АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А79-9299/2021

01 июня 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2022.

Полный текст постановления изготовлен 01.06.2022. 

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

 

при участии представителя

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 08.02.2022) 

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Русский характер»

 

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 10.12.2021

по делу № А79-9299/2021

 

по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Русский характер» 

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 

о расторжении договора и возврате имущества, 

 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – Комитет) обратился в суд с иском, уточненным по статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Русский Характер» (далее – ООО «Русский характер», Общество) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 09.11.2018 № Н-808, обязании ответчика в недельный срок со дня вступления в силу освободить занимаемое нежилое помещение № 11, общей площадью 138,10 квадратного метра, расположенного на первом этаже двенадцатиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу 

<

...>, литера А, и возвратить помещение истцу.

Иск основан на статьях 309, 450, 452 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате в рассрочку стоимости переданного имущества. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 10.12.2021 удовлетворил иск, расторг договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством от 09.11.2018 № Н-808, заключенный между Комитетом и Обществом; обязал ООО «Русский характер» освободить и возвратить в собственность муниципального образования «Город Чебоксары – столица Чувашской Республики» нежилое помещение № 11 общей площадью 138,1 квадратного метра, расположенное на первом этаже жилого двенадцатиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу 

<

...>, литера А, передав его по акту приема-передачи Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары в десятидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Апелляционная жалоба Общества возвращена на основании определения Первого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2022.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции судебным актом, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

ООО «Русский характер» в жалобе заявило о несогласии с правовой квалификацией договора, заключенного между Комитетом и Обществом, как договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, поскольку суд первой инстанции не учел пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации. Общество настаивает, что его задолженность по договору составляет 1 600 506 рублей 88 копеек, то есть 23 процента общей стоимости нежилого помещения. По мнению кассатора, Комитет скрыл от судов информацию о том, что между сторонами договора заключено соглашение об отсрочке внесения платежей с января по декабрь 2020 года. Кроме того, истцом не соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Суд первой инстанции, о чем указывает заявитель, не учел, что заявление об уточнении иска не было направлено ответчику и ООО «Русский характер»  не было надлежащим образом извещено о дате, и месте судебного разбирательства. Общество обращает внимание, что по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости вид обременения по договору – «ипотека в силу закона». Заявитель считает, что суд обязан был применить пункт 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, заслушав представителя Общества, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Комитет (продавец) и ООО «Русский характер» (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, от 09.11.2018 № Н-808, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение № 11 общей площадью 138,1 квадратного метра, расположенное на первом этаже жилого двенадцатиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу 

<

...>, литера А, принадлежащее продавцу на праве собственности. 

Согласно пункту 1.3 договора выкупная стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 7 026 610 рублей без учета НДС. 

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что оплата выкупной стоимости нежилого помещения, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора: в течение 59-ти месяцев по 117 111 рублей ежемесячно; в течение 60-го месяца 117 061 рубль, путем внесения покупателем на расчетный счет Продавца. 

Нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения 09.11.2018. 

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 14.11.2018. 

Неисполнение Обществом обязательств, принятых по договору купли-продажи, послужило основанием для обращения Комитета в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с настоящим иском.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (пункт 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

Суды установили, что договором купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения, а в пункте 2.1 договора стороны в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ согласовали график (даты и суммы) уплаты цены объекта и процентов, предусмотренных частью 3 статьи 5 названного закона.

ООО «Русский характер» по договору купли-продажи помещения на момент обращения Комитета с претензией (06.08.2021) имело задолженность в сумме 1 600 506 рублей 88 копеек, в том числе 1 264 836 рублей 10 копеек составляет основной долг, 11 242 рубля 63 копейки – проценты, 324 428 рублей 15 копеек – пени.

Ссылаясь на данное обстоятельство, Комитет предъявил к Обществу требование о расторжении спорного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона № 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на прекращение таких сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке в законодательстве не имеется. Запрет на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлен.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции установил, что в пункте 4.2 договора стороны согласовали, что невыполнение или ненадлежащее выполнение покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора.

Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, стороны в договоре предусмотрели возможность его расторжения в судебном порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество.

Из материалов дела усматривается, что покупатель регулярно нарушал срок внесения очередных платежей по договору купли-продажи, что является существенным нарушением договора, то есть основанием для его расторжения и возврата имущества.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно указал на наличие оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора купли-продажи и возврате истцу объекта недвижимости, в связи с чем правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Комитета.

Довод кассатора о неверной квалификации судом первой инстанции договора купли-продажи основан на неверном толковании закона, поскольку содержание условий договора, а именно пункт 2.1, учитывая положения статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствуют о том, что между Комитетом и Обществом был заключен договор купли-продажи с условием о предоставлении рассрочки.

Возражения Общества, связанные с несоблюдением Комитетом порядка досудебного урегулирования спора, противоречат письменным материалам дела, а именно претензии от 06.08.2021 и доказательствам ее направления (листы дела 13 – 14).

Вопреки доводам жалобы, копия определения о принятии иска к производству была направлена Обществу в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ, что подтверждает конверт, имеющийся в материалах дела с отметкой отделения почты о возвращении по причине истечения срока хранения.

Указание в выписке из ЕГРН в отношении объекта договора купли-продажи о виде ограничения прав и обременения объекта недвижимости «ипотека в силу закона» подтверждает, что между Комитетом и Обществом заключен спорный договор, в связи с чем оно не имеет юридического значения при рассмотрении настоящего спора о расторжении договора и возврате имущества.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не принимаются во внимание, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и не опровергают выводов суда, основанных на установленных обстоятельствах и исследованных доказательствах.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по пересмотру фактических обстоятельств дела, установленных судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом второй инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.05.2022 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 10.12.2021 по настоящему делу следует считать утратившим силу.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 10.12.2021 по делу № А79-9299/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русский характер» – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 10.12.2021 по настоящему делу, введенное определением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.05.2022, отменить.

Возобновить исполнение судебного акта.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

С.В. Бабаев

 

 

Судьи

 

Е.Г. Кислицын

В.Ю. Павлов