АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14246/2017

19 марта 2018 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2018 года, полный текст решения изготовлен 19 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Кирьянова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>),

 «Северный Народный Банк» (публичному акционерному обществу) (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), ФИО3, временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса» ФИО4, ФИО5,

о прекращении залога (ипотеки),

при участии в судебном заседании:

представителя истца ФИО6 по доверенности от 20.12.2017,

ответчика ФИО2 и его представителя ФИО7 по доверенности от 17.08.2017,

представителя временного управляющего ФИО4 ФИО8 по доверенности от 30.01.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и «Северный Народный Банк» (публичному акционерному обществу) о прекращении права залога (ипотеки) в отношении прав на строящиеся объекты: боксы в подземной автостоянке №№ 2, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, 30, расположенные в многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями и подземной стоянкой по ул. Карла Маркса - Крутая в г. Сыктывкаре Республики Коми, по договорам залога прав, заключенным между «Северный Народный Банк» (ПАО) и ФИО2.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 24.10.2017 исковое заявление ООО «Дом на Карла Маркса» принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми. предварительное судебное заседание назначено на 29.11.2017.

«Северный Народный Банк» (ПАО) представило в материалы дела отзыв на исковое заявление от 29.11.2017 № 07-6480, в котором указало, что возможность расторжения договора долевого участия в строительстве в отношении отдельных помещений не предусмотрена законом; расторжение договора не может служить основанием для прекращения залога (л.д. 73-74, т.д. 1).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 29.11.2017 предварительное судебное заседание отложено на 20.12.2017.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 20.12.2017 дело назначено к судебному разбирательству на 01.02.2018.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 22.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 12.01.2018 в связи с выходом судьи Авфероновой О.В. в отставку дело № А29-14246/2017 передано в канцелярию Арбитражного суда Республики Коми для перераспределения с использованием автоматизированной информационной системы. Дело № А29-14246/2017 распределено судье Кирьянову Д.А.

Управление Росреестра по Республике Коми представило в материалы дела выписки из ЕГРН, согласно которым собственником помещения № 30 в доме № 175 по ул. Карла Маркса является ФИО5; права на гаражные боксы №№ 2, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29 не зарегистрированы (л.д. 41-52, т.д. 1).

ФИО3 в отзыве на исковое заявление от 18.01.2018 указал, что ФИО2 гарантировал отсутствие притязаний третьих лиц на гаражный бокс, на момент регистрации договора цессии сведения обременения в ЕГРП не числились; 20.03.2017 по согласования с ООО «КС Альфа-Строй-Крутая» права по договору долевого участия были переуступлены ФИО5, который в настоящее время является собственником бокса № 30; отказ ООО «Дом на Карла Маркса» от исполнения договора долевого участия в части бокса № 30 не обоснован (л.д. 34, т.д. 2).

Временный управляющий в отзыве от 29.01.2018 поддержал позицию истца (л.д. 51-52, т.д. 2).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 01.02.2018 предварительное судебное заседание отложено на 14.02.2018, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён ФИО5

Истец заявлением от 12.02.2018 № 06/08 уточнил исковые требования, просил признать отсутствующим обременение в пользу залогодержателя «Северный народный банк» (публичное акционерное общество) в виде залога прав по договору № ПМ 14 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.10.2015г. с дополнительным соглашением от 25.10.2015г., заключенному между ООО «Дом на Карла Маркса» (до переименования – ООО «КС АЛЬФА-СТРОЙ-КРУТАЯ») и ФИО2, и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 17.11.2015г. за номером № 11-11/001-11/001/014/2015-3190/1, в отношении прав на помещения: боксы для автомобилей в отдельно размещенной подземной автостоянке №№ 20, 21, 22, 23, 2, 26, 27, 28, 29, расположенные по адресу 

<

...>.

ФИО5 в отзыве на исковое заявление от 12.02.2018 указал на отсутствие у сторон прав в отношении бокса № 30 (л.д. 34, т.д. 2).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 14.02.2018 дело назначено к судебному разбирательству на 12.03.2018.

Представители истца и временного управляющего поддержали исковые требования в полном объеме.

ФИО2 в судебном заседании сообщил, что оплата за боксы должна была производиться в форме зачёта встречных требований к истцу по договору аренды, в настоящее время у ООО «Дом на Карла Маркса»  имеется непогашенная задолженность. 

«Северный Народный Банк» (ПАО), надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Заслушав представителей сторон и третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ООО «КС Альфа-Строй-Крутая», которое в настоящее время именуется ООО «Дом на Карла Маркса», и ФИО2 был заключён договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.10.2015 № ПМ 14 (л.д. 15-22, т.д. 1).

В соответствии с пунктом 1.1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.10.2015) застройщик обязался передать в собственность дольщика автомобильные боксы №№ 2, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, 30, расположенные в подземной автостоянке многоквартирного дома на пересечении улиц Карла Маркса и Крутая г. Сыктывкара.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора оплата в сумме 18 000 000 руб. (из расчёта 1 200 000 руб. за каждое помещение) вносится в течение 5 дней после государственной регистрации договора долевого участия.

Пунктом 4.1.5 договора предусмотрено, что помещения должны быть переданы участнику строительства не позднее 30.08.2016.

Оплата за боксы №№ 14, 16, 17, 18, 19 общей стоимостью 6 000 000 руб. была произведена путём зачёта встречных требований ФИО2 к ООО «Дом на Карла Маркса», основанных на договоре аренды от 25.02.2014 (л.д. 31-34, т.д. 1).

ООО «Дом на Карла Маркса» 01.06.2017 направило ФИО2 предупреждение о необходимости погашения задолженности в сумме 12 000 000 руб. и возможности последующего расторжения договора участия в долевом строительстве (л.д. 24-27, т.д. 1).

В связи с непоступлением оплаты 03.07.2017 ООО «Дом на Карла Маркса» заявило об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.10.2015 № ПМ 14 (л.д. 28-30, т.д. 1).

С целью обеспечения обязательств ООО «Северстрой» по кредитным договорам от 25.04.2016 № 12-нкл/16, от 26.09.2016 № 54-нкл/16 ФИО2 были заключены следующие договоры  залога, предметом которых являлись спорные боксы:

- от 25.04.2016 № 9-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 20) (л.д. 75-76, т.д. 1),

- от 25.04.2016 № 10-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 21) (л.д. 77-78, т.д. 1),

- от 25.04.2016 № 11-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 22) (л.д. 79-80, т.д. 1),

- от 25.04.2016 № 12-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 23) (л.д. 81-82, т.д. 1),

- от 25.04.2016 № 13-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 2) (л.д. 83-84, т.д. 1),

- от 25.04.2016 № 14-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 26) (л.д. 85-86, т.д. 1),

- от 25.04.2016 № 15-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 27) (л.д. 87-88, т.д. 1),

- от 25.04.2016 № 16-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 28) (л.д. 89-90, т.д. 1),

- от 25.04.2016 № 17-з (КД № 12-НКЛ/16) (бокс № 29) (л.д. 91-92, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 10-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 20) (л.д. 93-94, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 11-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 21) (л.д. 95-96, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 12-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 22) (л.д. 97-98, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 13-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 23) (л.д. 99-100, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 14-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 2) (л.д. 101-102, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 15-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 26) (л.д. 103-104, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 16-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 27) (л.д. 105-106, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 17-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 28) (л.д. 107-108, т.д. 1),

- от 26.09.2016 № 18-з (КД № 54-НКЛ/16) (бокс № 29) (л.д. 109-110, т.д. 1).

В пункте 2 вышеперечисленных договоров указано, что предметом залога являются права на помещения, принадлежащие залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.10.2015 № ПМ 14.

Наличие разногласий с залогодержателем послужило основанием для обращения ООО «Дом на Карла Маркса» в Сыктывкарский городской суд.

Вступившим в законную силу определением Сыктывкарского городского суда от 13.10.2017 по делу № 2-6733/2017 производство по делу было прекращено в связи с подведомственностью спора арбитражному суду.

Согласно пункту 1 статьи 358 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя. Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель). 

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ФИО2 задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.10.2015 № ПМ 14.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что у ООО «Дом на Карла Маркса» имелись достаточные основания для расторжения договора в части неоплаченных ФИО2 помещений.

Доводы ответчика относительно невозможности расторжения договора в части основаны на ошибочном толковании норм материального права. В силу пункта 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от исполнения договора может быть частичным, например при делимости предмета обязательства.

Поскольку в настоящее время у ФИО2 отсутствуют основания для государственной регистрации права собственности на неоплаченные боксы №№ 2, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, «Северный Народный Банк» (ПАО) лишено возможности требовать обращения взыскания на соответствующие объекты недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 358 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога являются все принадлежащие залогодателю права, которые вытекают из соответствующего обязательства и могут быть предметом залога, если законом или договором залога права не установлено иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом, залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).

Из содержания договоров залога усматривается, что предметом залога являлись исключительно требования о передаче строящихся объектов без учёта прав на взыскание штрафных санкций и убытков, причинённых вследствие просрочки исполнения застройщиком своих обязательств.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 358.2 Гражданского кодекса Российской Федерации залог права допускается только с согласия должника правообладателя, если при обращении взыскания на заложенное право и его реализации к приобретателю права должны перейти связанные с заложенным правом обязанности.

В материалах дела отсутствуют доказательства наличия письменного согласия истца на заключение спорных договоров залога.

При таких обстоятельствах уточнённые исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления об обеспечении иска относятся на истца независимо от результатов разрешения спора по существу, если в удовлетворении заявления о принятии обеспечительных мер было отказано.

С ответчиков в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в сумме 6 000 руб. (по 3 000 руб.), а с истца – 3 000 руб. за рассмотрение заявления об обеспечении иска, в удовлетворении которого определением от 24.10.2017 было отказано.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд         

 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Признать отсутствующим обременение, установленное в пользу залогодержателя «Северный Народный Банк» (публичное акционерное общество) (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), в виде залога прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 21.10.2015 № ПМ 14, заключённому между обществом с ограниченной ответственностью «КС Альфа-Строй-Крутая» и ФИО2 и зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 17.11.2015 за номером 11-11/001-11/001/014/2015-3190/1, в отношении прав на помещения – боксы для автомобилей в отдельно размещённой подземной автостоянке №№ 2, 20, 21, 22, 23, 26, 27, 28, 29, расположенные по адресу: 

<

...>.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

4. Взыскать с «Северный Народный Банк» (публичное акционерное общество) (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дом на Карла Маркса» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб.

6. Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

7. Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья                                                                            Д.А. Кирьянов