АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-10690/2022

30 июня 2022 года

город Новосибирск

резолютивная часть решения объявлена 29 июня 2022 года

в полном объёме решение изготовлено 30 июня 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

третье лицо общество с ограниченной ответственностью ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ДОВЕРИЕ

о признании незаконным отказа в исправлении технической ошибки

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО2 по доверенности от 03.09.2021, паспорт, диплом 

заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 22.04.2021, служебное удостоверение, диплом

третьего лица: ФИО2 по доверенности от 09.08.2019, паспорт

установил

Акционерное общество СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в исправлении технической ошибки.

По мнению заявителя, отказ в исправлении технической ошибки нарушает права акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК на получение удовлетворения от реализации имущества, заложенного в его пользу, в том числе путём уступки своих прав.

В судебном заседании представитель акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК поддержал заявленные требования, заявил ходатайство об истребовании доказательств, просил обязать заинтересованное лицо представить сведения в отношении всех лиц, в пользу которых зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве, против удовлетворения ходатайства об истребовании доказательств возражал, поскольку указанные документы не имеют отношения к спору.

Ходатайство об истребовании доказательств судом рассмотрено и признано не подлежащим удовлетворению в связи с отсутствием необходимости совершения такого процессуального действия.

Изучив доводы заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие фактические обстоятельства.

20.08.2015 акционерным обществом СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК и обществом с ограниченной ответственностью КВАРСИС-РИЭЛТ был заключён кредитный договор № С42071 на сумму в размере 400 000 000 рублей с целью финансирования договора № 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью ВДТ СТРОЙ (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью КВАРСИС-РИЭЛТ (участник долевого строительства).

Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т площадью 8 355, 21 кв. м, входящей в состав строящегося комплекса, в том числе помещения в комплексе: на отметке - 5.400 (подвал); на отметке + 0.000 (первый этаж); на отметке + 5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отметке + 18.000 (пятый этаж); на отметке + 21.600 (шестой этаж); на отметке + 25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке + 32.400 (девятый этаж); на отметке + 36.000 (десятый этаж); на отметке + 39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке + 44.700 (двенадцатый этаж); на отметке + 48.630 (тринадцатый этаж); на отметке + 51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке + 55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов № 1, 2, 3, 4 (1000 кг) – клиентские и 7 (630 кг) серверный, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, тех. помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, тех помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, тех. помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

Договор участия в долевом строительстве содержит пункты 6.9-6.10.2, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору. 

В соответствии с данными пунктами: «стороны пришли к соглашению, что застройщик обязуется перечислить в счёт погашения задолженности по кредиту участника долевого строительства денежные средства, подлежащие возврату участнику долевого строительства, в размере взноса (платежа), произведённого участником долевого строительства застройщику за счёт средств акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК, указанных в пункте 3.1.1 договора, в случае расторжения с ним договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Договор является поручением участника долевого строительства застройщику направить денежные средства, причитающиеся участнику долевого строительства в указанном выше случае непосредственно акционерному обществу СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК, с целью досрочного погашения кредитной задолженности, имеющейся у заёмщика по кредитному договору (в том числе, основного долга, процентов, неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами)».

Пунктом 3.1.3 договора участия в долевом строительстве № 10/39 от 20.08.2015 предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью КВАРСИС-РИЭЛТ перед акционерным обществом СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК по кредитному договору является залог имущественных прав, вытекающих из договора 10/39, который возникает у акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК в силу закона, на основании пункта 5 статьи 5 и пункта 1 статьи 77 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как утверждает заявитель, гостиница находится в залоге у акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК со дня государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых заёмщиком по кредитному договору, до момента их полного исполнения (залогодержателем по данному залогу является акционерное общество СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК, а залогодателем — участник долевого строительства), следовательно, банк является единственным лицом, имеющим право на удовлетворение своих требований за счёт продажи предмета залога.

12.11.2021 Арбитражным судом Новосибирской области было удовлетворено заявление акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК и общества с ограниченной ответственностью ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ДОВЕРИЕ о включении их требований, основанных на договоре № 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015, как обеспеченных залогом, в реестр.

Как поясняет заявитель, в настоящее время строительство гостиницы не завершено, при этом в едином государственном реестре недвижимости зарегистрирован объект назначение: нежилое, общая площадь 31 060, 9 кв. м адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> кадастровый (условный) номер 54:35:000000:28171, степень готовности 56 %, в состав которого входит гостиница, однако записи о залоге в пользу акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК в отношении данного объекта единый государственный реестр недвижимости не содержит.

С целью исправления технической ошибки – внесении записи о залоге в отношении незавершённого строительством объекта в пользу акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области было подано соответствующее заявление, к которому приложено определение суда от 12.11.2021.

12.04.2022 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области вынесено решение № КУВД-001/2022-14663236/1 об отказе в исправлении технической ошибки – включении в единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации ипотеки в пользу акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК на незавершённый строительством объект.

По смыслу статьи 61 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в единый государственный реестр недвижимости, исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трёх рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки.

При исследовании материалов дела судом установлено, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области не было допущено технической ошибки при государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью ВДТ-СТРОЙ в отношении объекта незавершённого строительством, назначение: нежилое, общая площадь 31 060, 9 кв. м, адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер 54:35:000000:28171, основания для внесения в единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации ипотеки между обществом с ограниченной ответственностью ВДТ-СТРОЙ и акционерным обществом СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК отсутствовали.

20.08.2015 между обществом с ограниченной ответственностью КВАРСИС-РИЭЛТ и обществом с ограниченной ответственностью ВДТ-СТРОЙ был заключён договор долевого участия на строительство гостиницы площадью 8 355, 21 кв. м, договор зарегистрирован с ипотекой в силу закона в пользу акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК, должником по которому является общество с ограниченной ответственностью КВАРСИС-РИЭЛТ.

В силу пунктов 1, 2 статьи 5 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землёй, могут быть предметом ипотеки.

Правила федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершённого строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 53 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости. При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости. В случае если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права.

Согласно пункту 1 статьи 77.2 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» у лица, предоставившего кредит или заём, находятся только права требования участника долевого строительства, приобретённые полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом.

По сведениям единого государственного реестра недвижимости незавершённый строительством объект с кадастровым номером 54:35:000000:28171 находится в собственности у общества с ограниченной ответственностью ВДТ-СТРОЙ.

По смыслу пункта 2 статьи 13 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершённого строительства такой объект незавершённого строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. 

Такая запись (запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства в отношении объекта незавершённого строительства, право собственности на который зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью ВДТ-СТРОЙ) в единый государственный реестр внесена.

При таких условиях суд пришёл к выводу об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для внесения 20.12.2016 при государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью ВДТ-СТРОЙ на незавершённый строительством объект назначение: нежилое, общая площадь 31 060, 9 кв. м, адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер 54:35:000000:28171, записи об ипотеке в пользу акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК.

Отказ заинтересованного лица не нарушает каких-либо норм действующего законодательства и прав заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем правовые основания, предусмотренные частью  статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа незаконным отсутствуют.

Техническая ошибка, на которую указывает заявитель, в едином государственном реестре недвижимости отсутствует, на основании чего требования акционерного общества СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК признаны судом не подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по делу распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на акционерное общество СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК. Излишне уплаченная при обращении в арбитражный суд государственная пошлина подлежит возврату.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Выдать акционерному обществу СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК справку на возврат из федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова