Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58699/2025

10 октября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  07 октября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  10 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул.Новгородская д.20, лит.А, пом.2-Н, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «СК ПЛК» (адрес:  Россия 192007, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Камчатская ул д. 5 литера А, пом. 6, ИНН: 

<

***>);

о расторжении договора аренды,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 27.12.2024),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.08.2025), ФИО3 (доверенность от 27.08.2025),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК ПЛК» (далее – Общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 18.10.2023 №13/ЗКС-11150.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Представитель Общества пояснил, что нарушение условий пункта 5.2.1 договора произошло не по вине Общества, а в связи с рядом возникших обстоятельств, не зависящих от него, представил документы, подтверждающие выполнение работ по инженерно-геологическим изысканиям, а также разработке проекта.

В судебном заседании, открытом в 12.30 судом был объявлен перерыв до 15.40 для ознакомления Комитета с дополнительно представленными доказательствами. По окончании перерыва суд возобновил рассмотрение дела.

Комитет настаивал на удовлетворении иска.

Представители Общества просили сохранить договор, ссылаясь на оплату штрафа за нарушение сроков выполнения работ, а также на заинтересованность в дальнейшей реализации проекта по строительству объекта бытового обслуживания.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Комитетом и Обществом 18.10.2023 был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от № 13/ЗКС-11150 в отношении земельного участка площадью 1 670 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, земельный участок 260 (далее - Участок), сроком до 17.10.2026. 

В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта бытового обслуживания.

График реализации инвестиционного проекта установлен разделом 5 договора, согласно которому реализация инвестиционного проекта в следующем порядке:

- первый этап - инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование. Срок выполнения инженерных изысканий - не более 1 месяца с даты подписания Договора, т.е. по 17.11.2023 (п. 5.2.1 Договора); срок осуществления архитектурно-строительного проектирования – не более 5 месяцев с даты истечения срока выполнения инженерных изысканий. Продолжительность первого этапа не более 6 месяцев с даты подписания договора, то есть, по 17.04.2024.

В случае нарушения сроков, установленных п. 5.2.1 Договора, в соответствии с пунктом 8.2-1 Договора арендатору начисляется штраф в размере 5 000 МРОТ.

Также согласно пункту 8.2-2 Договора если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с п. 8.2-1 Договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена, арендатору начисляется штраф в размере 10 000 МРОТ.

Как указывает истец, Обществом допущено нарушение сроков осуществления архитектурно-строительного проектирования. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга, и Ленинградской области от 30.01.2025 по делу № А56-115127/2024 с Общества в пользу Комитета взыскан штраф за нарушение п. 5.2.1 Договора.

Комитетом в адрес Общества направлена претензия от 08.07.2024 № ПР-28 824/24-0-0 о нарушении срока разработки, согласования и утверждения проектной документации и взыскании штрафа в размере 500 000 руб. Штраф Обществом до настоящего времени не оплачен.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.05.2025 по делу № А56-126948/2024 с Общества в пользу Комитета взыскан штраф за нарушение п. 8.2-2 Договора.

Вместе с тем, обязательство по выполнению архитектурно-строительного проектирования Обществом так и не было исполнено.

Согласно пункту 10.2.5 Договора если по истечении трех месяцев с даты направления претензии в соответствии с п. 8.2-2 Договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнена и/или не оплачен штраф в соответствии с п. 8.2-1 Договора или п. 8.2-2 Договора, Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке.

Ссылаясь на то, что штрафы не оплачены и обязательство по договору не исполнено, Комитет направил Обществу претензию от 11.03.2025 № ПР-8936/25-0-0 с требованием о расторжении Договора. 

Отказ от заключения соглашения о расторжении договора послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению полностью в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Согласно разъяснениям пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В данном случае Комитет, заявляя о расторжении договора, ссылается на неисполнение Обществом в установленный договором срок обязанности по архитектурно-строительному проектированию объекта и неоплату штрафа за нарушение указанной обязанности.

Вместе с тем, судом установлено, что присужденные к взысканию с Общества штрафы оплачены последним, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями от 14.08.2025 №15 на сумму 1 000 000 руб. и от 14.08.2025 №19 на сумму 500 000 руб.

Кроме того, как следует из представленных Обществом пояснений и документов, срок выполнения инженерных изысканий не был пропущен Ответчиком, инженерные изыскания выполнены в ноябре 2023 года в полном объеме, что подтверждается актом приемки инженерно-геологических изысканий от 08.11.2023, выкопировкой из топосъемки земельного участка и выкопировкой из отчета по инженерно-гидрометеорологическим изысканиям.

Вместе с тем, как указывает ответчик, своевременное исполнение обязательств по проектирование оказалось невозможным в связи с тем, что предварительное размещение здания бытового обслуживания с учтём соблюдения все действующих норм было представлено в Проекте планировки и проекте межевания территории, ограниченной Октябрьской наб., ул. Тельмана, Дальневосточным пр., ул. Новоселов в Невском районе Санкт-Петербурга, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга №670 от 29.06.2023 (далее - ППТ) предусматривало площадь застройки 451 м2.

Согласно п. 3. 1. Договора, на участке с кадастровым номером 78:12:0633501:2584 должен был возведен объект бытового обслуживания площадью 1670 кв. м, из которых общая площадь объекта — не менее 1350 кв. м;  площадь застройки — не менее 709,45 кв. м; этажность — 3 этажа.

Для выполнения требования Договора, не соответствующего требованиям ППТ по минимальной площади застройки равной 709,5 м2, Обществом были разработаны разнообразные варианты размещения здания бытового обслуживания. Было разработано и подано на рассмотрение 8 вариантов размещения здания на земельном участке. Единственный вариант расположения здания в соответствии с требованиями Договора требовал отступления от норм Правил землепользования и застройки и Градостроительного плана земельного участка в части п. 16.3.1 (Минимальные отступы зданий, строений и сооружений от границ земельных участков. По границам смежных земельных участков или по границам территорий, на которых земельные участки не образованы, не менее 10 м.).

Для согласования данного отступления 13.08.2024 Общество обратилось за государственной услугой «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства» в Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга. Официальный срок предоставления госуслуги - 115 календарных дней. 10.12.2024 по данной услуге было получено решение о том, что итоговое согласование отклонения от предельных параметров разрешённого строительства будет принято на Городской комиссии по землепользованию и застройки Санкт-Петербурга. 

24.12.2024 согласование отклонения от предельных параметров строительства Городской комиссии по землепользованию и застройки Санкт-Петербурга было получено. 

После внесения итоговых корректировок, 10.04.2025 года было получено окончательное заключение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства учитывающее требования Договора.

В связи с большим объемом изменений в заключении о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительств, а также в связи с тем, что часть земельного участка занимает туннельный коллектор принадлежащий ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» Обществу потребовалось длительное время для согласования размещения в его охранной зоне парковочных мест. Потребовалось вносить существенные изменения в проектную документацию. В настоящее время проектная документация разработана в полном объеме и находится на рассмотрении в экспертизе.

При этом, Общество отмечает, что им были заключены и оплачены договоры на подключение к коммунальным ресурсам с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», ООО «ПетербургГаз» и ПАО «Ленэнерго».

На основании представленных документов судом установлено, что нарушение сроков выполнения архитектурно-строительного проектирования было вызвано независящими от Общества обстоятельствами, которые потребовали дополнительных длительных согласований для реализации проекта в соответствии с условиями договора.

Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Принимая во внимание длительность арендных правоотношений сторон, характер и размер допущенного ответчиком нарушения, добровольную уплата ответчиком 1 500 000 руб. штрафа, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд не усматривает оснований для применения к Обществу такой крайней меры ответственности как расторжение договора, что является основанием для отказа в иске.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                                        Вареникова А.О.