Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

                                                             

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-10975/2019

25 марта 2020 г.

г. Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2020 г. В полном объеме решение изготовлено 25 марта 2020 г.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шумского А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313143605800059) к администрации муниципального образования «город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконными действий по начислению неустойки, отказу в выдаче справки об отсутствии задолженности за аренду земельного участка и обязании выдать справку,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее, в том числе – АПК РФ), к администрации муниципального образования «город Мирный» Мирниского района Республики Саха (Якутия) (далее – администрация МО «город Мирный», орган местного самоуправления, администрация) о признании незаконными действий по начислению неустойки (пени) по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 25 июля 2000 г. № 603 в размере 183 558 рублей 04 копеек и об отказе в выдаче справки об отсутствии задолженности за аренду земельных участков, совершенных в отношении предпринимателя 16 августа 2019 г. за исх. №5331-КА. В порядке части 4 статьи 201 АПК РФ  предприниматель просит обязать администрацию устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя – выдать справку об отсутствии задолженности за аренду земельных участков.

Определением арбитражного суда от 05 ноября 2019 г. заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание для рассмотрения дела по существу назначены на 11 декабря 2019 г.

Определением арбитражного суда от 11 декабря 2019 г. судебное разбирательство отложено на 12 февраля 2020 г.

Определением арбитражного суда от 12 февраля 2020 г. судебное разбирательство отложено на 18 марта 2020 г.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом в установленном процессуальным законом порядке путем направления определения суда, а также публично путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Предпринимателем направлено в суд ходатайство о проведении судебных заседаний в его отсутствие.

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 – 123, части 2 и части 5 статьи 156, части 2 статьи 200 АПК РФ арбитражный суд проводит судебное заседание и рассматривает дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

 В обоснование заявленных требований предприниматель ссылается на незаконное начисление органом местного самоуправления неустойки за неисполнение обязательств по уплате арендных платежей за пользование земельным участком и отражение данных о наличии задолженности на лицевом счете в отсутствие на то законных оснований. По мнению предпринимателя, в связи с полным погашением задолженности по оплате арендных платежей неустойка не подлежит начислению в размере 0,7%. Выдача справки с отражением в ней задолженности при отсутствии такой нарушает права предпринимателя и препятствует участию в конкурсах и торгах. 

Администрация не согласна с заявленным требованием по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к нему, а именно: предприниматель должен вносить арендные платежи в силу приобретения в собственность здания (кафе), расположенного на спорном земельном участке; при переходе права собственности на здание последнему перешли, в том числе обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному с предыдущим собственником. Поскольку задолженность по арендным платежам оплачена предпринимателем с нарушением установленных сроков (17 апреля 2019 г.), начисление неустойки правомерно. При этом начисление неустойки произведено в соответствии с нормативным правовым актом органа местного самоуправления. 

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

25 июля 2000 г. между администрацией Мирнинского улуса (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор земельного участка № 603 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 14:16:030024:0039, площадью 272 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (р-он школы № 26); на участке имеется здание – кафе (одноэтажное, каменное); участок предоставлен для кафе с летней площадкой (пункты 1.1, 1.3 договора аренды).

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что в случае неуплаты аренды в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,7% от суммы платежей.

30 августа 2001 г. по договору купли-продажи ФИО3 продала, а ФИО4 купила здание кафе – магазина «Пингвин», расположенное по адресу: 

<

...>. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 08 октября 2001 г.

05 декабря 2016 г. на основании договора купли-продажи, заключенного между ФИО4 и ФИО2, последний принял в собственность  недвижимое имущество – здание кафе-магазина «Пингвин», расположенное по адресу: 

<

...>, корп. А. В соответствии с пунктом 5 договора купли продажи при продаже указанного здания кафе-магазина «Пингвин» покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец. Покупатель обязуется переоформить договор аренды земельного участка от 25 июля 2000 г. № 603 на свое имя, земельный участок общей площадью 272 кв.м., с кадастровым номером 14:16:030024:0039. Договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 13 декабря 2016 г.

Между администрацией и заявителем договор аренды земельного участка не заключался. 

11 апреля 2019 г. зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок общей площадью 272 кв.м., с кадастровым номером 14:16:030024:0039, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по состоянию на 11 апреля 2019 г.

17 апреля 2019 г. предпринимателем погашена задолженность по арендным платежам в сумме 51 792 рублей 10 копеек.

В связи с несвоевременным внесением арендных платежей за пользование земельным  участком администрацией начислены пени.

09 июля 2019 г. предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче справки о наличии или отсутствии задолженности по арендной плате за земельные участки для участия в аукционе.

15 июля 2019 г. администрацией составлена справка № 4547-КА о наличии задолженности по договору аренды от 25 июля 2019 г. в размере 183 558 рублей 04 копеек; по договору аренды земельного участка от 27 декабря 2018 г. № 80А/18 задолженность отсутствует.

19 июля 2019 г. предприниматель обратился с заявлением в администрацию о выдаче справки об отсутствии задолженности по земельному участку под зданием кафе-магазина «Пингвин», указав на то, что начисление неустойки по договору аренды, заключенному с предыдущим собственником, в размере 0,7% не соответствует закону.

18 августа 2019 г. в письме № 5331-КА администрация сообщила, что права и обязанности по договору аренды от 27 июля 2000 г. перешли к предпринимателю, в связи с чем выдать справку об отсутствии задолженности не представляется возможным, администрация оставляет за собой право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки.

Полагая действия администрации, выразившиеся в начислении пени и отказе в выдаче справки об отсутствии задолженности незаконными, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.   

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Статья 46 Конституции Российской Федерации предоставляет гражданину и юридическому лицу право обжаловать в суд решения и действия (или бездействия) органов государственной власти.

Возможность признания незаконными решений, действий органов государственной власти предусмотрена статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и является способом защиты гражданских прав.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пределы судебного разбирательства при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, установлены частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых ненормативных правовых актов, действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия, а также устанавливает, нарушают ли такие ненормативные правовые акты, действия (бездействия) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Предпринимателю администрацией начислена неустойка по договору аренды земельного участка от 25 июля 2000 г. №603 в размере 185 558 рублей 04 копеек, в связи с чем письмом администрации от 16 августа 2019 г. № 5331-КА ему было отказано в выдаче справки об отсутствии задолженности, с заявлением о признании незаконными действий администрации предприниматель обратился 26 октября 2019 г., что подтверждается штампом входящей корреспонденции Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) на заявлении. Следовательно, процессуальный срок на обращение в арбитражный суд заявителем не пропущен. 

Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 сентября 2009 г. № 4381, неполная информация о задолженности по налогам, сборам, пеням и штрафам, числящейся за налогоплательщиком, затрагивает его право на достоверную информацию, необходимую ему для осуществления своих прав и законных интересов, в том числе в предпринимательской и (или) иной экономической деятельности.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июля 2013 г. № 57 «О некоторых вопросах, возникающих при применении судами части первой Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в выдаваемой налоговым органом справке должно быть отражено реальное состояние расчетов налогоплательщика по налогам, пеням, штрафам, с учетом и тех задолженностей, возможность принудительного взыскания которых утрачена.

Вместе с тем, исходя из необходимости соблюдения баланса частных и публичных интересов, такая справка должна содержать сведения об объективной информации.

Из заявления и приложенных к нему документов следует, что предметом рассмотрения по настоящему делу являются действия администрации, выразившиеся в начислении неустойки за несвоевременную уплату арендных платежей и выдаче справки (расчет по обязательствам) с отражением в ней задолженности по неустойке в размере 183 558 рублей 04 копеек. 

В данном случае справка об отсутствии задолженности по внесению арендных платежей необходима была предпринимателю для участия в аукционе (торгах).  Данная справка, выдаваемая органом местного самоуправления не только как другой стороной сделки, но и как органом, обладающим публичными полномочиями, для предъявления третьим лицам, является официальным документом и должна отражать реальные обязательства предпринимателя по оплате аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд считает, что вышеизложенные позиции Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применимы и в настоящем деле, учитывая право предпринимателя на достоверную информацию, необходимую ему для осуществления своих прав и законных интересов, в том числе в предпринимательской и (или) иной экономической деятельности.

Кроме того, наличие или отсутствие у предпринимателя задолженности является одним из критериев его добросовестности и финансовой стабильности, поэтому включение в справку сведений о задолженности (без правовых оснований) нарушает права и законные интересы последнего, создает ему препятствия для осуществления предпринимательской, а также иной экономической деятельности. 

При этом обязанность администрации по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

Как следует из материалов дела, администрацией начислены пени по договору аренды земельного участка от 25 июля 2000 г. № 603 в сумме 183 558 рублей 04 копейки за период с 05 декабря 2016 г. по 17 апреля 2019 г. на общую сумму задолженности 51 792 рубля 10 копеек, в том числе на сумму задолженности 7445 рублей 31 копейку, отраженную в расчете и акте сверки взаимных расчетов, как начальное сальдо по договору №603 от 25 июля 2000 г.  

Сторонами не оспаривается, судом признается установленным, что сумма задолженности в размере 7445 рублей 31 копейка возникла за периоды до заключения договора купли продажи от 05 декабря 2016 г. и регистрации права собственности на здание кафе-магазина «Пингвин».

Также сторонами не оспаривается, что арендная плата за земельный участок под зданием кафе-магазина «Пингвин» перечислена предпринимателем единым платежом 17 апреля 2019 г. в сумме 51 792 рублей 10 копеек.

Указывая на правомерность взыскания начисления пени, администрация считает, что при переходе права собственности на здание, расположенное на земельном участке, предпринимателю перешли права и обязанности по внесению арендных платежей, в том числе за предыдущих собственников.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ). 

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости (здание кафе-магазина «Пингвин»), расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить не только за пользование участком исходя из условий данного договора аренды, но и неустойку за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора (обязательств по договору) , в том числе в случае нарушении сроков  внесения арендной платы.

Переход права собственности на объекты недвижимости к предпринимателю зарегистрирован 13 декабря 2016 г., следовательно, с указанной даты к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора земельного участка, на условиях договора аренды от 25 июля 2000 г. № 603, в том числе в части неустойки и ее размера, поскольку иного договора в отношении земельного участка не заключалось. 

На основании изложенного доводы администрации о правомерности начисления неустойки с даты ранее 13 декабря 2016 г. судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм права. В настоящем случае договор в порядке статьи 392.3 ГК РФ (передача договора) сторонами не заключался. 

Доводы предпринимателя о неправомерном начислении неустойки и ее размере в связи с отсутствием заключенного с ним договора аренды земельного участка также подлежат отклонению. 

Согласно абзацу 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ № 11 покупатель здания, находящегося на земельном участке, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, в данном случае администрацией.

В соответствии со статей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Пунктом 2.5 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,7% от суммы платежей.

Доказательств своевременного внесения предусмотренных договором арендных платежей предпринимателем не представлено, согласно заявлению оплата аренды земельного участка произведена за весь период единым платежом 17 апреля 2019 г. Соответственно, начисление неустойки на основании пункта 2.5 договора аренды в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей правомерно.

Между тем, поскольку к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора земельного участка только с 13 декабря 2016 г., то отражение в справке задолженности по неустойке, начисленной на сумму задолженности в размере 7 445 рублей 31 копейки, возникшей до указанной даты, неправомерно и не соответствует требованиям действующего законодательства.

Поскольку за предпринимателем числится задолженность по уплате неустойки, оснований для удовлетворения требования в части выдачи справки об отсутствии задолженности у суда не имеется.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.  

При указанных обстоятельствах и правовом регулировании требования заявителя подлежат удовлетворению в части.   

При подаче заявления предпринимателем уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2014 г. № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления подлежат возмещению предпринимателю за счет администрации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

1. Удовлетворить требования индивидуального предпринимателя ФИО2 частично. 

Признать незаконными действия администрации муниципального образования «город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) по начислению неустойки на сумму 7 445 рублей 31 копейка, как не соответствующие Гражданскому кодексу Российской Федерации.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Обязать администрацию муниципального образования «город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313143605800059).

2. Взыскать с администрации муниципального образования «город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 313143605800059) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в  Четвертый арбитражный апелляционный суд (г. Чита) в месячный срок после его принятия. Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия). 

Судья                                           А.В. Шумский