Арбитражный суд Московской области

   107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-74597/16

25 января 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 17 января 2017 года

Полный текст решения изготовлен 25 января 2017 года

Арбитражный суд Московской области в лице судьи Кулматова Т.Ш., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малышковой Д.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

ООО "ТД "Андреевский" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к АДМИНИСТРАЦИИ г.о. БАЛАШИХА (ИНН 5001001060, ОГРН 1025000509423),

третье лицо: Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха,

с требованиями:

- признать недействительным одностороннее изменение размера и механизма начисления арендной платы по Договору аренды № 85-Ч/А от 02 марта 2010 года совершенной Администрацией городского округа Балашиха;

- обязать Администрацию городского округа Балашиха осуществить перерасчет арендной платы за земельный участок, предоставленные по договору аренды №8 5-Ч/А с момента одностороннего изменения размера и механизма начисления арендной платы по день вынесения решения суда,

при участии представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Андреевский» (далее – ООО «ТД «Андреевский», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – Администрация г.о.Балашиха, администрация, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями:

- признать недействительным одностороннее изменение размера и механизма начисления арендной платы по Договору аренды № 85-Ч/А от 02 марта 2010 года совершенной Администрацией городского округа Балашиха;

- обязать Администрацию городского округа Балашиха осуществить перерасчет арендной платы за земельный участок, предоставленные по договору аренды №8 5-Ч/А с момента одностороннего изменения размера и механизма начисления арендной платы по день вынесения решения суда.

В качестве третьего лица в деле принял участие Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражал против заявленных требований.

Из материалов дела следует, что 02 марта 2010 года между администрацией (арендодатель) и ФИО2 заключен договор аренды № 85-Ч/А земельного участка с КН 50:15:0070901:34 площадью 9,4600 га, категории «земли населенных пунктов», по адресу: Московская область, Балашихинский район, д.Черное, рядом с переездом через железную дорогу, вид разрешенного использования «для размещения офисно-складских комплексов и коммунальных объектов».

Срок аренды установлен с 02.03.2010 по 01.03.2059 (п. 2.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 17 ноября 2010 года.

01.12.2010 между ФИО2 и ООО «ТД «Андреевский» заключен договор уступки права аренды (зарегистрирован 21 февраля 2011 года).

Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора аренды. Согласно п. 3.1 договора, размер годовой арендной платы определен предложенной суммой о цене предмета аукциона и составляет 892500 рублей. Арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.4 договора, размер годовой арендной платы изменению не подлежит.

Согласно пояснениям заявителя, с 2011 года ему от заинтересованного лица стали приходить письма с уведомлениями о наличии задолженности, превышающей установленную п. 3.1 договора арендную плату.

В связи с этим, ООО «ТД «Андреевский» обратилось в суд к Администрации г.о.Балашиха с иском об обязании произвести перерасчет арендной платы за 2011, 2012 года, без применения коэффициента-дефлятора. Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2013 по делу № А41-8601/13 в удовлетворении иска отказано.

Из мотивировочной части решения по делу № А41-8601/13 заявитель узнал, что  Администрация г.Балашиха в одностороннем порядке изменила условия и порядок (механизм) начисления арендной платы. С 21.02.2011 арендная плата начисляется с учетом повышающего коэффициента.

Полагая, что администрацией неправомерно был изменен (увеличен) размер арендной платы, общество направило в администрацию претензию о перерасчете  арендной платы с начала его действия, и применении фиксированной арендной платы в соответствии с п. 3.1 договора аренды.

Поскольку ответа на претензию не последовало, общество обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Из пояснений заявителя следует, что об изменении порядка расчета арендной платы и ее увеличении с февраля 2011 года ему стало известно в августе 2013 года из решения по делу № А41-8601/13.

В суд с заявленными требованиями о признании незаконными действий администрации по одностороннему изменению условий договора аренды заявитель обратился в ноябре 2016 года, т.е. с пропуском трехмесячного срока на обжалование. 

Ходатайства о восстановлении пропущенного срока с указанием уважительных причин его пропуска заявитель не представил.

Пропуск срока давности на обжалование является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суд также считает необходимым отметить, что, обращаясь в суд в порядке главы 24 АПК РФ, заявитель избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 197 АПК РФ дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее - органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными АПК РФ.

Исходя из смысла вышеприведенной нормы, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ рассматриваются споры, возникшие из отношений, связанных с исполнением государственными органами (органами местного самоуправления) своих публичных полномочий. При рассмотрении споров в порядке главы 24 АПК РФ предполагается иное, в отличие от искового производства, распределение бремени доказывания.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

К решениям относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций. При этом необходимо учитывать, что решения могут быть приняты как в письменной, так и в устной форме (например, объявление военнослужащему дисциплинарного взыскания). В свою очередь, письменное решение принимается как в установленной законодательством определенной форме (в частности, распоряжение высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации), так и в произвольной (например, письменное сообщение об отказе должностного лица в удовлетворении обращения гражданина).

К действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных или муниципальных служащих по смыслу главы 25 ГПК РФ относится властное волеизъявление названных органов и лиц, которое не облечено в форму решения, но повлекло нарушение прав и свобод граждан и организаций или создало препятствия к их осуществлению. К действиям, в частности, относятся выраженные в устной форме требования должностных лиц органов, осуществляющих государственный надзор и контроль.

К бездействию относится неисполнение органом государственной власти, органом местного самоуправления, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами). К бездействию, в частности, относится нерассмотрение обращения заявителя уполномоченным лицом.

Заявителем фактически обжалуется действие органа местного самоуправления по одностороннему изменению размера арендной платы за аренду земельного участка. В целях устранения допущенных администрацией нарушений заявитель просит обязать администрацию осуществить перерасчет арендной платы за земельный участок с момента одностороннего изменения условий договора.

Рассматриваемый спор возник из договорных, а не публичных правоотношений. Такие споры рассматриваются в порядке искового производства.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11, Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 N 10АП-283/2015 по делу N А41-58409/14.

Ненадлежащий способ защиты нарушенного права также является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

По существу заявленных требований суд считает необходимым отметить следующее.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что все изменения и (или) дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме и регистрируются в установленном законом порядке. 

Согласно п. 3.4 договора, размер арендной платы изменению не подлежит.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 3 ст. 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ  "О регулировании земельных отношений в Московской области"  (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих порядков:

1) в случае проведения торгов на право заключения договора аренды, за исключением продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (далее - размер уровня инфляции), который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

 Согласно п. 16, 19  Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды",  при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

 Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Решением по делу № А41-8601/13, материалами настоящего дела, установлено, что арендная плата по спорному договору аренды земельного участка от 02.03.2010 № 85-Ч/А была изменена в одностороннем порядке Администрацией г.о.Балашиха, на основании п. 1 ч. 1 ст. 14 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области», путем применения коэффициента-дефлятора для расчета арендной платы на следующий финансовый год.

Необходимость применения при расчете арендных платежей коэффициента-дефлятора, установленного на законодательном уровне, также следует из действующей судебной практики (в т.ч. Определения Высшего Арбитражного суда РФ от 09.10.2013 № ВАС-13961/13).

В связи с изложенным, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований  ООО "ТД "Андреевский"  отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятом арбитражном апелляционном суде.

Судья                                                         Т.Ш.Кулматов