﻿

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-35062/2020

12 ноября 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  09 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  12 ноября 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Поларис-Нева» (адрес:  Россия 199226, г. Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д.16, лит.А, офис 3А; Россия 197136, Санкт-Петербург, пр. Малый В.О., д.70, лит.А., пом. 2-Н, офис 12-1, ОГРН:  1147847393209);

ответчик: закрытое акционерное общество «Центральный научно-исследовательский институт судового машиностроения» (адрес:  Россия 192029, г Санкт-Петербург, ул. Дудко, д.3, ОГРН:  1027806080675);

третье лицо: Вепринцев Р.А.,

о взыскании задолженности,

при участии:

- от истца: Вепринцев Р.А. (доверенность от 06.08.2021), Кузьмина О.С. (доверенность от 01.10.2020),

- от ответчика: Фомина Ж.Н. (доверенность от 01.10.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Поларис-Нева» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Центральный научно-исследовательский институт судового машиностроения» (далее – ответчик, Институт) о взыскании  задолженности по договору аренды части нежилого объекта недвижимости от 01.10.2013 № за период с 01.01.2015 по 29.02.2020, неустойки в размере 41 847,39 руб.

Исковое заявление принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

До вынесения решения по существу заявленных требований истец в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) увеличил исковые требования и просил взыскать с ответчика 46 074 346,36 руб. задолженности, 4 184 739,23 руб. неустойки.

Определением от 03.08.2020 суд принял увеличение исковых требований и перешел к рассмотрению дела в порядке искового производства.

Определением суда от 21.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Вепринцев Р.А., в связи с представлением им доказательств уступки Обществом права требования к Институту.

Этим же определением производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения суда по делу №А56-114558/2020, в рамках которого оспаривался договор уступки права между Вепринцевым Р.А. и Обществом.

Вступившим в законную силу решением суда по делу №А56-114558/2020 договор уступки права признан недействительным, протокольным определением суда от 12.10.2021 производство по делу возобновлено.

От истца в материалы дела поступило заявление об уменьшении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика 31 633 689,6 руб. задолженности по арендной плате за период с 29.03.2017 по 15.08.2020, а также судебные расходы по уплате пошлины.

Уменьшение исковых требований принято судом.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика, возражая на иск, ссылался на отсутствие у сторон единого оригинала договора аренды, в связи с чем указывал на незаключенность этого договора. При этом ответчик подтвердил фактические пользование спорным имуществом в заявленный период, а также не оспаривал размер арендной платы, указанный истцов расчете, подтвердив, что указанная сумма фигурирует и в его варианте договора. Однако, ответчик полагает, что при рассмотрении спора подлежат учету положения договора аренды в его редакции, согласно которым в счет арендной платы засчитываются понесенные арендатором затраты на содержание помещения. Ответчик указал, что пользуется спорным помещением с 90-х годов и собственником помещений с указанного момента не проводились работы по капитальному ремонту объекта и не неслись затраты на его содержание. Все эти расходы оплачивал ответчик, в связи с чем он полагает, что сумма арендной платы подлежит уменьшению на соответствующие затраты.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из вступившего в законную силу решения суда по делу №А56-25893/2015 от 03.07.2015, между ЗАО «Поларис-Нева»  (арендодатель) и Институтом (арендатор) 01.10.2013 был заключен договор аренды №160 части нежилого здания площадью 3 424,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Дудко, д. 3, лит. М, кадастровый номер 78:12:7122:7:43.

В последующем ЗАО «Поларис-Нева» реорганизовано путем преобразования в ООО «Поларис-Нева».

В соответствии с п. 2.3.3 договора арендатор обязуется в установленные договором сроки производить оплату арендных платежей, размер которых согласно пункту 3.1 договора составляет 1 301 196 руб. в месяц. Оплата производится ежемесячно путем 100% предоплаты суммы арендного платежа до 01 числа оплачиваемого месяца.

Истцом в материалы дела представлена копия договора аренды, заключенного между сторонами в ту же дату в отношении того же помещения, однако имеющего номер 160И. При этом, как пояснил истец, оригинал указанного договора у него отсутствует. Вместе с договором в материалы дела представлены дополнительные соглашения №1 от 28.08.2014 к договору №160 об изменении редакции пункта 5.2 договора о порядке продлении срока действия договора; от 11.11.2014 к договору №160 о смене наименования арендодателя; №2 от 28.07.2015 к договору №160И о продлении срока действия договора аренды №160 до 28.06.2016; №3 от 20.06.2016 к договору №160И о продлении срока действия договора аренды №160И с 29.06.2016 по 29.05.2017; №4 от 20.03.2017 к договору №160И о зачете в счет требований арендодателя по арендной плате на сумму 1 301 196 руб. встречных требований арендатора по компенсации проведенных ремонтных работ на ту же сумму; №5 от 22.05.2017 к договору №160И о продлении срока действия договора до 30.04.2018; №6 к договору №160И от 01.10.2017 о зачете в счет требований арендодателя по арендной плате встречных требований арендатора на компенсацию затрат на производство ремонтных работ на сумму 2 200 935,55 руб.; №7 от 28.04.2018 к договору №160Ио внесении изменений в раздел 5 договора и продлении срока действия договора до 31.03.2019; дополнительное соглашение №8 от 23.01.2019 об увеличении размера арендной платы до 1 323 250,16 руб.; №9 от 25.03.2019; №9 от 25.03.2019 о порядке внесения арендной платы за январь 2018 года; №10 от 29.03.2019 о продлении срока действия договора до 29.02.2020; №11 от 30.05.2019 об изменении реквизитов арендодателя; №12 от 01.09.2019 о порядке внесения арендной платы за сентябрь 2019 года; №13 о порядке внесения арендной платы за ноябрь 2019 года; №14 от 28.02.2020 о продлении срока действия договора до 30.06.2020; №15 от 10.03.2020 об изменении реквизитов арендодателя; №16 от 01.07.2020 о продлении срока действия договора до 15.08.2020; от 20.07.2020 №17 о порядке оплаты арендной платы за июль 2020 года.

Учитывая тот факт, что стороны не оспаривают сам факт сдачи объекта в аренду, а также заключение перечисленных в предыдущем абзаце дополнительных соглашений к договору аренды, суд исходит из того, что договор аренды в отношении объекта с кадастровым номером 78:12:7122:7:43 площадью 3 242,2 кв.м был заключен между сторонами; факт передачи объекта в аренду не оспаривается; указание номера договора в дополнительных соглашениях 160 либо 160И является технической ошибкой, фактически все эти соглашения относятся к одному и тому же договору и регулируют отношения в рамках одного договора.

Как указывает истец, ответчиком в нарушение принятых на себя обязательств по договору аренды, не исполнена в полном объеме обязанность по внесению арендной платы за период с 29.03.2017 по 15.08.2020 (дата прекращения договора с учетом дополнительного соглашения №16). Размер задолженности за указанный период составил 31 633 689 руб.

Досудебная претензия от 12.03.2020 оставлена ответчиком без внимания, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению полностью в связи со следующим.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор аренды, которым установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы, и установлен ее размер. Также истцом учтены произведенные ответчиком оплаты и положения дополнительных соглашений об установлении порядка оплаты отдельных месяцев заявленного периода.

Как уже был указано ранее, факт заключения между сторонами договора аренды в отношении спорного объекта не только подтвержден материалами дела, но и установлен вступившими в законную силу судебными актами о взыскании задолженности по договору за предыдущие периоды (А56-25893/2015; А56-7929/2014). Этими же судебными актами установлен размер арендной платы по договору.

Согласно положениям части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, вопреки утверждению ответчика, договор аренды в отношении спорного объекта является заключенным и действует с 01.10.2013. Размер арендной платы по договору также установлен судебными актами и ответчиком не оспаривается. Также ответчиком не оспаривается заключение дополнительного соглашения об изменении арендной платы с 2019 года и расчет истца.

Возражая на исковые требования, ответчик ссылается на необходимость учитывать при взыскании арендной платы понесенные им затраты по ремонту и содержанию арендуемого здания. В обоснование данного требования ответчик ссылается на пункт 2.3.8 договора аренды в его редакции, согласно которому по истечении срока действия договора арендатор обязан передать арендодателю все произведенные на объекте перестройки и переделки, а также неотделимые улучшения, составляющие принадлежность объекта и неотделимые без вреда от его конструкций, при условии компенсации арендодателем затрат на эти улучшения в соответствии с пунктами 2.1.2, 2.1.7, 2.3.4 настоящего договора.

Действительно, в представленной в материалы дела редакции договора №160 имеется указанный ответчиком пункт. Он соответствует пункту 2.3.8 договора №160И. Следовательно, суд исходит из того, что данное условие договора было согласовано сторонами. Однако, пункт 2.3.8 имеет отсылку на пункты 2.1.2,  2.1.7 и 2.3.4 договора.

Пунктом 2.1.2 предусмотрена обязанность арендодателя компенсировать согласованные с арендодателем расходы арендатора на проведение текущего и капитального ремонта объекта за счет арендных платежей.

Пунктом 2.1.7 установлена обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений объекта, которые были согласованы с арендодателем и произведены арендатором в период действия договора.

В соответствии с пунктом 2.3.4 договора арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт объекта по смете, согласованной с арендодателем.

Положения всех приведенных пунктов согласуются с положениями статьи 623 ГК РФ, в которой сказано, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

С учетом изложенного, заявляя о необходимости уменьшения арендной платы на стоимость произведенных работ, ответчик обязан доказать факт выполнения этих работ, их стоимость, а также согласование проведения этих работ с арендодателем.

Ответчиком в материалы дела представлен протокол совместного совещания представителей Общества и Института от 02.11.2016 №1, в соответствии с которым были согласованы расходы по оплате сотрудников, необходимых для содержания здания и территории, неотделимые улучшения арендуемых помещений (установка нового лифта, мягкой кровли, установка приборов учета холодной воды и тепловой энергии, текущий ремонт здания и сетей по отдельному соглашению. Стоимость неотделимых улучшений принята в качестве зачета задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2016.

Однако указанный протокол относится к 2016 году и регулирует зачет расходов в счет арендной платы за 2016 год. Сторонами в отношении указанных расходов заключены соответствующие дополнительные соглашения о зачете №4 от 20.03.2017 о зачете в счет требований арендодателя по арендной плате на сумму 1 301 196 руб. встречных требований арендатора по компенсации проведенных ремонтных работ на ту же сумму; №6 о зачете в счет требований арендодателя по арендной плате встречных требований арендатора на компенсацию затрат на производство ремонтных работ на сумму 2 200 935,55 руб.

Выполнение работ по обустройству узла учета тепловой энергии на сумму 248 000 руб., замене оконных блоков, замена входных дверей учтены при заключении дополнительных соглашений о порядке оплаты за январь 2018 года, сентябрь 2019 года, ноябрь 2019 года.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в спорном периоде ответчиком были понесены согласованные с истцом иные затраты на ремонт либо неотделимые улучшения, которые не были учтены при расчете задолженности, в материалы дела не представлены.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца не оспорено. 

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 31 633 689,6 руб. подлежит удовлетворению в полном объеме.

При подаче иска истцом была уплачена пошлина в сумме 13 052 руб. С ходатайством об увеличении иска истец представил платежное поручение об уплате пошлины в сумме 186 948 руб. Итого, при сумма пошлины, уплаченная истцом, составила 200 000 руб. Однако с учетом уменьшения исковых требований сумма пошлины, подлежащей уплате в бюджет, составила 181 168 руб. Следовательно, с учетом положений статьи 110 АПК РФ ввиду удовлетворения требований истца указанная сумма пошлины подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Излишне уплаченная пошлина в размере 18 832 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с ЗАО «ЦНИИ СМ» в пользу ООО «Поларис-Нева» 31 633 689,6 руб. задолженности, 181 168 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья 	Вареникова А.О.