ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№10АП-15326/19

г. Москва

29 августа 2019 года

Дело № А41-101954/18 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2019 года  

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Немчиновой М.А., Коновалова С.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Коломенского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2019 по делу № А41-101954/2018 (судья Кузьмина О.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации Коломенского городского округа Московской области:      ФИО2, по доверенности № 141 от 27.12.2018;

общества с ограниченной ответственностью «Профит-Проект»: ФИО3, по доверенности от 13.02.2019; Доля М.А., по доверенности от 05.05.2019.

Администрация Коломенского городского округа Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Профит-Проект» (далее – ООО «Профит-Проект», общество, ответчик) с требованиями (с учетом принятых уточнений) о взыскании задолженности по арендной плате по договорам аренды № 54/2013 от 15.03.2013, № 222/2008 от 01.07.2008, № 103/2008 от 07.05.2008 за периоды с 01.01.2017 по 01.10.2018 в размере 4 609 317 руб. 99 коп., пени за период с 01.01.2017 по 01.10.2018 в размере                                 1 471 243 руб. 76 коп. Всего 6 080 561 руб. 75 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, открытое акционерное общество «Российские железные дороги» и Главное управление культурного наследия Московской области.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.06.2019 в удовлетворении иска отказано. 

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы отмечает, что в настоящем случае отсутствует противоправное поведение администрации, земельные участки пригодны для строительства, ответчик был уведомлен об изменении развития территории согласно ППТ в октябре 2016 года, однако продолжил арендные отношения, с 2011 года до конца 2018 года ответчик не обращался в администрацию, а затем в Министерство строительного комплекса за получением разрешения на строительство объектов, брал в аренду земельные участки с заранее известными ему характеристиками.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Министерства имущественных отношений Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, открытого акционерного общества «Российские железные дороги», Главного управления культурного наследия Московской области не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы. Представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключены следующие договоры аренды:

-№ 54/2013 от 15.03.2013, предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:18, площадью 168 кв.м, вид разрешенного использования - под строительство комплекса общественных зданий многофункционального назначения,

-№ 222/2008 от 01.07.2008 (с учетом договора уступки от 25.03.2011), предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:34, площадью 4291 кв.м, вид разрешенного использования - под строительство гостевой многоярусной автостоянки,

-№ 103/2008 от 07.05.2008 (с учетом договора уступки от 25.03.2011), предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:33, площадью 8700 кв.м, вид разрешенного использования - под строительство комплекса общественных зданий многофункционального назначения.

В претензии № 3801з от 24.09.2018 ответчику предложено погасить задолженность по договорам аренды. 

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении указанных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из незаконности и недоказанности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 названного Кодекса).

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. 

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями

В настоящем случае ответчик арендует земельные участки с кадастровыми номерами: 0050405:0033, 0050405:0034, 0050405:0018 с целью реализации на них проекта строительства комплекса общественных зданий многофункционального назначения.

В 2014 году принято постановление Правительства Московской области от 20.03.2014 № 168/9 «О развитии транспортно-пересадочных узлов на территории Московской области», согласно которого транспортно-пересадочный узел «ФИО4» (далее - ТПУ «ФИО4») включен в перечень ТПУ областного значения, подлежащих развитию (п. 48).

Земельные участки, находящиеся в аренде у ответчика, вошли в зону проектирования ТПУ «ФИО4».

Распоряжением Главного управления культурного наследия Московской области № 46РВ-458 от 29.12.2016 «Об утверждении границы территории и режима использования территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание вокзала железнодорожной станции ФИО4, где 18 декабря 1905 года карателями проводилась расправа над революционерами», расположенного по адресу: Московская область, городской округ Коломна, 

<

...>» утверждена граница территории и режим использования территории указанного объекта культурного наследия.

Здание железнодорожного вокзала ФИО4 (входящее в проект ТПУ «ФИО4») зарегистрировано за номером 501410548160005 приказом Минкультуры России от 10.11.2016 № 51258-р в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культуры регионального значения по причине расправы 21.12.1905 карателями над революционерами и в отношении него запрещены какие-либо строительные работы в радиусе 100 м. (пункт 3 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Согласно сведениям, представленным Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области и Главным управлением культурного наследия Московской области, земельные участки частично расположены в защитной зоне объекта культурного наследия.

Так земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:34 расположен в защитной зоне на 34 %, земельный участок с кадастровым номером 50:57:0050405:612 расположен в защитной зоне на 98 % (участок образован путем объединения земельных участков, арендованных ответчиком с кадастровыми номерами 50:57:0050405:33 и 50:57:0050405:18).

Согласно утвержденному распоряжением Главного управления культурного наследия Московской области № 46РВ-458 от 29.12.2016 режиму использования территории объекта культурного наследия запрещается любое строительство, не связанное с восстановлением утраченных исторических построек, за исключением временных построек, необходимых для проведения реставрационных работ.

Изложенное, как верно указал суд первой инстанции вопреки указанию подателя жалобы, свидетельствует о невозможности строительства на спорных арендованных ответчиком земельных участках в период, заявленный истцом ко взысканию арендной платы.

Кроме того, 24.10.2016 ППТ, в состав которого вошли участки ООО «Профит- Проект», утвержден постановлением Правительства Московской области № 776/37.

При этом виды разрешенного использования участков: «для строительства гостевой многоярусной автостоянки», «для строительства комплекса зданий многофункционального назначения» не соответствуют назначению участков                              по ППТ и ПЗЗ.

Согласно ППТ и ПЗЗ участки относятся к зоне транспорта.

Следовательно, какое-либо строительство на участках невозможно, так как отнесение участков к транспортной зоне предусматривает строительство только объектов транспортной инфраструктуры, независимо от вида разрешенного использования участков, на что также верно указано судом первой инстанции.

Кроме того, в соответствие с утвержденным ППТ предполагается изъятие для государственных нужд земельных участков с кадастровыми номерами: 50:57:0050405:33 площадью 8700 кв. м и 50:57:0050405:0018 площадью 168 кв. м (в настоящее время объединены с присвоением кадастрового номера 50:57:0050405:612) для строительства объектов ТПУ «ФИО4», что также препятствует строительству на переданных ответчику участках.

Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что в 2017 году администрация при разработке ПЗЗ наложила ограничения, не соответствующие ранее утвержденному ППТ, территориальными зонами комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) КУРТ-120 и КУРТ-6 на территорию ТПУ «ФИО4» в части: территории зон наложенных КУРТОВ значительно выходили за рамки зон ППТ, виды разрешенного использования земельных участков данных территориальных зон не соответствовали территориальным зонам по ППТ и назначению зданий и сооружений по ППТ.

Помимо этого, из представленных в материалы дела документов усматривается, что арендованные ответчиком земельные участки фактически являются привокзальной площадью, на участках в период с 01.04.2011 по 31.12.2018 расположены торговые объекты, на которых предпринимательскую деятельность ведут третьи лица. 

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 50:57:0050405:33 на привокзальной площади располагается автостоянка автобусов.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчик в спорный период был лишен возможности использовать земельные участки по целевому назначению по независящим об него причинам, что является основанием для освобождения от оплаты арендных платежей.

Утверждение подателя жалобы о том, что ответчик сам допустил неиспользование земельных участков, так как не обращался за получением разрешения на строительство, не соответствует приведенным выше обстоятельствам, при которых проектирование и строительство объекта невозможно.

Доводу администрации об отсутствии с ее стороны неправомерных действий суд первой инстанции дал надлежащую оценку, на что указано ранее.  

Поскольку у ответчика отсутствовали основания для внесения арендной платы, истец неправомерно начислил пени. 

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.06.2019 по делу                           № А41-101954/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Коломенского городского округа Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья                                               Л.В. Пивоварова

Судьи:                                                                                       М.А. Немчинова    

                                                                                                   С.А. Коновалов