АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

20.05.2019                                                                 Дело № А62-10710/2018

Резолютивная часть решения оглашена 20 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2019 года

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи                   Печориной В. А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумко П.Е., рассмотрев  в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Сычевкамясопродукт» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЫЧЕВСКИЙ  ЖИВОТНОВОД" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,

Управление  Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей  и благополучия человека по Смоленской области (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>, 214018),

ОГБУВ «Госветслужба» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

Главное управление ветеринарии Смоленской  области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 5 535 011,69 за период с 07.10.2017 по 20.11.2018;

о взыскании задолженности по коммунальным платежам в сумме 683 663,65 руб. за период по 20.11.2018;

об обязании расторгнуть договор аренды № 1-0210/2017 от 02.10.2017 и подписать акт передачи помещений и имущества арендодателю,

об обязании провести при расторжении договора аренды от 02.10.2017 санитарно-эпидемиологические и ветеринарные мероприятия и подписании акта передачи помещений и имущества предоставить заключение компетентных органов о санитарно-эпидемиологической и ветеринарной безопасности помещений и территории,

и по встречному заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЫЧЕВСКИЙ  ЖИВОТНОВОД" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сычевкамясопродукт» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

о взыскании стоимости выполненных работ в размере 1 408 586 рублей

при участии:

от истца: ФИО1, представитель (доверенность №01 от 15.10.2018,паспорт);

от ответчика: ФИО2, представитель (доверенность от 10.01.2019,паспорт),

третьи лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сычевкамясопродукт» (далее по тексту – Арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СЫЧЕВСКИЙ ЖИВОТНОВОД" (далее по тексту – Арендатор) о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 02.10.2017 по 16.05.2019 в размере 6 850 215,05 рубля, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 150 672,81 рубля, обязании расторгнуть договор аренды № 1- 0210/2017 от 02.10.2017 и подписать акт передачи помещений и имущества арендодателю (дело № А62-10710/2018) (с учетом заявления об уточнении предъявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ (протокол судебного заседания от 16.05.2019)). 

Также в рамках дела № А62-1365/2019 Общество с ограниченной ответственностью «Сычевкамясопродукт» обратилось с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СЫЧЕВСКИЙ ЖИВОТНОВОД"  об обязании провести при расторжении договора аренды от 02.10.2017 санитарно-эпидемиологические и ветеринарные мероприятия и при подписании акта передачи помещений и имущества предоставить заключение компетентных органов о санитарно-эпидемиологической и ветеринарной безопасности помещений и территории. 

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2019 указанные дела по ходатайству истца объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А62-10710/2018, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, по ходатайству ООО «Сычевкамясопродукт» привлечены:. Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Смоленской области,  ОГБУВ «Госветслужба», Главное управление ветеринарии Смоленской области. 

В свою очередь Общество с ограниченной ответственностью "СЫЧЕВСКИЙ ЖИВОТНОВОД"  обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Сычевкамясопродукт» о взыскании стоимости выполненных работ по ремонту арендуемого имущества  в размере 1 408 586 рублей.

Как следует из материалов дела, 02.10.2017г. между ООО «Сычевкамясопродукт» (Истец, Арендодатель) и ООО «Сычевский животновод» (Ответчик, Арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания №1-0210/2017.

По акту приема-передачи от 02.10.2017  Арендодатель (ООО «Сычевкамясопродукт») передал, а Арендатор (ООО «Сычевский животновод») принял нежилое здание (цех по переработке мяса) с кадастровым номером 67:19:0010129:36:, расположенное по адресу: Российская Федерация, Смоленская обл., Сычевский р-он, 

<

...>, общая площадь 1527,60 кв.м., принадлежащее Арендодателю на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права от 12.07.2016 № 148792, запись регистрации 67-67/003-67/002/083/2016-1140/2).

В соответствии с пунктом  1.2. Договора он вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 1 месяца с возможностью пролонгации.

Согласно пункту  5.4. Договора если за 5 дней до истечения срока аренды ни одна из сторон не заявит другой стороне письменный отказ от продления договора, договор автоматически продляется на прежних условиях на 1 месяц. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 5 дней.

В соответствии с пунктом  2.1. Договора размер месячной арендной платы за помещение составляет 400000 рублей, дополнительно оплачиваются коммунальные расходы (вода, электричество).

Согласно пункту  2.2. Договора арендная плата вносится авансом в течение 5 рабочих дней с момента подписания настоящего Договора и затем ежемесячно на расчетный счет Арендодателя.

В соответствии с пунктом 3.1.5. Договора Арендатор обязан по истечении срока действия договора аренды вывезти все продукты переработки и жизнедеятельности, в том числе сточные воды.

Согласно пункту 3.1.6. Договора по истечении срока действия договора аренды или в случае его досрочного расторжения Арендатор должен передать арендуемое здание и прилегающую территорию Арендодателю в том состоянии, в котором они были получены, с учетом нормального износа по акту приемки-передачи в срок 5 дней с момента прекращения договорных отношений.

В связи с тем обстоятельством, что до настоящего времени Арендатором по акту приема-передачи арендуемое имущество не возвращено Арендодателю истец считает договор аренды продолженным до настоящего времени, в связи с чем им предъявлены требования о взыскании арендной платы по договору за период с 02.10.2017 по 16.05.2019 в размере 6 850 215,05 рубля,, задолженности по оплате коммунальных платежей в размере за период в размере 150 672,81 рубля.

Также со ссылкой на неоднократное нарушение обязанности по внесению арендных платежей Арендодателем заявлено требование о расторжении договора аренды.

Кроме того, ссылаясь на то обстоятельство, что в арендуемых помещениях Арендатором производился забой КРС, находящегося на карантине по бруцеллезу, до настоящего времени на территории Арендодателя находятся органические остатки от убоя животных  и кровь, Арендодателем предъявлены требования об обязании Арендатора провести при расторжении договора аренды от 02.10.2017 санитарно-эпидемиологические и ветеринарные мероприятия и при подписании акта передачи помещений и имущества предоставить заключение компетентных органов о санитарно-эпидемиологической и ветеринарной безопасности помещений и территории. 

Арендатор предъявленные требования признал в части задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 150672,81 рубля, а также в части обязанности  по внесению арендной платы за период до 14.04.2019, так как договор прекратился в связи с направлением Арендодателем извещения об одностороннем отказе от договора в соответствии с пунктом 5.4 договора   от 04.04.2018.

В остальной части ответчик требования не признал, в обоснование своих доводов в указанной части сослался на следующие обстоятельства.

2

04.04.2018 ООО «Сычевский животновод» было получено Уведомление от ООО «Сычевкамясопродукт» о расторжении договора аренды с 09.04.2018 в связи с невнесением арендной платы и возмещением затрат на коммунальные платежи.

В Уведомлении было указано на необходимость в срок до 14 апреля 2018 года освободить арендуемое здание и прилегающую территорию, вывезти все продукты переработки и жизнедеятельности, в том числе сточные воды, что уже ранее было сделано ООО «Сычевский животновод».

Акт приёма-передачи помещения подписан не был, но свои обязанности по освобождению и очистке здания Ответчик выполнил, что подтверждается Актом на проведение заключительной дезинфекции от 30.01.2018, согласно которому были очищены линия убоя, обваловка, остывочная, территория мясокомбината, загоны.

Ключи от ворот, от производственных помещений были переданы представителю арендодателя - ФИО3, который постоянно находился на территории мясоперерабатывающего предприятия в административном здании.

После  дезинфекции цехов мясоперерабатывающего предприятия 30.01.2018, мясо КРС, принадлежащее ООО «Сычевский животновод», хранилось в одной из холодильных камер до момента его уничтожения в крематоре.

После уничтожения мяса в полном объеме 19.06.2018 была произведена окончательная дезинфекция холодильника. 

При этом факт нахождения в одной из морозильных камер мяса никак не препятствовал ООО «Сычевкамясопродукт» использовать все производственные помещения в полном объеме для забоя и разделки скота.

В связи с этим ООО «Сычевский животновод» полагает возможным оплатить ООО «Сычевкамясопродукт» аренду одной морозильной камеры площадью 100 кв.м, с 09.04.2018 г. по 19.06.2018 г. согласно следующего расчета: 400 000/ 1527,60 кв.м. х 100 = 26 184,86 рублей в месяц. За два месяца с 09.04.2018 по 09.06.2018 - 52 369, 73 рублей. С 09.06.2018 по 19.06.2018 - 8 728,29 рублей. А всего: 61 098,02 рублей.

Кроме того,  Арендатором предъявлены встречные исковые требования о взыскании стоимости  работ по ремонту помещений Арендодателя в размере   1 408 586 рублей со ссылкой на следующие обстоятельства

Приказом начальника Главного управления ветеринарии Смоленской области от 16.06.2016 № 112 на ООО «Сычевский животновод» были наложены ограничительные мероприятия (карантин) по бруцеллёзу животных, а также утвержден комплексный план ликвидации данного заболевания, разработанный в соответствии с ветеринарными правилами «Профилактика и борьба с заразными болезнями, общими для человека и животных.2 Бруцеллез. Санитарные правила. СП 3.1.085-95. Ветеринарные 3 правила. ВП 13.3.1302-96» (утв. Госкомсанэпиднадзором РФ 31 мая 1996 года№11, Минсельхозпродом РФ 18 июня 1996 года № 23).

ООО «Сычевский животновод» было получено предписание о необходимости сдачи на убой всего поголовья животных, с принадлежащих Ответчику неблагополучных фермах, расположенных в Смоленской области Сычевском районе, д. Моховатинские Ломы, ферма «Ломы» и деревня Липки, ферма «Липки».

ООО «Сычевский животновод» обратилось на мясоперерабатывающее предприятие ОАО «Сычевкамясопродукт» с вопросом о возможности произвести забой КРС, положительно реагирующего на бруцеллез.

22.07.2016 года было проведено комиссионное обследование мясоперерабатывающего предприятия по адресу: 

<

...>, органами Роспотребнадзора по Смоленской области, Государственного ветеринарного надзора Смоленской области, Управления Россельхознадзора по Брянской, Смоленской областям.

По результатам обследования было выявлено 15 нарушений, по заключению комиссии данное мясоперерабатывающее предприятие не может производить убой скота, положительно реагирующего на бруцеллез, до устранения всех недостатков.

В связи с изложенным до заключения договора аренды между ОАО «Сычевкамясопродукт» и ООО «Сычевский животновод» были достигнуты предварительные договорённости о возможности забоя скота, положительно реагирующего на бруцеллез, согласно которым ООО «Сычевкамясопродукт» делает скидку на убой и разделку КРС, а также предоставляет помещение для установки оборудования по минимальной цене, а ООО «Сычевский животновод» берет на себя обязанность по устранению недостатков, указанных в справке Управления Роспотребнадзора и производит ремонт помещения в зачет стоимости арендной платы.

Во исполнение указанных договоренностей ООО «Сычевский животновод» был заключен договор подряда на выполнение работ на предприятии по адресу: 

<

...>, с ФИО4, согласно которому он обязался выполнить следующие работы:

Ремонт загонов предубойного содержания:

произвести ремонт выщербленных площадок в 6 загонах (зацементировать),

оборудовать 4 отстойника для навозной жижи;

отремонтировать изгороди загонов (заменить вышедшие из строя трубы ограждения), покрасить;

оборудовать ливневку со всех площадок загона;

один из отсеков изолировать стенами, установить скатную крышу, оборудовать кормушкой и поилкой;

Облицевать потолок моющимся материалом в цехах;

Оборудовать площадку для промывания и дезинфекции транспорта, уложить плиты, отводы.

Подвести в цехах холодное и горячее водоснабжение, оборудовать места для мытья рук, проложить новую ливневку для сточных вод.

08.11.2016 проведена проверка мясоперерабатывающего предприятия ОАО «Сычевкамясопродукт» в связи с планируемым убоем крупного рогатого скота ООО «Сычевский животновод», положительно реагирующего на бруцеллёз, специалистами Территориального отдела Управления Роспотребнадзора по Смоленской области совместно с Управлением ветеринарии Смоленской области, Управления Росельхознадзора но Брянской и Смоленской областям.

Согласно справке о результатах проверки (Приложение 1) предприятие по адресу: 

<

...> не соответствует ветеринарносанитарным требованиям для убоя крупного рогатого скота до устранения выявленных недостатков.

Для устранения указанных недостатков ООО «Сычевский животновод» заключило договор подряда на выполнение ремонтных работ с ИП ФИО5 на 640 000 рублей, согласно которому исполнитель обязался выполнить ремонтно-строительные работы производственного помещения (вспомогательного оборудования на прилегающей территории) по адресу: 

<

...>, а именно:

С южной стороны здания сделать выезд с бетонированной площадкой и укладкой дезбарьера;

Оборудовать площадку для сбора каныги емкостями, навесом, стенами;

Произвести ремонт в следующих помещениях: предубойного, убойного, ктшечного, субпродуктового, остывочного и прачечного цехов, холодильных камер 1 и 2;

Произвести ремонт столов в цехах обвалки мяса.

Всего ООО «Сычевский животновод» потратило на ремонтно-строительные работы мясоперерабатывающего предприятия по адресу: Смоленская область, г. Сычевка, ул. Б.Советская, д. 63, денежные средства в сумме 1 408 586 рублей, которые просит взыскать с собственника данного предприятия - ООО «Сычевкамясопродукт».

ООО «Сычевкамясопродукт», представив  отзыв, встречные требования не признало, указав на то обстоятельство, что все работы проведены до заключения договора аренды в интересах Арендатора (так как работы были необходимы для осуществления им деятельности по забою КРС в рамках введенного карантина по бруцеллезу), без принятия Арендодателем на себя каких-либо обязательств по их оплате, без согласования Арендодателем  вида и стоимости работ; кроме того, представленные ООО «Сычевский животновод» платежные документы о покупке материалов нельзя признать относимыми доказательства, так как при отсутствии сметы, документов о передаче материалов для работы подрядчику невозможно сделать вывод о том, что закупленные материалы имеют отношение к проведенным в арендованном помещении работам.

Оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав мнение лиц, участвующих в деле,  суд полагает, что первоначальные требования подлежат частичному удовлетворению, встречные требования удовлетворению не подлежат,   исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 Гражданского  кодекса  Российской  Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных   правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

 Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Стороны в договоре аренды от 02.10.2017  предусмотрели срок его действия в течение 1 месяца с возможностью пролонгации, которая происходит в силу отсутствия заявления любой из сторон за 5 дней до истечения срока аренды (пункты 1.2, 5.4 договора аренды).

Кроме того, пунктом 5.4 договора установлено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за 5 дней.

         В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Из материалов дела следует, что 04.04.2018 Арендодателем в адрес Арендатора в соответствии с пунктом 5.4 Договора направлено уведомление о прекращении договора (заявлен односторонний отказ, допустимый в силу условий договора), в связи с чем обоснованными являются доводы ООО «Сычевский животновод» о том, что договора аренды между сторонами прекратился 09.04.2018.

Указанные обстоятельства (окончание договорных отношений в связи с односторонним отказом от договора) исключают удовлетворение требований истца о расторжении договора, так как по смыслу главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность расторжения договора предусмотрена только в отношении фактически заключенного и действующего договора.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Применение данной нормы связано с установлением факта возврата имущества из аренды. При этом неподписание сторонами акта приема-передачи не является единственным доказательством, свидетельствующим о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества.

Иными словами, значимыми обстоятельствами, позволяющими установить факт возврата имущества из аренды, являются обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендодатель получил возможность использования по своему усмотрению ранее переданного в аренду имущества.

Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя, вместе с тем в материалы дела Арендодателем не представлены доказательства того, что при заявлении Арендодателем отказа от договора аренды Арендатор фактически удерживал арендованное имущество либо иным образом препятствовал его возвращению, уклонялся от подписания акта приема-передачи.

То обстоятельство, что забой КРС фактически прекратился в январе 2018 года подтверждено материалами дела и Арендодателем не оспорено, однако, по утверждению Арендатора до апреля 2018 года им использовалась часть арендуемого имущества, а именно холодильник, кроме того, в силу тех обстоятельств, что арендуемое имущество использовалось для забоя КРС, положительно отреагировавшего на бруцеллез, обоснованным является и довод Арендодателя о том, что фактически использовать арендованное имущество Арендодатель получил возможность только после завершения всех дезинфекционных мероприятий.

В соответствии с определением суда об истребовании доказательств ОГБУВ Госветслужба» представлена следующая информация.

«Приказом начальника Главного управления ветеринарии Смоленской области от 16.06.2016 № 112 на ООО «Сычевский животновод» были наложены ограничительные мероприятия (карантин) по бруцеллёзу животных.

Согласно плану мероприятий ООО «Сычевский животновод» должно было произвести оздоровление хозяйства путем убоя всего неблагополучного поголовья крупного рогатого скота.

Крупный рогатый скот, больной бруцеллезом (положительно реагирующий в серологических реакциях), отправлялся на санитарные бойни в Астраханскую и Тверскую области по согласованию с ветеринарными службами принимающих субъектов.

На предприятии по убою, расположенном по адресу: 

<

...>, ООО «Сычевский животновод» проводил убой клинически здорового, положительно реагирующего на серологические реакции поголовья крупного рогатого скота с фермы д. Липки Сычевского района.

Убой крупного рогатого скота, принадлежащего ООО «Сычевский животновод», на арендованном предприятии по убою у ООО «Сычевкамясопродукт» производился в строгом соответствии ветеринарными- санитарными правилами по ветеринарно-санитарной экспертизе животных под надзором ветеринарного специалиста ОГБУВ «Госветслужба».

Поскольку скот, принадлежащий ООО «Сычевский животноводу», поступал с фермы,  признанной неблагополучной по бруцеллезу, на бойне ежедневно проводилась дезинфекция.

После окончания убоя помещение убойного цеха, технологическое оборудование, инвентарь, санитарная и специальная одежда и обувь, используемые при переработке скота и продуктов его убоя, подвергались дезинфекции согласно действующим нормативным документам.

Согласно Правилам проведения дезинфекции и дезинвазии объектов государственного ветеринарного надзора, утвержденным Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 15 июля 2002 г. № 13-5-2/0525, дезинфекция состояла из последовательно проводимых операций: предварительной дезинфекции, тщательной механической очистки и собственно дезинфекции.

По устойчивости к химическим дезинфицирующим средствам возбудители бруцеллеза относят к группе малоустойчивых. В связи с этим текущая и заключительная дезинфекции проводились с помощью 1 % хлорамина.

Текущие дезинфекции проводились после каждого забоя КРС, принадлежащего ООО «Сычевский животновод».

Последний забой был осуществлен ООО «Сычевский животновод» 25 января 2018 года на бойне по адресу: 

<

...>, после чего была проведена полная механическая очистка помещений мясокомбината.

30 января 2018 года методом опрыскивания была проведена заключительная дезинфекция линии убоя, обваловки, остывочной, территории мясокомбината, загонов для скота.

В связи с тем, что в холодильнике на бойне оставалось мясо, полученное от убоя, после его уничтожения 19 июня 2018 года была проведена дезинфекция указанного холодильника и повторная дезинфекция линии убоя, обваловки, остывочной, территории мясокомбината, загонов для скота.

Относительно возможности использования помещений мясокомбината для осуществления деятельности, связанной с забоем КРС, то каких-либо ограничений на ее осуществление после каждой из текущих дезинфекций не было. Государственной ветеринарной службой Смоленской области ограничения не накладывались.

Линии по производству продуктов питания на территории мясокомбината нет, однако, при ее наличии, в соответствии с ветеринарно-санитарными требованиями планировка территории, зданий, построек и производственных помещений на территории предприятия должна обеспечивать возможность транспортировки без пересечения путей перевозки сырья и готовой продукции, скота, направляемого после ветеринарного осмотра на предубойное содержание, пищевой продукции со скотом, навозом, отходами производства.

В соответствии с п. 1.3.3.3. Правил проведения дезинфекции и дезинвазии объектов государственного ветеринарного надзора, по наличию или отсутствию бактерий группы кишечной палочки определяют качество профилактической и вынужденной (текущей и заключительной) дезинфекции при бруцеллезе.

Новодугинсикм филиалом ОГБУВ «Госветслужба» был осуществлен контроль качества дезинфекций на вышеуказанной бойне бактериологическим методом исследования.

Согласно заключению экспертизы от 19.06.2018 при исследованиях,сделанных ветврачом 10 проб смыва с территории мясокомбината, стафилококков и кишечных палочек на обнаружено. Соответственно, необходимости в проведении дополнительной дезинфекции или каких-либо мероприятий не было».

Таким образом, с учетом фактического освобождения арендованного имущества, передачи ключей от помещений Арендодателю, проведения всех  завершающих дезинфекционных мероприятий, вне зависимости от самого факта неподписания единого акта приема-передачи помещения, 19.06.2018 в связи с расторжением договора по инициативе Арендодателя 09.04.2018 помещение считается возвращенным из пользования арендатора.

При этом нарушение арендатором обязанности возвратить имущество именно в том состоянии, которое предусмотрено соглашением сторон, и устраивало бы Арендодателя, то есть нарушение ответчиком условий договора, дает арендодателю право на применение соответствующего этому нарушению способа защиты права, в рамках которого возможно установление наличия либо отсутствия факта ненадлежащего исполнения, а именно путем заявления требования о взыскании убытков, но не свидетельствует о продолжении арендных отношений.

На основании изложенного, арендная плата в соответствии с условиями договора подлежит начислению за период с 02.10.2017 по 19.06.2018, и ее размер составит: 386666,67 рубля (с 02.10.2017 по 31.10.2017) + (7 месяцев (ноябрь 2017 – май 2018) х 400000 рублей) + 253333,33 (с 01.06.2018 по 19.06.2018) – 930000 рублей (оплата) = 2 510 000 рублей.

В остальной части исковые требования о взыскании арендной платы, также как и требование о проведении соответствующих дезинфекционных мероприятий удовлетворению не подлежат, так как представленными в материалы дела доказательствами (в том числе, ответами госветслужб) подтвержден факт завершения необходимых мероприятий и возможности использования помещения по прямому назначению, в том числе и для деятельности, связанной с переработкой мяса, без каких-либо ограничений. 

Также удовлетворению подлежат требования ООО «Сычевкамясопродукт» о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей в размере 150 672,81 рубля, так как указанная задолженность подтверждена материалами дела, ответчиком не оспорена.

Судебные расходы в виде уплаченной истцом по делу государственной пошлины в части имущественных требований в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям (38%).

В связи с уменьшением размера исковых требований до 7 000 887,86 рубля размер государственной пошлины составляет 58004 рубля, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в указанной части в размере 22042 рубля, также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в виде государственной пошлины, уплаченной за подачу заявления об обеспечении иска в размере 1140 рублей (38% от 6000 рублей).

При подаче иска в части имущественных требований ООО «Сычевкамясопродукт» уплачена государственная пошлина в размере 70399 рублей (55145 рублей + 15254 рубля), излишне уплаченная государственная пошлина (в связи с уменьшением размера исковых требований) в размере 12395 рублей (70399 рублей – 58004 рубля) подлежит возврату из федерального бюджета.

При рассмотрении встречных исковых требований суд исходит из следующего. 

Встречные требования мотивированы Арендатором фактом проведения работ по ремонту помещений арендуемого имущества с целью приведения их в состояние, в котором разрешен убой животных, положительно отреагировавших на бруцеллез. 

Положениями статьи 616 Гражданского кодекса РФ урегулированы обязанности сторон договора аренды  по содержанию арендуемого помещения: арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт в установленный договором срок, арендатор – ткущий ремонт, а также нести расходы по содержанию имущества в надлежащем состоянии.

 В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, в  предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества,  а также стоимость произведенных улучшений.

Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса РФ следует, что под неотделимыми улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть указанные улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дообрудованием арендуемого объекта. 

При этом    неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения указанного имущества, в частности,  с учетом того как собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. 

Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

Таким образом, при осуществлении неотделимых улучшений арендуемого имущества арендатор должен согласовать с арендодателем объем и стоимость таких улучшений.

Как следует из материалов дела, в соответствии с актом приема-передачи от 02.10.2017  арендуемое помещение передано арендодателем арендатору в пригодном для использования по целевому назначению состоянии. 

То обстоятельство, что до заключения договора стороны имели предварительные договоренности о проведении ряда необходимых работ до передачи помещения в аренду какими-либо доказательствами, кроме пояснения представителя ООО «Сычевский животновод», не подтверждены, также, истцом по встречному иску не представлены доказательства того, что указанные договоренности не были фактически реализованы при установлении цены за убой животных либо при установлении арендной платы.

Таким образом, каких-либо доказательств того, что Арендодатель неосновательно обогатился за счет Арендатора вследствие проведенного им ремонта истцом по встречному иску не представлено.

В рамках договорных арендных отношений в порядке статьи 623 Гражданского кодекса РФ основания для взыскания стоимости неотделимых улучшений с Арендодателя также не возникли, так как не представлены доказательства как согласия последнего на проведение работ, так и согласования им стоимости и объема таких работ, что исключает оплату указанных работ (произведенных в интересах Арендатора)  за счет Арендодателя.

Кроме того, в указанной части суд соглашается с доводом ответчика по встречному иску о том, что представленные ООО «Сычевский животновод» платежные документы о покупке материалов нельзя признать относимыми доказательствами, так как при отсутствии сметы, документов о передаче материалов для работы подрядчику невозможно сделать вывод о том, что закупленные материалы имеют отношение к проведенным в арендованном помещении работам.

В статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Данный принцип представляет собой правило, по которому заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств. Состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие по общему правилу с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств. Приведенное правило содержит и статья 65 АПК РФ, согласно пункту 1 которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного, истцом не представлено доказательств ни того факта, что произведенные им за свой счет улучшения являются неотделимыми, ни факта согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений арендованного имущества в согласованных объемах и стоимости, что исключает удовлетворение встречного иска.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЫЧЕВСКИЙ ЖИВОТНОВОД" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сычевкамясопродукт» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с 02.10.2017 по 19.06.2018 в размере 2 510 000 рублей, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 150 672,81 рубля, судебные расходы в виде уплаченной по делу государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 23 182 рубля.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сычевкамясопродукт» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в остальной части отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сычевкамясопродукт» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 12395 рублей (чек-ордер от 16.01.2019), о чем выдать справку после вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречных требований  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЫЧЕВСКИЙ ЖИВОТНОВОД" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        В.А. Печорина