ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-2317/2024

г. Саратов

10 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 4 сентября 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лыткиной О. В., 

судей Савенковой Н. В., Самохваловой А. Ю., 

при  ведении  протокола  судебного  заседания секретарём  судебного  заседания Батыгиной Д. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АТОЛЛ» на решение Арбитражного суда Саратовской области от 4 июля 2024 года по делу № А57-2317/2024,

по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Фрегат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Саратов, 

к обществу с ограниченной ответственностью «АТОЛЛ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Саратов, 

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Фрегат» - ФИО1 по доверенности от 23.08.2024,

от общества с ограниченной ответственностью «АТОЛЛ» - ФИО2 по доверенности от 27.08.2024,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением обратилось общество с ограниченной ответственностью Управляющей компании «Фрегат» (далее – ООО УК «Фрегат», истец) к обществу с ограниченной ответственностью «АТОЛЛ» (далее – ООО «АТОЛЛ», ответчик) о взыскании задолженности по оплате дополнительных расходов, связанных с ремонтом лифтового оборудования (заводской номер B7NP4171, грузоподъемность 1000 кг), за нежилое помещение № 2 общей площадью 269,9 кв. м в размере 9535,57 рублей, за нежилое помещение № 9 общей площадью 293,6 кв. м в размере 10372,89 рублей, за нежилое помещение № 11 общей площадью 1815,6 кв. м в размере 64145,15 рублей, а всего 84053,61 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 3362,14 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 4 июля 2024 года по делу № А57-2317/2024 исковое заявление ООО УК «Фрегат» удовлетворено: с ООО «АТОЛЛ» в пользу ООО УК «Фрегат» взыскана задолженность по оплате дополнительных расходов, связанных с ремонтом лифтового оборудования (заводской номер B7NP4171, грузоподъемность 1000 кг), за нежилое помещение № 2 общей площадью 269,9 кв. м в размере 9535,57 рублей, за нежилое помещение № 9 общей площадью 293,6 кв. м в размере 10372,89 рублей, за нежилое помещение № 11 общей площадью 1815,6 кв. м в размере 64145,15 рублей, а всего 84053,61 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 3362,14 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «АТОЛЛ» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в иске отказать. 

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: нежилые помещения, принадлежащие ответчику, являются самостоятельными обособленными объектами, имеют отдельные входы, ответчик не пользуется общим имуществом МКД,  заключает отдельные с ресурсоснабжающими организациями договоры поставки коммунальных услуг, не зависят от МКД, несет бремя содержания и обслуживания нежилых помещений, а потому  ООО «АТОЛЛ», как собственник нежилых встроенно-пристроенных  помещений в силу закона, не может обладать правом общей долевой собственности на лифтовое оборудование, расположенное в жилом подъезде МКД, так как оно предназначено исключительно  для обслуживания  жилого дома, а потому у суда отсутствуют основания для  отнесения дополнительных расходов, связанных с ремонтом лифтового оборудования.

Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, настаивает на отменен решения суда и удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель истца в судебном процессе возражал против доводов апелляционной жалобы, просит в ее удовлетворении отказать, решение суда - оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы по следующим правовым основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО УК «Фрегат» обеспечивает коммунальными услугами собственников, нанимателей, арендаторов помещений и других лиц, проживающих в многоквартирном доме № 89 по ул. Чернышевского г. Саратова, организует и осуществляет деятельность по содержанию, эксплуатации, ремонту, реконструкции и управлению общим недвижимым имуществом в многоквартирном доме (п. 3 протокола общего собрания собственников от 31.01.2019).

Согласно внеочередному общего собрания собственников от 05.10.2023 (п. 2 протокола от 05.10.2023) установлены дополнительные расходы, связанные с ремонтом лифтового оборудования (заводской номер B7NP4171, грузоподъемность - 1000 кг), вышедшего из строя, в размере 35,33 рублей с 1 кв. м жилого или нежилого помещения.

Ответчик является собственником нежилых помещений № 2 общей площадью 269,9 кв. м, № 9 общей площадью 293,6 кв. м, № 11 общей площадью 1815,6 кв. м, расположенных в 

<

...> что подтверждается актами приема-передачи от 17.06.2019.

В ноябре 2023 года ответчику были начислены согласно тарифу 35,33 рублей с одного кв. м за нежилое помещение № 2 общей площадью 269,9 кв. м - 9535,57 рублей, за нежилое помещение № 9 общей площадью 293,6 кв. м - 10372,89 рублей, за нежилое помещение № 11 общей площадью 1815,6 кв. м  - 64145,15 рублей, итого 84053,61 рублей, что подтверждается выписками с лицевых счетов.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворив исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из обязанности ответчика нести расходы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества данного дома, пропорционально размеру общей площади принадлежащих ему помещений.

Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

В силу ч.3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В соответствии с частью 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.

Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления многоквартирным домом, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (пункт 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате установленного общим собранием собственников дополнительного сбора лежит на администрации Заводского района МО «Город Саратов».

Поскольку от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти, органы местного самоуправления в пределах их компетенции (пункт 1 статьи 125 ГК РФ), то возмещение затрат на содержание не распределенного и не закрепленного за конкретным пользователем имущества, принадлежащего публично-правовому образованию, должно осуществляться не за счет его казны, а непосредственно с того органа, которому переданы полномочия по управлению этим имуществом.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статьей 249 ГК РФ установлено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

В силу статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется по правилам, установленным в пункте 1 статьи 37 ЖК РФ, т.е. пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику жилого помещения.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

На основании статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое и нежилое помещение и коммунальные услуги.

В силу части 3 статьи 153 ЖК РФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Согласно части 7 статьи 155 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть избран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

Частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

На основании части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу положений статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Пункт 11 названных Правил содержит перечень мероприятий по содержанию общего имущества многоквартирного дома, который не является исчерпывающим. При надлежащем выполнении указанных мероприятий у истца возникает право на получение платы за эти услуги и работы.

Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года № 307, истец является исполнителем коммунальных услуг многоквартирного дома.

При этом гражданское законодательство не ограничивает субъектов в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Исходя из предмета заявленного иска, следует, что истцом заявлено требование о взыскании задолженности по оплате дополнительного сбора, оплата которого определена  на внеочередном общем собрании собственников помещений в доме № 89 по ул. Чернышевского Н. Г. г. Саратова, состоявшемся 05.10.2023 (п. 2 протокола от 05.10.2023), на котором было принято решение о дополнительном сборе с собственников помещений на ремонт лифтового оборудования.

Доказательств оспаривания ответчиком данного решения, оформленного протоколом от 05.10.2023, суду не представлено.

На основании статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, в том числе и юридических лиц.

В силу требований вышеприведенных норм права издержки по содержанию общего имущества относятся также на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования и заключения договора с управляющей организацией.

Факт возможности применения к спорным правоотношениям положений жилищного законодательства подтверждается правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9 ноября 2010 года № 4910/10.

Истцом в подтверждение суммы иска предоставлен расчет задолженности, копия протокола общего собрания от 31.01.2019, протокол внеочередного общего собрания собственников от 05.10.2023, выписка по лицевому счету, акты приема-передачи нежилых помещений от застройщика собственнику - ответчику.

Контррасчет в материалы дела ответчиком не представлен.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у него обязанности по оплате «целевых взносов», несению дополнительных расходов, связанных с ремонтом лифтового оборудования, поскольку принадлежащие ООО «АТОЛЛ» нежилые помещения имеют самостоятельный, отдельный от МКД вход, не связаны с использованием лифтового и иного оборудования, на которое общим собранием были установлены дополнительные расходы, подлежат отклонению судебной апелляционной коллегией  по следующим правовым основаниям.

В соответствии п. 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. 

Согласно п. 1.2 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации. 

В силу пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с п. 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам нежилые помещения № 2 общей площадью 269,9 кв. м, № 9 общей площадью 293,6 кв. м, № 11 общей площадью 1815,6 кв. м, расположенные в 

<

...> принадлежат ответчику на праве собственности. 

В абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, под нежилым помещением в многоквартирном доме понимается помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

Таким образом, как обоснованно исходил суд первой инстанции при удовлетворении иска, именно факт того, что нежилое помещение указано в проектной или технической документации на многоквартирный дом, является основным и единственным критерием для определения принадлежности этого помещения к многоквартирному дому независимо от присоединения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения и от каких-либо других признаков самостоятельного функционирования. Данный свывод суда апеллянтом ничем не опровергнут.

В соответствии с пунктом 1.1 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, единицей технической инвентаризации является: домовладение, отдельно стоящее основное здание.

В Пункте 3.42 данной Инструкции установлено, что признаками единства здания служат фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Исходя из изложенного, отличительными признаками встроенного помещения от отдельно стоящего здания являются неразрывная связь с многоквартирным домом, они являются единым объектом недвижимости, наличие общих несущих и ограждающих конструкции (есть проход из одного здания в другое).

В свою очередь отдельно стоящее здание не имеет никакой связи с несущими и ограждающими конструкциями существующего здания, расположены на специально выделенном земельном участке и возведены по отдельному проекту.

Кроме того, отдельно стоящее здание должно иметь противопожарные разрывы и проезды. Дополнительным признаком обособленности здания могут являться отдельный почтовый адрес, разделенный земельный участок, отдельная техническая документация на здание.

Таких доказательств ответчиком судам не представлено. 

Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно установлено, что согласно представленному истцом техническому паспорту на спорный жилой дом, содержащий поэтажный план строения, пристроенная часть помещений ответчика технологически и конструктивно связана, как с основными конструктивными элементами, в том числе несущими конструкциями здания в целом, так и со вспомогательными элементами МКД. При этом ответчиком не представлено доказательств проектирования и возведения пристроенной части изолированно и в отрыве от остального здания МКД. 

Напротив, из представленного ответчиком технического паспорта на нежилые помещения усматривается из строительства, как части проекта всего жилого многоквартирного дома № 89 по ул. Чернышевского г. Саратова, а не как отдельных самостоятельных объектов недвижимости. Там же указано, что отопление  является централизованным. 

Земельный участок  под объектами  ответчика не выделен.

Многоквартирный дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

...> является единым объектом, что подтверждается техническим паспортом объекта. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2018 площадь нежилых помещений составляет 5477,9 кв. м, что соответствует техническому паспорту объекта. Также согласно Распоряжению Комитета по градостроительству и архитектуре от 05.09.2019 № 984А о присвоении адреса земельному участку и находящемуся на нем многоквартирному дому по ул. Чернышевского, д. 89 нежилым помещениям площадью 269,9 кв. м, 293,6 кв. м, 1815,6 кв. м присвоены соответствующие адреса: пом. 2, пом. 9, пом. 11.

Спорные встроено-пристроенные помещения не являются разделенными на изолированные части, использование помещений производится в совокупности всей его площади с общим функциональным назначением.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что места общего пользования дома в целом несут эксплуатационную нагрузку с учетом всей площади нежилых помещений, которыми владеет ответчик.

От назначения и проведения по делу судебной экспертизы лица, участвующие в деле, в ходе судебного разбирательства первой инстанции отказались. 

Таким образом, апелляционный суд считает правомерными выводы суда первой инстанции о том, что спорные нежилые помещения ответчика не являются отдельно стоящим зданием, а является встроенными пристроенными к дому № 89 по ул. Чернышевского г. Саратова, которым управляет истец, соответственно ответчик обязан нести расходы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества данного дома, пропорционально размеру общей площади принадлежащих ему помещений.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о правомерности решения суда об удовлетворении  исковых требований в полном объеме.

Оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба ООО «АТОЛЛ» удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 4 июля 2024 года по делу № А57-2317/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через  арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            О. В. Лыткина 

 

Судьи                                                                                                           Н. В. Савенкова

 

А. Ю. Самохвалова