АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-7146/2020

30 ноября 2020 года

город Саратов

Резолютивная часть решения оглашена 24.11.2020

Полный текст решения изготовлен 30.11.2020

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Михайловой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Саратовской области материалы дела по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом администрации Балашовского муниципального района (г. Балашов ИНН 

<

***>) к товариществу собственников недвижимости «Березка» (ИНН 

<

***> г. Балашов) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 16 049,97 руб., за период с 1 июня 2019 г. по 29 февраля 2020 г., пеней в размере 2 886,56 руб. за период с 11 июня 2019 г. по 10 марта 2020 г., расторжении договора аренды нежилого помещения №4 от 01 августа 2015 года.

 при участии: 

стороны не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района к Товариществу собственников недвижимости «Березка», ОГРН 

<

***> о взыскании задолженности по арендной плате в размере 16 049,97 руб., за период с 1 июня 2019 г. по 29 февраля 2020 г., пеней в размере 2 886,56 руб. за период с 11 июня 2019 г. по 10 марта 2020 г., расторжении договора аренды нежилого помещения №4 от 01 августа 2015 года.

Отводов суду не заявлено.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством, заявленные требования не оспорил, отзыв на исковое заявление не представил, правами, предоставленными статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовался. 

В силу части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Кроме того, информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 года № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 года N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.

Суд предлагал лицам, участвующим в деле, представить в соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв в отношении предъявленных требований. Между тем, в материалы дела данные документы ответчиком представлены не были. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому, в случае не реализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий. В рассматриваемом случае, таким неблагоприятным последствием явилось вынесение судебного акта без учета позиции ответчика относительно предъявленных требований. 

Таким образом, представитель неявившейся стороны не проявил той степени заботливости, которую он обязан был проявить при рассмотрении спора согласно требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд считает, что все меры к извещению лиц, участвующих в деле, приняты.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.  

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01 августа 2015 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области (Арендодатель) и ТСН «Березка» (Арендатор) был заключен договор № 4 аренды нежилого помещения муниципальной собственности, согласно которому Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 10,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 19 (п. 1.1.).

Главой 2 договора установлено:

- ставка арендной платы за 1 кв.м. в год – 2000,00 руб., 

- сумма арендной платы в год – 21 400,00 руб., 

- НДС по ставке 18% к арендной плате в год – 3852,00 руб.,

- ежемесячная арендная плата (без НДС) – 1783,33 руб.,

- ежемесячная сумма НДС – 321,00 руб.

В соответствии с п. 2.6. договора, Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. 

Дата действия договора: 30 июня 2016 года.

Подписывая данный договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Нежилое помещение, указанное в договоре, было принято в аренду арендатором по акту приема-передачи.

Дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий, либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Таким образом, представленный договор в силу статьи 432, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из смысла статьи 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации, сущностью договора аренды является регулирование отношений по передаче имущества за плату во временное владение или пользование или во временное владение.

Истец свое обязательство по договору аренды выполнил в полном объеме, передав Арендатору нежилое помещение общей площадью 10,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> ВЛКСМ, д. 19, являющегося предметом договора № 4 от 01 августа 2015 года, что подтверждается актом приема-передачи в аренду недвижимого имущества от 01 августа 2015 года, подписанный обеими сторонами с проставлением печатей сторон. 

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По общим правилам исполнения договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с указанной позицией следует, что согласно пункту 3 статьи 423 Гражданского кодекса договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Из вышеуказанных норм следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Таким образом, кредитор в арендном обязательстве вправе требовать с должника арендную плату в период действия договора до возврата им объекта имущественного найма, совершенного с учетом правил действующего законодательства.

Передача арендодателем объекта найма в пользование арендатора породила у последнего обязанность по встречному представлению в виде оплаты арендных платежей в размере, согласованном контрагентами.

Арендодатель свое обязательство по договору аренды выполнил в полном объеме.

Ответчик в свою очередь ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате арендных платежей, так арендную плату на счет Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области ответчик не перечисляет, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.06.2019 года по 29.02.2020 года в сумме 16049,97 руб.

На основании статей 307, 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен и признан соответствующим условиям договора и требованиям закона.

Таким образом иск подлежит удовлетворению в данной части

Истец также просит взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка за период 11.06.2019 по 10.03.2020 в размере 2886,56 руб.

В соответствии с п. 2.7 вышеуказанного договора аренды нежилого помещения, в случае неуплаты арендной платы в установленный срок АРЕНДАТОР уплачивает пени за каждый день просрочки в размере учетной ставки банковского процента на день исполнения обязательства. 

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей  установлен материалами дела и не оспорен ответчиком, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по договору заявлены обоснованно.

Проверив произведенный истцом расчет суммы неустойки, суд признает его неверным.

По расчету суда взысканию подлежит сумма пени в размере 629,29 руб.

На основании изложенного, с учетом исследования представленных доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что указанный размер  пени соразмерен  последствиям нарушения обязательств ответчиком, кроме того, последним не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и соответствующего заявления о снижении неустойки, а потому у суда отсутствуют основания для применения к отношениям сторон статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № 4 от 01 августа 2015 года и обязать ответчика вернуть арендуемое нежилое помещение истцу в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа.

Согласно п.п. З п. 4.1 договора аренды нежилого помещения, в случае невнесения Арендатором арендной платы более двух раз подряд, Арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Вместе с тем, спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае предоставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

Предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, под претензией в общеупотребительном смысле понимается:

1) заявление кредитора, покупателя, заказчика, клиента об уплате долга, возмещении убытков, устранении обнаруженных недостатков, неисправности в приобретенном товаре или выполненной работе;

2) притязание, заявление права на обладание чем-либо;

3) требование кредитора к должнику о добровольном урегулировании спора, связанного с нарушением имущественных прав и интересов кредитора.

Таким образом, процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).

Соответственно, при обращении с иском о расторжении договора аренды арендодатель в силу статьи 65 АПК РФ обязан доказать соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 25 марта 2020 года Истцом в адрес Ответчика было направлено досудебное уведомление № 612 с предложением добровольной оплаты имеющейся задолженности и пени. Также, в адрес Ответчика было отправлено уведомление о расторжении договора аренды № 613 от 25 марта 2020 года.

Факт направления указанного уведомления подтверждается почтовой квитанцией.

Требование арендодателя не было исполнено арендатором в установленный ему срок.

Таким образом, судом установлено, что истцом соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Учитывая, что двусторонние соглашения о досрочном расторжении договоров аренды в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу, что истцом представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ответчиком уведомления об отказе от договоров. Суд считает доказанным нарушение ответчиком условий вышеназванного договора о не внесении арендной платы, а предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора – соблюденным.

Таким образом, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы, суд считает обоснованными требования истца о расторжении договора аренды нежилого помещения № 4 от 01 августа 2015 года. 

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании возвратить арендуемое нежилое помещение истцу в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание, что в материалы дела доказательств возврата спорного оборудования не представлено, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части обязания возвратить арендуемое нежилое помещение истцу в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом, суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты госпошлины.

В соответствии с  частью  3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Руководствуясь ст.ст. 106, 110, 123, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в части.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения №4 от 01 августа 2015 года.

Возвратить арендуемое нежилое помещение истцу в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа.

Взыскать с Товарищества собственников недвижимости «Березка» (ИНН 

<

***> г. Балашов)  в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области (г. Балашов ИНН 

<

***>)  задолженность по арендной плате в размере 16 049,97 руб., за период с 1 июня 2019 г. по 29 февраля 2020 г., пени в размере 629,29 руб. за период с 11 июня 2019 г. по 10 марта 2020 г.

В удовлетворении остальной части взыскания неустойки – отказать.

Взыскать с Товарищества собственников недвижимости «Березка» в доход Федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 1762  руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исполнительный лист выдать взыскателю после вступления решения арбитражного суда в законную силу. 

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Е.В. Михайлова