АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020

http://novgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Великий Новгород

Дело № А44-1240/2020

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 22 апреля 2020 года.

Арбитражный суд Новгородской области в составе судьи  К.Т. Захарова,

при ведении протокола помощником судьи Э.Д. Барташевич,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «НТП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 173000, В. Новгород, ул. Федоровский ручей, д. 2/13; далее - Общество, истец) 

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 173003, В. Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 41; далее - Университет, ответчик)

о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы,

при участии

от истца: не явились, извещены,от ответчика: не явились, извещены,

установил:

Общество обратилось в суд с иском к Университету о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы № 01-20/217 от 21.01.2020.

Ответчик в представленном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требвоаний.

Истец, в свою очередь, представил возражения на изложенные в отзыве Университета доводы. 

Протокольным определением от 08.04.2020 суд, с учетом введенных в связи с распространением коронавирусной инфекции ограничений, предложил сторонам представить пояснения относительно возможности рассмотрения заявления без участия их представителей, а также разъяснил, что отсутствие соответствующего ходатайства от участвующего в деле лица при наличии информации о его надлежащем извещении о начавшемся судебном разбирательстве может быть расценено как согласие на рассмотрение заявления по существу в отсутствие представителя.

Возражений относительно рассмотрения дела в отсутствие представителей от участвующих в деле лиц не поступало.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

06.08.2011 между истцом (арендатор) и правопредшественником ответчика (арендодатель) был заключен (с учетом внесенных изменений) договор аренды № 10К-2011 федерального имущества (встроенного помещения общей площадью 2 162,6 кв.м, находящегося по адресу: Великий Новгород, ул. Федоровский Ручей, д. 2/13) сроком действия до 06.08.2031 (п. 1.1 и 2.1).

Размер ежемесячной арендной платы составляет 729 061,50 руб. (без учета НДС) и подлежит уплате до 22 числа текущего месяца (п. 5.1 и 5.2).

Пунктом 5.5 договора аренды предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем корректировки размера арендной платы на индекс инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

06.08.2011 сторонами без замечаний подписан акт приема-передачи к договору аренды.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 11.07.2017 по делу №А44-2204/2017 признано недействительным уведомление арендодателя от 15.12.2016 об установлении на 2017 год ежемесячной арендной платы в размере 1 022 812,72 руб..

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 21.05.2018 по делу № А44-2087/2018 признано недействительным уведомление арендодателя от 15.12.2017 об установлении на 2017 год ежемесячной арендной платы в размере 1 022 812,72 руб.. Кроме того, из содержания названного судебного акта также следует, что до 2016 года размер арендной платы составлял 983 473,77 руб. в месяц.

21.01.2020 Университет направил Обществу письмо, в котором, в частности, уведомил о повышении ежемесячной арендной платы в соответствии с п. 5.5 договора и прогнозируемого индекса инфляции в размере 3% до 1 030 147,10 руб.. К названному уведомлению также был приложен проект подписанного со стороны арендодателя дополнительного соглашения к договору аренды соответствующего содержания.

Расценив указанное письмо как уведомление об одностороннем увеличении арендной платы, истец обратился в ООО «Лукоморье» за получением информации о рынке аренды коммерческой недвижимости в Великом Новгороде. 

Согласно составленному ООО «Лукоморье», основным видом деятельности которого является, согласно информации, содержащейся в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), деятельность агентств недвижимости, обзору, рыночная стоимость арендной платы за спорное помещение составляет по состоянию на 29.01.2020 составляет 767 723 руб. с учетом НДС.

По мнению Общества, увеличенный размер арендной платы будет на 34 % превышать рыночную ежемесячную стоимость арендной платы, что свидетельствует о злоупотреблении ответчиком своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. 

Возражая против удовлетворения иска, Университет указал, что порядок увеличения размера арендной платы прямо согласован сторонами в п. 5.5 договора аренды и, соответственно, реализация арендодателем соответствующего права не может квалифицироваться в качестве злоупотребления правом. Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, основным видом деятельности Общества является сдача недвижимого имущества в аренду. Соответственно, арендатор вправе получать доход от сдачи спорного имущества в субаренду по ценам, позволяющим уплачивать арендную плату в увеличенном размере. Кроме того, Университет представил скриншоты сайтов в сети Интернет, согласно которым размер арендной платы за 1 кв.м в год составляет 7 800 руб. и 6 600 руб..

Истец приведенные ответчиком доводы полагал необоснованными, указал на то, что представленные Университетом доказательства (скриншоты) содержат информацию об объектах недвижимости, расположенных в иных районах Великого Новгорода и не являющихся аналогами спорного помещения, а также не позволяют установить их относимость к рассматриваемому периоду времени. Также Общество сообщило о готовности ходатайствовать о назначении судебной экспертизы для проверки довода о рыночном размере арендной платы.

Ответчик в дополнительном ходатайстве от 16.04.2020 пояснил, что о проведении по делу судебной экспертизы не ходатайствует.

В соответствии с требованиями ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как установлено ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Рассмотрев приведенные сторонами доводы и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п. 5.5 договора аренды стороны предусмотрели право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в соответствии с изменением индекса инфляции на текущий финансовый год.

Письмом от 21.01.2020 № 01-20/217 Университет сообщил Обществу об увеличении арендной платы, предложил подписать соответствующее дополнительное соглашение.

Исходя из содержания искового заявления и изложенных в нем доводов, а также положений представленного ответчиком отзыва, суд приходит к выводу о том, что сторонами названное письмо оценивается, по сути, как уведомление арендодателя об одностороннем изменении размера арендной платы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Таким образом, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими изменениями, не может доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие принципы разумности и добросовестности.

В подтверждение довода о том, что увеличение размера арендной платы нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон, противоречит принципу добросовестности, Общество представило составленную ООО «Лукоморье» справку, согласно которой размер рыночной ежемесячной арендной платы за спорное помещение составляет 767 723 руб. с учетом НДС.

Университет, в свою очередь, представил скриншоты с сайтов в сети Интернет, согласно которым размер арендной платы за 1 кв.м в год составляет 7 800 руб. и 6 600 руб.. Соответственно, учитывая площадь спорного помещения (2 162,6 кв.м), размер ежемесячной арендной платы может достигать 1 405 690 руб. и 1 189 430 руб..

Учитывая содержание вступивших в законную силу судебных актов по делам № А44-2204/2017 и № А44-2087/2018, в которых при сходных условиях последовательно отклонялись приводимые Университетом доводы о разумности размера увеличенной арендной платы, а также принимая во внимание представленную ответчиком справку о размере ежемесячной аренной платы за пользование спорным помещением, составленную компетентной организацией, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае бремя доказывания разумности и добросовестности поведения арендодателя при одностороннем увеличении размера арендной платы следует возложить на ответчика.

Представленные Университетом скриншоты с сайтов в сети Интернет не принимаются судом как достаточное доказательство обоснованности увеличения размера арендной платы, поскольку они составлены в отношении помещений, находящихся в иных районах Великого Новгорода, а также не позволяют установить время получения соответствующей информации.

Как указывалось выше, ответчик сообщил суду, что о проведении судебной экспертизы для установления величины рыночной арендной платы за пользование спорным помещением не ходатайствует.

В настоящее время размер ежемесячной арендной платы составляет 983 473,77 руб.. Из содержания письма Университета следует, что размер арендной платы увеличивается до 1 030 147,10 руб.. При этом рыночная ежемесячная величина арендной платы за пользование спорным помещением составляет 767 723 руб..

Суд полагает, что при изложенных обстоятельствах, а также учитывая текущую экономическую ситуацию, одностороннее увеличение размера арендной платы нарушает баланс прав и обязанностей сторон договора аренды, противоречит обычаям делового оборота.

Размер действующей арендной платы также превышает рыночную ежемесячную величину арендной платы, поэтому сохранение указанного размера платы без изменения ее в сторону увеличения позволит обеспечить разумный баланс прав и обязанностей сторон.

Письмо Университета от 21.01.2020 № 01-20/2017, в соответствии с которым устанавливается новый размер арендной платы, то есть новые обязанности Общества, является односторонней сделкой, которая может быть признана недействительной в порядке ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общему правилу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 1 и 3 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом, ответчик, по мнению суда, не доказал, что при реализации права на одностороннее увеличение размера арендной платы арендодатель действовал разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

При изложенных обстоятельствах иные приведенные ответчиком доводы правового значения не имеют.

Соответственно, уведомление Университета об изменении размера арендной платы от 21.01.2020 № 01-20/2017 является недействительным, а требование Общества подлежит удовлетворению.

Выводы аналогичного содержания содержатся в названных выше Решениях Арбитражного суда Новгородской области, вступивших в законную силу.

В соответствии со ст. 168 АПК РФ при вынесении решения суд распределяет судебные расходы.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом за рассмотрение иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 29 от 21.02.2020.

Соответственно, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» об изменении арендной платы от 21.01.2020 № 01-20/2017.

Взыскать с федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого» в пользу общества с ограниченной ответственностью «НТП»  6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления судебного акта в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Новгородской области в месячный срок со дня его принятия.

Судья

К.Т. Захаров