ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-19124/2023

город Ростов-на-Дону

03 июля 2024 года

15АП-7505/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2024 года.

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,судей Емельянова Д.В., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Петросьян Н.В.,

при участии:

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 14.02.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «город-курорт Анапа»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 19.03.2024 по делу № А32-19124/2023 

по иску Администрации муниципального образования «город-курорт Анапа»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, предприниматель) с требованиями о сносе самовольной постройки - двухэтажного с мансардным этажом капитального здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, площадью 750 +/- 19 кв. м по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. С Администрации муниципального образования город-курорт Анапа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 взыскано 50 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит отменить решение суда первой инстанции, по делу принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что спорный земельный участок относится к зоне сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, на которые градостроительные регламенты не устанавливаются. Также администрация выражает несогласие с выводами проведённой по делу судебной экспертизы. Эксперт делает противоречивые выводы, указывая на соответствие требованиям строительных санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил и в тоже время указывает на несоответствие градостроительным нормам и правилам землепользования и застройки. Объект площадью застройки на момент осмотра 32% не соответствует виду разрешённого использования земельного участка - садовый земельный участок, поскольку согласно правилам землепользования и застройки, максимальный процент застройки земельного участка с видом разрешённого использования для садоводства в зоне сельскохозяйственного производства СХ-3 составляет - 0%. Кроме того, ответчик не является главой крестьянско-фермерского хозяйства и не может заявлять о сохранении спорного строения, как фермерского дома, нарушающего в том числе и процент застройки на земельном участке.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, отзыва на нее, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 750 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - садовый земельный участок, с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, по адресу почтового ориентира: Краснодарский край, Анапский р-н, что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.10.2022, от 14.02.2023, от 24.05.2023.

В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа было выявлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 поставлен на государственный кадастровый учет с уточненной площадью, сведения о поворотных точках и границах земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, участок огорожен.

В ходе осмотра с территории общего пользования установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное с мансардным этажом капитальное здание, имеющее признаки индивидуального жилого дома, право собственности на которое не зарегистрировано.

В подтверждение указанных обстоятельств в материалы дела представлена информация по результатам визуальной фиксации от 16.11.2022 с приложенным фотоматериалом.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 расположен в зоне сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Разрешительная документация на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке в архиве Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа отсутствует.

Ссылаясь на то, что спорный объект возведен ответчиком самовольно, в отсутствие разрешительной документации, на земельном участке, расположенном в территориальной зоне, не допускающей размещение каких-либо объектов, администрация обратилась в суд с настоящим иском о сносе в соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Возражая против исковых требований, ответчик указал на то, что спорный объект был возведен в 2021 году, что подтверждается техническим планом от 15.06.2021. В указанный период времени земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 относился к территориальной зоне СХ-3, допускающей размещение данного объекта.

Как указывает ответчик, спорный объект представляет собой жилой дом (дом фермера), который предполагается для использоваться в целях первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции (1-й этаж) и помещения для временного пребывания персонала (2-й этаж).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Осуществление самовольной постройки фактически является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) и пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится, в частности, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Согласно общему правилу, установленному статьей 222 ГК РФ правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом, для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В силу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает характер спорных строений.

Согласно сведениям ИСОГД (письмо Управления муниципального контроля от 16.11.2022 № 507, письмо Управления архитектуры и градостроительства от 06.05.2022 № 17-20-1332/22), в соответствии с генеральным планом городского округа город-курорт Анапа, утв. решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 № 404 (в редакции от 28.12.2021 № 262), материалами Правил землепользования и застройки (редакция от 28.07.2022 № 351) в настоящее время по функциональному зонированию земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 относится к зоне сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, виноградопригодным территориям, пашням.

Согласно письму Министерства сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края от 03.04.2023 № 206.04-07-2983/23 в соответствии с распоряжением главы администрации Краснодарского края от 27.02.2006 № 153-р «Об утверждении перечня земель особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории города-курорта Анапа, использование которых не допускается для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством» земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 не попадает в указанный перечень.

В реестр виноградопригодных земельных участков на территории муниципального образования город-курорт Анапа, утв. постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 30.04.2021 № 1240 указанный земельный участок не включен.

В соответствии с выписками из ИСОГД по состоянию на 2013, 2016 годы (письма Управления архитектуры и градостроительства от 22.08.2023 г. № 17-20-2105/23, от 22.08.2023 № 17-20-2114/23), ранее в 2013-2016 годах спорный земельный участок находился в зоне сельскохозяйственного использования.

По состоянию на 14.11.2013, 26.12.2013, 26.12.2016, 26.06.2014 в графической части генерального плана городского округа город-курорт Анапа и правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа отсутствует информация о границе земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.02.2021 по состоянию на указанную дату земельный участок имел вид разрешенного использования - «садовый земельный участок, для ведения гражданами садоводства и огородничества».

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 поставлен на кадастровый учет 13.05.2020.

Право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано 04.02.2021 на основании договора дарения недвижимости от 28.01.2021.

Согласно представленной ответчиком декларации об объекте недвижимости от 09.06.2021, спорное здание - жилой дом, количество этажей - 3, в том числе подземных - 1, возведено в 2021 году.

Кроме того, в материалы дела представлен технический план здания по состоянию на 15.06.2021, подготовленный кадастровым инженером ФИО3, в котором отражена общая площадь спорного объекта 549,3 кв. м, год завершения строительства - 2021, установлено, что объект является созданным, ранее на кадастровом учете не состоял, расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, объект соответствует параметрам индивидуального жилого дома, указанным в п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (л.д. 69-87, Т.2).

При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.08.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТКАДАСТР» (350012, 

<

...>) ФИО4.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить, расположен ли спорный объект - двухэтажное здание в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н.

2. Установить технические характеристики спорного объекта: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента (вид и глубину залегания), наличие и вид коммуникаций. Представить фото-таблицу.

Установить фактический год возведения спорного объекта, указать, по каким признакам эксперт пришел к соответствующему выводу.

В случае невозможности установить год возведения, указать, по каким причинам.

3. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа в настоящее время, а также по состоянию до принятия ПЗЗ в редакции от 28.07.2022 г. № 351?

Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, возможность приведения в соответствие и каким образом.

4. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 и на смежных земельных участках.

Составить схему их размещения на земельном участке.

5. Установить функциональное назначение, в соответствии с которым используется спорный объект, целевое использование (является ли жилым домом, складом хранения продукции, объектом коммерческого назначения и т.п.)?

6. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении судебной экспертизы № А32-19124/2023 от 09.11.2023 экспертом ФИО4 сделаны следующие выводы:

1. Спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н.

2. Учитывая архитектурно-планировочное и конструктивное решение исследуемого строения, установленное в процессе экспертного осмотра от 22.09.2023, экспертом определено, что спорный объект, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район имеет следующие технико-экономические показатели:

 

Описание параметров

Этажность

3

Площадь здания (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.10.2020 г. №

599,3 кв.м.

П/0393 - в пределах внутренних поверхностей наружных стен)

 

Площадь застройки, кв.м

242,8 кв.м.

Количество этажей

4

Высота от уровня пола до нижней грани

3,0 м.

потолка, м:

 

Высота здания

11,6 кв.м.

Строительный объем

2316,5 кв.м.

Год постройки

Объект не завершен строительством

Описание основных конструктивных элементов здания

Конструктивная схема здания

Рамно-связевый       железобетонный каркас

Фундамент, конструкции ниже отм. 0.000

Железобетонный, глубиной залегания более 1,5 м

Несущие конструкции стен здания

Монолитный железобетонный каркас с заполнением из газобетонных и бетонных блоков

Перекрытие

Железобетонное

Заполнение проемов

Металлопластиковые. Входная дверь

 

металлическая, межкомнатные двери не установлены

Описание основных инженерных систем здания

Электроснабжение

Кабели системы электроснабжения по дому разведены

Канализация

Трубы в дом заведены, однако система водоотведения отсутствует

Водоснабжение

Трубы в дом заведены, однако система водоснабжения отсутствует

 

Как отметил эксперт, учитывая, что спорный объект фактически находится в стадии незавершенного строительства, следовательно, общая площадь объекта определится после его окончания строительства и проведения кадастровых работ. Проводимые отделочные работы влекут уменьшение площади здания и высоту этажей. Проведение наружных отделочных работ повлечет увеличение объема строительства.

Фактически спорный объект находится в стадии незавершенного строительства. На дату проведения экспертного осмотра от 22.09.2023, спорное строение не эксплуатировалось. Фактически строительно-монтажные работы не завершены, а именно не выполнены отделочные работы, не установлены межкомнатные дверные блоки, не завершены работы по устройству инженерных коммуникаций, не смонтировано ограждение террасы на 2-м этаже, не устроено ограждение лестничных маршей, отсутствуют полы, не смонтировано санитарно-техническое оборудование (унитазы, раковины), не проведены отделочные работы наружных стен.

3. Учитывая проведенное исследование экспертом установлено следующее:

- спорный объект, находящийся в стадии незавершенного строительства и возводимый на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, на дату проведения экспертного осмотра от 22 сентября 2023 г. соответствует требованиям, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости;

- спорный объект, находящийся в стадии незавершенного строительства и возводимый на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, на дату проведения экспертного осмотра от 22.09.2023 не соответствует градостроительным нормам и правилам, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» (редакция от 28.07.2022 Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 351), а именно:

1) в соответствии с картой градостроительного зонирования земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, по адресу: Краснодарский край, Анапский район расположен в территориальной зоне - зона сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 1 ст. 1 главы 1 правил землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» (редакция от 28.07.2022 Решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 351) указано, что настоящие Правила муниципального образования город-курорт Анапа (далее - Правила) являются документом градостроительного зонирования. муниципального образования город-курорт Анапа (далее - город-курорт Анапа, муниципальное образование, городской округ), приняты в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ.

Пунктом 6 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) регламентировано, что сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке.

В объеме материалов представленных судом для производства настоящего экспертного заключения на странице 15-16 тома 2 гражданского дела имеется отзыв на исковое заявление, согласно сведениям которого ответчик ФИО2 поясняет, что на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район ею возводится объект - здание первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, с помещениями для временного пребывания персонала, назначение: для переработки молока, сыроварня (этажность 3).

Стоит отметить, что согласно сведениям письма Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 17.02.2023 № 17-20-388/23 (выкопировка из градостроительной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Анапа) земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район находится в III зоне горно-санитарной охраны курорта, а согласно пункта 14 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения утвержденного Постановления правительства Российской Федерации от 7 декабря 1996 № 1425 на территории третьей зоны вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением.

Учитывая проведенное исследование экспертом установлено следующее:

- спорный объект находящийся в стадии незавершенного строительства и возводимый на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район не соответствует параметрам установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» (редакция от 08.07.2021 утвержденная решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 165 действующая до принятия ПЗЗ в редакции от 28.07.2022 № 351 (действующая на дату проведения экспертного осмотра), а именно:

1) Вид разрешенного использования земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 - «садовый земельный участок». Согласно сведениям выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 14.02.2023 площадь земельного участка составляет 750 кв. м, площадь застройки земельного участка спорным объектом установленная в процессе проведенного экспертного осмотра от 22.09.2023 - 242,8 кв. м, следовательно процент застройки составляет 32% (750 кв. м/242,8 кв. мх100% = 32%), что не соответствует статье 35 «Градостроительные регламенты для зон специального назначения» правил землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» (редакция от 08.07.2021 утвержденная решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 165 действующая до принятия ПЗЗ в редакции от 28.07.2022 № 351 (действующая на дату проведения экспертного осмотра) регламентирующей то, что максимальный процент застройки земельных участков с разрешенным видом использования «для садоводства» в зоне сельскохозяйственного производства СХ-3 составляет 0%.

4. Экспертом установлено следующее:

- спорный объект расположен на расстоянии 9,75 м от правой границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 являющейся общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2710. На части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2710, граничащей с исследуемым земельным участком, строения отсутствуют;

- спорный объект расположен на расстоянии 3,34 м от тыльной границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, являющейся общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2730. На земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2730, граничащей с исследуемым земельным участком, строения отсутствуют;

- спорный объект расположен на расстоянии 0,33 м от фасадной границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, являющейся общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2710. На части земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2710, граничащей с исследуемым земельным участком, строения отсутствуют;

- спорный объект расположен на расстоянии 4,88 м от левой границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, являющейся общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:37:0603000:2714. На земельном участке с кадастровым номером 23:37:0603000:2714, граничащей с исследуемым земельным участком, возводится объект на расстоянии более 20 м.

Эксперт отмечает, что на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 какие-либо объекты, кроме исследуемого спорного строения, отсутствуют.

5. На территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, возводится объект капитального строительства с функциональным назначением - жилой дом.

6. Спорный объект, находящийся в стадии незавершенного строительства, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 по адресу: Краснодарский край, Анапский район, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции экспертом также даны дополнительные пояснения, согласно которым эксперт указал на следующее. 

В процессе проведенного экспертного исследования установлено, что фактически спорный объект на дату проведения экспертного осмотра (22.09.2023) находился в стадии незавершенного строительства.

Фактически на дату проведения экспертного осмотра в спорном объекте не выполнены следующие работы:

- не установлены дверные блоки в проемы;

- электромонтажные работы выполнены не в полном объеме (полностью не разведена разводка и не смонтированы розетки и выключатели);

- не установлены сантехнические приборы (унитаз, раковина, ванна);

- не установлены радиаторы отопления;

- не проведены отделочные работы по устройству потолка;

- не произведены работы по устройству пола;

- не произведены работы по устройству лестничных перил;

- не произведены работы по ограждению балкона второго этажа;

- не произведены отделочные работы наружных стен;

- не произведены отделочные работы внутренних стен;

- не смонтированы снегозадержатели на кровле.

Как указал эксперт, установить фактический год возведения спорного объекта технически не представляется возможным, так как строительство исследуемого строения ведется без исполнительной документации (без графика производства работ, без актов скрытых работ, без журнала производства работ).

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект не соответствует правилам землепользования и застройки муниципального образования г. Анапа, утвержденных Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 № 424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа» в редакции от 28.07.2022 № 351 (действующей на дату проведения экспертного осмотра), поскольку процент застройки земельного участка фактически составляет 32%, в то время как максимальный процент застройки земельных участков с разрешенным видом использования «для садоводства» в зоне сельскохозяйственного производства СХ-3 составляет 0%.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии со статьей 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (часть 1). В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (часть 2).

Частью 1 статьи 79 ЗК РФ определено понятие сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как было указано выше, в соответствии с Правилами землепользования и застройки в редакции от 28.07.2022 № 351, в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:37:0603000:2731 относится к зоне сельскохозяйственных угодий, на которых строительство запрещено.

Вместе с тем, согласно ранее действующей редакции Правил землепользования и застройки (до внесения изменений в 2022 году), указанный земельный участок находился в зоне сельскохозяйственного производства (СХ-3), которая установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства (письмо Управления архитектуры и градостроительства от 06.05.2022 № 17-20-1332/22).

Суд отмечает, что для указанной зоны предусмотрен в качестве одного из основных видов разрешенного использования - «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции», в отношении которого установлен максимальный процент застройки земельного участка - 30%.

В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что одним из признаков самовольной постройки является возведение (создание) данной постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, на дату начала его возведения и на дату выявления постройки.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Как пояснил эксперт ФИО4, определить год возведения спорного объекта не представляется возможным.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлен договор подряда № 0131 на строительство индивидуального жилого дома от 17.10.2020, заключенный с подрядчиком - ФИО5, по условиям которого подрядчик обязуется выполнить строительство и проектирование индивидуального жилого дома, площадью 12х12 метров в 2 этажа с подвальным помещением размером 12х12 метров.

Согласно справке о стоимости выполненных работ от 20.07.2021, строительство спорного объекта осуществлено в 2021 году.

Также факт возведения спорного объекта в 2021 году подтверждает технический план здания по состоянию на 15.06.2021, подготовленный кадастровым инженером ФИО3

Таким образом, из материалов дела усматривается, что спорный объект (все основные конструкции объекта) возведены в 2021 году, то есть до внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа в 2022 году.

Последующее внесение изменений в правила землепользования и застройки и генеральный план муниципального образования город-курорт Анапа после возведения спорного объекта не является основанием для признания данного объекта самовольной постройкой.

Довод истца о том, что ответчик не является главой крестьянско-фермерского хозяйства и не может заявлять о сохранении спорного строения, как фермерского дома, нарушающего в том числе и процент застройки на земельном участке отклоняется ввиду следующего.

Согласно листу записи ЕГРЮЛ от 03.03.2023 ФИО2 является одним из участников крестьянского (фермерского) хозяйства «ФЕРМА СВЕТЛАЯ» (ИНН 

<

***>).

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

В соответствии с пунктом 2 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.

Согласно п. 4 ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд.

Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что ответчик вправе размещать на принадлежащем ему спорном земельном участке здания и сооружения, в том числе капитального характера, необходимые для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Из заключения судебной экспертизы следует, что спорный объект имеет этажность - 3, количество этажей - 4, площадь 599,3 кв. м.

Вместе с тем, изучив технический план от 15.06.2021 и исследовательскую часть заключения судебной экспертизы, а также составленный экспертом фотоматериал, в том числе каждого из этажей, суд первой инстанции пришёл к обоснованному  выводу о том, что по своим архитектурным и объемно-планировочным решениям спорный объект фактически представляет собой двухэтажный жилой дом с подвальным этажом и мансардной надстройкой на части дома (л. д. 151-155, т.2).

При этом, в техническом плане 2021 года отсутствует мансардная надстройка у спорного объекта, а сопоставив разницу площади спорного объекта по экспертизе (599,3 кв. м) и по техническому плану 2021 года (549,3 кв. м), ее площадь составляет не более 50 кв. м.

Соответственно, площадь двух надземных этажей спорного объекта без учета подвального этажа составит 366,20 кв. м (549,3: 3 х 2), а с учетом мансардной надстройки - 416,20 кв. м (366,20 кв. м + 50 кв. м).

Таким образом, спорный объект на момент рассмотрения спора соответствует признакам жилого дома с количеством этажей не более трех, общей площадью не более 500 кв. м, возведение которого допускается ст. 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

При этом, ссылки ответчика на планируемое использование подвального этажа в качестве хранения или переработки сельхозопродукции, сыроварни, не свидетельствует о признаках самовольной постройки у спорного объекта, поскольку осуществление указанной деятельности в зданиях и помещениях регламентируется иным законодательством (административным, санитарным и т.д.).

Кроме того, согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», до 01.03.2031 допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 3 Пленума № 44, п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 16.11.2022, возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект соответствует требованиям, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В отношении выявленного экспертом несоответствия по максимальной площади застройки земельного участка с кадастровым номером 23:37:0603000:2731, с учетом имеющегося вида разрешенного использования «для садоводства» в территориальной зоне СХ-3 (32% вместо 0%), суд отмечает следующее.

Как пояснил ответчик в целях устранения выявленных нарушений им планируется увеличить площадь земельного участка до 15 000 кв. м, добавить в виды разрешенного использования земельного участка два вида использования из основных видов разрешенного использования в зоне СХ-3 - «хранение и переработка сельскохозяйственной продукции» (допускает застройку 30% земельного участка) и «скотоводство» (допускает застройку 10% земельного участка).

В материалы дела ответчиком представлен проект схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, в соответствии с которой планируется образование земельного участка площадью 15767 кв. м (ЗУ1), путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0603000:2731, 23:37:0603000:2713, 23:37:0603000:2714, 23:37:0603000:2715, 23:37:0603000:2730, 23:37:0603000:2720, 23:37:0603000:2734, 23:37:0603000:2735, 23:37:0603000:2712, 23:37:0603000:2709, 23:37:0603000:2736, 23:37:0603000:2737, 23:37:0603000:3212, 23:37:0603000:3258.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН от 26.02.2024, земельные участки с кадастровыми номерами 23:37:0603000:2713, 23:37:0603000:2714, 23:37:0603000:2715, 23:37:0603000:2730, 23:37:0603000:2720, 23:37:0603000:2734, 23:37:0603000:2735, 23:37:0603000:2712, 23:37:0603000:2709, 23:37:0603000:2736, 23:37:0603000:2737 также принадлежат на праве собственности ответчику - ФИО2

Кроме того, в соответствии с проектами договоров купли-продажи от 22.02.2024 ответчиком планируется приобретение у ФИО6 земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0603000:3212, 23:37:0603000:3258.

На момент рассмотрения апелляционной жалобы ответчик устранил несоответствия, увеличил площадь земельного участка до 15000 кв.м., выкупил смежные земельные участки и для приведения в соответствие подготовил схему объединения на кадастровом плане территории, что подтверждается выписками из ЕГРН.

На основании изложенного, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы и доказательства, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что у спорного объекта отсутствуют признаки самовольной постройки, поскольку он возведен ответчиком на земельном участке в период отнесения участка к территориальной зоне СХ-3, допускающей строительство данного объекта; спорный объект по функциональному назначению представляет собой жилой дом (дом фермера), который может использоваться для первичной переработки и хранения сельскохозяйственной продукции; наличие уведомления о планируемом строительстве или реконструкции для такого рода объекта не требуется; ответчиком предпринимаются меры к устранению выявленных нарушений правил землепользования и застройки в части процента застройки.

Поскольку истцом не доказано, что в результате строительства и размещения спорной постройки нарушены права и законные интересы муниципального образования, а так же имеется наличие угрозы жизни и здоровью, требование администрации о сносе объекта недвижимости как самовольной постройки, с учетом наличия у ответчика вещных прав на земельный участок, доказательств соответствия спорного строения градостроительным, строительным и иным обязательным требованиям, не создающим угрозу жизни и здоровью граждан, явно несоразмерно допущенному нарушению, и в своей совокупности достаточны для вывода о не обоснованности заявленных истцом требований.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного у апелляционной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам жалобы.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Поскольку истец на основании статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, оплата государственной пошлины в соответствии с нормами 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на администрацию не возлагается.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2024 по делу № А32-19124/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

 

Н.В. Нарышкина