Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-31248/2016

12 октября 2017 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 05 октября 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 октября 2017 года

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мрез И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Челябинской области, расположенного по адресу: 

<

...>, каб. 416, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Инвест», г.Челябинск к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» о признании недействительным уведомления об одностороннем расторжении договора аренды

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Инвест»: ФИО2  – представителя по доверенности от 09.01.2017;

от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинск: ФИО3 – представителя по доверенности № 8 от 09.01.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия»: ФИО4 – представителя по доверенности от 09.01.2017

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Инвест» (далее: заявитель, ООО «Альфа-Инвест») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее: ответчик, КУИЗО г.Челябинска) о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска от исполнения договора аренды УЗ №011268-К-2012  от 29.11.2012, выраженного в письме №29115 от 07.10.2016; признании договора аренды земельного участка УЗ №011268-К-2012 от 29.11.2012 действующим (с учетом принятых уточнений).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия».

В судебном заседании 28.09.2017 объявлялся перерыв до 05.10.2017. Информация в форме публичного объявления о перерыве и продолжении судебного заседания была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет. 

Представители Администрации города Челябинска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и  месте проведения судебного заседания, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства.

С учетом изложенного, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей, не явившихся лиц, в порядке ст. 156,163 АПК РФ с учетом положений Информационного письма Президиума ВАС РФ от 19.09.2006 № 113 «О применении ст. 163 АПК РФ».

 

Заявитель в судебном заседании заявленные требования поддержал, сослался на доводы, изложенные в заявлении, письменных объяснениях. Обращаясь в суд с требованием, Общество исходит из того, что одностороннее расторжение договора является незаконным.

Представитель ответчика в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, представил письменные возражения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое объединение «Челябинск-стройиндустрия» требования поддержал.

Представители Администрации города Челябинска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области письменных мнений относительно заявленных требований не представили. 

 

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа Инвест» зарегистрировано в качестве юридического лица за ОГРН 

<

***>.

29.11.2012 между Комитетом (Арендодатель) и ООО «Альфа Инвест» (арендатор) заключен договор УЗ №011268-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска. 

В соответствии с п.1.1. договора, в аренду передан земельный участок площадью 35121 кв.м., расположенный по ул.Братьев К-ных, 142 в Калининском районе г.Челябинска, из земель населенных пунктов для завершения строительства объекта незавершенного строительства (литер А). 

Указанный договор заключен на основании распоряжения Администрации г.Челябинска от 28.11.2012 №6323-к.

Пунктом 1.4. договора, стороны согласовали, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 24.08.2011 до 28.11.2015.

Согласно п.3.1. договора среди условий предоставления земельного участка определено такое условие, как завершение строительства объекта незавершенного строительства.

При этом, п.4.1.1 договора определено, что Арендатор имеет право на продление Договора на основании письменного согласия Арендодателя не позднее чем за 90 календарных дней до истечения срока действия договора.

Договором также предусмотрено право Арендодателя требовать расторжения договора и возврата арендованного имущества, предоставленного по договору аренды (п.5.1.1. договора).

В соответствии с п.5.1.2. Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель.

Согласно п. 5.1.6 Договора, Арендодатель, в случае продления договора на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора за 15 дней. В указанном случае, договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки Арендатору уведомления о прекращении договора.

Спорный земельный участок был передан Обществу по акту приема-передачи.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Челябинской области 10.12.2012.

Обществу «Альфа-Инвест» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 17221, 6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 01.11.2012 №74АД089329, от 13.07.2012 №74АГ986824.

Постановлением Администрации г.Челябинска от 28.01.2013 №29-П была утверждена документация по планировке территории (корректировка проекта планировки территории и проекта межевания территории) микрорайонов 29,30, 33 в границах: проспект героя России ФИО5, ул. 250-летия Челябинска, ул.ФИО6, ул.Братьев К-ных, ул.Академика Королева в Калининском и Центральном районах г.Челябинска.

Постановлением Администрации г.Челябинска от 28.07.2014 №122-П была утверждена документация по планировке территории (корректировка проекта планировки территории и проекта межевания территории) микрорайонов 29,30, 33 в границах: проспект героя России ФИО5, ул. 250-летия Челябинска, ул.ФИО6, ул.Братьев К-ных, ул.Академика Королева в Калининском и Центральном районах г.Челябинска.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое Объединение «Челябинск-стройиндустрия» (Заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Проектное управление ШтриХ» (Подрядчик) 19 января 2015 года подписан договор подряда на выполнение предпроектных работ № 127 (л.д.79-84).

В соответствии с указанным договором заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязанность выполнить на основании Задания на проектирование, исходных данных, указаний заказчика и иных нормативных требований следующие работы: предпроектное предложение (разработку концепции застройки) объекта: Микрорайон в границах улиц Академика Макеева – 250-летия Челябинска - ФИО6 в Калининском районе г.Челябинска (кадастровые номера: 74:36:0601005:34, 74:36:0601005:42, 74:36:0601005:37, 74:36:0601005:35, 74:36:0601005:300, 74:36:0601005:298, 74:36:0601005:299)» и сдать заказчику результаты работ, а заказчик, в свою очередь, обязуется принять и оплатить результат указанных работ (пункт 1.1 договора).

Также между ООО «ПКО «ЧелСИ» (Заказчик) и ООО «Проектное управление ШтриХ» (Исполнитель) 12.08.2015 заключен договор подряда на выполнение проектных работ № 329 (л.д.69-75).

В соответствии с указанным договором заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязанность выполнить на основании Задания на проектирование, исходных данных, указаний заказчика и иных нормативных требований эскизный проект объекта: «Микрорайон в границах улиц Академика Макеева – 250-летия Челябинска - ФИО6 в Калининском районе г.Челябинска (кадастровые номера: 74:36:0601005:34, 74:36:0601005:42, 74:36:0601005:37, 74:36:0601005:35, 74:36:0601005:300, 74:36:0601005:298, 74:36:0601005:299)» и сдать заказчику результаты Проектных работ, а заказчик, в свою очередь, обязуется принять и оплатить результат указанных Проектных работ (пункт 2.1 договора).

22.10.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении договора аренды   УЗ №011268-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска (кадастровый номер участка 74:36:0601005:42) до 31.12.2019. Общество указало в заявлении на намерение завершить строительство объекта незавершенного строительства.

05.11.2015 Комитет, рассмотрев заявление Общества о продлении договора, сообщил Обществу о необходимости своевременного внесения арендной платы. По существу заявление рассмотрено, не было.

07.10.2016 Комитет направил в адрес Общества Уведомление об отказе от договора (Исх.№29115), в котором со ссылкой на ст. 610 ГК РФ, п.2 ст. 621 ГК РФ, а также п.5.1.6 договора, отказался от договора в одностороннем порядке. При этом, Комитет указал, что в рамках своих полномочий, по адресу нахождения земельного участка, им было осуществлено обследование земельного участка, в результате чего было установлено, что земельный участок представляет собой заросший кустарником пустырь со свайным полем. Указанное уведомление было получено Обществом 10.10.2016.

Запись об аренде в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0601005:42, Управлением Росреестра по Челябинской области была погашена 14.11.2016 на основании заявления Комитета от 09.11.2016.

Посчитав односторонний отказ  от исполнения договора аренды незаконным, заявитель, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

 

В силу ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названными Кодексами.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 29.11.2012 между Комитетом (Арендодатель) и ООО «Альфа Инвест» (арендатор) заключен договор УЗ №011268-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска. В соответствии с п.1.1. договора, в аренду передан земельный участок площадью 35121 кв.м., расположенный по ул.Братьев К-ных, 142 в Калининском районе г.Челябинска, из земель населенных пунктов для завершения строительства объекта незавершенного строительства (литер А). Указанный договор заключен на основании распоряжения Администрации г.Челябинска от 28.11.2012 №6323-к. Пунктом 1.4. договора, стороны согласовали, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 24.08.2011 до 28.11.2015.

Согласно п. 5.1.6 Договора, Арендодатель, в случае продления договора на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора за 15 дней. В указанном случае, договор считается прекращенным по истечении 15 дней с момента отправки Арендатору уведомления о прекращении договора.

Как следует из материалов дела, в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендуемым земельным участком по истечении срока аренды (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

При этом, также важно отметить, что 22.10.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о продлении договора аренды   УЗ №011268-К-2012 краткосрочной аренды земли города Челябинска (кадастровый номер участка 74:36:0601005:42) до 31.12.2019. Общество указало в заявлении на намерение завершить строительство объекта незавершенного строительства (согласно п.4.1.1. договора).

05.11.2015 Комитет, рассмотрев заявление Общества о продлении договора, сообщил Обществу о необходимости своевременного внесения арендной платы. По существу заявление о продлении договора, рассмотрено, не было.

Из совокупности норм, установленных статьями 1, 10, 167, 168, 610 ГК РФ следует, что сделка по одностороннему отказу от договора аренды направлена на прекращение права арендатора по использованию земельного участка и имеет целью восстановление прав владения и пользования арендодателем арендованным имуществом.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, на основании спорного договора аренды, земельный участок предоставлен Обществу для завершения строительства объекта незавершенного строительства, следовательно, возврат участка арендодателю по окончании срока строительства и действия договора аренды не предполагался.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что, на арендованном участке имеется объект незавершенного строительства.

Указанный объект принадлежит Обществу «Альфа-Инвест» на праве собственности, общей площадью застройки 17221, 6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 01.11.2012 №74АД089329, от 13.07.2012 №74АГ986824.

Учитывая указанные обстоятельства, суд полагает, что в рассматриваемом случае, отказ от договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ направлен не на восстановление прав владения и пользования арендодателя спорным земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка Обществом без возникновения иных правовых последствий.

Иными словами, в рассматриваемом случае, Комитет после направления Обществу одностороннего отказа от договора аренды (07.10.2016), в котором указано, что договор аренды является прекращенным по истечении 15 дней с момента направления указанного уведомления, тем не менее, 26.10.2016 направляет Обществу требование об уплате задолженности и предложение о расторжении договора. 

Рассматривая настоящее дело, суд исходит из целей предоставления спорного земельного участка, а потому считает необходимым отметить, что необоснованный отказ от договора аренды, предоставленного для целей завершения строительства, особенно в том случае, когда строительство не завершено, недопустим.

Так, в ходе судебного разбирательства было установлено, что на арендованном земельном участке находится объект незавершенного строительства, отказ ответчика от договора аренды может воспрепятствовать его завершению. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Кроме того, подлежит отклонению ссылка представителя Комитета на то, что в результате обследования участка было установлено, что земельный участок представляет собой заросший кустарником пустырь со свайным полем. 

Прежде всего, обследование Комитета не содержит анализ «свайного поля» на предмет его соответствия кадастровому паспорту объекта и степени его готовности, Комитетом не доказано, что объект незавершенный строительством фактически утратил свое существование. При этом, Акт составлен в одностороннем порядке, доказательств того, что Комитет приглашал на обследование участка его арендатора, не имеется. 

Помимо указанного, в ходе судебного разбирательства представителем истца в материалы дела были представлены документы, из содержания которых следует, что работа по достижению целей аренды участка продолжается.

Так, указанное подтверждается в совокупности заключенным между ООО «Производственно-коммерческое Объединение «Челябинск-стройиндустрия» (Заказчик) и ООО «Проектное управление ШтриХ» (Подрядчик) 19 января 2015 года договором подряда на выполнение предпроектных работ № 127 (л.д.79-84), в соответствии с которым ведется проектирование, исходных данных, предпроектное предложение (разработка концепции застройки) объекта: Микрорайон в границах улиц Академика Макеева – 250-летия Челябинска - ФИО6 в Калининском районе г.Челябинска (кадастровые номера: 74:36:0601005:34, 74:36:0601005:42, 74:36:0601005:37, 74:36:0601005:35, 74:36:0601005:300, 74:36:0601005:298, 74:36:0601005:299); а также договором между ООО «ПКО «ЧелСИ» (Заказчик) и ООО «Проектное управление ШтриХ» (Исполнитель) 12.08.2015 подряда на выполнение проектных работ № 329 (л.д.69-75), в соответствии с которым ведутся работы по проектированию, исходных данных, по эскизному проекту объекта: «Микрорайон в границах улиц Академика Макеева – 250-летия Челябинска - ФИО6 в Калининском районе г.Челябинска (кадастровые номера: 74:36:0601005:34, 74:36:0601005:42, 74:36:0601005:37, 74:36:0601005:35, 74:36:0601005:300, 74:36:0601005:298, 74:36:0601005:299).

Учитывает суд и издание Постановлений Администрации г.Челябинска от 28.01.2013 №29-П и от 28.07.2014 №122-П, которыми  была утверждена документация по планировке территории (корректировка проекта планировки территории и проекта межевания территории) микрорайонов 29,30, 33 в границах: проспект героя России ФИО5, ул. 250-летия Челябинска, ул.ФИО6, ул.Братьев К-ных, ул.Академика Королева в Калининском и Центральном районах г.Челябинска.

С учетом толкования приведенных норм гражданского законодательства, приняв во внимание то обстоятельство, что в рассматриваемом случае, односторонний отказ от договора аренды не основан на нарушении Обществом обязательств по договору аренды, не имел своей целью восстановление прав арендодателя и был направлен на прекращение правовых оснований использования земельного участка Обществом, при том, что на участке частично возведен объект капитального строительства, и работа по достижению цели аренды продолжается, суд приходит к выводу о том, что сделка по одностороннему отказу от договора аренды совершена Комитетом со злоупотреблением правом.

При указанных обстоятельствах, требования заявителя подлежат удовлетворению.

При этом, суд отмечает следующее.

Согласно п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, предусмотренными ст. 12 названного Кодекса.

По смыслу статей 4, 40, 41, 44, 49, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключительное право определения предмета исковых требований принадлежит истцу. Однако способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса).

Из содержания названной нормы следует, что результатом применения последствия недействительности сделки является возврат сторон в первоначальное положение.

Последствием признания недействительной сделки по отказу от договора является восстановление договорных отношений сторон, т.е. восстановление действия договора, отказ от которого признан недействительным.

Таким образом, с учетом того, что суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца, то действие договора аренды земли от 29.11.2012 между Комитетом (Арендодатель) и ООО «Альфа Инвест» (арендатор) УЗ №011268-К-2012 является восстановленным.

 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным отказ Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска от исполнения в одностороннем порядке договора от 29.11.2012 №УЗ № 011268-К-2012  краткосрочной аренды земли города Челябинска, выраженный в уведомлении от 07.10.2016 №29115.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа Инвест» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

        Судья                                                                               И.В.Мрез