АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-62892/2022

г. Краснодар

19 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Радуга» (ИНН 

<

***>), заинтересованного лица – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу № А32-62892/2022, установил следующее.

ООО «Радуга» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) со следующими требованиями: признать незаконным, выраженный в письме от 16.11.2022 № 24396166, отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент) в предоставлении заявителю муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении»; считать утвержденной схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, путем объединения двух земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402028:1006, 23:49:0402028:18, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ульянова, 58, в кадастровом квартале 23:49:0402028 общей площадью 189 кв. м, с видом разрешенного использования «общественное питание», в границах, установленных схемой расположения участка, выполненной ООО «Кадастр 23», в соответствующих координатах, указанных в схеме; установить вид разрешенного использования земельного участка, образованного путем объединения двух участков с кадастровыми номерами 23:49:0402028:1006 и 23:49:0402028:18, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ульянова, 58, в кадастровом квартале 23:49:0402028 общей площадью 189 кв. м – «общественное питание»; возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) обязанность по постановке на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 189 кв. м, образованного путем объединения двух участков с кадастровыми номерами 23:49:0402028:1006 и 23:49:0402028:18, расположенных в кадастровом квартале 23:49:0402028 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ульянова, 58, с видом разрешенного использования «общественное питание», категория земель «земли населенных пунктов», в территориальной зоне «ОЦ-1», в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, выполненной ООО «Кадастр 23», в координатах, указанных в схеме; и зарегистрировать право муниципальной собственности на данный земельный участок.

При рассмотрении дела общество заявило отказ от пунктов 3 и 4 просительной части заявления (л. 

<

...>); в остальной части – поддержало заявление.

Решением от 20.03.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.05.2023, принят отказ заявителя от пунктов 3 и 4 просительной части заявленных требований; производство по делу в данной части прекращено. Признан незаконным, выраженный в письме от 16.11.2022 № 24396166, отказ департамента в предоставлении обществу муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении»; на администрацию в лице департамента возложена обязанность в течение тридцати дней, с момента вступления решения суда в законную силу, утвердить и выдать заявителю схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории путем объединения двух участков с кадастровыми номерами 23:49:0402028:1006 и 23:49:0402028:18, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ульянова, 58, в кадастровом квартале 23:49:0402028, общей площадью 189 кв. м, с видом разрешенного использования земельного участка «общественное питание», в границах, установленных схемой расположения земельного участка, выполненной ООО «Кадастр 23», в координатах, указанных в схеме; с администрации в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суды, руководствуясь сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – ИСОГД), указали, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0402028:1006 и 23:49:0402028:18 в зоне подтопления р. Восточный Дагомыс и р. Западный Дагомыс не находятся, следовательно, земельный участок, образование которого происходит путем объединения исходных участков, не может находиться в названной зоне. Пункт 28 Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении» и пункт 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), предусматривающие исчерпывающий перечень оснований отказа в утверждении схемы, не содержат такое основание, как наличие зоны подтопления. На схеме отображен существующий около 30 лет подъезд к вновь образуемому земельному участку. Отказ департамента в объединении исходных земельных участков не основан на нормах действующего законодательства, не способствует рациональному использованию этих участков, которые фактически используются как единый участок с 1992 года.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 20.03.2023 и постановление апелляционного суда от 17.05.2023 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, настаивая на том, что вновь образуемый земельный участок общей площадью 189 кв. м согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, расположен в зоне подтопления р. Восточный Дагомыс, р. Западный Дагомыс. Согласно схеме расположения земельных участков на кадастровом плане территории возможность организации подъезда к вновь образуемому земельному участку общей площадью 189 кв. м из свободных муниципальных земель отсутствует. Представленная заявителем схема выполнена без учета требований, установленных пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса, с нарушением положений статьи 11.9 Земельного кодекса, что служит основанием для отказа в оказании испрашиваемой муниципальной услуги.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов кассационной жалобы, а также законность принятых по делу судебных актов. По мнению заявителя, судами обеих инстанций учтены все фактические обстоятельства, исследованы и оценены доказательства, правильно применены нормы права.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 06.09.2023 объявлялся перерыв до 16 часов 10 минут 12.09.2023; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ТОО «Радуга» (арендатор) заключили договор от 01.10.1998 № 1120 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), по условиям которого арендатору в аренду переданы: земельный участок площадью 69 кв. м, занимаемый кафе «Радуга», и земельный участок площадью 120 кв. м в совместное пользование с Киновидеозрелещным предприятием Адлерского района, фактически занимаемый подземными инженерными сетями по ул. Ульянова, 58 в Адлерском районе (пункт 1.1).

Пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен с 01.01.1998 по 01.09.2046 (л. д. 37 – 39).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) 01.10.1998 земельному участку площадью 69 кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0402028:1006; 27.10.1997 земельному участку площадью 120 кв. м присвоен кадастровый номер 23:49:0402028:18. Указанные участки имеют адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ульянова, 58, вид разрешенного использования – «общественное питание» (л. д. 26 – 33).

В границах названных земельных участков расположено нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402028:2262 площадью 154 кв. м, принадлежащее на праве собственности обществу (л. д. 34 – 36).

В целях образования одного земельного участка путем объединения двух участков общество обратилось к кадастровому инженеру ООО «Кадастр 23» для подготовки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В дальнейшем заявитель обратился в департамент с заявлением о предоставлении соответствующей муниципальной услуги.

Письмом от 16.11.2022 № 24396166 департамент отказал заявителю в утверждении схемы, указав, что по сведениям ИСОГД образуемый земельный участок площадью 189 кв. м в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, расположен в подтоплении р. Восточный Дагомыс, р. Западный Дагомыс; возможность организации подъезда к образуемому земельному участку из свободных муниципальных земель отсутствует (л. д. 23 – 25).

Считая решение департамента об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не соответствующим закону, нарушающим принадлежащие обществу права и законные интересы, последнее обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Исходя из части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2 и 3 статьи 201 Кодекса, для признания незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 11.2 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.6 Земельного кодекса при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

На основании статьи 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 данного кодекса.

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (пункт 1 статьи 11.10 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.10 Земельного кодекса подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей (пункт 3 статьи 11.10 Земельного кодекса).

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено Земельным кодексом (пункт 13 статьи 11.10 данного кодекса).

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего кодекса требований к образуемым земельным участкам (подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса).

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса).

Удовлетворяя заявление общества, признавая возможным объединение земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402028:1006 (69 кв. м) и 23:49:0402028:18 (120 кв. м) в соответствии со схемой ООО «Кадастр 23», суды признали оспариваемый отказ департамента противоречащим закону и нарушающим права заявителя.

Кассационная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, в силу которого земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Статьей 42 Земельного кодекса закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Однако приведенная норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими публичные и гражданские правоотношения. Основным механизмом реализации права использования земельного участка арендатором является предоставление ему земельного участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества.

Из договора от 01.10.1998 № 1120 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) следует, что правопредшественнику общества в аренду предоставлены: земельный участок площадью 69 кв. м, занимаемый кафе «Радуга»; и земельный участок площадью 120 кв. м в совместное пользование с Киновидеозрелещным предприятием Адлерского района, фактически занимаемый подземными инженерными сетями по ул. Ульянова, 58 в Адлерском районе.

Пунктом 4.1 договора аренды от 01.10.1998 № 1120 установлено, что арендатор вправе использовать участок в соответствии с целями его предоставления (пункт 1.3).

При эксплуатации участка арендатор обязан строго соблюдать требования, как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков. Не допускать нарушений находящихся в пределах границ участка инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. (пункт 4.2 договора).

В случаях, в том числе, использования участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3 договора, данный договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

В соответствии с положениями статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон.

Статьи 450, 451 Гражданского кодекса предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В рассматриваемом случае предоставление земельных участков в аренду обществу было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить их использование исключительно в целях, в которых они предоставлялись, а именно: под кафе «Радуга» и для подземных инженерных сетей, причем совместно с Кинозрелищным предприятием Адлерского района (пункт 1.1 договора).

Данные обстоятельства суды надлежащим образом не исследовали, не привлекли к участию в деле упомянутое в пункте 1.1 договора предприятие в целях проверки нарушения прав данного юридического лица.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Из имеющейся в материалах дела схемы расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории усматривается, что конфигурация земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402028:1006 (69 кв. м) и 23:49:0402028:18 (120 кв. м) в ЕГРН и на схеме, подготовленной кадастровым инженером ООО «Кадастр 23», визуально отличаются. Суды не обсудили вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, не исследовали вопрос формирования объединенного земельного участка, в том числе за счет включения территории общего пользования.

Кроме того, коллегия обращает внимание на то, что в материалах дела содержится свидетельство на право собственности на землю, выданное предприятию «Радуга» для павильона-закусочной, о предоставлении указанному юридическому лицу в собственность земли 203 кв. м (л. 

<

...>), которое не получило оценки судебных инстанций, вопрос правопреемства указанного в свидетельстве лица и общества также не исследован.

В этой связи, суд округа приходит к выводу о том, что судебные акты основаны на неполно исследованных обстоятельствах и представленных доказательствах.

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, сделаны без учета подлежащих применению норм права и исследования необходимой совокупности доказательств, решение от 20.03.2023 и постановление от 17.05.2023 следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных доказательств, обсудить вопрос о привлечении к участию в деле Киновидеозрелищного предприятия Адлерского района, упомянутого в договоре аренды; проверить, не входит ли в состав вновь образуемого земельного участка территория общего пользования; обсудить вопрос о проведении по делу судебной экспертизы; привлечь к участию в деле смежных землепользователей и выяснить вопрос, не нарушит ли их права испрашиваемое объединение земельных участков с точки зрения прохода (проезда) к своим участкам; после чего на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств, правильно применив нормы материального и процессуального права, разрешить данный спор.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2023 по делу № А32-62892/2022 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин