества ввиду расторжения заключенного между сторонами договор аренды.

Представитель ИП Тугиной Л.В., в свою очередь возражал против отмены обжалуемых судебных актов по мотивам, изложенным в отзыве на жалобу.

 

ООО «ЗСКЦ» извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд                         не обеспечило, отзыв на кассационную жалобу не направило, что                         не препятствует рассмотрению дела (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).

 

Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы с учетом отзыва на нее и пояснений представителей сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

 

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ИП Тугина Л.В. на основании договором аренды от 08.09.2003 № 1/03 до настоящего времени является арендатором объекта недвижимого муниципального имущества – нежилого помещения, общей площадью                  72 кв.м, расположенного на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, 155, с кадастровым номером 65:01:0601002:2764.

 

В порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, предприниматель 17.10.2019 обратилась в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта муниципального имущества.

 

Постановлением администрации от 28.08.2019 № 2630                                 ИП Тугиной Л.В. предоставлено преимущественное право на приобретение указанного имущества по цене 9 199 440 руб. Администрацией 05.09.2019              в адрес предпринимателя направлено указанное постановление и проект соответствующего договора.

 

Предпринимателем в адрес администрации 02.10.2019 направлен протокол разногласий к проекту договора в части размера выкупной стоимости спорного имущества, который отклонен администрацией (письмо от 17.10.2019).

 

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, предприниматель обратилась                          в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком           в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

 

В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

 

Таким образом, при наличии у лица преимущественного права                     на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона         № 159-ФЗ.

 

Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете,               в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

 

Следовательно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения судом конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

 

По смыслу статей 3, 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган            не вправе отказать субъекту малого предпринимательства в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при соблюдении всех условий, предусмотренных данным законом, следовательно для ответчика заключение такого договора является обязательным.

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда                     в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора),  и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.                      При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

 

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются                           в соответствии с решением суда.

 

Как установлено арбитражными судами, ИП Тугина Л.В. является субъектом малого предпринимательства и оснований, исключающих отчуждение ей в собственность спорного недвижимого имущества в силу положений Закона № 159-ФЗ, не имеется, в связи с чем предприниматель имеет право требовать заключения с ней договора купли-продажи этого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

 

Фактически спор по настоящему делу связан с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению недвижимого имущества, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены.

 

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). При этом оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ, наравне с другими имеющимся в материалах дела доказательствами.

 

В процессе рассмотрения настоящего дела судами выявлены отличия            в выкупной цене спорного имущества, предложенной администрацией                    на основании отчета от 22.08.2019 № 257 ООО «ЗСКЦ» (цена составила          9 199 440 руб.) и предложенной предпринимателем в протоколе разногласий от 02.10.2019 в размере 6 000 000 руб. (справка ООО «СОК «Максимум»             от 26.09.2019), что послужило основанием для назначения судебной экспертизы по ходатайству истца в порядке статьи 82 АПК РФ, производство которой было поручено ИП Евдокимовой Н.С.

 

Согласно представленному заключению судебной экспертизы                  от 10.05.2020 № Э572-20 стоимость спорного имущества по состоянию                     на 17.10.2019 (дата подачи предпринимателем заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества) составила                  4 125 000 руб.

 

С учетом полученного по результатам судебной экспертизы заключения ИП Тугина Л.В. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила заявленные требования.

 

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ все имеющиеся              в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды пришли                        к выводу о необходимости определения цены спорной сделки в размере рыночной стоимости имущества, установленной в заключении судебной экспертизы от 10.05.2020 № Э572-20, которое судами признано обоснованным и достоверным, не содержащим противоречий и неточностей, соответствующим положениям Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федеральных стандартов оценки.

 

При этом судами не приняты в качестве надлежащих и допустимых доказательств представленные сторонами: отчет оценщика                               ООО «ЗСКЦ» и справка ООО «СОК «Максимум», мотивы непринятия которых подробно изложены в обжалуемых судебных актах и фактически сторонами не оспорены. Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертиз участвующими в деле лицами также                          не заявлялось.

При таких обстоятельствах арбитражные суды правомерно удовлетворили уточненные требования истца, определив условия спорного договор купли-продажи в части рыночной стоимости выкупаемого имущества в размере 4 125 000 руб.

 

В целом указанные выводы арбитражных судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению              в данном случае нормам материального права.

 

Приведенные в кассационной жалобе администрацией доводы                        не опровергают указанных выводов судов, а по существу касаются несогласия заявителя с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, что не может свидетельствовать о нарушении или неправильном применении судами норм права.

 

Позиция администрации о том, что оценка рыночной стоимости имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, должна производиться исключительно уполномоченными органами                   и не может быть пересмотрена в судебном порядке признается судом округа ошибочной как противоречащая пункту 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92.

 

Дополнительные доводы, приведенные представителем заявителя жалобы в судебном заседании окружного суда, об утрате предпринимателем права вы выкуп спорного имущества ввиду одностороннего расторжения администрацией заключенного между сторонами договора аренды, также             не влияют на итоговый результат по делу.

 

Такие действия ответчика совершенные уже после принятия обжалуемых судебных актов и направленные исключительно на воспрепятствование реализации истцом права на выкуп арендуемого помещения, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком своими правами, что является недопустимым в силу статьи 10 АПК РФ с учетом разъяснений пункта 5 Информационное письмо Президиума ВАС РФ                 от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

Учитывая, что неправильного применения норм материального права  и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

 

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.12.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2021 по делу № А59-6759/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу –       без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,                  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  С.И. Гребенщиков

Судьи                                                                                    М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

С.Н. Новикова