ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-212207/21-147-1600

город Москва

09 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2022 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьиАнаньиной Е.А.,

судей Кузнецова В.В., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО «Дискуссия»: ФИО1 (дов. от 06.12.2021 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Москомстройинвеста: ФИО2 (дов. № 77-30-14/22 от 20.05.2022 г.);

от третьего лица Прокуратуры города Москвы: не явились, извещены;

от третьего лица Басманной межрайонной прокуратуры города Москвы: не явились, извещены;

рассмотрев 07 сентября 2022 г. в судебном заседании кассационную жалобу Москомстройинвеста

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2022 г.,

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2022 г.,

по делу № А40-212207/21-147-1600

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дискуссия»

к Комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства

о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении от 13 сентября 2021 г. № 05-07-21-608-А,

третьи лица: Прокуратура города Москвы; Басманная межрайонная прокуратура города Москвы,

УСТАНОВИЛ:

во исполнение поручений Прокуратуры города Москвы от 18 мая 2021 г. № ПЗ-15562-21, от 12 февраля 2021 г. № 7/1-08-2021/1361-21 и на основании решения о проведении проверки от 16 июня 2021 г. № 90 Басманной межрайонной прокуратурой города Москвы проведена проверка исполнения законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов.

В ходе проведения проверки установлено, что деятельность общества с ограниченной ответственностью «Дискуссия» (далее - ООО «Дискуссия», общество, заявитель) связана с реализацией нежилых помещений (апартаментов), находящихся по адресу: 

<

...>. Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001082:97, площадью 310 кв.м предоставлен ООО «Дискуссия» по договору аренды земельного участка от 15 июля 2011 г. № М-01-036113, сроком до 04 марта 2060 г., для целей эксплуатации здания административного назначения.

Согласно акту Басманной межрайонной прокуратуры города Москвы от 02 июля 2021 г. собственником здания по адресу: Покровка ул., д. 43, стр. 8 является ООО «Дискуссия» (свидетельство о государственной регистрации права от 05 декабря 2017 г. № 77:01:0001082:4582-77/011/2017-2), назначение: нежилое, этажей: 2, год постройки - 1860, общая площадь: 411,1 кв. м.

Сведения о наличии разрешительной документации на проведение работ по строительству и/или реконструкции ООО «Дискуссия» отсутствуют.

В информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а именно в единой информационной системе жилищного строительства проектная декларация застройщика ООО «Дискуссия» не размещена и не опубликована, что является нарушением частей 2, 4, 6 статьи 19, части 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).

ООО «Дискуссия» реализует нежилые помещений (апартаменты) по адресу: 

<

...>, реклама о продаже которых размещена на сайтах скриншоты представлены в материалы дела.

Выявленные нарушения зафиксированы в акте проверки от 02 июля 2021 г.

Постановлением первого заместителя Басманного межрайонного прокурора города Москвы от 23 июня 2021 г. в отношении ООО «Дискуссия» возбуждено производство об административном правонарушении, предусмотренном частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, и материалы переданы в Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее - Москомстройинвест).

Постановлением Москомстройинвеста № 1 от 13 сентября 2021 г. по делу об административном правонарушении № 05-07-21-608-А ООО «Дискуссия» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, и ему назначено административное наказание в виде штрафа в размере в размере 200 000 руб.

Считая указанное постановление незаконным, ООО «Дискуссия» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Москомстройинвесту о его отмене.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Басманная межрайонная прокуратура города Москвы и Прокуратура города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2022 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2022 г., заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Москомстройинвест просит об отмене судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, указывая на наличие в действиях общества вменяемого ему состава административного правонарушения.

В заседании кассационной инстанции представитель Москомстройинвеста поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО «Дискуссия» возражал против ее удовлетворения.

Представители третьих лиц в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу части 2.1 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, в том числе предложение и продажа гражданам ценных бумаг, в результате осуществления прав по которым в соответствии с условиями эмиссии указанных ценных бумаг или условиями договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом гражданин получит право требовать выдела помещения в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств граждан для строительства не введены в эксплуатацию. 

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ под застройщиком понимается хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Из части 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (часть 1 статьи 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Действия, связанные с опубликованием в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, образуют состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, и определена в виде наложения административного штрафа на юридических лиц в размере от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о недоказанности в действиях заявителя состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.28 КоАП РФ, поскольку заявитель проводил реконструкцию объектов недвижимости с нарушением градостроительного законодательства, у заявителя не возникла обязанность по размещению проектной декларации, поскольку он не обладает статусом застройщика.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с приведенными выводами судов, в связи со следующим.

Понятие застройщика определено в пункте 1 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ, которое имеет целью обеспечение надлежащего правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для строительства.

По смыслу положений частей 2 и 2.1 статьи 1, частей 1 и 2 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан (за исключением случаев указанных в подпунктах 2 и 3 статьи 1 Федерального закона № 214-ФЗ) является соблюдение им следующих условий:

наличие разрешения на строительство, опубликование проектной документации, государственная регистрация соответствующего права на земельный участок (часть 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ);

наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию (часть 2 статьи 3 и часть 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Делая вывод о том, что ООО «Дискуссия» не обладает статусом застройщиком, поскольку заявитель производил реконструкцию объектов недвижимости с нарушением градостроительного законодательства, суды не учли установленные в ходе проведения проверки обстоятельства, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

При этом создание многоквартирного дома может быть осуществлено как путем строительства нового здания, так и путем реконструкции уже существующего.

Суды не дали оценку представленным в материалы дела предварительному договору купли-продажи, который предоставлялся гражданам, а также информации, полученной с сайтов, о реализации апартаментов по адресу: 

<

...>.

Кроме того, суды не проверили порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности (часть 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции в силу требований статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лишен возможности устанавливать данные обстоятельства.

Учитывая, что требуется дополнительное выяснение обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, дать оценку доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, после чего принять решение в полном соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 марта 2022 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 июня 2022 г. по делу № А40-212207/21-147-1600 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судьяЕ.ФИО3

СудьиВ.В.Кузнецов

Р.Р.Латыпова