Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, 

<

...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-4738/2025

«07»

июля  

2025 года 

резолютивная часть решения оглашена « 02 »  июля    2025 года

полный текст решения изготовлен          « 07 »  июля   2025 года

     Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Виктория Т» (ОГРН 

<

***> ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 

о признании действий незаконными 

при участии:

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 02.12.2024, паспорту, диплому, ФИО2 по доверенности от 02.12.2024, паспорту, диплому 

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 25.12.2024, паспорту, диплому

      Общество с ограниченной ответственностью «Виктория Т» (далее  - заявитель, ООО «Виктория Т», Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), которым просило признать действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) при проведении государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2024-183 от 28.12.2024 и № 39:15:121328:52-39/021/2025-186 от 03.03.2025 незаконными. 

        В качестве восстановления нарушенного права Общество просило обязать Управление Росреестра аннулировать записи о государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2024-183 от 28.12.2024 и № 39:15:121328:52-39/021/2025-186 от 03.03.2025.       

      В судебном заседании представители заявителя настаивали на удовлетворении требований, указывая на то, что при проведении государственной регистрации и внесение записей №39:15:121328:52-39/021/2024-183 от 28.12.2024 и № 39:15:121328:52-39/021/2025-186 от 03.03.2025 заинтересованное лицо действовало без законных на то оснований, вопреки принятым Арбитражным судом Калининградской области по делу №А21-12610/2023 обеспечительным мерам.

      Управление Росреестра по Калининградской области в лице представителя возражало против удовлетворения требований, указывая, что действия государственных регистраторов были правомерны, поскольку принятые арбитражным судом обеспечительные меры не действуют в отношении договоров долевого участия (далее – ДДУ), а приняты лишь в отношении земельного участка. 

       Заслушав представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ), суд 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория Т» является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:121328:52, общей площадью 7 614 кв. м., находящегося по адресу: 

<

...> (далее - Участок), право зарегистрировано 01.04.2015, номер записи государственной регистрации 39-39/001-39/001/007/2015-3046/1.

         На основании определения от 13.10.2023 по делу №А21-12610/2023 Арбитражным судом Калининградской области приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 39:15:121328:52 (запись государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2023-182 от 24.10.2023, на основании определения Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2023  по делу № А21-12610/2023, что подтверждается письменным ответом Управления Росреестра по Калининградской области исх. №05-08/01682@ от 10.11.2023 на обращение ООО «Виктория Т» исх. № 23-10 от 23.10.2023). Обеспечительные меры приняты до вступления в законную силу судебного акта по указанному делу.

        28.12.2024 сотрудником Росреестра по Калининградской области -регистратором ФИО4 совершены действия по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером: 39:15:121328:52, а именно: внесена новая запись о государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2024-183 от 28.12.2024.

      03.03.2025 сотрудником Росреестра по Калининградской области -регистратором ФИО5  совершены действия по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведений в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером: 39:15:121328:52, а именно: внесена новая запись о государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2025-186 от 03.03.2025.

Полагая, что данные действия по внесению записей в ЕГРН неправомерны, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ. 

Порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц регулируется нормами главы 24 АПК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Исходя из частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), одним из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости (состоящего, в том числе из реестра объектов недвижимости - кадастра недвижимости и реестра границ) является достоверность сведений.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных этим Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Законом порядке.

        Согласно части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

        Пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ определено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

       В соответствии с частью 6 статьи 26 указанного Закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по основанию, указанному в пункте 37 части 1 настоящей статьи, приостанавливается до поступления в орган регистрации прав, в том числе, судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии предусмотренных пунктом 37 части 1 настоящей статьи ареста или запрета.

       Материалами дела подтверждено, что 13.10.2023 на основании определения по делу №А21-12610/2023 Арбитражным судом Калининградской области приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 39:15:121328:52.

         Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

        В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009  №132 в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

         Принятые обеспечительные меры являются обязательными для исполнения лицом, на которое судом возложены обязанности по исполнению обеспечительных мер.

        Согласно пункту 5 таблицы Типовых формулировок причин приостановления государственной регистрации ДДУ, указанной в Письме Росреестра от 07.07.2021 №14-5137-ГЕ/21 «О типовых формулировках причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, а также государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве» государственным регистраторам при наличии в ЕГРН записи об аресте/запрете по основаниям пункта 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ надлежит в решении при приостановке указывать:

     «В орган регистрации прав в отношении земельного участка, на котором ведется

строительство объекта долевого строительства, поступил _____(указывается судебный акт или акт уполномоченного органа: наименование акта и органа, его вынесшего, дата и номер акта) о наложении ареста на недвижимое имущество/запрета совершать в отношении него определенные действия/об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии  с уголовно-процессуальным законодательством Российской  Федерации).

       Управлением направлен запрос _____    (указать дату и номер) в              (указывается орган, наложивший запрет, в который направлен запрос)».

      Исходя из изложенного и вопреки доводам представителя заинтересованного лица, все записи по ДДУ вносятся в отношении земельного участка, на котором ведется строительство МКЖД, что соответствует формулировке, указанной в определении Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2023  №А21-12610/2023.

       Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. (п.165 Приказа Росреестра от 07.12.2023 №П/0514 (ред. от 01.04.2025) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости»).

      Поскольку объект недвижимости, строящийся на земельном участке, отсутствует, то все ДДУ регистрируются в отношении земельного участка, как и любые дополнительные соглашения, заключаемые об изменении условий зарегистрированных ДДУ, при этом запись о государственной регистрации таких дополнительных соглашениях также вносится в отношении земельного участка.

      В номере спорных регистрационных записей содержится указание на кадастровый номер земельного участка с КН 39:15:121328:52, в отношении которого вносится соответствующая запись.

        Представители заявителя обращали внимание на то обстоятельство, что застройщику - ООО «СЗ «Домбери» (ответчик по делу №А21-12610/2023) достоверно было известно, что любые регистрационные действия в отношении ДДУ и уступок по ним запрещены на основании определения Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.023 по делу №А21 -121610/2023, однако ООО «СЗ «Домбери» дал свое согласие на совершение с участниками долевого строительства сделок, в отношении которых в ЕГРН внесены запись о государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2024-183  от 24.12.2024  и запись о государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2025-186 от 03.03.2025.

       ООО «СЗ «Домбери» неоднократно обращался в рамках дела №А21 -12610/2023 с заявлениями об отмене обеспечительных мер, о замене одной обеспечительной меры на другую.

      При рассмотрении указанных заявлений Арбитражный суд Калининградской области разъяснил, что, устанавливая обеспечительные меры, суд принимал во внимание доводы истца (ООО «Виктория Т») о том, что ответчик (ООО «СЗ «Домбери»), являясь застройщиком МКД по адресу: 

<

...>, отчуждает объекты долевого строительства (квартиры, нежилые помещения, машиноместа в строящемся МКД) путем уступки требований на основании договоров цессии, при этом заключает договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются двухуровневые квартиры на 5-м надземном этаже, которые фактически не существуют; что растет число граждан, от которых ответчик получает денежные средства, которые не направляет на строительство МКД, а расходует на иные цели, обременяет правами граждан принадлежащий истцу земельный участок, очевидно не имея при этом намерения выполнить обязательства застройщика надлежащим образом; что целью обеспечения является недопущение увеличения обязательств истца по передаче готовых объектов в пользу участников долевого строительства при фактическом отсутствии встречного предоставления (оплаты); что целью обеспечения является недопущение увеличения обязательств истца по передаче готовых объектов в пользу участников долевого строительства при фактическом отсутствии встречного предоставления (оплаты).

        Ссылки ответчика по делу №А21-12610/2023 на то, что принятые обеспечительные меры препятствуют его финансово-хозяйственной деятельности, поскольку лишают его возможности регистрировать дополнительные соглашения к заключенным договорам долевого участия, заключать и регистрировать новые договоры долевого участия, заключать договоры уступки прав и обязанностей по договорам долевого участия от дольщиков третьим лицам не принимаются судом во внимание, поскольку при принятии обеспечительных мер суд принимал во внимание доводы истца, положенные в обоснование искового заявления (касающиеся необоснованного увеличения ответчиком этажности МКД, нарушения при строительстве проектной документации, рассмотрения Арбитражным судом Калининградской области дела №А21 -11251/2023 по иску Администрации ГО «Город Калининград» о признании указанного выше МКД объектом самовольной постройки, его сносе или приведении в соответствие установленным требованиям), и руководствовался тем, что при удовлетворении исковых требований такие соглашения повлекут увеличение обязательств истца по передаче объектов в пользу новых участников долевого строительства (Определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.12.2023  по делу №А21 -12610/2023).

      Удовлетворяя заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета внесения любых регистрационных записей в ЕГРН (в том числе в связи с уступкой права на основании договоров цессии) в отношении земельного участка, суд исходил из того, что избранная обеспечительная мера не нарушает прав и законных интересов ответчика (ООО «СЗ «Домбери»), непосредственно связана с предметом спора, соразмерна заявленным требованиям, направлена на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами в целях предотвращения причинения значительного ущерба кредитору (ООО «Виктория Т» должника (ООО «СЗ «Домбери»), что свидетельствует об обоснованности принятых мер. Суд, принимая обеспечительные меры, исходил из того, что они направлены лишь на сохранение возможности в будущем восстановить нарушенные права, что исключает возможность оформления сделок в отношении земельного участка и, как следствие, вовлечение в спор участников таких сделок, предъявление требований об оспаривании сделок (определение Арбитражного суда Калининградской области от 12.01.2024 г. по делу №А21-12610/2023).

        Исходя из изложенного, поскольку принятые в рамках дела №А21 -12610/2023 ограничения в отношении недвижимого имущества произведены судом в целях обеспечения исполнения решения суда (включая недопущение внесение новых регистрационных записей в отношении объектов долевого участия) и учитывая вступивший в законную силу судебный акт о признании постройки самовольной, которым объект МКД признан самовольной постройкой (дело №А21 -11251/2023), оснований для государственной регистрации сделок у государственных регистраторов не имелось, в связи с чем оспариваемые решения о государственной регистрации являются незаконными и нарушают права и интересы заявителя.

       Более того исходя из ответов на жалобы Заявителя (исх. №2201 от 22.01.2025 и исх. №13-05 от 13.05.2025) Управление фактически признало допущенные нарушения, указывая при этом, что Управление не наделено полномочиями признавать действия государственного регистратора прав незаконными, а также отменять запись о государственной регистрации, - Заявителю предложено обратиться в суд.

      Также Управление указало, что до государственных регистраторов прав повторно доведена информация о недопустимости осуществления регистрационных действий при наличии определения суда об обеспечительных мерах.

        Позиция представителя Управления, изложенная в судебном заседании в защиту действий государственных регистраторов, о том, что принятые обеспечительные меры не действуют в отношении ДДУ, а приняты лишь в отношении земельного участка, не указывалась в письменных ответах на соответствующие жалобы Заявителя, что указывает на то, что Управление считало жалобы Заявителя обоснованными.

        Исходя из изложенного, при наличии действующих обеспечительных мер в виде запрета на совершение любых регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 39:15:121328:52 у заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для внесения спорных  записей о государственной регистрации в ЕГРН.

       На основании изложенного, заявленные  ООО «Виктория Т» требования подлежат удовлетворению.

       В силу статьи 201 АПК РФ суд считает необходимым обязать Управление Росреестра по Калининградской области аннулировать регистрационные записи о государственной регистрации ДДУ №39:15:121328:52-39/021/2024-183  от 24.12.2024  и  №39:15:121328:52-39/021/2025-186 от 03.03.2025.

       Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

Признать действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области при проведении государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2024-183 от 28.12.2024 и № 39:15:121328:52-39/021/2025-186 от 03.03.2025 незаконными. 

       Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области аннулировать записи о государственной регистрации №39:15:121328:52-39/021/2024-183 от 28.12.2024 и № 39:15:121328:52-39/021/2025-186 от 03.03.2025. 

        Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области. 

Судья                                                                                                        А.В. Брызгалова