ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-15928/2023

04 марта 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2024 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Бодунковой С.А., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-576/2024) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Полет», (регистрационный номер 08АП-798/2024) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2023 по делу № А46-15928/2023 (судья Пермяков В.В.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Полет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317554300010936) о взыскании задолженности,

в судебном заседании приняли участие:

от ООО «УК «Полет» - ФИО3 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2024 сроком до 31.12.2024);

от ИП ФИО2 – ФИО4 (предъявлены паспорт, диплом, доверенность от 01.09.2023 сроком на 3 года);

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Полет» (далее – ООО «УК «Полет», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании 20 416 руб. задолженности по договору на установку и эксплуатацию рекламной конструкции от 10.03.2020 за период с марта 2023 г. по сентябрь 2023 г., 4 853 руб. 90 коп. пени за период с 21.04.2023 по 01.11.2023 (в редакции принятых судом первой инстанции уточнений).

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2023 исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО2 в пользу ООО «УК «Полет» взысканы основной долг в сумме 5104 руб., пени в сумме 600 руб. 59 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 499 руб. 03 коп. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «УК «Полет» и ИП ФИО2 обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

ООО «УК «Полет» в поданной им апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование общество указывает, что принадлежащая ответчику рекламная конструкция размещена с использованием общего имущества многоквартирного дома (МКД), в связи с чем правовое регулирование осуществляется нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и плата за пользование имуществом определяется в размере, установленном решением собрания собственников, независимо от того, предусмотрено ли договором право на одностороннее изменение платы; об утвержденном собранием увеличении стоимости арендной платы ответчик был уведомлен; снижение неустойки судом первой инстанции является необоснованным.

ИП ФИО2 в апелляционной жалобе и дополнениях к ней просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование указывает, что является собственником нежилых помещений в многоквартирном доме, на фасаде которого размещена конструкция, и имеет право на использование общего имущества в пределах своей доли; изменение условий заключенного договора собственниками в одностороннем порядке является неправомерным; ответчик отказался от договора. Управлением делами Администрации г.Омска согласован эскиз информационной вывески, информационно-знаковой системы над помещением ответчика, а не рекламной конструкции; размещенная вывеска не является рекламной конструкцией, ее размещение не требует дополнительного согласования.

ООО «УК «Полет» представлен отзыв на апелляционную жалобу ИП ФИО2 

В заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали письменно изложенные доводы.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв, выслушав представителей, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Многоквартирный дом по адресу: 

<

...> включен в лицензию по управлению многоквартирными домами ООО «УК «Полет» на основании Договора управления, а также протокола общего собрания собственников.

В соответствии с п. 2.1.3 Договора управления многоквартирным домом в предмет Договора включено полномочие на вступление в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений от имени и в интересах собственников.

На общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме № 105 корп. 2 по ул. Красный Путь, итоги которого оформлены Протоколом № 1 от 25.10.2016, принято решение о передаче в пользование части общего имущества в целях размещения рекламных конструкций. При этом истец был наделен полномочиями на заключение соответствующих договоров, а также правом на определение существенных условий договора, в том числе условия о цене (вопрос № 14 повестки дня).

25.08.2017 между ИП ФИО2 (арендатор), собственниками помещений в лице председателя Совета дома ФИО5 (арендодатель), а также ООО «УК «Полет» (агент) заключен Договор аренды части общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Согласно условиям указанного Договора ответчик принял в возмездное срочное пользование часть фасада многоквартирного дома (общее имущество) в целях размещения рекламной конструкции (п. 1.1 Договора).

В соответствии с п. 1.4 Договора истец принял на себя функции по осуществлению фактических и юридических действий в рамках указанного Договора в интересах собственников.

Дополнительным соглашением № 1 от 10.11.2021 в п. 1.1 Договора были внесены изменения: уменьшена общая площадь рекламной конструкции до 3,19 кв.м; впоследствии площадь более не изменялась.

Согласно п. 3.3 Договора оплата производится до 20 числа месяца, следующего за расчетным, в безналичном порядке на расчетный счет Агента.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения платы арендатор выплачивает арендодателю пени 0,2% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 105 корп. 2 по ул. Красный Путь, оформленным протоколом от 25.08.2022, было принято решение об увеличении стоимости арендной платы до 800 руб. за 1 кв.м.

Об указанном увеличении ответчик был уведомлен путем передачи по адресу осуществления деятельности уведомления исх. № 709 от 05.10.2022.

Обращаясь с иском, ООО «УК «Полет» указывает, что до настоящего времени конструкция размещена на фасаде МКД и эксплуатируется ответчиком, однако, плату по Договору в период с февраля 2023г. по сентябрь 2023г. ответчик не вносил, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 20 416 руб. Претензия от 12.07.2023 № 667 ответчиком не исполнена.

Указанное послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга, а также пени в сумме 4 853 руб. 90 коп. за период с 21.04.2023 по 01.11.2023.

ИП ФИО2 против удовлетворения иска возражала.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.

Согласно пункту 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее - Закон о рекламе), установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества. В случае если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в МКД, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в МКД, полученного в порядке, установленном жилищным законодательством. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в МКД.

ИП ФИО2, возражая против удовлетворения иска, указывает, что поскольку она является собственником нежилых помещений в МКД, то имеет право пользования общим имуществом соразмерно своей доле. 

Действительно, ответчику принадлежит право пользования общим имуществом МКД, что, однако, не освобождает его внесения платы за пользование таким имуществом в целях размещения спорной конструкции. 

Как уже указывалось, реализация прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Закон прямо предусматривает случаи, когда реализация правомочий собственника общего имущества может производиться по его усмотрению, то есть без согласования с остальными собственниками (пункт 2 статьи 246 ГК РФ). В остальных же случаях реализация правомочий одного из собственников общего имущества может происходить только по согласованию с остальными собственниками. Данный вопрос должен решаться на общем собрании собственников.

Правовой режим общего имущества в МКД предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в МКД, пользоваться общим имуществом МКД единолично без согласия других сособственников (пункт 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021).

Кроме того, из положений жилищного законодательства следует, что передача в пользование третьим лицам общего имущества МКД допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома, независимо от того, передается ли общее имущество для установки рекламных конструкций или для других целей (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 № 41-КГ18-13).

Из этого исходит и судебная практика (например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.10.2021 по делу № А27-21212/2019).

Таким образом, независимо от того, является ли ответчик участником долевой собственности на общее имущество и носят ли спорные конструкции рекламный характер, их установка должна была быть согласована с собственниками МКД.

Само по себе наличие права собственности на нежилое помещение в МКД не является достаточным основанием для безвозмездного использования ответчиком фасада здания МКД, являющегося общим имуществом всех собственников данного дома.

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017) следует, что предусмотренное частью 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Кроме того, судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ФИО2 о том, что спорная конструкция не является рекламной.

Договор, на основании которого размещены конструкции, заключен на размещение именно рекламных конструкций.

Предприниматель, возражая против иска, утверждает, что ранее ответчик размещал на общем имуществе МКД три рекламных конструкции, но в марте 2021 года был осуществлен ребрендинг с уменьшением количества вывесок до 1 информационной вывески и уменьшением площади до 3.19 кв.м. Информационная вывеска была согласована в Администрации г. Омска 11.03.2021, ответчику выдано разрешение на установку и эксплуатацию знаково-информационной системы. Старые рекламные конструкции были демонтированы и смонтирована новая информационная вывеска над помещением, которое занимает ИП ФИО2 по настоящее время и осуществляет там свою деятельность.

Таким образом, ответчик полагает, что спорная конструкция к рекламной не относится.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе, Закон № 38-ФЗ), распространение наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных, сеток, перетяжек, электронных табло, проекционного и иного предназначенного для проекции рекламы на любые поверхности оборудования, воздушных шаров, аэростатов и иных технических средств стабильного территориального размещения (далее - рекламные конструкции), монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, строений, сооружений или вне их, а также остановочных пунктов движения общественного транспорта осуществляется владельцем рекламной конструкции, являющимся рекламораспространителем, с соблюдением требований настоящей статьи. 

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 2 Закона о рекламе, статьи 9 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей, Закон № 2300-1), размещение юридическим лицом своего наименования на вывеске (табличке) по месту нахождения, а также сведений, распространение которых по форме и содержанию является для юридического лица обязательным на основании закона или обычая делового оборота, не относятся к рекламной информации.

В силу статьи 9 Закона № 2300-1 потенциальный продавец товара или исполнитель работ, услуг для удовлетворения личных, семейных и бытовых потребностей гражданина обязан довести до сведения последнего фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (юридический адрес) и режим работы, разместив указанную информацию на вывеске.

Между тем, по смыслу статьи 2 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» под рекламой понимаются сведения, распространяемые исключительно для формирования и поддержания интереса к юридическому или физическому лицу, его товарам, идеям и начинаниям. 

В силу пункта 1 статьи 3 Закона № 38-ФЗ реклама – это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке. Объектом рекламирования может выступать товар, средства индивидуализации юридического лица и (или) товара, изготовитель или продавец товара (пункт 2 статьи 3 Закона № 38-ФЗ). 

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 № 58 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона «О рекламе» при анализе информации на предмет наличия в ней признаков рекламы судам необходимо учитывать, что размещение отдельных сведений, очевидно вызывающих у потребителя ассоциацию с определенным товаром, имеющее своей целью привлечение внимания к объекту рекламирования, должно рассматриваться как реклама этого товара, поскольку в названных случаях для привлечения внимания и поддержания интереса к товару достаточно изображения части сведений о товаре (в том числе товарного знака). 

Согласно положениям статьи 1538 ГК РФ юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, могут использовать для индивидуализации принадлежащих им торговых, промышленных и других предприятий (статья 132 ГК РФ) коммерческие обозначения, не являющиеся фирменными наименованиями и не подлежащие обязательному включению в учредительные документы и Единый государственный реестр юридических лиц.

Следовательно, коммерческое обозначение является средством индивидуализации юридического лица, а значит, может быть объектом рекламирования.

Вопрос о наличии в информации признаков рекламы решается с учетом конкретных обстоятельств дела (пункт 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.1998 № 37 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе»). 

Системное толкование действующих норм права свидетельствует о наличии различных оснований для размещения информации: реклама, соответствующая требованиям пункта 1 статьи 3 Закона о рекламе, целью которой является формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке, а также иные информационные конструкции размещаются по инициативе и волеизъявлению заинтересованных в этом лиц, а информация, содержащая сведения, прямо предусмотренные Законом о защите прав потребителей, размещается в силу требований этого Закона.

В рассматриваемом случае установленная ответчиком спорная вывеска, за размещение которой истец просит взыскать плату, с надписью «#55BACKSTAGE» с логотипом в виде женского профиля, с параметрами 700*4561 мм занимает значительную часть фасадной стены дома (около 4,5 м), при этом не содержит сведений, обязательных в силу статьи 9 Закона о защите прав потребителей для режимной вывески.

Указанное на вывеске наименование с хештегом используется ответчиком в группе в социальной сети «Вконтакте», посредством которой ответчик также осуществляет предпринимательскую деятельность.

ИП ФИО2 указывает, что Управлением делами Администрации города Омска ей согласовано размещение знаково-информационной системы (ЗИС).

Между тем, при оценке содержания конструкции следует исходить не только из формальных признаков, названных в Постановлении Администрации города Омска от 07.05.2019 № 348-п «Об утверждении положения о типах, видах, технических характеристиках и требованиях к местам размещения знаково-информационных систем на территории города Омска» (далее - Постановление № 348-п) как критерии, которым должна отвечать ЗИС, но и из цели ее размещения, поскольку ЗИС не должна носить рекламный характер.

В рассматриваемом случае конструкция, расположенная вдоль фасада здания, имеющая значительную протяженность и размер, очевидно, носит не просто информационный характер, а направлена на привлечение внимания к реализуемым товарам. Спорная конструкция является рекламной, так как исключительной или основной целью ее размещения является привлечение внимания неопределенного круга лиц к магазину, использующему коммерческое обозначение.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что Постановление № 348-п регулирует правоотношения в сфере благоустройства, устанавливает характеристики конструкций применительно к градостроительным нормам, архитектурному облику здания. Постановление, как следует из его преамбулы, разработано в целях обеспечения благоустройства, достижения единообразия и улучшения внешнего архитектурно-художественного облика сложившейся застройки города Омска при размещении знаково-информационных систем. 

Таким образом, данное Постановление не регулирует правоотношения по поводу установления конструкций с собственниками здания.

Согласование органами местного самоуправления в административном порядке внешнего вида и конструкции вывески не заменяет согласие собственников на ее размещение, оно фиксирует соответствие представленного проекта (не готовой и размещенной вывески) требованиям нормативно-правовых актов, но не дает разрешение на размещение такой вывески в отсутствие согласия собственников общего имущества здания и без взимания платы.

Кроме того, Постановление № 348-п, являясь нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, действующим на территории конкретного муниципального образования, не может рассматриваться как устанавливающее иные, отличные от действующих на территории Российской Федерации критерии отнесения информации и конструкции, на которой она размещена, к рекламе.

С учетом размера данной вывески, содержащейся на ней информации, отсутствии признаков режимной вывески, того, что изначально договор аренды и дополнительное соглашение к нему с предпринимателем заключались именно для предоставления ответчику в пользование фасада дома под рекламную конструкцию, то есть сам ответчик принимал условия для оплаты размещенной на фасаде дома рекламной конструкции, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что спорная конструкция является рекламной.

Таким образом, на ИП ФИО2 лежит обязанность вносить плату за пользование частью общего имущества за размещение принадлежащей ей конструкции.

Как уже указывалось, 25.08.2017 года заключен договор аренды части общего имущества МКД, согласно которому в пользование ответчика было передано часть общего имущества МКД в виде стены дома для размещения рекламных конструкций ответчика. На момент заключения договора аренды у ответчика размещалось три рекламных конструкции. 10.11.2021 года к указанному договору было заключено дополнительное соглашение №1, согласно которому была изменена площадь вывески, уменьшена до 3.19 кв.м., размер платы остался прежним. Количество конструкций - 1 шт.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 105 корп. 2 по ул. Красный Путь, оформленным протоколом от 25.08.2022, было принято решение об увеличении стоимости арендной платы до 800 руб. за 1 кв.м. 

Уведомлением исх. № 709 от 05.10.2022 ответчику сообщено, что с 01.09.2022 размер платы составит 2552 руб.

В отзыве на исковое заявление ИП ФИО2 указывала, что получив уведомление об изменении арендной платы, она в январе 2023 г. направила заявление об отказе от договора с 25.01.2023. Однако, в материалы дела представлено письмо от 25.01.2023 № 3, в котором отказа от договора не содержится, ИП ФИО2, ссылаясь на то, что конструкция не является рекламной, полагает заключение договора необоснованным.

Истцом не отрицается, что 04.04.2023 ИП ФИО2 действительно направила заявление об отказе от договора, в ответ на который письмом от 16.05.2023 № 389 общество полагало основания для расторжения договора отсутствующими, указало, что договор может быть расторгнут только в случае освобождения фасада от принадлежащей ответчику конструкции.

Конструкция в течение искового периода демонтирована не была.

В силу пунктов 7.1, 7.2 Договора последний распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 25.08.2017 и действует до 25.06.2018, если арендодателем или арендатором за месяц до истечения срока договора аренды не заявлено о расторжении договора, договор пролонгируется.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку после истечения срока действия спорного договора ответчик продолжал пользоваться общим имуществом, следовательно, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Соответственно каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора.

Вместе с тем, заявив об одностороннем отказе от договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, что предпринимателем не отрицается.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. 

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

При этом, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором; также в размере, предусмотренном договором, производится начисление пени (пункты 8, 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», абзац 11 пункта 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)).

Таким образом заявление отказа от договора аренды при фактическом продолжении пользования арендованным имуществом не освобождает ответчика от обязанности вносить предусмотренную Договором плату и от ответственности за неисполнение данной обязанности.

ООО «УК «Полет» размер задолженности исчислен исходя из нового размера платы, установленного собственниками после заключения договора.

Судом первой инстанции данная позиция признана ошибочной и размер задолженности исчислен исходя из размера платы, согласованного в Договоре, с чем соглашается судебная коллегия.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды от 25.08.2017 не предусмотрена возможность изменения его условий, в том числе, условия о цене, в одностороннем порядке. Напротив, согласно пункту 4.6 изменения условий договора должны оформляться дополнительным соглашением.

Собрание собственников помещений в МКД, действительно, полномочно принимать решения об установлении стоимости аренды общего имущества. Однако, такое решение является по существу актом согласования воли участников долевой собственности в целях распоряжения принадлежащим им имуществом и не носит обязательного характера для третьих лиц (в отличие от, например, акта государственного органа об установлении порядка определения арендной платы за земли, находящиеся в публичной собственности, которая в силу прямого указания закона является регулируемой величиной). Заключая договор аренды по утвержденной собранием стоимости, арендодатель принимает его условия и соглашается с ними, стоимость аренды становится для него обязательной именно в силу факта заключения договора и принятия на себя обязательства по нему. Соответственно, изменение цены уже заключенного договора производится в общем порядке – в данном случае путем заключения соглашения сторон, которого достигнуто не было. Принятие собранием собственников решения об изменении цены аренды в период действия договора основанием для его одностороннего изменения не является. Иное из положений действующего законодательства не следует.

В силу пункта 4 дополнительного соглашения к договору размер оплаты за использование ответчиком мест общего пользования, входящих в состав общего имущества многоквартирных домов, определяется в размере 638 руб. в месяц (НДС не облагается).

Доказательств того, что ответчик выразил свое согласие на увеличение размера арендной по договору, материалы дела не содержат. Утверждение ИП ФИО2, что до января 2023 г. (когда предпринимателем фактически получено уведомление об изменении размера арендной платы) плата вносилась исходя из согласованной договором ставки, истцом не оспорено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в части, взыскав основной долг в сумме 5104 руб. за период февраля по сентябрь 2023 г. исходя из размера платы в сумме 638 руб., согласованной сторонами дополнительным соглашением к договору.

Пунктом 3.2 Договора предусмотрено, что за нарушение сроков внесения платы по настоящему Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени 0,2% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки, оплата пени производится на расчетный счет Агента.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По расчету суда размер пени за период с 21.03.2023 по 01.11.2023 на сумму основного долга составили 1201 руб. 17 коп.

Ответчиком в порядке статьи 333 ГК РФ заявлено о снижении размера начисленной истцом неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства (пункты 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Исходя из положений пункта 1 статьи 229, пункта 1 статьи 330 ГК РФ, природа неустойки двойственна. Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, допуская при этом снижение размера неустойки.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом, как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения части 1 статьи 333 ГК РФ содержат не право, а обязанность суда устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Степень соразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией.

Решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела, в том числе посредством установления несоразмерности между начисленной суммой неустойки и последствиями неисполнения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства действующее гражданское законодательство предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Ответчик в обоснование несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств указал на высокий договорной размер неустойки (0,2 %).

Поскольку истец не воспользовался своим правом представить доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, суд первой инстанции счел доводы ответчика о том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, обоснованными; уменьшил размер подлежащей взысканию неустойки до 600 руб. 59 коп. – исходя из ставки 0,1% в день.

Установление соразмерности неустойки в целях применения статьи 333 ГК РФ и вопрос о ее снижении в силу несоразмерности последствиям нарушения обязательства является оценочным и отнесен законом на судебное усмотрение (определение от 15.01.2015 № 7-О Конституционного Суда Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции действовал в пределах предоставленных ему полномочий.

Размер ставки пени, из которого исходил суд первой инстанции – 0,1% в день – является обычно применяемым в сложившейся практике делового оборота.

По мнению суда апелляционной инстанции, вывод суда первой инстанции о снижении неустойки в полной мере соответствует принципу необходимости соблюдения баланса между применяемой к должнику мерой ответственности и оценкой отрицательных последствий, наступивших для кредитора в результате нарушения обязательства, и недопущения извлечения финансовой выгоды одной из сторон за счет другой в связи с начислением штрафных санкций.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб, судебные расходы по уплате государственной пошлины за их рассмотрение в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателей. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2023 по делу № А46-15928/2023  оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Т.А. Воронов

Судьи

 

С.А. Бодункова

 Е.Б. Краецкая