ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

Дело № А29-10970/2015 

(З-15467/2018)

23 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кормщиковой Н.А.,

судейДьяконовой Т.М., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лузалес»

на определение Арбитражного суда Республики Коми от 26.08.2019 по делу № А29-10970/2015,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лузалес» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, Республика Коми, г.Сыктывкар)

о государственной регистрации договора на долевое участие, признании права собственности на нежилые помещения

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Томстрой» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, Республика Коми, г.Сыктывкар),

с участием в деле третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пригород», 

 

установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Томстрой» (далее – ООО «Томстрой», должник) общество с ограниченной ответственностью «Лузалес» (далее – ООО «Лузалес», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о вынесении решения о государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями на пересечении улиц Петрозаводская-Тентюковская» № 111 от 08.04.2016, заключенного между ООО «Томстрой» и ООО «Лузалес», признании права собственности ООО «Лузалес» на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, пом. П18, кадастровый номер: 11:05:0106003:569; пом. П19 кадастровый номер: 11:05:0106003:570, пом. П23 кадастровый номер: 11:05:0106003:574, пом. П24, кадастровый номер: 11:05:0106003:575, пом. П25, кадастровый номер: 11:05:0106003:576, пом. П26, кадастровый номер: 11:05:0106003:577, пом. П27, кадастровый номер: 11:05:0106003:578.

Определениями Арбитражного суда Республики Коми от 14.02.2018, от 01.07.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра по Республики Коми), общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Пригород» (далее – Управляющая компания).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 26.08.2019 в удовлетворении заявления ООО «Лузалес» отказано.

ООО «Лузалес» (далее также заявитель жалобы) с принятым определением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования ООО «Лузалес» в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что не согласен с выводом суда о том, что спорные помещения входят в состав общего имущества в многоквартирном жилом доме, т.к. расположены на техническом этаже многоквартирного жилого дома. На дату заключения между ООО «Томстрой» и ООО «Лузалес» договора долевого участия от 08.04.2016 нежилые помещения в проектной документации не были выделены. Технический этаж входил в состав общего имущества в доме, на котором было предусмотрено размещение машинного помещения лифтов, венткамеры, выхода на кровлю, технических помещений, при этом часть чердачного помещения было холодным в обоснование того, что спорные помещения не являются общедомовым имуществом ООО «Лузалес» ссылается на проектную документацию «Корректировка проекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями» на пересечении улиц Петрозаводской и Тентюковской, г.Сыктывкара, Республики Коми. Раздел 3. Архитектурные решения. 1299-2016-АР.Том 3», положительное заключение экспертизы ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер»« № 35-2-1-2-0083-17, от 10.05.2017, письмо ООО Архитектурная мастерская «Модулор»№ 100/17 от 12.10.2017. Данными документами подтверждается разделение нежилых помещений на 15-м этаже на технические помещения, которые необходимы для обслуживания многоквартирного дома и относятся к общедомовому имуществу (в частности, аппаратная, технические помещения, венткамера), и на нежилые помещения, которые не являются общедомовым имуществом (спорные нежилые помещения). При таких обстоятельствах, данные (сведения) о спорных помещениях, содержащиеся в положительном заключении негосударственной экспертизы от 26.11.2013 № 2-1-1-0035-13, разработанном ООО «Центр независимых экспертиз», Изменениях в проектную декларацию от 29.02.2016, сообщении № 11/001/014/2016-11095 от 26.08.2016 Управления Росреестра по Республике  Коми об отказе в государственной регистрации в регистрации договора долевого участия не актуальны и ссылка суда на данные документы несостоятельна. Податель жалобы отмечает, что 22.05.2017 получено новое разрешение на строительство Объекта № 11-RUI1301000-4646-2017, в п.4 которого указано: «Новое взамен разрешения на строительство № R.U11301000-464а от 11 ноября 2015 года в связи с внесением изменений в параметры здания, продление. Начало в 2013 году»; 28.09.2017 Администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, до выдачи которого кадастровым инженером ГБУ РК «РУТИКО» ФИО3 был подготовлен технический план здания. В заключении кадастрового инженера указано, что технический план здания подготовлен в соответствии с проектной документацией, а также перечислены нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома, и просто нежилые помещения. Спорные нежилые помещения отнесены к нежилым помещениям, которые не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Наименование 15 этажа в техническом плане как «технический этаж» не означает, что все помещения на 15 этаже используются для обслуживания многоквартирного дома и являются техническими. Представитель ООО «Управляющая компания «Пригород» в ходе судебного заседания подтвердил, что спорные нежилые помещения не используются для обслуживания многоквартирного дома и не входят в состав общедомового имущества. Эту же информацию подтверждал и конкурсный управляющий ООО «Томстрой». ООО «Лузалес» не согласно с доводами конкурсного кредитора должника ФИО4 о заниженной цене договора долевого участия от 08.04.2016 № 111 (стоимость 1 кв.м. 16770,25 руб. при средней стоимости помещений 45000 руб.), полагает их несостоятельными, указывает, что сопоставлять цену нежилых помещений и квартир неправомерно.

Конкурсный управляющий ООО «Томстрой» в отзыве на апелляционную жалобу выразил согласие с доводами жалобы в части того, что спорные помещения не являются общедомовым имуществом; сообщил, что спорные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме. Ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось на 16.01.2020.

Согласно статье 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Шаклеиной Е.В. в связи с нахождением в отпуске на судью Дьяконову Т.М.

В соответствии с положениями ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 16.01.2020 объявлен перерыв до 22.01.2020, о чем на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда размещено объявление.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание до и после перерыва не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

От заявителя жалобы поступили письменные дополнения.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность определения Арбитражного суда Республики Коми от 26.08.2019 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 08.04.2016 между ООО «Лузалес» (дольщик) и ООО «Томстрой» (застройщик) подписан договор № 111 на долевое участие в строительстве объекта «многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями на пересечении улиц Петрозаводская – Тентюковская» в г.Сыктывкаре, предметом которого является долевое участие заявителя в финансировании строительства дома и принятие по окончании строительства в собственность нежилых помещений, расположенных на 15 этаже, со строительными номерами 1/15, 2/15, 3/15, 4/15, 5/15, 6/15, 7/15 общей проектной площадью 288,01 кв. м.

Согласно пункту 1.1.3 договора общее имущество в доме - помещения в доме, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межкомнатные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи и др., находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с пунктом 3.4 цена договора составляет 4 830 000 руб. Стоимость одного квадратного метра общей проектной площади квартиры составляет 16770,25 руб.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Республике Коми (пункт 7.1 договора).

В соответствии с изменениями в проектную декларацию от 29.02.2016 застройщиком утверждены изменения в проектную декларацию проектирования и строительства объекта «многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями» в первоначальную проектную декларацию от 03.12.2013.

Согласно пунктам 2.8.2, 2.9, 2.10 в состав строящегося многоквартирного дома входят, в том числе нежилые помещения, расположенные на 15 этаже (1/15, 2/15, 3/15, 4/15, 5/15, 6/15, 7/15); нежилые (офисные) помещения площадью 521,33 кв.м., расположенные на 1 этаже, не входят в состав общего имущества в многоквартирном доме; в состав общего имущества в доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта входит, в том числе технический этаж.

08.04.2016 между ООО «Томстрой» и ООО «Лузалес» подписано соглашение о зачете взаимных требований, в соответствии с которым заказчик и исполнитель пришли к соглашению о зачете взаимных требований по договорам, в которых заказчик и исполнитель являются самостоятельными сторонами по договорам: № 452/15 от 30.07.2015 на поставку бетона, по которому ООО «Лузалес» является кредитором, а ООО «Томстрой» является должником, № 111 от 08.04.2016 на долевое участие в строительстве объекта «многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями» на пересечении улиц Петрозаводская-Тентюковская в г. Сыктывкаре, по которому ООО «Лузалес» является должником, а ООО «Томстрой» является кредитором. Размер погашаемых взаимных требований по договорам 4830000 руб. (пункты 1.1, 1.2 договора).

26.08.2016 Управлением Росреестра по Республике Коми отказано ООО «Лезалес» в регистрации договора № 111 на долевое участие от 08.04.2016, свой отказ последнее основывает на пункте 2.10 изменений в проектную декларацию от 29.02.2016, согласно которому технический этаж (на котором находятся нежилые помещения) является общим имуществом многоквартирного дома, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 05.04.2017 ООО «Томстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении введена процедура конкурсного производства сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена ФИО5.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 10.06.2017 ФИО5 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО «Томстрой», конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Письмом от 12.10.2017 № 100/17 ООО Архитектурная мастерская «Модулор» сообщило ООО «Лузалес» о выполнении в период с 10.2016 по 04.2017 работ по модификации проектной документации по объекту капитального строительства «многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями», по итогам которых получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 10.05.2017, новое разрешение на строительство от 22.05.2017 с учетом модифицированной проектной документации.

Кроме того, в письме от 12.10.2017 № 100/17 Архитектурная мастерская сообщила ООО «Лузалес» о выполнении корректировки функционального назначения, объемно-планировочных решений этажа на отм. 43.200 (15 этаж) с выделением встроенных помещений (нежилые помещения), а также технических помещений, относящихся к общедолевому имуществу многоквартирного жилого дома.

Как усматривается из содержания указанного в письме от 12.10.2017 нового разрешения на строительство от 22.05.2017 № 11-RU11301000-464б-2017, последнее выдано взамен разрешения на строительство № 11-RU11301000-464а от 11.11.2015.

Из содержания положительного заключения экспертизы № 35-2-1-2-0083-17 от 10.05.2017 следует, что проектируемое здание - многоквартирный жилой дом, односекционный, со встроенными торгово-офисными помещениями на 1-ом этаже на отм. 0,000. этажность - 15, кол-во этажей 16, в том числе подземный этаж на отм. -3,000 и 15 этаж с техническими помещениями на отм. +43,200 (пункт 3.6.4 Раздел 4), в уровнях на отм. 43,200 расположены нежилые и технические помещения (пункт 3.6.3 Раздел 3).

Согласно пункту 3.7 Раздел 10.1 данного заключения экспертизы в процессе проведения негосударственной экспертизы в проектную документацию не вносились изменения и дополнения.

28.09.2017 Администрацией МО ГО «Сыктывкар» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

11.10.2017 спорные нежилые помещения поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров, проведена оценка кадастровой стоимости; указано, что данные нежилые помещения расположены на техническом этаже № 15 в пределах объекта недвижимости зарегистрированного за кадастровым номером 11:05:0106003:432 (Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 07.11.2017).

Письмом от 24.10.2017 № 128-2017/юр ООО «Лузалес» просило конкурсного управляющего ООО «Томстрой» принять участие в регистрации договора долевого участия № 111 от 24.08.2016.

Определением от 18.01.2018 по делу № А29-15889/2017 оставлено без рассмотрения исковое заявление ООО «Лузалес» к ООО «Томстрой» о проведении государственной регистрации договора на долевое участие и признании права собственности «Лузалес» на спорные нежилые помещения.

Определением от 13.08.2018 по делу № А29-10970/2015 (З-43234/2018), вступившим в законную силу, признано недействительным соглашение о зачете взаимных требований от 08.04.2016, заключенное между ООО «Лузалес» и ООО «Томстрой», в части суммы 1830000 руб.

01.04.2019 платежным поручением № 464 ООО «Лузалес» произвело оплату на сумму 1830000 руб. с целью погашения задолженности за нежилые помещения. ООО «Лузалес» в полном объеме исполнил свои обязательства, предусмотренные п. 5.3.1 договора долевого участия.

Указанные обстоятельства, а также уклонение должника от регистрации сделки послужило основанием для обращения ООО «Лузалес» в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суд первой инстанции руководствовался пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что спорные объекты изначально являлись техническими и были предназначены для обслуживания более одного помещения, после ввода дома в эксплуатацию нежилые помещения расположены на техническом этаже; технический этаж входил в состав общего имущества в доме, на котором было предусмотрено размещение машинного помещения лифтов, венткамеры, выхода на кровлю, технических помещений, при этом часть чердачного помещения было холодным. Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии в деле достаточных доказательств безопасности вновь созданных объектов (нежилых помещений на техническом этаже) и отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц - собственником жилых помещений; соответствия спорных объектов установленным противопожарным, экологическим, санитарным, гигиеническим нормативам.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя заявителя жалобы (до отложения разбирательства), суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию; денежным требованием признается требование участника строительства, включая требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, а также требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Анализ положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве позволяет прийти к выводу о том, что законодатель, устанавливая особенности правового регулирования банкротства застройщиков, исходил из необходимости определения специального правового режима защиты нарушенных прав именно тех лиц, которые имеют право требования о передаче жилого помещения, что обусловлено особой заботой государства о реализации гарантированного Конституцией Российской Федерации права гражданина на жилище. Направленность воли законодателя на приоритетную защиту прав данной категории участников гражданского оборота выражена в вышеприведенных нормах четко и однозначно, что не позволяет толковать указанные нормы расширительно, распространяя их действие и на лиц, имеющих требования к застройщику о передаче нежилых помещений, вытекающие, как правило, из предпринимательской деятельности указанных лиц, осуществляемой на свой риск, либо иные требования.

В отношении лиц, осуществлявших финансирование строительства нежилых помещений на основании возмездного договора, ни специального статуса, ни особого предпочтительного порядка удовлетворения их требований Закон о банкротстве не содержит.

Согласно абзацу второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Из положений абзаца первого пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №  35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» следует, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Действующим законодательством не ограничено предъявление требования о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме независимо от факта регистрации прав застройщика на него в ситуации, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке. При этом не должна нарушаться очередность удовлетворения текущих требований. Данная позиция подтверждается постановлениями Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11 и от 11.03.2014 № 16768/13.

В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, определен перечень такого имущества, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном доме, связано ли с указанным домом функциональным назначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 № 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Таким образом, для правильного рассмотрения данного спора на основании имеющихся в деле доказательств необходимо установить, имеют ли спорные помещения самостоятельное значение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в здании.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается, что подписание договора долевого участия (08.04.2016) и расчеты по нему (08.04.2016 и 01.04.2019) были совершены уже после возбуждения производства по делу о банкротстве должника (28.10.2015), поэтому требование ООО «Лузалес» является текущим.

Спорные помещения, в отношении которых общество «Лузалес» претендует на права собственности, находятся на 15 этаже многоквартирного жилого дома, являющегося техническим этажом.

На дату заключения договора долевого участия № 111 (08.04.2016) технический этаж указан в составе общего имущества в доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного объекта недвижимости (пункт 2.10 Изменений в проектную декларацию от 29.02.2016).

Таким образом, технический этаж изначально предназначался для обслуживания всего дома.

Вместе с тем, в соответствии с письмом ООО Архитектурная мастерская «Модулор» № 100/17 от 12.10.2017, проектной документацией «Корректировка проекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями» нежилые помещения на 15 этаже разделены на технические, которые необходимы для обслуживания многоквартирного дома и относятся к общедомовому имуществу и на нежилые помещения, которые не являются общедомовым имуществом.

10.05.2017 получено  положительное заключение экспертизы № 35-2-1-2-0083-17 на модифицированную проектную документацию. 22.05.2017 получено новое разрешение на строительство объекта № 11-RU11301000-464б-2017.

Соответственно, изменения в проектную документацию от 29.02.2016 утратили свою актуальность.

В соответствии с истребованным апелляционным судом от Государственного бюджетного учреждения Республики Коми «Республиканское учреждение технической инвентаризации и кадастровой оценки» техническим планом в отношении объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями на пересечении улиц Петрозаводская-Тентюковская, д. 110»  спорные нежилые помещения (П18, П19, П23-П27) отнесены к нежилым помещениям, которые не относятся к общему  имуществу многоквартирного дома.

В соответствии с Актом экспертизы от 13.01.2020 № 001-20, составленным ООО «Новтехинжиниринг», спорные нежилые помещения, расположенные по адресу 

<

...>,  не являются объектами общей долевой собственности собственников иных помещений многоквартирного жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями, не предназначены исключительно для обслуживания и эксплуатации многоквартирного жилого дома и не используются в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.

ООО «Лузалес» обязательства по оплате в рамках договора № 111 от 08.04.2016 выполнило в полном объеме, дом введен в эксплуатацию.

Заявление о признании права собственности на нежилое помещение, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательств в натуре (обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве.

В ситуации, когда подобное требование носит реестровый характер, оно по смыслу разъяснений пункта 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» в рамках дела о несостоятельности застройщика подлежит трансформации в денежное и удовлетворению в составе 4 очереди (статья 201.9 Закона о банкротстве).

Если же обязательство передать нежилое помещение носит текущий характер, судом в рамках дела о банкротстве застройщика может быть рассмотрен  по существу вопрос о допустимости отобрания у застройщика индивидуально-определенной вещи в пользу участника долевого строительства (пункт 14 Обзора судебной практики Верховного Суда  РФ № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что у должника в конкурсной массе имеется имущество балансовой стоимостью 101 361 000 руб., а также дебиторская задолженность в размере 55 434 294,70 руб., при этом текущие обязательства должника составляют 50 596 000 руб., требований, обеспеченных залогом имущества должника не установлено (исходя из отчета конкурсного управляющего от 16.01.2020), суд апелляционной инстанции приходит выводу о том, что удовлетворение требования ООО «Лузалес» не повлечет нарушения прав  иных имеющих приоритет кредиторов, в связи с достаточностью у должника имущества для удовлетворения таковых.

Таким образом, наличие препятствий для признания права собственности за ООО «Лузалес»  апелляционным судом не установлено, в связи с чем заявление ООО «Лузалес»  подлежало удовлетворению.

В отношении другого заявленного требования – о государственной регистрации договора долевого участия от 08.04.2016, апелляционный суд полагает требования заявителя также подлежащими удовлетворению в соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ (в редакции на дату совершения сделки), поскольку подписанный должником ООО «Томстрой» с ООО «Лузалес» спорный договор содержит все существенные условия, определенные пунктом 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», и совершен в надлежащей форме; обращение заявителя от 24.10.2017 (л.д. 26 том 1) о принятии участия в регистрации договора в органах Росреестра конкурсным управляющим должника было получено, о чем свидетельствует исполненная на нем отметка, но оставлено без ответа и удовлетворения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что изложенные судом первой инстанции в определении выводы не соответствуют обстоятельствам дела, что влечет его отмену по основаниям, предусмотренным пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу требований статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд отменяет определение суда и принимает по делу новый судебный об удовлетворении требований заявителя.

Возражения кредитора ФИО4 апелляционным судом отклоняются, поскольку договор долевого участия в установленном порядке оспорен не был, недействительным не признан.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (часть 2), 270 (пункт 3 части 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда Республики Коми от 26.08.2019 по делу № А29-10970/2015 (З-15467/2018) отменить и принять по делу новый судебный акт.

Признать  за обществом с ограниченной ответственностью «Лузалес» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) право собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, пом. П18, кадастровый номер: 11:05:0106003:569; пом. П19 кадастровый номер: 11:05:0106003:570, пом. П23 кадастровый номер: 11:05:0106003:574, пом. П24, кадастровый номер: 11:05:0106003:575, пом. П25, кадастровый номер: 11:05:0106003:576, пом. П26, кадастровый номер: 11:05:0106003:577, пом. П27, кадастровый номер: 11:05:0106003:578.

Осуществить государственную регистрацию договора от 08.04.2016 № 111 на долевое участие в строительстве объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными торгово-офисными помещениями» на пересечении улиц Петрозаводская – Тентюковская» в г.Сыктывкаре.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лузалес» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>, 

<

...>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 копеек, уплаченную по платежным поручениям от 28.08.2019 № 707, от 23.09.2019 № 443

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Н.А. Кормщикова

Т.М. Дьяконова

ФИО1