ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-10383/2018

город Ростов-на-Дону

18 марта 2021 года

15АП-20994/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Маштаковой Е.А., Яицкой С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии: 

от общества с ограниченной ответственностью «Чайка премиум плюс»: представитель ФИО2 по доверенности от 15.01.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2020 по делу               №А32-10383/2018 по иску Администрации города Сочи (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Чайка премиум плюс» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени,

и по встречному иску 

к  Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),обществу с ограниченной ответственностью «Либра Лекс» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о признании отчета и договора недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Чайка премиум плюс» (далее – общество) о взыскании платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 площадью 24 403 кв.м, расположенным по адресу: г. Сочи, 

<

...> за период с 01.07.2017 по 31.03.2018 в размере 3 633 202 рублей 98 копеек, пени по состоянию на 31.08.2018 в размере 493 560 рублей 57 копеек (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обществом подано встречное исковое заявление о признании недействительным договора аренды от 31.10.2012 №4900008260 в части пункта 3.2 дополнительного соглашения от 21.02.2013 №1: «3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.12.2012 №057-2012 и составляет                             4 092 000 рублей»; об обязании произвести перерасчет арендной платы с 27.08.2015 по 11.08.2017, исходя из рыночной стоимости земли, отраженной в экспертном заключении от 26.03.2019 №А32-10383/2018 эксперта ФИО3, а с 12.08.2017 по 30.09.2018, исходя из ставки земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах в отношении таких земельных участков за соответствующий период времени; о взыскании с администрации неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате за период с 27.08.2015 по 30.09.2018 в размере 3 954 292 рублей                 46 копеек; о взыскании с администрации расходов на производство нормативно-методической и оценочной экспертизы в размере 20 000 рублей, государственной пошлины в размере 50 000 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2020 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. По встречному исковому заявлению принят отказ общества от части иска, производство по делу в части исковых требований прекращено. Встречные исковые требования удовлетворены частично. С муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации в пользу общества взыскано неосновательное обогащение за период с 27.08.2015 по 30.09.2018 в размере 2 254 592 рублей 41 копейки, расходы по оплате государственной пошлины по иску в размере 24 386 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 11 403 рублей. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе администрация и департамент просят решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении искового заявления администрации, отказать в удовлетворении исковых требований общества.

В обоснование доводов апелляционной жалобы администрация и департамент указывают, что обществом за период с 01.07.2017 по 31.08.2018 арендная плата не вносилась; порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Апеллянт указывает, что предоставляя обществу в аренду земельный участок площадью 24 403 кв.м с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...> администрация согласилась в том числе с существенным условием данного договора в виде размера арендной платы. После вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 №406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №406-ФЗ) лечебно-оздоровительные местности и курорты были исключены из перечня видов особо охраняемых природных территорий, а раздел VIII «Лечебно-оздоровительные местности и курорты» утратил силу. Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях. Однако  Федеральный закон от 14,03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон №33-ФЗ) не называет земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов в качестве вида особо охраняемых природных территорий. В соответствии с частью 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты для особо охраняемых природных территорий не устанавливается, использование земельных участков в их границах определяется, в данном случае, уполномоченным федеральным органом государственной власти. Однако в Сочи с 1967 года действовал Генеральный план, в 2009 году утверждены Правила землепользования и застройки, которые определяют параметры строительства на территории города. В соответствии с указанными документами на протяжении более 50 лет осуществлялась застройка курорта, в том числе во время подготовки к Олимпийским играм. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещается строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами (пункт 7 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации). Вместе с тем, только в рамках подготовки к зимней Олимпиаде 2014 года построен ряд указанных объектов. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещается строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами (пункт                    7 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако Генеральные планы города Сочи (1967, 1996 и 2007 годов) предусматривали (и в настоящее время предусматривают) размещение объектов промышленности и жилого фонда. На землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещаются движение и стоянка механических транспортных средств, не связанные с функционированием особо охраняемых природных территорий, прогон скота вне автомобильных дорог (пункт 7 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом с советских времен город имеет развитую систему улично-дорожной сети, вокзал, аэропорт, автовокзал и морской порт, предназначенные для пассажирских перевозок. Участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Однако с момента введения института частной собственности на землю граждане и юридические лица приобретали в собственность земельные участки в городе Сочи. Таким образом, изменения, внесенные в законодательство о курортах Законом №406-ФЗ, не должны толковаться как предписания закона, сохраняющие правовой режим Сочинского курортного региона (района) в качестве особо охраняемой природной территории.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен. 

Администрация, департамент и ООО «Либра Лекс», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, муниципальному образованию город-курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, площадью 24 403 кв.м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - жилой комплекс и гостиница, запись государственной регистрации права от 11.10.2012                               №23-23-46/2003/2012-535 (далее - земельный участок, т.д. 1, л.д. 34-37). Указанный земельный участок образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:2.

На основании постановления администрации города Сочи от 29.08.2012 №1852 «Об образовании земельных участок путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:2 по Сочинскому шоссе, 2-а в поселке Лазаревское в Лазаревском районе города Сочи» между муниципальным образованием город-курорт Сочи, в лице департамента (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 31.10.2012 №4900008260 (далее – договор, т.д. 1, л.д. 12-17). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из постановления администрации города Сочи от 29.08.2012 №1852 (т.д. 4, л.д. 28-29) следует, что обществу на праве собственности принадлежат расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Сочинское шоссе, 2а, следующие объекты недвижимости:

- детский домик «23, литер 23, общей площадью 42,4 кв.м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-485;

- уборная, литер Н, общей площадью 34,6 кв.м, кадастровый номер                          23-23-46/006/2006-478;

- постирочная, литер Р, общей площадью 39,2 кв.м, кадастровый номер                   23-23-46/006/2006-486;

- туалет-душевая, литер Ш, общей площадью 190,6 кв.м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-489;

- детский домик №19, литер 19, общей площадью 42,4 кв.м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006/479;

- спальный корпус №10, литер 10, общей площадью352,4 кв.м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-488;

- дачный домик №27, литер 27, общей площадью59,4 кв.м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-474;

- дачный домик №26, литер 26, общей площадью 59,4 кв.м, кадастровый номер 23-23-46/006/2006-475.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 24 403 кв.м с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, расположенный по адресу: г. Сочи, 

<

...> с видом разрешенного использования – «для эксплуатации зданий, сооружений и строительства аквапарка», категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона Ж-3. Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 31.10.2012 №1/87/ОЗ-2012 и составляет 4 884 520 рублей. Внесение арендной платы осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора). За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Как указывает администрация, 21.02.2013 между администрацией и обществом заключено дополнительно соглашение №1, согласно пункта 3.2 которого размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.12.2012 и составляет 4 092 000 рублей. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке (т.д. 1, л.д. 18-20).

Согласно акту осмотра земельного участка от 07.07.2016 в границах участка расположены следующие объекты: 

1. Навес размером в плане ориентировочно 10 м х 12м; 

2. Навес, размером в плане ориентировочно 10 м х 5 м (фото №2); 

3. Одноэтажное строение, размером в плане ориентировочно 7 м х 12 м (фото №3); 

4. Двухэтажное капитальное строение, размером в плане ориентировочно 10 м х 15 м (фото №4); 

5. Одноэтажное капитальное строение, размером в плане ориентировочно 7 м х 28 м (фото №5); 

6. Двухэтажное капитальное строение размером ориентировочно 12м х 35 м (фото №6); 

7. Одноэтажное строение (будка), размером в плане ориентировочно 2 м х 2 м (фото №7); 

8. Двухэтажное капитальное строение, размером в плане ориентировочно 9 м х 20 м (фото №8); 

9. Двухэтажное капитальное строение, размером в плане ориентировочно 10 м х 5 м (фото №9); 

10. Деревянное строение, размером в плане ориентировочно 3 м х 15 м (фото №10); 

11. Уборная, размером в плане ориентировочно 6 м х 7 м (фото №11); 

12. Двухэтажное строение, размером в плане ориентировочно 10 м х 8 м (фото №12); 

13. Металлическая конструкция, размером в плане ориентировочно 20 м х 30 м (фото №13); 

14. Двухэтажное капитальное строение, размером в плане ориентировочно 5 м х 8 м (фото №14). Земельный участок огорожен полностью.

Администрация, указывая на то, что общество за период с 01.07.2017 по 31.03.2018 арендную плату не вносило, обратилась в арбитражный суд с первоначальными исковыми требованиями.

Общество, обращаясь со встречными исковыми требованиями, указывает на то, что при расчете арендной платы администрацией применена неверная методика, в силу чего на стороне арендатора возникла переплата по арендным платежам. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Как указано выше, 11.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 зарегистрировано право собственности муниципального образования город - курорт Сочи. В границах участка расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу. Следовательно, как верно указал суд первой инстанции, договор соответствует требованиям пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции действующей на момент заключения договора), статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действующей на момент заключения договора).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашли свое отражение в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление №582), принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами. Кроме того, утвержденные постановлением №582 принципы и правила подлежат применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Судом первой инстанции установлено, что спорный земельный участок находятся в собственности муниципального образования город - курорт Сочи.

В период с 27.05.2015 по 01.08.2016 к спорным отношениям сторон, подлежат применению положения постановления главы города Сочи от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление №210).

Постановлением №210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления №210 приведены случаи расчета арендной платы согласно постановлению главы города Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи» (но ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления №210).

Поскольку спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления №210 категориям не относятся, постольку суд первой инстанции верно констатировал, что арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления №210).

В целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 судом первой инстанции определением от 17.01.2019 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» ФИО3.

По итогам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 26.03.2019 (т.д. 3, л.д. 4-38).

Согласно выводам судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019, площадью 24 403 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> по состоянию на 16.08.2015, составляет 143 939 000 рублей.

Заключение экспертизы в силу статьи 64, 67, 68, 71, 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Проанализировав представленное экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении содержится ответ на поставленный судом вопрос, заключение мотивировано, вывод эксперта предельно ясен и обоснован. Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, в материалы дела не представлены.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.06.2017 по делу №А32-14759/2016, в отсутствие четкой формулировки положений, касающихся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, при определении арендной платы за земельный участок в указанной части надлежит руководствоваться утвержденными раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 №50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», действовавшего до 31.03.2016 (далее - постановление №50), согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 4.1 постановления №50, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: АП = Р x С, где: АП - размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, %.

Пунктом 5.2 постановления №50 установлено, что арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении №210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления №50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 №308-ЭС15-10694 по делу №А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу №А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу №А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу №А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу №А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу №А32-31400/2015.

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления №210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных постановлением №50.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу №А32-2133/2014.

Постановление №50 утратило силу в связи с изданием постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 №121 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - постановление №121), вступившего в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликовано на официальном сайте администрации Краснодарского края http://admkrai.krasnodar.ru - 21.03.2016).

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении №210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу постановления №121 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости.

Постановление №210 и постановления о внесении в него изменений (от 15.07.2009 №234, от 30.12.2011 №2679, от 19.03.2012 №478, от 27.08.2012 №1826, от 29.12.2012 №2902, от 24.06.2013 №1274, от 27.12.2013 №2919) признаны утратившими силу пунктами 3.14 - 3.21 постановления администрации от 18.07.2016 №1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее - постановление №1699), вступившего в законную силу со дня его официального опубликования (02.08.2016).

Согласно пункту 2 постановления №1699, арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу указанного постановления, подлежащая расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 7 постановления №1699 арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Пунктами 1 - 5 постановления №1699 размер арендной платы для спорного земельного участка не определен, соответственно, он устанавливается также в размере 1,5% от его рыночной стоимости.

Пункт 10 постановления №1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

С учетом периода действия указанных выше постановлений, регламентирующих порядок исчисления арендной платы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что расчет арендной платы для спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 за период с 27.08.2015 по 11.08.2017 необходимо производить исходя из рыночной стоимости земельного участка и ставки арендной платы 1,5%, с применением соответствующих коэффициентов инфляции.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.08.2019 по делу №А32-41146/2018.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 №531, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление №582, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: «принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют».

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 ограничен в обороте по следующим основаниям, подтверждается сведениями информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи (т.д. 4, л.д. 71-78).

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон №33-ФЗ), статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах». Далее – Закон №26-ФЗ).

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона №33-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона №26-ФЗ территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996                №591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом признание утратившим силу распоряжения №591-р (распоряжением от 21.04.2011 №685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации.

Город-курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

Суд первой инстанции указал на невозможность передачи земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 в частную собственность поскольку он является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта.

Таким образом, с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы будет определяться по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением №582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017) №531, в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020 по делу №А32-45097/2019 указано на возможность применения по аналогии норм абзаца 1 пункта 5 постановления №1699 (в редакции постановления администрации города Сочи от 19.09.2016 №2116) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

Согласно положениям главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019 с 03.02.2017 применению подлежит кадастровая стоимость земельного участка в размере 303 019 809,14 рублей (т.д. 4, л.д. 63).

Из анализа представленных в материалы дела доказательств в том числе сведений об объектах недвижимости, расположенных в границах земельного участка, в том числе акта осмотра земельного участка от 07.07.2016, следует, что участок используется для размещения объектов санаторно-курортных организаций.

Пунктом 16 решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 №231 (ред. от 26.04.2017) «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» (вместе с «Порядком о земельном налоге», «Перечнем земель, занятых объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса и служащих для удовлетворения нужд города») установлено, что для земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений налоговая ставка устанавливается 0,45%. В редакции от 25.10.2017 по настоящее время указанным решением ставка определена в размере 0,7%.

Таким образом, за период с 27.08.2015 по 30.09.2018 размер арендной платы за пользование спорным земельным участком составляет 7 526 730 рулей 73 копейки:

за период с 27.08.2015 по 30.09.2015: (143 939 000 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055) / 365 дней х 35 дней = 241 957 рублей 53 копейки;

за период с 01.10.2015 по 31.12.2015: (143 939 000 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055) / 365 дней х 92 дня = 636 002 рубля 64 копейки;

за период с 01.01.2016 по 31.03.2016: (143 939 000,00 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064) / 366 дней х 91 день = 667 522 рубля 48 копеек;

за период с 01.04.2016 по 30.06.2016: (143 939 000 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064) / 366 дней х 91 день = 667 522 рубля 48 копеек;

за период с 01.07.2016 по 30.09.2016: (143 939 000 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064) / 366 дней х 92 дня = 674 857 рублей 89 копеек;

за период с 01.10.2016 по 31.12.2016: (143 939 000 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064) / 366 дней х 92 дня = 674 857 рублей 89 копеек;

за период с 01.01.2017 по 31.03.2017: (143 939 000 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04) / 365 дней х 90 дней = 688 475 рублей 63 копейки;

за период с 01.04.2017 по 30.06.2017: (143 939 000,00 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04) / 365 дней х 91 день = 696 125 рублей 36 копеек;

за период с 01.07.2017 по 11.08.2017: (143 939 000,00 рублей х 1,5% х 1,055 х 1,05 х 1,055 х 1,064 х 1,04) / 365 дней х 42 дня = 321 288 рублей 63 копейки;

за период с 12.08.2017 по 30.09.2017: (303 019 8099,14 х 0,45%) / 365 дней х 50 дней = 186 793 рубля 03 копейки;

за период с 01.10.2017 по 24.10.2017: (303 019 8099,14 х 0,45%) / 365 дней х 24 дня = 89 660 рублей 66 копеек;

за период с 25.10.2017 по 31.12.2017: (303 019 8099,14 х 0,7%) / 365 дней х 68 дней = 395 171 рубль 04 копейки;

за период с 01.01.2018 по 31.03.2018: (303 019 8099,14 х 0,7%) / 365 дней х 90 дней = 523 020 рублей 49 копеек;

за период с 01.04.2018 по 30.06.2018: (303 019 8099,14 х 0,7%) / 365 дней х 91 день = 528 831 рубль 83 копейки;

за период с 01.07.2018 по 30.09.2018: (303 019 8099,14 х 0,7%) / 365 дней х 92 дня = 534 643 рубля 17 копеек.

За указанный период обществом произведены платежи на общую сумму                   9 781 323 рубля 14 копеек:

07.12.2015 на сумму 980 000 рублей;

29.12.2015 на сумму 494 000 рублей;

04.08.2016 на сумму 1 345 060 рублей 21 копейка и 655 000 рублей;

05.04.2017 на сумму 1 438 678 рублей 60 копеек;

17.10.2017 на сумму 4 868 584 рубля 33 копейки.

Таким образом, за период с 27.08.2015 по 30.09.2018 имеется переплата по арендным платежам в размере 2 254 592 рублей 41 копейки.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества в пользу администрации задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.03.2018 в размере                3 622 202 рублей 98 копеек, а также пени, так как нарушение сроков внесения арендных платежей не установлено.

Рассмотрев встречное исковое заявление общества о признании недействительным договора аренды от 31.10.2012 №4900008260 в части пункта 3.2 дополнительного соглашения от 21.02.2013 №1: «3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.12.2012 №057-2012 и составляет                             4 092 000 рублей», суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

На момент заключения соглашения порядок определения размера арендной платы был установлен постановлениями главы города Сочи от 15.06.2007 №791 «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи», от 30.06.2009 №210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» и от 03.06.2011 №1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи». Данные постановления предусматривали определение размера арендной платы от рыночной стоимости земельного участка, однако иные составляющие расчета не содержали.

Судом первой инстанции установлено, что указанный в дополнительном соглашении от 21.02.2013 отчет от 28.12.2012 №057-2012 не содержит сведения о рыночной стоимости арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0110001:1019. Оценщик определил годовой размер арендной платы - 4 092 000 ублей, не в соответствии с действовавшими на момент заключения сделки нормативными актами, а на основании иного подхода (183 481 867 рублей (стоимость прав пользования на условиях аренды) х 0,0223 (ставка капитализации)) - т.д. 4, л.д. 79-102.

Таким образом, условие договора аренды, которым в качестве арендной платы принят ее рыночный размер, установленный на основании отчета независимого оценщика, является ничтожным ввиду его противоречия в периоде региональным нормативным положениям на территории города-курорта Сочи.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2017 №А32-29984/2016.

Согласно пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствие со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности пункта 3.2. дополнительного соглашения  от 21.02.2013 №1 «3.2. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 28.12.2012 №057-2012 и составляет 4 092 000 (Четыре миллиона девяносто две тысячи) рублей».

Администрацией заявлено о пропуске срока исковой давности в указанной части.

Суд первой инстанции, установив со стороны общества пропуск срока исковой давности по требованиям о признании спорного пункта договора недействительным, пришел к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований в указанной части.

Обществом заявлено требование о проведении перерасчета арендной платы с 27.08.2015 по 11.08.2017, исходя из рыночной стоимости земли, отраженной в экспертном заключении от 26.03.2019 №А32-10383/2018 эксперта ФИО3; а с 12.08.2017 по 30.09.2018 год, исходя из ставки земельного налога, рассчитанного в соответствии с требованиями законодательства о налогах и сборах в отношении таких земельных участков за соответствующий период времени. В удовлетворении заявленного требования судом первой инстанции обществу отказано.

Рассмотрев требование общества о взыскании с администрации неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате за период с 27.08.2015 по 30.09.2018 в размере 3 954 292 рублей 46 копеек, суд первой инстанции пришел к вводу о том, что обоснованными и подлежащими удовлетворению являются требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 27.08.2015 по 30.09.2018 в размере 2 254 592 рублей 41 копейки. В удовлетворении остальной части отказано.

Обществом в части отказа в удовлетворении исковых требований решение суда первой инстанции не обжалуется.

Апелляционная жалоба администрации и департамента мотивированных доводов, основанных на доказательственной базе, не содержит, доводов, которые могли бы привести к отмене судебного акта или принятию судом апелляционной инстанции иного решения, заявителями жалобы не приведено.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.11.2020 по делу               №А32-10383/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Б.Т. Чотчаев

СудьиЕ.А. Маштакова 

С.И. Яицкая