Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

12 октября 2022 года                                                      дело № А50- 13868/2022

Резолютивная часть решения оглашена 20 сентября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2022 года. 

Арбитражный суд Пермского края в составе: судьи  Г.В. Лядовой 

при     ведении    протокола помощником судьи Е.А. Чугаевой, 

рассмотрел в открытом  судебном заседании исковое заявление по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройтехресурс» (617520, Пермский край, Уинский район, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>,                         ИНН: 

<

***>)

к ответчику, публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» (117997, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, филиал: 614990, г. Пермь, ул. Куйбышева, 66/1)

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности, доверенность от 23.06.2022, паспорт, диплом ДВС 0275579 (рег. номер 2420 от 19.06.2001);

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности, доверенность № ВВБ/352-Д от 24.03.2022, паспорт, диплом КТ 12853 (рег. номер 953 от 03.07.2012).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Стройтехресурс» (далее, истец) обратилось в суд с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «СБЕРБАНК РОССИИ» о расторжении договора долгосрочной аренды нежилых помещений от 20.04.2018 № 50002300694. 

Судом сторонам предоставлялось время для урегулирования спора мирным путем, стороны к миру не пришли. 

Истец в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Судом заслушаны объяснения сторон, исследованы, представленные в материалы дела документы в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162  Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Истец основывает свои требования на том, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 20.04.2018 №50002300694. В соответствии с которым, истец передал ответчику в пользование сроком на 10 лет часть нежилых помещений общей площадь 454,1 кв.м., расположенных в подвале, на 1, 2 этажах в 3-этажном нежилом здании с кадастровым номером 59:07:0010604:546  по адресу: 

<

...>, а арендатор принял обязательства вносить арендную плату в размере и порядке, определенные настоящим договором.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за пользование помещениями состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная арендная плата, согласно пункту 4.2 договора, составляет 146 031 руб. 00 коп. с учетом НДС.

В силу пункта 4.6 договора постоянная арендная плата по договору может ежегодно (за исключением первых двух лет) по соглашению сторон увеличиваться в размере, не превышающем индекс уровня инфляции, сложившийся за 12 предыдущих месяцев, в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю по отношению к величие постоянной арендной платы, действующей в последний месяц предшествующего года, но не более 5% от величины постоянной арендной платы.

Таким образом, в момент заключения договора с указанными условиями                    (пункт 4.6) с учетом указанных законодательных норм (п.3 ст. 614,                                                          п.1 ст.654 Гражданского кодекса РФ) стороны, приняли решение, что по истечении двух лет действия договора они будут договариваться об увеличении размера арендной платы и сразу же определили размер этих увеличений: индекс уровня инфляции, сложившийся за 12 предыдущих месяцев, но не более 5% от величины постоянной арендной платы. Предмет этих договоренностей сводится к тому, какой конкретно размер увеличения постоянной арендной платы стороны согласуют, но достигнуть такое соглашение они именно должны. Без достижения договоренности о новой цене аренды договор будет считаться незаключенным на последующее время.

29.06.2021,истец обратился к ответчику с уведомлением об увеличении размера постоянной арендной платы на 5% с 01.08.2021. Однако письмом от 15.07.2021 ответчик отказался согласовывать данное условие, и стороны продолжили арендные отношения по прежней цене. Истец считает, что уже этот отказ был отступлением от договора, истец же со своей стороны ранее истечения двухлетнего срока (и даже трех лет) не заявлял об увеличении аренды и тем самым добросовестно соблюдал договор.

13.04.2021,истец обратился к ответчику с предложением заключить дополнительное соглашение об увеличении постоянной арендной платы на 5%. Следует пояснить, что индекс уровня инфляции в Пермском крае, сложившийся                         за 12 предыдущих месяцев, стабильно, ежемесячно, уже с марта 2021 г. превышает 5%. Отсюда увеличение размера постоянной арендной платы на 5% с 01.05.2022 полностью соответствует положениям пункта 4.6 договора. Предложение оформлено в виде досудебной претензии (в порядке ч.5 ст.4 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 8.5 договора истец предложил заключить дополнительное соглашение к договору об увеличении с 01.05.2022 размера постоянной арендной платы на 5% до суммы 153 332 руб. 55 коп. и зарегистрировать его в установленном порядке. С этой целью три экземпляра дополнительного соглашения с нашей подписью и печатью мы направили в адрес ответчика в качестве приложения к указанной претензии.

В соответствии с пунктом 8.3 договора (о сроке рассмотрения претензии                              в 10 рабочих дней) ответчиком к дате 01.05.2022 данная претензия об увеличении арендной платы (с 01.05.2022) или о расторжении договора должна была быть рассмотрена.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения. Вместо этого, 13.05.2022 ответчик уплатил истцу арендную плату за май 2022 в сумме 146 031 руб., тем самым своими конклюдентными действиями заявив несогласие с увеличением арендной платы.

Истец квалифицирует данные действия ответчика как существенное и неоднократное нарушение положений договора, что на основании подп.1 п.2 ст.450, п.1 ст.619 Гражданского кодекса  РФ влечет расторжение договора по решению суда.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик требования не признает, указал, что   Отказ в изменении стоимости аренды не является нарушением договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик считает. что в настоящем деле, стороны определили размер постоянной арендной платы и порядок ее увеличения: в пункте 4.6 договора долгосрочной аренды нежилых помещений № 50002300694 от 20.04.2018 установлено, что арендная плата может ежегодно (за исключение первых двух лет) по соглашению сторон увеличиваться в размере, не превышающем индекс уровня инфляции, сложившийся за 12 предыдущих месяцев, в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю по отношению к величине постоянной арендной платы, действующей в последний месяц предшествующего года, но не более 5%.

То есть, вступая в договорные отношения, стороны спрогнозировали экономическую ситуацию, в связи, с чем не могли исключать вероятность изменения цен в период исполнения договора.

Сама по себе экономическая ситуация или рост арендных ставок по другим объектам аренды, связанные в основном с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению его участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране, не относится к числу обстоятельств, которые указаны в ст. 451 Гражданского кодекса РФ как обязательное основание для изменения договора.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке.

Исходя из буквального толкования пункта 4.6. договора аренды, следует, что условиями договора предусмотрено изменение арендной платы только по соглашению сторон, при этом не предусмотрено право арендодателя на одностороннее увеличение арендной платы путем направления уведомления и/или письма.

Таким образом арендодатель не вправе в одностороннем порядке изменять стоимость аренды, поскольку такое изменение оформляется дополнительным соглашением, подписанным обеими сторонами обязательства при наличии их согласия на увеличение арендной платы, и положения пункта 4.6. договора аренды носит согласительный, а не односторонний уведомительный характер.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, лицо должно проявлять должную осторожность, осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

В силу действующего законодательства гражданские правоотношения основываются на принципе добросовестности участников таких отношений.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

При рассмотрении заявленных требований судом квалифицированы спорны правоотношения сторон как арендные, в связи с чем, применены нормы главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также общие положения Гражданского кодекса РФ об обязательствах.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Сторонами не оспаривается факт заключения договора аренды, факт передачи помещения в пользование ответчику, размер арендной платы, установленной договором при заключении.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы                                    (ст. 310 Гражданского кодекса РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

Сторонами не оспаривается факт заключения договора на указанных в нем условиях.

Ответчиком не оспаривается тот факт получения от истца требований об изменении размера арендной платы в соответствии с пунктом  4.6 договора, в соответствии с которым, постоянная арендная плата по договору может ежегодно (за исключением первых двух лет) по соглашению сторон увеличиваться в размере, не превышающем индекс уровня инфляции, сложившийся за 12 предыдущих месяцев, в соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю по отношению к величие постоянной арендной платы, действующей в последний месяц предшествующего года, но не более 5% от величины постоянной арендной платы.

Судом установлено, и ответчиком не оспаривается, что арендная плата не повышалась истцом в течение обусловленного договора периода (первые 2 года). Истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика уведомления о повышении размера арендной платы, в соответствии с условиями договора, однако ответчик от повышения арендной платы отказался.

В п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 1 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1); существенно ухудшает имущество (пункт 2); более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).

В договоре стороны предусмотрели, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть  договор в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор:

-Использует помещения не по назначению, либо с неоднократным существенным

нарушением правил пользования помещениями;

-Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Из буквального толкования данных условий (ст. 431 Гражданского кодекса РФ) следует, что в пунктах 7.2 договора стороны согласовали случаи, когда арендатор в одностороннем порядке имеет право расторгнуть договор.

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу положений ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации,                  п.п. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, направленный на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной и абзац четвертый того же пункта, закрепляющий понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон и предполагающий определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли такое нарушение существенным по смыслу данной нормы (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 года № 1958-О).

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных кодексом и другими законами.

Поскольку арендная плата относится к существенным условиям договора аренды, договор сторонами заключен на длительный срок и сторонами согласован порядок увеличение арендной платы, суд соглашается с доводами истца о том, что дважды отказавшись от увеличения размера арендной платы в соответствии с пунктом 4.6 договора, ответчик лишил истца того, на что истец был вправе рассчитывать при заключении договора.

Истцом в качестве доказательства рыночной стоимости  прав аренды представлены справки о стоимости, а так же доказательства возможности сдачи в аренду данного помещения на иных условиях.

Из пояснений представителя ответчика усматривается, что в добровольном порядке, в соответствии с условиями пункта 4.6  договора, ответчик не намерен производить перерасчет арендной платы. Что так же подтверждается и действиями ответчика, так судом сторонам предоставлялось время для урегулирования спора мирным путем, стороны к миру не пришли.

Учитывая изложенное, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями     110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 20.04.2018                   № 50002300694, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехресурс» (617520, Пермский край, Уинский район, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и публичным  акционерным обществом «СБЕРБАНК РОССИИ» (117997, 

<

...>;                        ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, филиал: 614990, г. Пермь,                                           ул. Куйбышева, 66/1).

Взыскать с публичного акционерного общества «СБЕРБАНК РОССИИ» (117997, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, филиал: 614990, г. Пермь, ул. Куйбышева, 66/1) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройтехресурс» (617520, Пермский край, Уинский район, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства  в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                       Лядова Г.В.