Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

«07» февраля 2019 г.

Дело № А75-12682/2018

 

Резолютивная часть решения вынесена 06.02.2019.

В полном объеме судебный акт изготовлен 07.02.2019.

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Никоновой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628403, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>) к обществу                                     с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Северстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628406, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, оф. 3.4)                                                о государственной регистрации сделки, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра                          и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ПАО «Банк «Зенит», общество с ограниченной ответственностью «Северстрой»,

без участия представителей сторон, третьего лица,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» (далее – истец) обратилось                   в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «Северстрой» (далее – ответчик) о государственной регистрации договора                       от 31.10.2017 № 23а/ст169 об уступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 31.07.2014 № 23а/13/1.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на статьи 165, 309, 310, 352, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Протокольным определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.01.2019 по ходатайству представителя истца судебное заседание по делу отложено до 06.02.2019 в 10 час. 00 мин.

Истец явку представителя не обеспечил, заявил ходатайство об отложении судебного заседания ввиду невозможности явки по уважительной причине (низкая температура наружного воздуха, транспортная удаленность).

Ответчик, третьи лица, явку представителей не обеспечили.

Ответчик, третье лицо ПАО «Банк «Зенит» в отзывах, дополнениях к ним, исковые требования полагают не подлежащими удовлетворению.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие надлежащим образом извещенных сторон, третьих лиц.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении ходатайства истца об отложении судебного заседания.

Согласно части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя                  по уважительной причине.

По смыслу указанной нормы отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

Согласно части 1 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы этими лицами.

Таким образом, заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель должен также обосновать невозможность разрешения спора без совершения таких процессуальных действий.

В ходатайстве не конкретизировало, какие именно процессуальные действия, имеющие значение для дела, необходимо совершить представителю в стадии судебного заседания.

Указанные обстоятельства не позволяют установить обоснованность заявленного ходатайства и необходимость отложения судебного заседания.

Производство по делу ведется более 5 месяцев, что является достаточным для формирования правовой позиции по делу.

Рассмотрение дела в установленные законом сроки является обязанностью арбитражного суда.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

Между ответчиком (участник долевого строительства) и ООО «Северстрой» (застройщик) 31.07.2014 заключен договор участия в долевом строительстве № 23а/13/1 (далее – договор, том 1, л.д. 65-73), по условиям которого, застройщик обязуется                            в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц,                          за счет участника долевого строительства, построить объект в соответствии с проектной документацией и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект у застройщика на условиях, установленных договором (пункт 1.1 договора).

Срок ввода объекта в эксплуатацию (получения разрешения на ввод                                        в эксплуатацию) – 3 квартал 2017 года (пункт 2.2 договора).

Передача объекта участнику долевого строительства осуществляется в течение шести месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта                                    в эксплуатацию, но не позднее 31 марта 2018 года (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договора стоимость объекта составляет 691 088 360 руб.

Государственная регистрация договора осуществлена 20.08.2014.

31.10.2017 истец (новый участник долевого строительства) и ответчик (участник долевого строительства) заключили договор № 23а/ст169 уступки прав и обязанностей                   по договору участия в долевом строительстве от 31.07.2014 № 23а/13/1 (далее – договор уступки, т. 1, л.д. 27-30), по которому участник долевого строительства уступает, а новый участник долевого строительства принимает на себя в полном объеме права и обязанности участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, заключенному между участником долевого строительства и ООО «СеверСтрой» - сторона основного договора (далее именуемое «Должник», а также «Застройщик»), а именно новый участник долевого строительства получает право требовать от должника передачи после ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства «Развитие застроенной территории- части квартала 23А в г. Сургуте. Корректировка» ХША этап строительства. Встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (в осях ДД-ЛЛ//1-28 и      С-ДД//24/1-28)». Развитие застроенной территории-части квартала 23А в г. Сургуте. Корректировка» ХШБ этап строительства. Встроенно-пристроенные помещения общественного назначения (в осях А-С//1-28 и С-ДД//1-24/1)» нежилого помещения                 № 169, проектной площадью 184,8 кв.м., входящего в состав объекта, строящегося застройщиком на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0000000:4524                            и принимает на себя неисполненные на момент заключения настоящего договора обязанности по договору участия в долевом строительстве в части нежилого помещения № 169 (пункты 1.1, 1.2 договора уступки права требования).

Согласно пунктам 2.2 и 2.3 договора уступки права требования стоимость уступаемого права требования объекта долевого строительства составляет 13 167 000 руб., новый участник долевого строительства перечисляет денежные средства в указанном размере из собственных денежных средств в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора в Сургутском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Государственная регистрация договора уступки права требования не осуществлена.

Денежные средства в размере 13 167 000 руб. перечислены истцом ответчику платежным поручением от 19.12.2017 № 146 (том 1, л.д. 33).

По акту приема-передачи от 25.12.2017 нежилое помещение № 169 передано истцу (том 1, л.д. 31, 32).

Истец, ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации договора уступки, обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, предварительно направив ответчику претензию.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае, уступка осуществлена по договору долевого участия                   в строительстве.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме,                     но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 6 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим                       в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,  утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 указано, что необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия                          в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Таким образом, по смыслу вышеназванных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

Материалами дела подтверждается факт передачи имущества истцу, доказательства оплаты стоимости имущества, подтвержден факт уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, отсутствие сведений о ее оспаривании.

Вместе с тем, арбитражным судом также установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются не оспоренные (не погашенные) записи от 03.04.2017, от 10.08.2018 о государственной регистрации залога имущественных прав                  в отношении нежилого помещения, являющегося предметом долевого участия                                 в строительстве (договоры о залоге имущественных прав (требований) от 23.03.2017                       № 16/074/СевреСтрой-ЗИП-5, от 11.08.2018 № 16/074/СевреСтрой-ЗИП-5), залогодержатель ПАО «Банк Зенит».

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

На основании пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ          «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) имущество, заложенное                             по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное                                 не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно статье 39 Закона об ипотеке при отчуждении имущества, заложенного                         по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так                   и прежний залогодатель.

В соответствии с пунктом 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Согласно пункту 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Арбитражный суд приходит к выводу о том, что сделка, совершенная без согласия указанных в данной норме лиц, является оспоримой.

Передача имущественных прав на недвижимое имущество находящегося в залоге, без согласия залогодержателя, не влечет ничтожность спорного договора.

Данный вывод соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации Российской Федерации от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства                    о залоге».

В силу изложенных обстоятельств и положений абзаца 4 статьи 39 Закона об ипотеке, приобретатель заложенных имущественных прав на недвижимое имущество, несет ответственность вместе с основным должником по основному денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, в пределах стоимости предмета залога.

Доказательств признания договора от 31.10.2017 № 23а/ст169 об уступке прав                    и обязанностей по договору участия в долевом строительстве от 31.07.2014 № 23а/13/1 недействительным в судебном порядке ответчик, третьи лица не представили.

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ                         «О государственной регистрации недвижимости» если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений                   в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

Следовательно, в силу части 4 статьи 53 Закона о регистрации внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя.

Истец не лишен возможности провести переговоры с залогодержателем в целях получения согласия на государственную регистрацию сделки.

На момент рассмотрения спора такое согласие отсутствует, что является препятствием для государственной регистрации сделки.

Требований об оспаривании сделок залога имущественных прав либо о погашении соответствующих регистрационных записей о залоге имущественных прав в рамках настоящего спора не заявлялось, в связи с чем, доводы истца о добросовестности приобретения объекта долевого участия в строительстве со ссылкой на подпункт 2 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации не оцениваются.

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 174, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Дорремстрой» отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения арбитражного суда. Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                                                                           Е.А. Никонова